樓市微調(diào)地方預(yù)期調(diào)查
根據(jù)本報記者多方采訪梳理，地方樓市調(diào)控變動多數(shù)還停留在研討階段,，主要是為地產(chǎn)維穩(wěn)儲備政策,，且?guī)缀跷瓷婕啊跋拶J”政策調(diào)整,。
兩會后,，各地有關(guān)“救市”的信號便層出不窮。
自杭州醞釀松綁限購后,，一則“杭州將在5月1號之后松綁限購”的消息亦在市場流傳,。
“來自多方面的信號都顯示,，杭州的限購將在五一開放，已經(jīng)有樓盤意欲五一后漲價,，這在杭州房地產(chǎn)市場已不是秘密,。”杭州本地房企的一位人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹,。
4月28日,，當(dāng)?shù)貜?fù)地上城售樓處的一位售樓人員在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“目前該項(xiàng)目均價10000元,，五一之后限購會松,，屆時該項(xiàng)目會有一定的漲幅”。
上述杭州本地的開發(fā)商亦透露,，所謂的限購放松并非取消限購,，只是依照杭州各區(qū)域、板塊的庫存情況,，進(jìn)行局部調(diào)整,，蕭山、余杭區(qū)等庫存較大,、競爭激烈的重點(diǎn)板塊限購將適度松綁,，但主城區(qū)不會放開。
據(jù)其了解,，和3月初因座談會引發(fā)的“杭州救市”說不同,，此次杭州的限購放松,，原則上已獲取浙江省層面的認(rèn)可,。
不過當(dāng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者致電杭州市房管局和浙江省住建廳予以核實(shí)時，均對本報回應(yīng)稱“尚不清楚”,。
實(shí)際上,，這并非全國首個存在“救市”懸疑的地方政府，早在杭州之前,，福建,、常州,、長沙等多地均被曝光擬通過限購、限價等房地產(chǎn)政策的調(diào)整,，以刺激樓市,，但官方均未明確表態(tài)。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方采訪梳理,，此番地方樓市調(diào)控變動以地方自發(fā)性調(diào)整為主,，其中包括松綁限購、限價,、購房入戶等多個方面,，且多數(shù)還停留在研討階段，意圖為地產(chǎn)維穩(wěn)儲備政策,，且?guī)缀鯖]有涉及“限貸”政策調(diào)整的,，后者被認(rèn)為殺傷力更大。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示,，和2008年自下而上,，涉及松綁信貸政策等一攬子刺激樓市消費(fèi)的組合政策不同，在當(dāng)前信貸政策仍然趨緊的背景下,，地方行政性主導(dǎo)的救市可能效果有限,，市場層面博弈的變幻，或是更大的期許,。
限購謀微調(diào)限貸加碼
杭州的“救市”傳言始于3月底,。
“彼時，杭州市政府與杭州市場上本地和全國性的大型房企的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了一次會議溝通,�,！笔腊钗豪硎撕贾莘止径驴偨�(jīng)理馬英樞介紹，會議上,，就“限購松綁,、二套房首付調(diào)整等政策”進(jìn)行了一些討論，由此也引發(fā)了市場對于限購松綁的猜測,。
馬英樞稱,，杭州樓市眼下確實(shí)面臨著巨大的庫存高、去化慢,、成交疲軟的壓力,，杭州的確存在限購松綁的意愿和條件。
更值得一提的是,，一季度,，杭州市土地溢價亦存在小幅下調(diào)，主城區(qū)地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落,。
實(shí)際上,，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方采訪了解到，除杭州外,，3月以來,，長沙、常州,、無錫,、鄭州、福建等多地均曝光出擬調(diào)整現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市,，涉及限購松綁,、購房入戶等多個方面。
比如天津,、福州,、杭州等地，召集房企研討通過松綁限購等,，刺激樓市銷售,；無錫、河南是借助新型城鎮(zhèn)化的戶籍制度改革,，刺激樓市消費(fèi),。
河南省住建廳相關(guān)人士介紹，河南省將研究出臺鼓勵農(nóng)村人口到縣城買房落戶的政策,，“目前建議已經(jīng)匯報給省住建廳,，住建廳將根據(jù)這些建議，匯總,、調(diào)研,，并為后續(xù)的政策制定提供依據(jù)，這也將大幅提振河南本地縣域房地產(chǎn)市場消費(fèi)力度,�,！�
無錫更是發(fā)出通知，自5月1日起,，在無錫市購商品房(含二手房)達(dá)60平方米以上,，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人,、配偶和未成年子女來錫落戶,。無錫這一戶籍新政比以前“購房70平方米落戶”的規(guī)定減少了10平方米。
與此同時,，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解到,，被業(yè)界認(rèn)為殺傷力更大的“限貸”政策卻幾乎未見松動，并有加碼跡象,。
劉利欽介紹,，“目前，杭州本地的按揭利率已全面抬升至基準(zhǔn)利率,，二套房的首付6成,，部分銀行已經(jīng)提高至7成，利息也高達(dá)20%,，如此限制了大批購房客戶,。”
在杭州以外的多個地區(qū),，限貸同樣遏制住了樓市炒熱的咽喉,，比如目前河北廊坊等地均收緊了房貸，非本地戶籍者在當(dāng)?shù)刭彿恳〉觅J款,，非常困難,，某樓盤的貸款拖了將近半年也沒辦下來。
在近期舉行的河南省房地產(chǎn)市場形勢分析座談會上,，參會的河南省市,、縣的房管局長也認(rèn)為，房貸收緊是影響樓市銷售的重要因素,。
劉利欽說,，銀行銀根收緊的背景下，一方面開發(fā)企業(yè)貸款難,，需要大幅降價回籠資金,；另一方面?zhèn)�貸也無法實(shí)時到賬，個別銀行更是暫停房貸甚至存在延遲放貸的情況,，從而阻礙購買力,。
劉對此也表示理解：在銀根收緊背景下，各地方分行的貸款額度有限制,，需要遵從總行的調(diào)配,，需符合銀行本身的商業(yè)利益。
朱中一表示,，地方主導(dǎo)的所謂的“救市”政策很難涉及“信貸”政策層面,，在信貸政策趨嚴(yán)之時，諸如基于地方供需關(guān)系,，放松或者調(diào)整限購對于市場的影響有限,。
為分類調(diào)控儲備政策？
值得一提的是,，目前各地的“救市”動作并不一致：除了無錫出臺了官方的戶籍新政通知之外,，其余的尚屬于政策建議和儲備階段,，并未有實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行文件。
中部某省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹,，房地產(chǎn)市場維穩(wěn)已經(jīng)替代房價控制目標(biāo),，成為2014年樓市調(diào)控的核心。在后期市場預(yù)期不明的情況下,，該省正在研討分類調(diào)控思路,，儲備房地產(chǎn)市場的維穩(wěn)政策。
上述領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為,，福建,、長沙、杭州等地通過座談會征求意見的形式,，實(shí)際上是政府調(diào)研市場,，儲備房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)信息。此舉在市場敏感時期,，被解讀為“救市”,，不一定準(zhǔn)確。
福建省住建廳相關(guān)人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,，當(dāng)?shù)氐拇_召集過開發(fā)商研討有關(guān)樓市調(diào)整意見,，但也只是處于前期收集市場意見、研究儲備政策的階段,，并未明確出臺時間,。
河南省住建廳的相關(guān)負(fù)責(zé)人也在該省近期房地產(chǎn)座談會上明確表態(tài)，今年房地產(chǎn)政策比較緊,，省級層面近期不會出臺新政策,，但是研究儲備政策，防范政策風(fēng)險,，必不可少,。
參加長沙房地產(chǎn)座談會的湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高則表示，座談會上,，長沙的確傳遞了政府會松綁樓市的信號,，但是政策松綁時間并未確定，目前能夠確定的是,，只要全國有3到5個城市表態(tài),，長沙肯定會跟進(jìn)。
住建部政策研究中心主任秦虹對地方的調(diào)研等表示理解,，“當(dāng)前針對樓市的分類調(diào)控并不簡單,，需要深入研究當(dāng)?shù)刈》渴袌龅奶攸c(diǎn)，準(zhǔn)確預(yù)判市場發(fā)展的趨勢和風(fēng)險,。如果判斷失誤就有可能分錯類,，調(diào)錯方向,，反而加劇市場的不平衡”。
不過,，秦虹強(qiáng)調(diào),，“抑制投機(jī)投資性需求，滿足合理的住房需求”這個大的政策方向是不變的,。
顯然，在這個大方向下,，各省就有了一定的調(diào)整空間,。
上述中部某省住建廳領(lǐng)導(dǎo)也坦言，從政策調(diào)整看,，從過去以調(diào)控房價為主要目的,，轉(zhuǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展長效機(jī)制，肯定會存在執(zhí)行上的松綁,。
住建部下屬的政策研究中心的一位人士亦告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,，分類調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況，制定符合市場和本地實(shí)際的差異化的政策,。
但有知情者稱,，落實(shí)到紙面上，卻鮮有地方“站”出來明確稱松綁限購,。
“中央明確了‘雙向調(diào)控’的思路,，樓市庫存較大的城市可以進(jìn)行適度調(diào)整，但缺乏執(zhí)行細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn),，充當(dāng)排頭兵的風(fēng)險都較高,，而且，當(dāng)前房價仍處于高位,，放松的時機(jī)還不成熟”,，一位地方住建廳人士如是介紹。
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