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央視財(cái)經(jīng)評(píng)論文字稿-哪里的房?jī)r(jià)會(huì)扛不�,�,?
2014-04-23   作者:  來(lái)源:央視網(wǎng)
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  近一段時(shí)間,,各地樓盤降價(jià)打折的聲音不絕于耳,甚至某些地方傳出開發(fā)商資金斷裂的消息,房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一片慘淡。很多人都問(wèn):房?jī)r(jià)真的扛不住了嗎?今天,,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一組數(shù)據(jù)給出了一份這樣的參考答案:3月份,全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房的價(jià)格跟上個(gè)月相比,,有4個(gè)城市下降,,10個(gè)城市持平,56個(gè)城市仍然在上漲,。那么如果看完數(shù)據(jù),,房?jī)r(jià)真的是在降了嗎?為什么和數(shù)據(jù)有些不一樣呢?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院教授錢軍,、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。

  降價(jià),、打折,,開發(fā)商真的扛不住了?有價(jià)、無(wú)市,,房?jī)r(jià)真的要降了嗎?

  錢軍:交易量的下降是房?jī)r(jià)最終要下降的一個(gè)前奏曲

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

  我對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)是這么看的,第一個(gè),,這個(gè)市場(chǎng)有領(lǐng)先于這個(gè)數(shù)據(jù)的前瞻性,。也就是說(shuō),比如說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)商,,因?yàn)樗欠康禺a(chǎn)的第一步,,可能很多這個(gè)下降的情況是先從開發(fā)商開始,銀行吃緊,,慢慢過(guò)渡到這個(gè)樓盤最終的產(chǎn)品價(jià)格,,所以從這點(diǎn)來(lái)看,市場(chǎng)應(yīng)該是領(lǐng)先于這些數(shù)據(jù)的,,因?yàn)閿?shù)據(jù)畢竟是已經(jīng)賣掉的房子,,這是第一個(gè)。

  第二,,大家在看這個(gè)價(jià)格的時(shí)候,,價(jià)格本身可能還不夠全面,還得看交易量,。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候可能是有價(jià)無(wú)市的情況,,那么最后成交的那幾棟房子可能恰恰是比較高端的房子,那么這樣環(huán)比來(lái)講,,價(jià)格可能會(huì)上升一些,,但是可能更重要的信息是交易量,尤其是各種檔次的樓盤的價(jià)格和交易量,。如果把這兩個(gè)情況綜合起來(lái)評(píng)估,,我就覺得可能會(huì)有一個(gè)更平衡的看法。我覺得交易量的下降是房?jī)r(jià)最終要下降的一個(gè)前奏曲,。

  劉戈:北上廣深房屋成交量的下降趨勢(shì)非常明顯

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  其實(shí)我們更重要的是要看趨勢(shì),,我們看到的仍然是大部分城市在上漲,但是我們看1,,2,,3,三個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的城市從原來(lái)1月份的62個(gè)變成了57個(gè),,變成了56個(gè),,也就是說(shuō)上漲的城市的數(shù)量在減少,。上漲的幅度,1月份是20.9%,,2月份是18.7%,,3月份是15.5%。這個(gè)趨勢(shì)是比較明顯的,。

  我們?cè)賮?lái)看一下具有標(biāo)志性的五大城市,,北上廣深加上天津。最近8周它們房屋成交量的變化,,那么我們看到包括上海,,廣州和天津這三個(gè)城市,就是最近一周,,就是本年度的第15周,,它走到了最近8周的最低點(diǎn),另外兩個(gè)城市也是在上周走到了最低點(diǎn),。所以總體上來(lái)看,,這5個(gè)城市,雖然是每一個(gè)城市具體有波動(dòng),,但是在8周來(lái)的趨勢(shì)來(lái)說(shuō),,下降的趨勢(shì)還是非常明顯就可以看出來(lái)的,交易量方面,,一般來(lái)說(shuō)交易量下跌,,那么很快接下來(lái)價(jià)格的影響就會(huì)出來(lái)。

  陳國(guó)強(qiáng):房?jī)r(jià)上漲達(dá)到天花板 或者說(shuō)已開始發(fā)生趨勢(shì)性變化

  (中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

  從3月份最新數(shù)據(jù)里可以看到幾個(gè)特點(diǎn),。首先,,無(wú)論是新房還是二手房,環(huán)比上漲的城市數(shù)量都在持續(xù)減少;第二,,無(wú)論是環(huán)比還是同比,,無(wú)論是新房還是二手房上漲幅度在繼續(xù)收窄;第三,70個(gè)大中城市的范圍內(nèi),,漲幅收窄,,樓市整體景氣呈現(xiàn)下降,接下來(lái)幾個(gè)月份這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)沒(méi)有懸念肯定還會(huì)繼續(xù)保持;第四,,環(huán)比領(lǐng)漲的城市已經(jīng)不再是一線城市,,已換成其他一些熱點(diǎn)的二線城市了。房?jī)r(jià)上漲達(dá)到天花板,,或者說(shuō)開始發(fā)生趨勢(shì)性變化,,實(shí)際上從去年四季度就開始了。接下來(lái)可以預(yù)期,,價(jià)格出現(xiàn)下跌以及出現(xiàn)持平的城市的數(shù)量還會(huì)繼續(xù)增加,,上漲城市數(shù)量慢慢會(huì)減少,,這樣一個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)確立了。

  劉戈:待售面積更高的城市發(fā)生急跌的可能性要大的多

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  現(xiàn)在從全國(guó)的發(fā)展角度看,,不管是屬于三四線的城市,,還是北上廣這樣的一線的城市,總體上來(lái)說(shuō),,上漲的趨勢(shì)在漸緩,。那么這個(gè)拐點(diǎn)應(yīng)該說(shuō)是全國(guó)性的,它不是說(shuō)分布在哪一個(gè)城市,,或者哪種類型的城市,。但是下跌或者產(chǎn)生這之后的影響可能就不一樣了,像一些小的城市,,那么這種分化我相信會(huì)越來(lái)越大。

  我們注意兩個(gè)指標(biāo),,在3月份的整個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)里面兩個(gè)數(shù)字非常引人注目,,一個(gè)是新開工的面積,一個(gè)是待售房的面積,,這兩個(gè)數(shù)字比去年同期一個(gè)是下降了百分之二十多,,一個(gè)是提高了百分之二十多,這兩個(gè)你會(huì)發(fā)現(xiàn),,有的城市的新開工面積降的更多,,這是一個(gè)開發(fā)商的判斷,那么它的待售面積更高,,那么這樣的城市可能它發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性就要大得多,,它發(fā)生急跌的可能性就要大的多。

  錢軍:房?jī)r(jià)一旦下跌 一些三四線城市的問(wèn)題就會(huì)比較嚴(yán)重

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

  總的來(lái)講,,下行的壓力比上行的壓力大,,但是不等于說(shuō)就是沒(méi)有上行,也不等于說(shuō)下行的時(shí)候,,大家速度都是一樣的,。我覺得一線城市,尤其是像北京,,上海這種我們可以叫國(guó)際大都市的城市,,它如果下行的話,幅度不會(huì)太大,,因?yàn)榇_實(shí)剛性需求在那,,而且很重要。像我們家,,我們從美國(guó)去年剛剛搬回來(lái),,現(xiàn)在在租房子,。

  跌到一定的程度的話,應(yīng)該還是會(huì)有想法要買,,因?yàn)楫吘故菄?guó)際大都市,,但是在一些三四線的城市可能問(wèn)題就比較嚴(yán)重。因?yàn)榭偟膩?lái)講,,他們那些地方可能經(jīng)濟(jì)放緩的速度更快,,然后可能地方債,地方政府的負(fù)債也比較高,,企業(yè)負(fù)債也比較高,,那么在這種情況下,可能他們一旦下跌,,速度就可能比較快,。

  在短時(shí)間內(nèi)全國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌,是有災(zāi)難性的后果,。美國(guó)就是在2008年雷曼兄弟倒了以后,,那6個(gè)月當(dāng)中是發(fā)生了有史以來(lái)從來(lái)沒(méi)有看到的現(xiàn)象。也就是說(shuō),,過(guò)半數(shù)的美國(guó)城市同時(shí)在這半年內(nèi)房?jī)r(jià)跌了15%以上,,那么這個(gè)我們叫系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。但是美國(guó)這個(gè)經(jīng)濟(jì)有一點(diǎn),,就是它往往危機(jī)來(lái)得快,,但它復(fù)蘇的也比較快。因?yàn)樗鼇?lái)了以后它大量不好的企業(yè),,包括負(fù)債很高的家庭就破產(chǎn)了,,然后剩下來(lái)的企業(yè)就是比較健康,它的市場(chǎng)機(jī)制比較強(qiáng)就起來(lái)了,。

  相對(duì)來(lái)講,,日本是另外一個(gè)極端,日本的房地產(chǎn)泡沫最高點(diǎn)是90年代初,,80年代末,,大概花了10年才慢慢的破滅,所以那個(gè)情況實(shí)際上也不好,,為什么呢?在這10年當(dāng)中有很多,,經(jīng)濟(jì)學(xué)家講叫僵尸的銀行和企業(yè),死也死不掉,,切也切不掉,,但是它根本沒(méi)有活力,應(yīng)該是被淘汰的不能被淘汰掉,。所以應(yīng)該來(lái)講,,美國(guó)發(fā)生大面積的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌是非常嚴(yán)重的一個(gè)現(xiàn)象,。但是從另外一個(gè)極端,日本的房地產(chǎn)泡沫模式來(lái)看,,也不是一個(gè)特別好的房?jī)r(jià)調(diào)整的過(guò)程,。

  劉戈:從銀行的壓力測(cè)試和報(bào)表上來(lái)看 預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有大問(wèn)題

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  總體來(lái)說(shuō),其實(shí)央行是有準(zhǔn)備的,。在前幾年的時(shí)候,,央行曾經(jīng)推出來(lái)壓力測(cè)試,那么到現(xiàn)在一直在堅(jiān)持,,每個(gè)季度各個(gè)銀行都需要把他們壓力測(cè)試的結(jié)果報(bào)到央行,。開始的時(shí)候是按房?jī)r(jià)下跌30%,后來(lái)?yè)?jù)說(shuō)是有50%,,那么按銀行報(bào)表來(lái)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題,。因?yàn)橹袊?guó)的住房貸款相對(duì)而言開始的條件是非常的嚴(yán)的,審查是非常嚴(yán)的,,沒(méi)有像美國(guó)的那些零首付,,沒(méi)有這樣的現(xiàn)象,而且對(duì)二套三套后來(lái)越來(lái)越嚴(yán),,總體上來(lái)說(shuō),從報(bào)表上來(lái)看沒(méi)有大的問(wèn)題,。

  我有一點(diǎn)擔(dān)心,,就是我問(wèn)過(guò)一個(gè)銀行的具體負(fù)責(zé)人,我說(shuō)你知道這些錢以其它的,,比如說(shuō)流通的名義,,以辦工廠的名義貸出去以后它最終會(huì)流到什么地方?你們這個(gè)監(jiān)管程度達(dá)到了么?他說(shuō)我真不知道,一個(gè)是沒(méi)能力知道,。再一個(gè),,我說(shuō)是不是即使你們有能力知道,你們也沒(méi)有那么多的愿望去知道?

  房地產(chǎn)在某種程度上,,它在我們現(xiàn)階段的中國(guó)經(jīng)濟(jì)里占的比例太大,。它主要的相關(guān)性在于一些建筑材料,還有就業(yè)的問(wèn)題,。所以如果在一段時(shí)間內(nèi)由于房?jī)r(jià)的預(yù)期下降,,那么最后導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的一定程度的下降,那么其實(shí)我覺得政府有關(guān)包括危舊房的改造,,包括基礎(chǔ)設(shè)施的這樣一些建設(shè),,那么同樣可以消化這些建筑材料也好,這些勞動(dòng)就業(yè)也好,。從某一個(gè)角度來(lái)說(shuō),,我覺得它是有一定的替代性的,,所以大家對(duì)于這樣一個(gè)問(wèn)題也不用太擔(dān)憂。

  錢軍:如果房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅度下跌 風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)很大

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

  我是這么看的,。一個(gè)從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看,,現(xiàn)在我們國(guó)家金融體系里面最大的兩塊就是,一個(gè)是如果房地產(chǎn)下跌的幅度很大,,會(huì)引起很多一連串的問(wèn)題;還有一個(gè)是地方政府債,,實(shí)際上這兩個(gè)是有聯(lián)系的,因?yàn)榈胤秸锩�,,它很多到最后就是投到房地產(chǎn),,具體多少很難講。

  我是這么看這個(gè)下跌的過(guò)程,,一方面來(lái)講,,作為一個(gè)市場(chǎng)機(jī)制,有上升一定要有下降,,尤其是如果有了泡沫,,泡沫是一定要破的。但是在泡沫破滅當(dāng)中如果破的太快,,而我們國(guó)家現(xiàn)在很多數(shù)據(jù)表明,,很多家庭,很多企業(yè)的財(cái)政狀況是跟房?jī)r(jià)是息息相關(guān)的,,所以如果短期內(nèi)大幅度下跌,,風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)很大。比較理想的一個(gè)調(diào)整過(guò)程應(yīng)該是什么呢?應(yīng)該是比較局部的房屋下跌,,然后整個(gè)我們?cè)跈C(jī)制上進(jìn)行調(diào)整,。我對(duì)這個(gè)的看法是謹(jǐn)慎樂(lè)觀,我覺得不管從地方政府債的規(guī)模,,比如現(xiàn)在到了大概GDP的30%,,這個(gè)數(shù)字不小了,然后中央債大概占有20%,,總的這個(gè)政府占有50%,。為什么謹(jǐn)慎樂(lè)觀呢?這個(gè)總的債務(wù)規(guī)模在全世界來(lái)看還是非常低的。

  陳經(jīng)緯:房?jī)r(jià)現(xiàn)在是回歸到合理的水平 不算是降價(jià)

  (香港中國(guó)商會(huì)主席 全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任 中華全國(guó)工商聯(lián)合會(huì)副主席 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

  我認(rèn)為不叫降價(jià),,我認(rèn)為是它(房?jī)r(jià))升的太快了,,升過(guò)了頭,現(xiàn)在回歸合理的水平,,不算是降價(jià),。我們國(guó)家政府調(diào)控應(yīng)該完完全全關(guān)注保障房,對(duì)中低收入的人居住的保障,其余商品房應(yīng)該是讓市場(chǎng)自由去調(diào)節(jié),,然后風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是由金融機(jī)構(gòu)去控制,,所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康,我認(rèn)為應(yīng)該是這樣,。

  錢軍:在降價(jià)的過(guò)程中 過(guò)度擴(kuò)張和負(fù)債率高的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出問(wèn)題

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

  房地產(chǎn)實(shí)際上在很多經(jīng)濟(jì)里面作用都很大,,實(shí)際上在美國(guó)經(jīng)濟(jì)里作用也相當(dāng)大。金融危機(jī)發(fā)生以后,,為什么美國(guó)的就業(yè)率下降的這么快?就是因?yàn)榇罅康氖I(yè)工人是在房地產(chǎn)建筑行業(yè),。就是說(shuō)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)在中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)里面還會(huì)很重要,但是關(guān)鍵問(wèn)題是怎么把這個(gè)市場(chǎng)機(jī)制做起來(lái)?這個(gè)市場(chǎng)不可能只升不降,,一定有升有降,。

  巴菲特說(shuō)過(guò)一句很有名的話,只有退潮的時(shí)候才能看到誰(shuí)在裸泳,。也就是說(shuō),,在降價(jià)的過(guò)程中哪些企業(yè),哪些房地產(chǎn)商會(huì)出問(wèn)題呢?就是那些可能過(guò)度擴(kuò)張,,負(fù)債率高的會(huì)出問(wèn)題,。這是市場(chǎng)規(guī)律,這些人就是應(yīng)該被淘汰,,或者他們應(yīng)該接受非常慘痛的教訓(xùn),,他下一次再來(lái)投資房地產(chǎn)或者別的行業(yè)的時(shí)候,他才會(huì)比較謹(jǐn)慎,,這才叫市場(chǎng)規(guī)律,。還有一個(gè)我覺得很重要的,就是地方政府債里面,,就是地方政府實(shí)際上有的時(shí)候介入房地產(chǎn)太多,盲目投資,。還有房地產(chǎn)稅,,以及所有一些相關(guān)體制的建設(shè),今后……

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