房價(jià)真的要跌了么?最近一周，我們看到,，跌已經(jīng)不是新聞了,。杭州、無錫,、上海等地的房地產(chǎn)市場掀起了一輪的促銷潮,，杭州部分樓市降價(jià)30%，而無錫,、上海樓市也在打折促銷,。4月上旬，北京的二手房價(jià)格下跌了3.8%,，三四線的部分樓盤直降了30萬,。2014年房價(jià)看跌的勢頭似乎是愈演愈烈，那么,，市場上對房價(jià)未來的走勢又有如何的判斷?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制改革研究所產(chǎn)業(yè)室主任史煒,、著名財(cái)經(jīng)評論員張鴻共同評論。
長期高燒的中國樓市終于開始冷靜,，各地樓市降價(jià)動作逐漸增多,。降價(jià)，意味著中國樓市正進(jìn)入差異化競爭關(guān)鍵期,，我們現(xiàn)在究竟還能不能買房?
史煒：城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶在下降 而中心區(qū)地帶沒有出現(xiàn)大幅度的下降
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我想糾正一下,，房地產(chǎn)是不是下跌的概念，房地產(chǎn)今天更多的是一個回歸到正常市場運(yùn)行的軌跡的這么個變化,，這是我想說明的,。另外一點(diǎn),，就是說我們看房地產(chǎn)要看結(jié)構(gòu)，就房價(jià)的下調(diào)一定要看結(jié)構(gòu),。比如說這些下降的城市是在什么區(qū)位下降,，比如說去年全國70個城市，下降最顯著的說是溫州,。那么大家都以為房價(jià)的下降是溫州的房地產(chǎn)破滅了,，不是。溫州的房價(jià)當(dāng)年的上漲是以溫州的經(jīng)濟(jì)形態(tài)相關(guān)的,。溫州是一個投資聚集的地方,，當(dāng)年的溫州的外向型經(jīng)濟(jì)，所以大量的熱錢,、大量的企業(yè)都進(jìn)入到溫州,。我前幾年去調(diào)研的時(shí)候，最高的時(shí)候在溫州市里,，一個商戶的房子，或者一個企業(yè)用房,，每畝的地價(jià)是多少?六百萬到七百萬,，那么遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了當(dāng)時(shí)溫州的出口經(jīng)濟(jì)所能承載的這個土地的成本。那么這兩年由于整個出口結(jié)構(gòu)的變化,，溫州很多的企業(yè)開始外遷,，遷到安徽，遷到江西,。當(dāng)流動性的人口和企業(yè)遷出的時(shí)候,，一個沒有流動性很強(qiáng)的城市，他的土地價(jià)格,，他的房價(jià)一定是下降的,。
今天我們要看各個地方房價(jià)下調(diào)的時(shí)候，我們不能簡單地看價(jià)格,，一定看他是什么樣的原因,。像現(xiàn)在很多地方，出現(xiàn)房價(jià)下調(diào)跟他的經(jīng)濟(jì)形勢的變化,，包括產(chǎn)業(yè)投資,，包括國家這種投資拉動的經(jīng)濟(jì)，從去年三中全會以后,，現(xiàn)在在不斷地弱化,，然后我們的產(chǎn)能過剩，應(yīng)該最嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩正在不斷的盤活存量,，在緩解,。在這樣過程中,，依賴于房地產(chǎn)來拯救其他行業(yè)的壓力在逐漸地降低。也就是說,，這個時(shí)候房地產(chǎn)本身在支撐整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的責(zé)任,，或者他的這個份量在遞減，所以現(xiàn)在整個的房地產(chǎn)漲勢逐步地趨緩,，那么在局部出現(xiàn)結(jié)構(gòu)型下降,，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，而不是中心區(qū)地帶,。所以我們看中心城市并沒有出現(xiàn)大幅度的下降,，所以我們解讀一定要站在一個結(jié)構(gòu)性的、區(qū)域性的,，從產(chǎn)業(yè)的角度去解讀,，而不是簡簡單單的買賣房子的。
張鴻：目前房價(jià)上漲乏力 銀行已經(jīng)在收緊信貸防范風(fēng)險(xiǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我們基本上可以判斷分化開始了,，這個分化包括不同城市,，城市的不同區(qū)域，不同開發(fā)商,。比如說有直降30萬的那種,，那可能你不知道哪個開發(fā)商的一個別墅項(xiàng)目，一個高建項(xiàng)目,，在哪個三四線城市是這樣,。但是我們很難統(tǒng)一地說，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了一個直接向下的拐點(diǎn),，我們只能嚴(yán)格地說,，它叫上漲乏力。為什么?無論是一季度的整個的房地產(chǎn)投資,。包括史老師說了,，這個政府是不是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們還希望依靠房地產(chǎn)的投資來拉動我們的經(jīng)濟(jì)?現(xiàn)在看來這個意愿不是特別強(qiáng),。
這個不一樣,，因?yàn)樗薪?jīng)濟(jì)的模式，包括杭州其實(shí)和溫州有點(diǎn)兒像,，這是第一,。第二，杭州按照他們發(fā)改委的說法是,，他們的可售房源處于歷史高位,。就是說白了就是房子多。房子多,，那可能就會出現(xiàn)這樣的下降,。而且杭州過去這些年漲幅確實(shí)很高,，它雖然不叫一線城市，但是我們可以把他叫做準(zhǔn)一線城市,。杭州的房價(jià),，甚至很多地方要遠(yuǎn)高于北京的房價(jià)。
從去年下半年,，各個銀行已經(jīng)開始,，尤其是中小銀行，他為了避免房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的這樣一些危險(xiǎn),，金融的風(fēng)險(xiǎn),，防范這樣的風(fēng)險(xiǎn)，所以開始收緊,。我們看到一個機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告,，說它監(jiān)測的35個重點(diǎn)城市里，有25個城市出現(xiàn)了個人房貸停貸的現(xiàn)象,，占比超過了70%,。停貸銀行當(dāng)然是中小銀行為主了，然后有一些雖然沒有明確,，不好意思說我停貸了,，但是你來貸款的話，我會告訴你說,，這個可能要等時(shí)間長一點(diǎn)兒。還有一個,，就是對開發(fā)商現(xiàn)在貸款的審批,，也是越來越嚴(yán)了。所以開發(fā)商,，我們看到,，今年一到三月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金，同比只增長了6.6%,，增速比去年回落多少?回落20.3%,。
史煒：房地產(chǎn)的價(jià)格上漲 一定要看它的流動性
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
杭州的房子怎么漲上來的?不是杭州的本地需求。我認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格上漲,，一定看它的流動性，就是常住流動人口占本地戶籍人口的比例,。那么杭州的房子,，大部分是溫州的、臺州,、寧波,、上海的人拉動的,，那么無錫也好，是包括蘇州,，整個長三角區(qū)域,，它大量的其實(shí)都是這種類型的投資。而現(xiàn)在整個的投資,，這跟我們國家的外貿(mào)出口是有關(guān)系的,，我們外貿(mào)出口的結(jié)構(gòu)在發(fā)生很大的變化。傳統(tǒng)的沿海的這種結(jié)構(gòu)成本,，已經(jīng)很難以承擔(dān)我們現(xiàn)在這種出口形態(tài),，所以大量的粗放型的、勞動密集型的出口企業(yè)在向內(nèi)遷,。比如像安徽,、江西，甚至有些像中部地區(qū),，或湖北,、湖南去遷，河北,、河南,，所以在這個遷移的過程當(dāng)中，它的產(chǎn)業(yè)性流動人口急劇下降,。
整個沿海地區(qū)都存在這種共性,，現(xiàn)在沒有共性的只有幾個城市，上海少一些,，因?yàn)樯虾５漠a(chǎn)業(yè)本地比較高,，大工業(yè)。北京沒有,，另外還有一個沒有,，就跟這個根本不相邊的，天津,。天津本來就沒有大的流動人口的產(chǎn)業(yè)區(qū)進(jìn)去，所以京津冀一體化以后,，他現(xiàn)在希望拉動這個,。所以我們看房地產(chǎn)的時(shí)候，一定要從產(chǎn)業(yè)的角度去看,，就產(chǎn)業(yè)的流動性跟常住人口的流動性是一致的,，而不是簡簡單單。需求很重要，但是需求我們更多的針對是普通老百姓,，但是普通老百姓事實(shí)上是拉動不了房地產(chǎn)價(jià)格的,。
張鴻：面粉一直都是夠的 沒有變成面包是把它囤起來了
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
面粉一直都是夠的。之所以沒有變成商品房,，沒有變成面包,，是因?yàn)楹芏嗳税阉谄饋砹耍兂闪烁鱾�開發(fā)區(qū)什么的�,，F(xiàn)在問題是,，比如說地方政府有沒有那樣強(qiáng)烈的意愿說，我把這個地全都供出去,。
我先糾正一下,，神話結(jié)束了還不一定。我為什么會對地方政府大面積的把土地變成,，就是把面粉變成面包的這個事,，我不是特別樂觀。因?yàn)榻衲晟习肽�,，一季度土地能夠保持土地�?cái)政40%的增長靠的是什么?靠的就是我控制著這個節(jié)奏,，我要大面積的一下把我能賣的土地全賣了的話，那就不可能穩(wěn)定的增長,，這是第一。
第二,，我還有存量,，就除了增量，我的錢會少,，這不影響我干很多事情,，除了政績,，我還要干很多事情。因?yàn)槲业耐恋爻鲎尳鹄�,，要�?0%蓋保障性住房，10%弄水利,，10%弄教育什么的,，那也是堂而皇之的理由,。然后接下來那些存量怎么辦?我看一個研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)說,，他對23個省市做了一個調(diào)查，大概地方性債務(wù)里最少有20%是靠土地來抵押的,，最高的省份是達(dá)到85%,。我想說明的是，他也不敢讓土地或者房價(jià)下來,。這就是為什么我們今天可以看到杭州市的發(fā)改委說,，說土地溢價(jià)在下降，主城區(qū)的地價(jià)的平均溢價(jià)率只有9.3%,，但是我們一看9.3%的溢價(jià)已經(jīng)不少了,。9.3%比去年百分之二十九點(diǎn)的溢價(jià)，那已經(jīng)少了很多,。所以今年他說,，我們要對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)積累防范，出現(xiàn)重大市場謠言的時(shí)候,，第一時(shí)間要澄清,，要穩(wěn)定市場的預(yù)期。所以我對地方政府和我們希望房價(jià)不要那么大幅度上漲,，地價(jià)不要大幅度上漲的這樣一個預(yù)期,，我覺得不是特別樂觀。
史煒：如果你現(xiàn)在不是特別需要買房子 我建議當(dāng)前不要買房
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
因?yàn)槿ツ甑胤截?cái)政收入當(dāng)中,，賣地收入占了50%多,，那么現(xiàn)在在財(cái)稅體制大的，包括其他投資體制沒有發(fā)生大的變化的時(shí)候,，這個現(xiàn)象很難解決,。特別在中西部地區(qū)，中部地區(qū),，我最近去調(diào)研,，非常難解決。但是有一個問題出現(xiàn)了,，地方政府像你剛才說今年的賣地還在增加,，他賣完地干什么?現(xiàn)在的錢是壓在銀行身上，所以今年我在銀行系統(tǒng)講課,，包括我跟銀行調(diào)研的時(shí)候，大量銀行在收緊,，他還不僅僅是給老百姓的貸款在縮,，老百姓這一塊兒對銀行不是最大的壓力，加一塊兒沒有多少,。更重要的就是由于政府的項(xiàng)目,，甚至地方政府的干預(yù),，所形成的銀行的類似土地財(cái)政，土地的這些貸款,，銀行在想辦法收縮,。所以我們今天在看房價(jià)的時(shí)候，如果我們僅僅從簡單的房價(jià),，或者簡單的土地的儲備量,，我們是找不到答案的。我們一定就說這種投資的還有多大的規(guī)模,，我們投資有多大規(guī)模,。
如果我們看一下我們的GDP的構(gòu)成的話，我們就會發(fā)現(xiàn),，我們的GDP當(dāng)中出口,，就進(jìn)出口，我們的外貿(mào)依存度達(dá)到最高的時(shí)候,，達(dá)到50%多,，我們的出口依賴度達(dá)到30%多。也就是如果今天我們撇開我們的國際貿(mào)易,，我們國內(nèi)的內(nèi)需不到50%,。那么我們這么大的生產(chǎn)能力，不到50%的內(nèi)需,，我們怎么能讓中國的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)維系下去,，那么維系經(jīng)濟(jì)就需要工廠能夠開工，我們要不斷生產(chǎn)出的設(shè)備賣得出來,，然后我們能夠保證就業(yè)能夠有效地進(jìn)行,，那沒辦法，我沒有別的需求,，我就蓋城市,。我只要蓋城市，我的磚瓦,、灰沙石,、鋼鐵什么都，基礎(chǔ)道路,、電力我都救活了,。這是中國今天經(jīng)濟(jì)的一個，比較難解決的一個大的問題,。所以房地產(chǎn)在這個過程當(dāng)中，他是一個很大的平臺,。所以我們要想解決房地產(chǎn)價(jià)格的變化的時(shí)候,，我們一定要知道中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行是怎么個現(xiàn)狀。
地方政府需要，比如說現(xiàn)在新地產(chǎn),。其實(shí)現(xiàn)在我們談地產(chǎn)的時(shí)候,，大家的目光僅僅集中在，我們的住宅地產(chǎn)上,，包括它的價(jià)格的變化,。其實(shí)新地產(chǎn)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn),、醫(yī)療地產(chǎn)、旅游地產(chǎn),、文化地產(chǎn)各種各樣的地產(chǎn)都有,。但是地方政府，我去調(diào)研的時(shí)候,，他不知道怎么搞一個文化產(chǎn)業(yè)園。我曾經(jīng)去一個城市,，遍地號稱都是中國的傳統(tǒng)符號,，但是那城市的市長、書記不知道符號在哪兒?那么我們就想象,，有資源誰去把這些資源開發(fā)出來,。當(dāng)然這里面跟我們政府、媒體的導(dǎo)向有關(guān)系,。就我們現(xiàn)在把所有的導(dǎo)向都傾斜在這個住宅上,，所以大家以為房地產(chǎn)就是一個住宅的問題。中國的房地產(chǎn)肯定還有很多年的發(fā)展,，那么發(fā)展一定不是今天我們所理解的房價(jià)漲不漲的問題,，住宅漲不漲的問題，而是房地產(chǎn)性質(zhì)結(jié)構(gòu),，如何由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)向新型的功能化的房地產(chǎn)去轉(zhuǎn)化,，這樣才能把我們的房地產(chǎn)的價(jià)格能夠變得更加合理化。
另外,，我建議大家,，現(xiàn)在如果你不是特別需要買房子，如果僅僅是為了投資,，特別是投機(jī),，我建議不要買。
史煒：崩盤論毫無依據(jù) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)至少還有十年的發(fā)展前景
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
關(guān)于崩盤論說了好幾年了,，第一,，崩盤的這個說法沒有任何的依據(jù),，就是缺少最基本的經(jīng)濟(jì)常識，更缺少房地產(chǎn)常識,。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn),，這些年之所以能夠發(fā)展起來，一個是中國的投資拉動型的經(jīng)濟(jì),，第二,，整個中國的經(jīng)濟(jì)處在工業(yè)化的初中期，當(dāng)然北京很高,。那么工業(yè)化在初中,，包括工業(yè)化中期的時(shí)候，所有的國家都經(jīng)歷這么個階段,。經(jīng)濟(jì)想要獲得有效的投資拉動,，包括城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的統(tǒng)一，一定是房地產(chǎn)的發(fā)展,。那么,，發(fā)達(dá)國家到一定階段以后，比如到了工業(yè)化后期,，那么他的房地產(chǎn)趨于平穩(wěn),。而我們國家到工業(yè)化中后期，我們至少還有十年的時(shí)間,。所以我們國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè),，不是住宅，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)至少還有十年的發(fā)展的前景,。不是價(jià)格的問題,，這是個大的產(chǎn)業(yè)。
另外,，可能會取決于我們國家文化理念的變化,，那么發(fā)達(dá)國家，之所以現(xiàn)在房地產(chǎn)相對比較穩(wěn)定,，是說使用權(quán)和占有權(quán)是分離,，我們國家使用權(quán)和占有權(quán)是一致的，這是我們國家很傳統(tǒng)的一種文化,。所以取決于我們未來人的文化理念的變化,、引導(dǎo)，所以說根本就不存在房地產(chǎn)崩盤,。從現(xiàn)實(shí)的操作角度,，也不存在，因?yàn)橹畏康禺a(chǎn)的因素是什么?支撐房地產(chǎn)的因素是國家的投資,，而國家的投資依賴于的是銀行的資本,，而銀行的資本跟房地產(chǎn)是捆綁在一起,，整個產(chǎn)業(yè)循環(huán)體系，包括制造業(yè),、鋼鐵、水泥,、建材等等,，它是一個完整的體系。
張鴻：中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架 過于依賴房地產(chǎn)投資
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
不要一下就消化了,，因?yàn)橐幌戮拖说脑�,，你是消化不了的。我覺得吳敬璉老先生他當(dāng)時(shí)的那個表情,，大家看到其實(shí)是擔(dān)憂,。這個擔(dān)憂，第一是過于依賴房地產(chǎn)投資的擔(dān)憂,，但是我想還有一個擔(dān)憂,，我們過年來，我們擔(dān)心的那個時(shí)間已經(jīng)開始迫近了,，我們多年來一直擔(dān)心中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架,，過于依賴房地產(chǎn)投資。但是今天我們已經(jīng)被綁架了,，那我們就慢慢的來消化這個事情,。
我一直說，中國的房地產(chǎn)其實(shí)是個政策市,，就是無論是中央調(diào)控政策,，還是地方的各種政策，其實(shí)這里面是有地方政府的一些驅(qū)動在里面的,。所以我們要判斷,，它會不會有一個拐點(diǎn)往下?往下以后，我們有沒有子彈,，我們有沒有能解救人質(zhì)的辦法?我想我們會想出這樣一個辦法,，會用時(shí)間或空間能想出這樣一些辦法，包括中國整個的這樣一個國力在,，我覺得它應(yīng)該不至于突然一下像十幾年前的香港那樣,，一下出現(xiàn)那樣一個大幅度。
史煒：中國的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的承受能力 泡沫是存在的
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我不建議大家買房的原因是,，中國的房價(jià)已經(jīng)確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的承受能力,，泡沫是存在的，有些人說泡沫不存在,，泡沫一定是存在的,，只不過我們國家的泡沫有原因,。所以我相信，隨著我們今天國家政策的盤活存量,，我不同意吳敬璉的說法,，吳敬璉的說法是個純市場理性的說法。實(shí)際上中國要解決產(chǎn)能過剩,，解決這種過度的城市投資,，它一定是盤活存量。對我們來說,，盤活存量是一個長期的過程,，只有盤活存量，在增量上才能優(yōu)化,。在這個背景下,，我相信我們存量盤活的過程，也是房地產(chǎn)逐步回歸理性的過程,，泡沫能不能擠出去,，很難說，但是房地產(chǎn)一定相對的會回歸到一個理性的價(jià)格,。
張鴻：現(xiàn)在的心理預(yù)期在改變 投資者已經(jīng)“多翻空”
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在心理預(yù)期在改變,，這個改變包括很多種因素，一個是金錢,，它其實(shí)是個金融問題,。一個，我看到王石在一個論壇上說,，反腐是最大的調(diào)控,。所以我們必須承認(rèn)，有一些人從買房變成了賣房,，就是我們說投資的話,，就叫多翻空。所以我們要判斷,，第一,，錢還會不會那么熱?還會不會有那么多錢?金融政策、貨幣政策,，包括財(cái)政政策的調(diào)整,，還有就是我們整個的其他的政策……