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年初業(yè)界對于樓市分化將會加劇的預(yù)測就已流行開來,，而一季度全國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)似乎也印證了上述觀點(diǎn)。但對于三四線城市而言,，現(xiàn)在下樓市將要崩盤的結(jié)論還為時(shí)尚早,，未來的房地產(chǎn)市場是岌岌可危還是大有可為值得商討。
雖然樓市分化論從年初開始就已經(jīng)盛行,，但是對于三四線城市房地產(chǎn)市場未來的走勢,，是崩盤還是有戲？業(yè)界出現(xiàn)了分歧,。
持悲觀論者認(rèn)為,，由于前些年三四線城市中興起轟轟烈烈的造成運(yùn)動，導(dǎo)致近期形成海量的住房供應(yīng)量,，而后續(xù)需求乏力,，消化速度相對不足。如不能有效緩解這一問題,，今年部分城市樓市可能面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn),。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年以來,，我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模大幅增長,，營口、南通、煙臺,、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列,，待開發(fā)量在3000萬-8000萬平方米之間。以營口為例,，僅從2011年到2012年11月末,，住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍,。
“樓市的分化其實(shí)在2013年就已開始顯現(xiàn),。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為,，三四線城市受到產(chǎn)業(yè)和人口的限制,，住房需求有限，而前期的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于實(shí)際需求,，房價(jià)必然增長乏力,。而部分出現(xiàn)資金短缺和泡沫嚴(yán)重的地區(qū)不排除會有崩盤的可能。
而持相反態(tài)度者認(rèn)為,，新型城鎮(zhèn)化所帶來的市場紅利遠(yuǎn)沒有消失,，三四線城市房地產(chǎn)市場依然大有可為。
恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績發(fā)布會上強(qiáng)調(diào),，三線城市市場不行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的,，2013年恒大的銷售業(yè)績突破1000億中有46%都是三四線城市貢獻(xiàn)的，不能用個(gè)別三線城市市場來代表整個(gè)三線城市的走勢,。
“如果進(jìn)行具體的市場容量測算,，雖然三四線城市單體市場容量不會太大，但是整體市場容量不容忽視,�,！毙录悠聡⒋髮W(xué)金融學(xué)博士、研究員文華說,，“很多三四線城市雖然不能進(jìn)行深耕,，但其市場容量足以承載企業(yè)在一至兩年內(nèi)集中進(jìn)行開發(fā)�,！�
同時(shí),，文華認(rèn)為，在三四線城市中,，人口有一定基數(shù),，三中全會的城鎮(zhèn)化精神也是引導(dǎo)農(nóng)村人口向中小城市流動，而不少城市的房地產(chǎn)市場還處于孕育期,，其中不乏市場機(jī)會,。
不論三四線城市房地產(chǎn)市場未來走勢如何,，過去盲目造城的發(fā)展策略已經(jīng)不可取。專家認(rèn)為,，三四線城市要想充分利用新型城鎮(zhèn)化紅利發(fā)展房地產(chǎn)，做好長遠(yuǎn)規(guī)劃才是良策,。
事實(shí)上,，三四線城市間分化也已經(jīng)出現(xiàn)。在東部沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市,，人口吸附能力較強(qiáng),，房地產(chǎn)市場活躍度高，市場供略大于求但基本處于均衡狀態(tài),；在部分資金密集型城市,，過度投資過后房價(jià)遭遇“腰斬”卻仍有價(jià)無市，房地產(chǎn)市場已遭受重創(chuàng),；而部分中西部城市,，市場有效需求不足，建設(shè)規(guī)模卻在急劇擴(kuò)張,，房地產(chǎn)市場面臨巨大的庫存壓力,。
李晟認(rèn)為，對于三四線城市而言,，新型城鎮(zhèn)化將帶來人口大幅增長,，新增供應(yīng)和需求都將產(chǎn)生較大變化，這一進(jìn)程中,，既要防止產(chǎn)業(yè)空心化帶來的房地產(chǎn)供給過剩,，也要防止投資過熱催生樓市泡沫。
文華表示,，要避免部分三四線城市的樓市危機(jī),，應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模，將過去過度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市,，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng),。同時(shí)為了解決部分城市需求不足問題，應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民入城,，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來收入,、就業(yè)，而非被動“保障”,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，當(dāng)前，應(yīng)加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口流動趨勢研判,，制定符合各地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,，以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場供求。此外，還應(yīng)著眼于改善長期供求關(guān)系,，將住房保障納入城市發(fā)展規(guī)劃,，使城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入良性發(fā)展的正循環(huán)。
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