小產(chǎn)權(quán)房問題怎么解決,，一直都是個老大難的問題,。近期，深圳市宣布正式開始試點處理“歷史遺留的違法建筑”,，一小批被部分媒體稱為“小產(chǎn)權(quán)房”的住宅將迎來改變的機(jī)會。那么,，對于解決小產(chǎn)權(quán)房問題,，我們到底有哪些辦法可以采用?小產(chǎn)權(quán)房涉及眾多的利益群體，適度的政策性調(diào)整應(yīng)該如何進(jìn)行?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評論,。
深圳在全國先行一步，歷史遺留違規(guī)建筑分類處理,，能夠帶來樓市變局?深圳做法能否帶來新氣象?
昨天,，一則“深圳試定給部分小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)頒證”的新聞引發(fā)了人們的關(guān)注。據(jù)財經(jīng)網(wǎng)報道,，深圳認(rèn)為深圳不存在小產(chǎn)權(quán)房概念,，此次只是試點處理深圳市歷史遺留違法建筑，根據(jù)不同的情況采用不同處理辦法,。其中,，原村民符合一戶一棟原則的住宅類歷史遺留違法建筑，建筑面積在480平方米以內(nèi),，按申請補(bǔ)繳對應(yīng)公告基準(zhǔn)低價的百分之十,，即可轉(zhuǎn)為商品房。一戶一棟之外,，多棟中的兩棟補(bǔ)繳25%的地價和不同罰款后,，可以登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。第三棟即其以上棟數(shù)部分則不為處理確認(rèn),，對非原村民所建部分也不予處理確認(rèn)。
賀承軍(原深圳市原規(guī)劃局規(guī)劃處副處長)：這個松口應(yīng)該是比較穩(wěn)定,，也是應(yīng)該的,，因為讓土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)更明確化，符合一個理性的方向,，處理這種分類,，從不同的層次，有一個穩(wěn)定的結(jié)構(gòu),，并且不是太冒進(jìn),。
小產(chǎn)權(quán)房通常是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，向社會公眾租售的房屋,。而深圳經(jīng)過1992年,、2004年兩次農(nóng)村城市化改造后，農(nóng)村集體土地全部移轉(zhuǎn)為國有,。深圳市土地監(jiān)察局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，深圳市2009年6月2日以前產(chǎn)生的各類歷史遺留違法建筑總計37.94萬棟,，占全市建筑物總量的半數(shù)以上。這也是深圳與其他城市的不同之處,，正是深圳此次試點之所以推行的關(guān)鍵,。
韓世同(廣州房地產(chǎn)專家)：像北京、上海有可能有所不同,，像省會城市有可能有所不同,，三四線的城市又有可能有所不同，可能還需要更多的一些試點,、嘗試和探索,，從中總結(jié)出一系列的改革、探索,。
這次探索性的小步開放,，對深圳的房地產(chǎn)市場，尤其是中低端商品房,，以及房租租賃市場,，將產(chǎn)生重大影響。
張鴻：這些房子不可能都能拿到正式的商品房證件
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
不可能拿到,，首先它不都是商品房,，不都是住宅;其次它說的是分類，分類里邊其實有限轉(zhuǎn),，就我們限購買房,，這個轉(zhuǎn)正其實叫限轉(zhuǎn)，限轉(zhuǎn)什么呢?它其實延續(xù)了過去我們在集體土地上的這樣一個政策,。雖然深圳說,，說我這個是國有土地，但還是原村民,，就原來這塊土地的原村民,，原來這個叫集體土地的時候你住的這些人，大概我算了一下,，一人兩到三套,。就是你第一棟，你只需要補(bǔ)很少的錢,，就可以轉(zhuǎn)正,，這是居住性需求。第二棟,、第三棟,，可能你需要繳納的相對來說高一點兒的這個，然后才能轉(zhuǎn)正,。像老馬在那兒買,，那就沒有轉(zhuǎn)正協(xié)議,。他不是原村民，所以這個量是很小的,，而且住宅本身就很小,。
當(dāng)然是先試點了，試點然后他看到最后整個的影響,，包括對土地市場,，對整個房地產(chǎn)市場、市政等等的影響,，然后來決定到底要不要放開?我為什么剛才說要小點兒聲,，咱不要把它和小產(chǎn)權(quán)房掛上，因為我怕把深圳市再嚇著,。因為前兩年已經(jīng)嚇過好幾回了,，就深圳市一直強(qiáng)調(diào)說我們就是歷史遺留的違法建筑，不是小產(chǎn)權(quán)房,。因為你一聽到是小產(chǎn)權(quán)房的試點,，哪個城市都受不了。南京也曾經(jīng)有過,，還沒解決呢,，媒體說這小產(chǎn)權(quán)房要試點了、要開始了,，然后馬上辟謠說我們不是小產(chǎn)權(quán)房試點,。所以今天我們就小點兒聲說，這個事因為那個涉及到集體土地的問題,，就是小產(chǎn)權(quán)房的問題,，它不是上邊的房子問題，而涉及到底下的地的問題,。
馬光遠(yuǎn)：深圳這一次的力度比較大 尤其是非住宅更加寬松
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
深圳情況很特殊,，因為它在經(jīng)過兩次的這么一個土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)換以后，絕大部分的土地是國有性質(zhì)的,。我們一般說的小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上的那個建筑,，叫小產(chǎn)權(quán)房,。深圳的這個叫非典型小產(chǎn)權(quán)房,，反正都是沒有大產(chǎn)權(quán)，但是這一次,，這個力度還是非常大的,。這個力度大跟以前最不一樣的地方在什么地方?就是經(jīng)過這么一次分類處理以后，有相當(dāng)一部分的是完全可以拿到真正的商品房的產(chǎn)權(quán),，這跟以前不一樣,。以前我們探討是什么,，說把它轉(zhuǎn)成保障房，轉(zhuǎn)成別的一些房,，但是它拿不到拿不到商品房,，因為商品房可以交易。
用深圳當(dāng)?shù)厝说脑捴v,，以前我們拿到的都是綠本,，這個綠本就自住、出租是可以,，但是不能買賣,，不能上市交易。但是這一次住宅這一部分,，雖然這個范圍小,，只限于本地的村民，而且本地村民里邊也劃了13個區(qū)域,，深圳現(xiàn)在真正的這種所謂的違法建筑有多少,，差不多超過40萬棟。也就是說現(xiàn)在只有2萬棟,，只有二十分之一才有可能轉(zhuǎn)正,。但即使如此，那么這一次轉(zhuǎn)正以后,，你可以拿到紅本,，紅本是什么?就可以上市交易。所以來講,，第一個住宅,，這個力度比較大。第二,，非住宅更加寬松了,，非住宅就是第一就是沒有限制當(dāng)?shù)卮迕瘢褪撬械�,，只要你買了這個東西就可以,。
馬光遠(yuǎn)：深圳此舉是土地權(quán)屬的一個變化 是很大的突破
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
應(yīng)該說第一個是土地權(quán)屬的一個變化，深圳以前是個漁村,，它的地都是集體的地,，后來又變成國有的地。我想在變成國有土地之前,，一定也是有小產(chǎn)權(quán)房的,。那么再加上建的很多，你到深圳去,，特別是在關(guān)外,，你如果去看小產(chǎn)權(quán)房,，真的是巍巍壯觀，非常漂亮,。有些小區(qū)除了那個名字,，可能你沒有拿到大產(chǎn)權(quán)以外，那么剩下的跟正規(guī)小區(qū)沒有任何區(qū)別,，而且從事這個產(chǎn)業(yè)鏈上交易的人也非常多,，當(dāng)然價格也很便宜。
大家經(jīng)過多年的等待,，等到這一步,。我認(rèn)為這一步非常好，也就是說你不管它叫違法建筑,，還是叫什么東西,，至少在現(xiàn)有的體系下，做了一個很大的突破,。比如說住宅這一塊,，第一棟你交的錢可能就二、三十塊錢,，那么剩下的兩棟,，比如說補(bǔ)交罰款，再一個土地出讓金還有點兒,，補(bǔ)一點兒稅,，就一平米可能就補(bǔ)個兩、三百塊錢以后變成紅本,，這對所有人來講,，成本應(yīng)該說不算太高。所以這給很多人給了一個很大的希望,，所以我認(rèn)為這是一個非常好的事,。
張鴻：對住宅會有一些影響 對商業(yè)地產(chǎn)的影響會更大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
你這種預(yù)期對當(dāng)?shù)氐姆績r一定是雪上加霜，就是包括成交量,。因為我們今天說的這些叫無產(chǎn)權(quán)吧,，不管它叫什么，就是沒有產(chǎn)權(quán)的這些房子,。雖然今天要解決的可能轉(zhuǎn)正的,，里面包括，主要是住宅,，我們關(guān)心的是住宅,。住宅可能占的比很小,，必須得是原住民,。但是問題是它整個這種無產(chǎn)權(quán)的房子在深圳的比例特別大,，我們不說民間各種機(jī)構(gòu)說的60%、70%,，就是深圳自己各種監(jiān)測隊他們給出的數(shù)據(jù),，這幾年我查了一下基本都在40%以上，接近50%,。
所以說,，那個地方的房子，將近一半是無產(chǎn)權(quán)的房子,。那么你這個心理預(yù)期一形成,，可能就會對他，因為本來他現(xiàn)在的成交量,，大家購買的意愿不是特別強(qiáng),，都在看說是不是到頂什么的等等，所以我覺得會可能會有一些影響,。但是我覺得除了住宅以外,，其實商業(yè)的，他們轉(zhuǎn)起來,，連原住民的限制都沒有,，我猜可能會影響更大一點兒。
馬光遠(yuǎn)：小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正不轉(zhuǎn)正 有沒有產(chǎn)權(quán)大家都在買
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
深圳為什么特殊?除了住宅也有小產(chǎn)權(quán),，商業(yè)等等非住宅的也有,。同時在深圳，住房的供應(yīng)一直是雙軌制,，一方面是無產(chǎn)權(quán)的供應(yīng),，量很大，占一半,，那半壁江山是他們的,，另一半主流的那些商品房。
我個人倒覺得轉(zhuǎn)正不轉(zhuǎn)正,，房子就在那里,，有產(chǎn)權(quán)沒產(chǎn)權(quán)大家都在買。那么最后形成兩個價格不一樣的市場,，那么一個是這種沒有產(chǎn)權(quán)的,，這個價格可能最低的，相當(dāng)于有產(chǎn)權(quán)的四分之一,，高一點兒的相當(dāng)于有產(chǎn)權(quán)的二分之一,，差不多這么一個情況。一旦轉(zhuǎn)正以后，我個人認(rèn)為這一部分價格可能會起來,，有就是說轉(zhuǎn)正完的這一部分,，那你可以交易，他們價錢可能會補(bǔ)漲,。至于說商品房這一塊會不會出現(xiàn)大的一個沖擊,，要看整個房地產(chǎn)市場。我們現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期,，如果是向上的預(yù)期,，沖擊不會太大，有沖擊這是肯定的,，因為供應(yīng)多了,，但是如果運(yùn)氣不好的話，可能會有問題,。
在目前情況下,，我個人認(rèn)為，就是房子的總量,，深圳人都是很清楚的,。就是我們買的房子究竟是小產(chǎn)權(quán)的、無產(chǎn)權(quán)的,，還是大產(chǎn)權(quán),，他心里非常清楚。而且有多少量,，深圳人也很清楚,。所以我們現(xiàn)在很奇怪的是，就這么一個非常好的城市,，而且是四個一線城市之一,，居然有一半的建筑是非法建筑，是歷史遺留問題,，而且要解決,。我覺得，我們多年來一直講說房地產(chǎn)要增加供應(yīng),，這不增加供應(yīng)了嘛?這個供應(yīng)增加上去,，我們看這個市場會不會健康。在目前的整個的無產(chǎn)權(quán)的改革試點之外,，我倒覺得還有一個試點,，就是當(dāng)我們增加供應(yīng)以后，我們的住房市場究竟會怎么樣?這可能是深圳試點的另外一個意義,。
張鴻：要把這些房子合法的盤活了 別總讓它待在灰色地帶里
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
到底集體土地上蓋的房子是不是能賣給非本村的人,，本村集體的人?就我這個村的房子能不能賣給馬光遠(yuǎn)?能不能賣給你?這個問題解決不了,。因為按照《土地法》的話，它是解決不了這個問題的,。
現(xiàn)在很多地方其實在嘗試什么?在嘗試它本身可能解決了部分保障性住房的作用,。但是能不能政府干脆就用一些辦法，讓它干脆就解決保障性住房,。比如說北京其實前兩年有一些試點，就是公租房,，政府等于不管是買過來還是租過來,，還是什么其他公有產(chǎn)權(quán)之類了，就不管用什么具體的辦法,，就讓這些房子合法的盤活了,，別讓它總是在灰色的、非法的那樣一個地帶里,，是那樣的一個存在,。大家圖便宜，買了以后,，在一個非法的建筑里面住著,，可能這種感覺也不是特別好。
我們要讓人來試點,，我們也不知道怎么分,，除了光有勇氣是不夠的。你光天天喊說我拆了2007年12月30以后,，以后的我全拆,。可能嗎?不可能,。你只能偶爾抓一個典型案例,。以后就別喊這種口號，咱們就像老馬說的,，咱們找到大智慧,。
馬光遠(yuǎn)：我們能不能拿出一點點勇氣和魄力 把小產(chǎn)權(quán)房問題在拆的基礎(chǔ)上往前推一步
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們看到的是現(xiàn)有的法律，還更應(yīng)該展望一下未來,。未來在這個問題上,，如果說不能在法律問題上有所突破，這個問題本身是無解的,。我一直強(qiáng)調(diào)一定要大智慧,，小產(chǎn)權(quán)需要大智慧，這個大智慧是什么?一方面我們一定要考慮歷史,，為什么會形成小產(chǎn)權(quán)這么一個畸形的,，大量的人又趨之若鶩的一個東西,，我們要反思為什么?同時要照顧現(xiàn)實，因為大量的人在里面住,。那么這個問題本身你不可能一拆了之,，也不可能一下子去清理就了之，所以我覺得應(yīng)該一分為二,。第三個應(yīng)該有前瞻性,。未來這個問題我們肯定要解決，而且我們的解決辦法里肯定要排除,，就靠拆來解決,，我們應(yīng)該試點。
老百姓之間有膠著,，因為有些人花大價錢買了商品房,，有些人是花了很小的錢買的小產(chǎn)權(quán)房，這是一種,。第二個是政府利益,，以前我們把那個地很便宜弄過來，然后高價給開發(fā)商來建房子,，這一塊兒利益沒了,。第三個膠著是什么?就是我們以后的處理肯定是分類處理，也就是買了小產(chǎn)權(quán)房的人的待遇也是不一樣的,。那有些可能真的會被拆掉,，比如說占了耕地的，不符合規(guī)劃的,，有安全隱患的,。我是堅決要求拆掉的。但是蓋的非常不錯,，跟花園一樣,，老百姓住的也感覺不錯，物業(yè),、水電,、煤氣供應(yīng)甚至比商品房還好。到目前為止,，我沒有聽說小產(chǎn)權(quán)房有倒了的,、危了的。那么這一部分符合規(guī)劃,，老百姓住的很好,，又沒有占耕地的，為什么不趕快想辦法把它解決呢?
我們老在強(qiáng)調(diào)說,，改革要有勇氣和魄力,。我們先能不能拿出一點點的勇氣和魄力,，把小產(chǎn)權(quán)房問題在拆的基礎(chǔ)上往前推一步，這是很多人都期待的,。
馬光遠(yuǎn)：事實上改革能夠往前走 是基于大家能往后稍微退一步
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得大家往前走一步,，就每個人都讓一下，事實上改革能夠往前走,，不是基于大家都往前,，而是往后稍微退一步。退一步,，你會發(fā)現(xiàn)天地來了,。所以我覺得解決小產(chǎn)權(quán)，最終對社會來講有益處,，那么我們就往前走,。如果說最終對社會是……