當(dāng)前全國(guó)樓市降溫明顯,。取消政府限價(jià)，部分開發(fā)商降價(jià)跑量,，購(gòu)房者預(yù)期悄然轉(zhuǎn)變……今年以來(lái)出現(xiàn)的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”,，開始步入市場(chǎng)化時(shí)代。業(yè)內(nèi)人士表示,，當(dāng)前市場(chǎng)化調(diào)整將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯,，政府調(diào)控和房企都將面臨考驗(yàn)。
樓市開始步入市場(chǎng)化時(shí)代
房產(chǎn)商降價(jià)跑量,、政府限價(jià)松綁,、購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化……隨著分類調(diào)控思路漸成共識(shí)，在告別政策市后,，樓市的市場(chǎng)化因素也開始逐漸顯露,。
最近，廣州市叫停了被市場(chǎng)廣為詬病的“雙合同”,，被看做是取消政府限價(jià)并轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化調(diào)控的開始,。按照規(guī)定，開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)須先簽訂《商品房預(yù)售承諾書》,，須承諾不采用雙合同進(jìn)行銷售,，否則將面臨違規(guī)行政處罰。
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌就此評(píng)論說,，雙合同現(xiàn)象是政府限價(jià)政策的副產(chǎn)品,，政府限價(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂，并讓房屋市場(chǎng)和土地市場(chǎng)脫鉤,，不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,。
不只是政府，企業(yè)對(duì)于樓市前景判斷也更加理性,。今年以來(lái),，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的看法日趨謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)顯示,，一季度全國(guó)房屋新開工面積同比下跌２５．２％,，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)放緩。
而在廣東,，一季度全省商品房新開工面積同比跌幅更高達(dá)３５％,，３月份新開工面積降幅擴(kuò)大８．５個(gè)百分點(diǎn)，反映出企業(yè)在開發(fā)建設(shè)方面持謹(jǐn)慎收縮態(tài)度,。
在銷售方面,，近期一些開發(fā)商加大了推盤力度。廣州樓市“零首付”“墊首付”,，杭州迎來(lái)第二波降價(jià)潮,，一些開發(fā)商競(jìng)相降價(jià)，而在成都,，開發(fā)商也加大了促銷力度,。
“以前房企關(guān)注焦點(diǎn)都在政府的調(diào)控政策，而現(xiàn)在更加關(guān)注市場(chǎng)本身,，今年市場(chǎng)的內(nèi)在因素將逐步顯現(xiàn),，市場(chǎng)的手逐漸發(fā)揮作用。開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)而采取促銷措施,，這些都是市場(chǎng)正常合理的反映,。”中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳準(zhǔn)說,。
“２０１４年是樓市行政化調(diào)控向市場(chǎng)化改革的過渡階段,，但目前離真正市場(chǎng)化階段仍有較長(zhǎng)一段距離�,！狈康禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)克爾瑞公司分析師李權(quán)基說,。
復(fù)雜局面考驗(yàn)政府調(diào)控水平
成交量大幅下跌、二三線城市土地市場(chǎng)降溫明顯,、第二波降價(jià)潮來(lái)襲,、中小房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)凸顯、房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)……在形勢(shì)日趨復(fù)雜背景下,，政府調(diào)控水平和智慧再次面臨考驗(yàn),。
業(yè)內(nèi)人士表示,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入市場(chǎng)化調(diào)整后，過去政府宏觀調(diào)控下掩蓋的一些問題將逐漸暴露,，而宏觀經(jīng)濟(jì)面臨不小下行壓力,，樓市調(diào)整又拖累經(jīng)濟(jì)，錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)將對(duì)政府構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制和調(diào)控水平構(gòu)成考驗(yàn),，樓市調(diào)控方式應(yīng)更加注重市場(chǎng)化,、長(zhǎng)效化以及差別化。
廣東省住建廳住房發(fā)展與市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)潘偉堂表示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)注重因地制宜,，分類指導(dǎo)，更加市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)手段將取代行政式的調(diào)控手段,�,！胺康禺a(chǎn)調(diào)控的新思路更加以市場(chǎng)為核心，更好地厘清市場(chǎng)和政府的關(guān)系,�,！�
廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也表示，地方政府應(yīng)因地制宜適當(dāng)調(diào)整政策,，對(duì)于供求關(guān)系緩和,、房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)的非中心城區(qū)，可考慮逐步退出限購(gòu),、限價(jià)等行政干預(yù)措施,，更多釋放市場(chǎng)活力。
“今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大壓力無(wú)疑是樓市的調(diào)整,，政府不能采取老辦法‘托市’,，使樓市調(diào)整再次夭折。經(jīng)濟(jì)增速一定程度的放慢應(yīng)該接受,，如果增速超過了下限,，特別是明顯影響到了就業(yè)時(shí)，可以通過深化改革釋放紅利,、調(diào)結(jié)構(gòu)培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)的辦法予以抵消,。”國(guó)家行政學(xué)院教授王小廣說,。
開發(fā)商面臨生死考驗(yàn)
繼浙江興潤(rùn)置業(yè)債務(wù)違約后,，近期又有幾家房企資金鏈出現(xiàn)問題。業(yè)內(nèi)人士表示,，隨著樓市告別黃金十年,，逐步走向市場(chǎng)化，習(xí)慣于在政策環(huán)境而不是市場(chǎng)環(huán)境中生存的開發(fā)商將直面市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。
“今年房產(chǎn)商面臨的挑戰(zhàn)很復(fù)雜,，需要高度關(guān)注,。”陳準(zhǔn)說,，“市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制將越來(lái)越明顯,。此外，國(guó)際貨幣政策以及互聯(lián)網(wǎng)金融等都可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)挑戰(zhàn),。”
而信貸環(huán)境收緊,，銷售放緩導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸顯,，成為當(dāng)前開發(fā)商面臨的最大問題。
以廣東為例,，隨著信貸政策收緊,，一季度廣東房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況已經(jīng)開始出現(xiàn)隱憂。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，一季度全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)１３％,，但增速比１－２月份大幅下滑，同比下跌１４．９％,。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)形勢(shì)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷策略,，注重資金安全管控，防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),�,！睆V東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)報(bào)告建議。
“目前規(guī)模較大,、適應(yīng)能力快的開發(fā)商更具優(yōu)勢(shì),，市場(chǎng)化后必然帶來(lái)新一輪的行業(yè)洗牌�,！崩顧�(quán)基表示,。
德信資本董事兼總經(jīng)理陳義楓也表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)弱周期,，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將成為主要風(fēng)險(xiǎn),，中小開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身資金狀況謹(jǐn)慎投資項(xiàng)目。
世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉建議,，面對(duì)挑戰(zhàn),，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快轉(zhuǎn)型，要提高應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和調(diào)整的能力,，同時(shí)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化并延長(zhǎng)服務(wù)鏈,。