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年初業(yè)界對于樓市分化將會加劇的預測就已流行開來，而一季度全國房地產市場的表現似乎也印證了上述觀點,。但對于三四線城市而言,，現在下樓市將要崩盤的結論還為時尚早，未來的房地產市場是岌岌可危還是大有可為值得商討,。
雖然樓市分化論從年初開始就已經盛行,，但是對于三四線城市房地產市場未來的走勢，是崩盤還是有戲,？業(yè)界出現了分歧,。
持悲觀論者認為，由于前些年三四線城市中興起轟轟烈烈的造成運動,，導致近期形成海量的住房供應量,，而后續(xù)需求乏力，消化速度相對不足。如不能有效緩解這一問題,，今年部分城市樓市可能面臨崩盤的風險,。
中國指數研究院統(tǒng)計數據顯示，2009年以來,，我國部分三四線城市住宅市場供應規(guī)模大幅增長,，營口、南通,、煙臺,、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發(fā)量在3000萬-8000萬平方米之間,。以營口為例,，僅從2011年到2012年11月末，住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,，幾乎是北京同期成交面積的2倍,。
“樓市的分化其實在2013年就已開始顯現�,！敝醒胴斀洿髮W中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認為,，三四線城市受到產業(yè)和人口的限制，住房需求有限,，而前期的供應量遠大于實際需求,，房價必然增長乏力。而部分出現資金短缺和泡沫嚴重的地區(qū)不排除會有崩盤的可能,。
而持相反態(tài)度者認為,，新型城鎮(zhèn)化所帶來的市場紅利遠沒有消失，三四線城市房地產市場依然大有可為,。
恒大地產集團董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績發(fā)布會上強調,，三線城市市場不行的觀點是錯誤的，2013年恒大的銷售業(yè)績突破1000億中有46%都是三四線城市貢獻的,，不能用個別三線城市市場來代表整個三線城市的走勢,。
“如果進行具體的市場容量測算，雖然三四線城市單體市場容量不會太大,，但是整體市場容量不容忽視,。”新加坡國立大學金融學博士,、研究員文華說,，“很多三四線城市雖然不能進行深耕,，但其市場容量足以承載企業(yè)在一至兩年內集中進行開發(fā),。”
同時，文華認為,，在三四線城市中,，人口有一定基數，三中全會的城鎮(zhèn)化精神也是引導農村人口向中小城市流動,，而不少城市的房地產市場還處于孕育期,，其中不乏市場機會。
不論三四線城市房地產市場未來走勢如何,，過去盲目造城的發(fā)展策略已經不可取,。專家認為，三四線城市要想充分利用新型城鎮(zhèn)化紅利發(fā)展房地產,，做好長遠規(guī)劃才是良策,。
事實上，三四線城市間分化也已經出現,。在東部沿海產業(yè)發(fā)達的城市,，人口吸附能力較強，房地產市場活躍度高,，市場供略大于求但基本處于均衡狀態(tài),；在部分資金密集型城市，過度投資過后房價遭遇“腰斬”卻仍有價無市,，房地產市場已遭受重創(chuàng),；而部分中西部城市，市場有效需求不足,，建設規(guī)模卻在急劇擴張,，房地產市場面臨巨大的庫存壓力。
李晟認為,，對于三四線城市而言,，新型城鎮(zhèn)化將帶來人口大幅增長，新增供應和需求都將產生較大變化,，這一進程中,，既要防止產業(yè)空心化帶來的房地產供給過剩，也要防止投資過熱催生樓市泡沫,。
文華表示,，要避免部分三四線城市的樓市危機，應嚴格限制大城市規(guī)模,，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉移給三四線城市,，提高三四線城市的產業(yè)聚集效應。同時為了解決部分城市需求不足問題,，應引導農民入城,，通過產業(yè)發(fā)展帶來收入、就業(yè)，而非被動“保障”,。
業(yè)內人士指出,，當前，應加強城市產業(yè)發(fā)展與人口流動趨勢研判,，制定符合各地實際的房地產發(fā)展規(guī)劃,，以合理的土地供應節(jié)奏調節(jié)市場供求。此外,，還應著眼于改善長期供求關系,，將住房保障納入城市發(fā)展規(guī)劃，使城鎮(zhèn)化進程中的房地產市場發(fā)展進入良性發(fā)展的正循環(huán),。
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