|
年初業(yè)界對(duì)于樓市分化將會(huì)加劇的預(yù)測(cè)就已流行開(kāi)來(lái)，而一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎也印證了上述觀點(diǎn),。但對(duì)于三四線城市而言,，現(xiàn)在下樓市將要崩盤(pán)的結(jié)論還為時(shí)尚早,，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是岌岌可危還是大有可為值得商討,。
雖然樓市分化論從年初開(kāi)始就已經(jīng)盛行，但是對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì),，是崩盤(pán)還是有戲？業(yè)界出現(xiàn)了分歧,。
持悲觀論者認(rèn)為，由于前些年三四線城市中興起轟轟烈烈的造成運(yùn)動(dòng),，導(dǎo)致近期形成海量的住房供應(yīng)量,，而后續(xù)需求乏力，消化速度相對(duì)不足,。如不能有效緩解這一問(wèn)題,，今年部分城市樓市可能面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2009年以來(lái),，我國(guó)部分三四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，營(yíng)口,、南通,、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列,，待開(kāi)發(fā)量在3000萬(wàn)-8000萬(wàn)平方米之間,。以營(yíng)口為例，僅從2011年到2012年11月末,，住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米,，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
“樓市的分化其實(shí)在2013年就已開(kāi)始顯現(xiàn),�,！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為，三四線城市受到產(chǎn)業(yè)和人口的限制,，住房需求有限,，而前期的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力,。而部分出現(xiàn)資金短缺和泡沫嚴(yán)重的地區(qū)不排除會(huì)有崩盤(pán)的可能,。
而持相反態(tài)度者認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的市場(chǎng)紅利遠(yuǎn)沒(méi)有消失,，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有可為,。
恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，三線城市市場(chǎng)不行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的,，2013年恒大的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破1000億中有46%都是三四線城市貢獻(xiàn)的,，不能用個(gè)別三線城市市場(chǎng)來(lái)代表整個(gè)三線城市的走勢(shì)。
“如果進(jìn)行具體的市場(chǎng)容量測(cè)算,，雖然三四線城市單體市場(chǎng)容量不會(huì)太大,，但是整體市場(chǎng)容量不容忽視�,！毙录悠聡�(guó)立大學(xué)金融學(xué)博士,、研究員文華說(shuō),，“很多三四線城市雖然不能進(jìn)行深耕，但其市場(chǎng)容量足以承載企業(yè)在一至兩年內(nèi)集中進(jìn)行開(kāi)發(fā),�,！�
同時(shí)，文華認(rèn)為,，在三四線城市中,，人口有一定基數(shù)，三中全會(huì)的城鎮(zhèn)化精神也是引導(dǎo)農(nóng)村人口向中小城市流動(dòng),，而不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于孕育期,，其中不乏市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
不論三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)如何,，過(guò)去盲目造城的發(fā)展策略已經(jīng)不可取,。專家認(rèn)為，三四線城市要想充分利用新型城鎮(zhèn)化紅利發(fā)展房地產(chǎn),，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃才是良策。
事實(shí)上,，三四線城市間分化也已經(jīng)出現(xiàn),。在東部沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，人口吸附能力較強(qiáng),，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高,，市場(chǎng)供略大于求但基本處于均衡狀態(tài)；在部分資金密集型城市,，過(guò)度投資過(guò)后房?jī)r(jià)遭遇“腰斬”卻仍有價(jià)無(wú)市,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已遭受重創(chuàng)；而部分中西部城市,，市場(chǎng)有效需求不足,，建設(shè)規(guī)模卻在急劇擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的庫(kù)存壓力,。
李晟認(rèn)為,，對(duì)于三四線城市而言，新型城鎮(zhèn)化將帶來(lái)人口大幅增長(zhǎng),，新增供應(yīng)和需求都將產(chǎn)生較大變化,，這一進(jìn)程中，既要防止產(chǎn)業(yè)空心化帶來(lái)的房地產(chǎn)供給過(guò)剩,，也要防止投資過(guò)熱催生樓市泡沫,。
文華表示，要避免部分三四線城市的樓市危機(jī),，應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模,，將過(guò)去過(guò)度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市,，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。同時(shí)為了解決部分城市需求不足問(wèn)題,，應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民入城,，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)收入、就業(yè),，而非被動(dòng)“保障”,。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前,，應(yīng)加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口流動(dòng)趨勢(shì)研判,，制定符合各地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求,。此外,，還應(yīng)著眼于改善長(zhǎng)期供求關(guān)系，將住房保障納入城市發(fā)展規(guī)劃,，使城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入良性發(fā)展的正循環(huán),。
|