房價漲不動了,，房子賣不動了,，最近國內的房地產市場可以說是一片愁云慘霧,。然而,，就在很多地方發(fā)愁房子賣不出去,，甚至出現大面積打折促銷的時候,，北京周邊的房地產市場卻是一枝獨秀，房價幾乎是一天一漲,，甚至一天一個價,。在一些地方，甚至出現了搶房子像搶白菜一樣的情形,，這到底是怎么回事?這樣的上漲可持續(xù)嗎?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員國家發(fā)改委宏觀經濟研究院體改所主任史煒,、著名財經評論員張鴻共同評論。
規(guī)劃未動,，房價先行,，是誰炒熱了北京周邊房價?京津冀一體化怎能變成房價一體化?
保定樓市的狂熱從3月19日開始，當天一家媒體的報道稱,，保定將要承接北京部分行政功能轉移和產業(yè)轉移,。消息一出，這座在大多數人眼里看起來并不起眼的城市,，很快就上演了一場搶房大戲,。距北京僅隔一條永定河的固安樓市同樣火爆，保定,、固安的樓市一夜之間火爆起來,，緣于近期被熱炒的京津冀一體化概念。而在解讀這個概念的時候,，各個城市顯然都把自己放到了主角的位置上,。
京津冀一體化，北京周邊的城市都希望能藉此搶到發(fā)展的機會,。但從眼下來看,，除了房價之外，究竟誰能搶到真正的先機呢?
房價到底降沒降?交易是不是真的在萎縮?中國指數研究院4月1日發(fā)布的《2014年3月中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數報告》顯示,，今年一季度,，大中城市的商品房交易量同比、環(huán)比都出現了下降,，北京,、上海、廣州,、深圳等一線城市尤為突出,。其中，一線城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%，而全國10大城市和30大城市的樣本統(tǒng)計,，成交量也有34%和21%的下跌,。
在一片愁云慘霧的數據面前，樓市顯然需要尋找新的概念和看點,，這會不會是正在風頭上的京津冀一體化呢?
張鴻：保定的房價再這么猛漲下去 可能就該限購了
(《央視財經評論》特約評論員)
我覺得如果你定位他們是投資者的話,，那他們按照一個利好消息的來操作，你很難說他是盲目的,，那他到底是不是投資者呢?今天的保定日報有一個新聞是,，保定市政府召開會議分析研判房地產市場形勢，我給大家念幾段,，要求確保房地產市場穩(wěn)定,，促進房地產業(yè)健康有序發(fā)展。我們回憶一下,，特別像幾年前房價暴漲的時候的新聞通稿,，全是這個路子，然后這里面參與的房企說,，購房者大多是市區(qū)及周邊縣的剛需人群,。
如果是剛需，那這就稍微有點盲目,，因為你提前20天買就會便宜多了,，所以這剛需有點追高了。所以基本上我的判斷是彈性十足,。為什么你那么剛的需求,，你怎么就這兩三天差別就開始買了呢?可能周邊的人多，但是周邊的人可能也是奔著投資或者投機的這個角度來的,，所以接下來很可能保定的這個地方,，包括周邊的這幾個上漲的比較猛的地方，說不定再這么猛漲下去,，就該限購什么的了,，一線城市的這些措施可能就得上了，因為確實是投資的需求太強烈了,。
史煒：未來保定及周邊地區(qū)的房價會隨著城市化的建設而趨穩(wěn)
(《央視財經評論》特約評論員)
因為大家都覺得中國的產品是稀缺的,，特別是房子認為是稀缺的，尤其現在的輿論,，地產商都在說中國的土地供應沒有了,，房價還會漲很多年，所以在輿論上本身就給很多老百姓造成了很多的誤區(qū),。其實老百姓的視野再稍微看的更大一些,，我們看到很多地方,，比如當年的武漢，搞東西湖開發(fā)區(qū)的時候,，當時土地3000多塊錢，認為東西湖區(qū)一旦建起來以后土地能漲的很高,，結果我們現在回過頭來看一看,。除了武漢，其實中國有很多的地方,，當然開辟新區(qū),，包括我們說的天津的濱海新區(qū)房價也不高，那么為什么不高?當年作為老百姓的心里認為,，當政府有一個導向,，國家會有很大的投資，即便國家有很大的投資也建了一個現代城市,，但是現代城市它不是空的,，不是說有樓，有道路,，它一定有很多的配套設施,，吃，喝,，醫(yī)療,，教育，那么實際上這是一個漫長的過程,，那么在這個過程當中,，你一個新區(qū)，當你的配套設施在健全的時候,，你原來的老城區(qū)的疏解功能也在逐漸的化解,，所以這個過程，它是一個資源代替的過程,。
我相信像保定地區(qū),、周邊地區(qū)，如果它在現階段的房價是沒有泡沫的話,，那么可能會未來會隨著城市化的建設房價會趨穩(wěn),，穩(wěn)中可能在一些個別的區(qū)域會有升，但指望這個區(qū)域的房子上漲,，我覺得其實非常盲目,。因為我們都知道，整個中國的房地產經過這十多年的發(fā)展已經到了一個階段性的飽和期,，通過很簡單的數據就能夠推算出來,，這一定不是情感化的,，像地產商說的。
張鴻：保定買房是心急吃不了熱豆腐 且買且珍惜
(《央視財經評論》評論員)
我們既然把保定或者廊坊的房子當作一個投資品來看待,，你就得按照投資品的屬性,，就是消息出來的時候往往會過度，甚至未來,，即使京津冀一體化的規(guī)劃落地了,，可能現在的這個消息已經透支了原來的最終的那個結果。2009年的時候,，曾經有一段時間北京的房價出現了不漲,，滯脹，但是有一個地區(qū)的房價出現了下跌,，就是通州,，它就是提前預支了。
現在就是說,，你如果真的把這個地方作為投資品,，而且最近幾天，很多媒體已經開始把它當股評了,，就是你所應該了解的保定那些事,，保定到底離北京多遠?和北京、天津什么關系?現在的政策是什么?是不是限購?大家知道它是限貸不限購,，就是外地人到那可以全款買房,，但是當地銀行不給你貸款。還有就是當地和周邊的房價,，現在有高鐵過去,，有火車站，那保定地區(qū)的規(guī)劃,，哪些地方會受益等等,，基本上和我們做股評節(jié)目是一樣的。現在如果你是這撥人的話,，保定前些年還有一個電影叫《心急吃不了熱豆腐》,，就是你可能現在搶到了，豆腐放嘴了,，但是你也要小心,，可能會被燙著，所以咱們套用一句網絡的話,，就是且買且珍惜吧,。
史煒：我們今天談京津冀一體化時 很多東西在輿論導向上走偏了
(《央視財經評論》特約評論員)
中國老百姓其實現在沒有更多的投資渠道，我們在銀行的存款利率沒有市場化之前,，老百姓實際上是被綁定的,，那么這是一點,。在貸款上，我們現在是限購限貸也好,，老百姓同樣是被綁定,，那股市那更是一個迷霧，實際上我們中國老百姓,，沒錢的老百姓干脆我就當一個剛需,，什么叫剛需?就是我永遠買不起東西叫剛需，所以我根本就不同意現在這些剛需的解釋,。所以大家就特別期望有一個很好的消息，這很代表其實中國老百姓的心情,，這沒有錯誤,。
實際上，我們今天談京津冀一體化的時候,，我們很多的東西在輿論導向上走偏了,，就是京津冀一體化會帶來房價的變化，比如說我們把北京的功能向河北去釋放,，那么釋放必然會帶來周邊地區(qū)產業(yè)結構的變化,，北京的產業(yè)不管是出去還是不出去，它周邊的土地供應,，它的性質會變,，原來就是閑置的土地，純粹的農田,，或者純粹的鄉(xiāng)村,，它只要有流動性，有新的資源進來,，它才可能變成一種新的生產力,。從這個角度講，可能不僅僅是房價會漲,，可能工業(yè)用房,，商業(yè)用房，或者包括未來的可能保定,，包括它周邊沿著太行山的旅游,、醫(yī)療都會有可能發(fā)生一些變化，那么這個是它大的趨勢,。
我們今天要判斷的,，就是說從經濟發(fā)展，產業(yè)發(fā)展角度看,，我們不是從房地產的角度,，而且講房地產作為一個產業(yè),，這個產業(yè)在未來的發(fā)展當中，它會發(fā)生什么樣的變化,。我們不能把房地產僅僅限定在是住宅,，住宅應該嚴格的說，中國的住宅房已經飽和了,，我們可以算得出結構,，那么住宅房飽和并不等于房地產就飽和了。所以在這個過程當中,，包括地方政府要算一算,，我未來的整個地產業(yè)如何由傳統(tǒng)的地產業(yè)向新興的地產業(yè)轉化?如何在北京城市功能在疏解的時候，京津冀一體,，它如何實現一種統(tǒng)一土地資源的利用?這是今天要解決的一個大問題,。
張鴻：很難說在樓市中一枝獨秀的保定能金雞獨立多久
(《央視財經評論》評論員)
現在很難說，但是多空派基本上是這樣,，從這里面能夠看到多派的觀點是這樣的,，保定光有一個概念就漲起來了，廊坊光有一個概念房價就漲起來,，這說明北京這個一線城市,，它房價的支撐意愿有多強。就是北京這個概念剛出去,，那個地方就漲,，那你在北京本地，你想想它的支撐力多強,，這是多派;但是現在我越來越多的聽到看空的越來越堅定,，雖然也有著名經濟學家說，只要有錢,，現在就應該買房子,。
為什么呢?因為我們可以看到一個是成交量，一個是房地產信托,，房地產信托的量現在也在萎縮,。還有一個最關鍵的是銀行的貸款，你不管是個人,，還是房地產企業(yè),，你到銀行去貸款試試，你會發(fā)現有多難,。還有一個數據是,，已經有眾多的房地產上市公司公布年報了，利潤率也出現了下滑,。當然我個人沒法對未來走勢有一個判斷,，因為中國房地產市場其實是個政策市,，比如說經濟增速不夠的時候，很可能又出現財政政策,，貨幣政策可能又會流到房地產市場,，所以其實出現的這種隱憂是什么?就是我們越來越應該在宏觀政策上提高我們對房地產可能下跌的風險的一個預判，或者是一個準備,，因為這個風險是越來越大的,。所以，包括一枝獨秀的保定市現在也在想辦法,，一枝獨秀的這樣一個市場,，在這里面到底，你金雞獨立能多久?你能夠在這樣一個大環(huán)境當中維持多久?其實是很難說的,。
史煒：有多少人會為了住宅而流動到保定,、廊坊、涿州等地?
(《央視財經評論》特約評論員)
這個能熱多久,，現在不取決于房地產，取決于我們銀行的資產質量,，信托的質量,。我今年跟信托界，包括銀行界講課,，跟他們接觸很多,，實際上現在大家都在想辦法把這個包袱給減輕，倒不敢甩掉,，因為這里有很多國家的責任在里頭,。我想作為北京的周邊地區(qū)，這些年實際上它的銀行,，它的政府投資,，在很多情況下被房地產土地給捆綁了。那么京津冀一體化這個概念,，我覺得倒是有一個很好的刺激,，就是說借助這樣一個概念，包括整個城市群體,，交通基礎設施的這么大的范圍的建設,，可能對盤活土地存量，消化市場的供給有好處,，從這一點的話,，我認為從大戰(zhàn)略上是對的，這里不需要考慮別的因素,。
再反過來說,，就是說任何的市場,，強行的政府干預是不可能達到最終效果的，他一定解決供需的問題,，我們可以算一個很簡單的帳,，不算保定，我們就算算北京的密云,，如果現在密云給一個非常好的政策,，比如密云要開一個很重要的分會場，那么如果說我從密云去市區(qū)上班,，他要如果開車往返60塊錢,，然后這個車如果是一個百公里耗10個油的車，他每天的油錢是多少錢?我推算,，如果一個家庭,，夫妻倆都要上班，開兩輛車每天的成本是300塊錢,，一個月是9000塊錢,，這還沒算車的損耗，還不算在高速路上開車的風險,，實際上加上風險系數一個月一萬多塊錢,，那么一萬多塊錢，今天你在北京的四環(huán)路以內,，可以租一個非常好的三居室,。
實際上我們再算算保定，我們再算算廊坊,，三河呢?實際上當每一個人真正到那居住的時候,，今天雙城計，在廊坊住的人,，他就知道他的生活成本是多少,。我為什么要談這一點?也就是說，我們今天在判斷未來的房地產,，如果僅僅定位在住宅的話,，我們可以想象有多少人為了住宅而流動到保定，或者繼續(xù)流動到三河,，廊坊,，涿州?其實這個已經到頭了。那么剩下的一定是內部結構的盤活,，那么盤活取決于保定也好,，滄州也好，他自己的產業(yè)變化是不是能夠帶動他的全新的流動性，那么這種流動性我就多次在講,，就是常住人口的流動性占本地人口的比例,，而不是一般的流動性，所以今天我們可以判斷,，從這個角度去判斷,，我們就能夠找到答案了。
聶梅生：保定等地區(qū)房價的上漲是一種非常態(tài)的漲價
(全國工商聯房地產商會創(chuàng)會會長 《央視財經評論》特約評論員)
靠近北京的這幾個河北的地區(qū)一直在做這些規(guī)劃,，實際上就是希望能夠跟北京發(fā)展能夠接近,，北京確實這幾年也在往西南方向擴，京津冀的這個規(guī)劃一出來以后,，原來蓄勢待發(fā)的這股力量就爆發(fā)出來了,，這一次漲得比較多的，保定,、涿州,，或者說它們原來在房價上面還是有一定的余地，或者說是個洼地,。
另外,，我也不認為這個風可以一直這樣刮下去，這個市場短期波動都是和預期有關系,，當這個預期落空的時候它就不波動了,，甚至于還往回調，這都是有可能的,。所以我覺得這件事情是一種非常態(tài)的漲價，但是并不等于說現在拿這個價位買的房子將來就會割肉,，就會賠,，那倒不一定，看你能不能耗得住,，你耗到一定的情況,，比如到了規(guī)劃落實了以后，說不定這個房價和現在就正好合適,，那你就等著吧,，這個和整個的經濟城市的發(fā)展和它的增量有關系，就是你預計的這個增量和它將來的這個增量不一定能那么匹配,。
史煒：真正的一體化是從百姓的層面出發(fā) 實現落地的政策
(《央視財經評論》特約評論員)
我覺得各地都在做努力,，什么叫一體化?現在大家一想一體化，就是城市連在一起叫一體化,，工業(yè)產業(yè)連在一起叫一體化,，其實不是。就像我們人一樣，我們主動脈是連著的,，但是如果你的靜脈都堵塞的話,，人照樣會血栓，所以京津唐一體化,，或者說京津冀一體化,，其實要真正實現落地的政策，應該是從老百姓最基本的層面去出發(fā),。比如特別希望比如說保定,、滄州或者到天津我們共享010的電話號碼，北京的地鐵的價格,，天津也能夠降到這么低的價格,，通過首都財政或者天津財政的補貼讓北京人到天津，感覺是一樣的……