房價漲不動了,，房子賣不動了，最近國內(nèi)的房地產(chǎn)市場可以說是一片愁云慘霧,。然而，就在很多地方發(fā)愁房子賣不出去,，甚至出現(xiàn)大面積打折促銷的時候,，北京周邊的房地產(chǎn)市場卻是一枝獨秀，房價幾乎是一天一漲,，甚至一天一個價,。在一些地方,，甚至出現(xiàn)了搶房子像搶白菜一樣的情形,，這到底是怎么回事?這樣的上漲可持續(xù)嗎?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院體改所主任史煒、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論,。
規(guī)劃未動,，房價先行，是誰炒熱了北京周邊房價?京津冀一體化怎能變成房價一體化?
保定樓市的狂熱從3月19日開始,，當天一家媒體的報道稱,，保定將要承接北京部分行政功能轉移和產(chǎn)業(yè)轉移。消息一出,，這座在大多數(shù)人眼里看起來并不起眼的城市,，很快就上演了一場搶房大戲。距北京僅隔一條永定河的固安樓市同樣火爆,，保定,、固安的樓市一夜之間火爆起來，緣于近期被熱炒的京津冀一體化概念,。而在解讀這個概念的時候,，各個城市顯然都把自己放到了主角的位置上。
京津冀一體化,，北京周邊的城市都希望能藉此搶到發(fā)展的機會,。但從眼下來看，除了房價之外,，究竟誰能搶到真正的先機呢?
房價到底降沒降?交易是不是真的在萎縮?中國指數(shù)研究院4月1日發(fā)布的《2014年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示,，今年一季度，大中城市的商品房交易量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降,，北京,、上海、廣州,、深圳等一線城市尤為突出,。其中，一線城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%,，而全國10大城市和30大城市的樣本統(tǒng)計,，成交量也有34%和21%的下跌。
在一片愁云慘霧的數(shù)據(jù)面前,，樓市顯然需要尋找新的概念和看點,，這會不會是正在風頭上的京津冀一體化呢?
張鴻：保定的房價再這么猛漲下去 可能就該限購了
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得如果你定位他們是投資者的話，那他們按照一個利好消息的來操作,，你很難說他是盲目的,，那他到底是不是投資者呢?今天的保定日報有一個新聞是，保定市政府召開會議分析研判房地產(chǎn)市場形勢,，我給大家念幾段,，要求確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展,。我們回憶一下,，特別像幾年前房價暴漲的時候的新聞通稿，全是這個路子,，然后這里面參與的房企說,，購房者大多是市區(qū)及周邊縣的剛需人群。
如果是剛需,，那這就稍微有點盲目,，因為你提前20天買就會便宜多了，所以這剛需有點追高了,。所以基本上我的判斷是彈性十足,。為什么你那么剛的需求，你怎么就這兩三天差別就開始買了呢?可能周邊的人多,，但是周邊的人可能也是奔著投資或者投機的這個角度來的,，所以接下來很可能保定的這個地方，包括周邊的這幾個上漲的比較猛的地方,，說不定再這么猛漲下去,，就該限購什么的了，一線城市的這些措施可能就得上了,，因為確實是投資的需求太強烈了,。
史煒：未來保定及周邊地區(qū)的房價會隨著城市化的建設而趨穩(wěn)
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
因為大家都覺得中國的產(chǎn)品是稀缺的,，特別是房子認為是稀缺的，尤其現(xiàn)在的輿論,，地產(chǎn)商都在說中國的土地供應沒有了,，房價還會漲很多年，所以在輿論上本身就給很多老百姓造成了很多的誤區(qū),。其實老百姓的視野再稍微看的更大一些,，我們看到很多地方，比如當年的武漢,，搞東西湖開發(fā)區(qū)的時候,，當時土地3000多塊錢，認為東西湖區(qū)一旦建起來以后土地能漲的很高,，結果我們現(xiàn)在回過頭來看一看,。除了武漢，其實中國有很多的地方,，當然開辟新區(qū),，包括我們說的天津的濱海新區(qū)房價也不高，那么為什么不高?當年作為老百姓的心里認為,，當政府有一個導向,，國家會有很大的投資，即便國家有很大的投資也建了一個現(xiàn)代城市,，但是現(xiàn)代城市它不是空的,，不是說有樓,，有道路,，它一定有很多的配套設施，吃,，喝,，醫(yī)療，教育,，那么實際上這是一個漫長的過程,，那么在這個過程當中，你一個新區(qū),，當你的配套設施在健全的時候,，你原來的老城區(qū)的疏解功能也在逐漸的化解，所以這個過程,，它是一個資源代替的過程,。
我相信像保定地區(qū)、周邊地區(qū),，如果它在現(xiàn)階段的房價是沒有泡沫的話,，那么可能會未來會隨著城市化的建設房價會趨穩(wěn),，穩(wěn)中可能在一些個別的區(qū)域會有升，但指望這個區(qū)域的房子上漲,，我覺得其實非常盲目,。因為我們都知道，整個中國的房地產(chǎn)經(jīng)過這十多年的發(fā)展已經(jīng)到了一個階段性的飽和期,，通過很簡單的數(shù)據(jù)就能夠推算出來,，這一定不是情感化的，像地產(chǎn)商說的,。
張鴻：保定買房是心急吃不了熱豆腐 且買且珍惜
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們既然把保定或者廊坊的房子當作一個投資品來看待,，你就得按照投資品的屬性，就是消息出來的時候往往會過度,，甚至未來,，即使京津冀一體化的規(guī)劃落地了，可能現(xiàn)在的這個消息已經(jīng)透支了原來的最終的那個結果,。2009年的時候,，曾經(jīng)有一段時間北京的房價出現(xiàn)了不漲，滯脹,，但是有一個地區(qū)的房價出現(xiàn)了下跌,，就是通州，它就是提前預支了,。
現(xiàn)在就是說,，你如果真的把這個地方作為投資品，而且最近幾天,，很多媒體已經(jīng)開始把它當股評了,，就是你所應該了解的保定那些事，保定到底離北京多遠?和北京,、天津什么關系?現(xiàn)在的政策是什么?是不是限購?大家知道它是限貸不限購,，就是外地人到那可以全款買房，但是當?shù)劂y行不給你貸款,。還有就是當?shù)睾椭苓叺姆績r,，現(xiàn)在有高鐵過去，有火車站,，那保定地區(qū)的規(guī)劃,，哪些地方會受益等等，基本上和我們做股評節(jié)目是一樣的�,，F(xiàn)在如果你是這撥人的話,，保定前些年還有一個電影叫《心急吃不了熱豆腐》，就是你可能現(xiàn)在搶到了,，豆腐放嘴了,，但是你也要小心,，可能會被燙著，所以咱們套用一句網(wǎng)絡的話,，就是且買且珍惜吧,。
史煒：我們今天談京津冀一體化時 很多東西在輿論導向上走偏了
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
中國老百姓其實現(xiàn)在沒有更多的投資渠道，我們在銀行的存款利率沒有市場化之前,，老百姓實際上是被綁定的,，那么這是一點。在貸款上,，我們現(xiàn)在是限購限貸也好,，老百姓同樣是被綁定，那股市那更是一個迷霧,，實際上我們中國老百姓,，沒錢的老百姓干脆我就當一個剛需，什么叫剛需?就是我永遠買不起東西叫剛需,，所以我根本就不同意現(xiàn)在這些剛需的解釋,。所以大家就特別期望有一個很好的消息，這很代表其實中國老百姓的心情,，這沒有錯誤,。
實際上，我們今天談京津冀一體化的時候,，我們很多的東西在輿論導向上走偏了,，就是京津冀一體化會帶來房價的變化，比如說我們把北京的功能向河北去釋放,，那么釋放必然會帶來周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的變化,，北京的產(chǎn)業(yè)不管是出去還是不出去，它周邊的土地供應,，它的性質(zhì)會變,，原來就是閑置的土地,，純粹的農(nóng)田,，或者純粹的鄉(xiāng)村，它只要有流動性,，有新的資源進來,，它才可能變成一種新的生產(chǎn)力。從這個角度講,，可能不僅僅是房價會漲,，可能工業(yè)用房，商業(yè)用房,，或者包括未來的可能保定,，包括它周邊沿著太行山的旅游,、醫(yī)療都會有可能發(fā)生一些變化，那么這個是它大的趨勢,。
我們今天要判斷的,，就是說從經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看,，我們不是從房地產(chǎn)的角度,，而且講房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)在未來的發(fā)展當中,，它會發(fā)生什么樣的變化,。我們不能把房地產(chǎn)僅僅限定在是住宅，住宅應該嚴格的說,，中國的住宅房已經(jīng)飽和了,，我們可以算得出結構，那么住宅房飽和并不等于房地產(chǎn)就飽和了,。所以在這個過程當中,，包括地方政府要算一算，我未來的整個地產(chǎn)業(yè)如何由傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)向新興的地產(chǎn)業(yè)轉化?如何在北京城市功能在疏解的時候,，京津冀一體,，它如何實現(xiàn)一種統(tǒng)一土地資源的利用?這是今天要解決的一個大問題。
張鴻：很難說在樓市中一枝獨秀的保定能金雞獨立多久
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在很難說,，但是多空派基本上是這樣,，從這里面能夠看到多派的觀點是這樣的，保定光有一個概念就漲起來了,，廊坊光有一個概念房價就漲起來,，這說明北京這個一線城市，它房價的支撐意愿有多強,。就是北京這個概念剛出去,，那個地方就漲，那你在北京本地,，你想想它的支撐力多強,，這是多派;但是現(xiàn)在我越來越多的聽到看空的越來越堅定，雖然也有著名經(jīng)濟學家說,，只要有錢,，現(xiàn)在就應該買房子。
為什么呢?因為我們可以看到一個是成交量,，一個是房地產(chǎn)信托,，房地產(chǎn)信托的量現(xiàn)在也在萎縮。還有一個最關鍵的是銀行的貸款,，你不管是個人,，還是房地產(chǎn)企業(yè),，你到銀行去貸款試試，你會發(fā)現(xiàn)有多難,。還有一個數(shù)據(jù)是,，已經(jīng)有眾多的房地產(chǎn)上市公司公布年報了，利潤率也出現(xiàn)了下滑,。當然我個人沒法對未來走勢有一個判斷,，因為中國房地產(chǎn)市場其實是個政策市，比如說經(jīng)濟增速不夠的時候,，很可能又出現(xiàn)財政政策,，貨幣政策可能又會流到房地產(chǎn)市場，所以其實出現(xiàn)的這種隱憂是什么?就是我們越來越應該在宏觀政策上提高我們對房地產(chǎn)可能下跌的風險的一個預判,，或者是一個準備,，因為這個風險是越來越大的。所以,，包括一枝獨秀的保定市現(xiàn)在也在想辦法,，一枝獨秀的這樣一個市場，在這里面到底,，你金雞獨立能多久?你能夠在這樣一個大環(huán)境當中維持多久?其實是很難說的,。
史煒：有多少人會為了住宅而流動到保定、廊坊,、涿州等地?
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
這個能熱多久,，現(xiàn)在不取決于房地產(chǎn)，取決于我們銀行的資產(chǎn)質(zhì)量,，信托的質(zhì)量,。我今年跟信托界，包括銀行界講課,，跟他們接觸很多,，實際上現(xiàn)在大家都在想辦法把這個包袱給減輕，倒不敢甩掉,，因為這里有很多國家的責任在里頭,。我想作為北京的周邊地區(qū)，這些年實際上它的銀行,，它的政府投資,，在很多情況下被房地產(chǎn)土地給捆綁了。那么京津冀一體化這個概念,，我覺得倒是有一個很好的刺激，就是說借助這樣一個概念,，包括整個城市群體,，交通基礎設施的這么大的范圍的建設,，可能對盤活土地存量，消化市場的供給有好處,，從這一點的話,，我認為從大戰(zhàn)略上是對的，這里不需要考慮別的因素,。
再反過來說,，就是說任何的市場，強行的政府干預是不可能達到最終效果的,，他一定解決供需的問題,，我們可以算一個很簡單的帳，不算保定,，我們就算算北京的密云,，如果現(xiàn)在密云給一個非常好的政策，比如密云要開一個很重要的分會場,，那么如果說我從密云去市區(qū)上班,，他要如果開車往返60塊錢，然后這個車如果是一個百公里耗10個油的車,，他每天的油錢是多少錢?我推算,，如果一個家庭，夫妻倆都要上班,，開兩輛車每天的成本是300塊錢,，一個月是9000塊錢，這還沒算車的損耗,，還不算在高速路上開車的風險,，實際上加上風險系數(shù)一個月一萬多塊錢，那么一萬多塊錢,，今天你在北京的四環(huán)路以內(nèi),，可以租一個非常好的三居室。
實際上我們再算算保定,，我們再算算廊坊,，三河呢?實際上當每一個人真正到那居住的時候，今天雙城計,，在廊坊住的人,，他就知道他的生活成本是多少。我為什么要談這一點?也就是說,，我們今天在判斷未來的房地產(chǎn),，如果僅僅定位在住宅的話，我們可以想象有多少人為了住宅而流動到保定，或者繼續(xù)流動到三河,，廊坊,，涿州?其實這個已經(jīng)到頭了。那么剩下的一定是內(nèi)部結構的盤活,，那么盤活取決于保定也好,，滄州也好，他自己的產(chǎn)業(yè)變化是不是能夠帶動他的全新的流動性,，那么這種流動性我就多次在講,，就是常住人口的流動性占本地人口的比例，而不是一般的流動性,，所以今天我們可以判斷,，從這個角度去判斷，我們就能夠找到答案了,。
聶梅生：保定等地區(qū)房價的上漲是一種非常態(tài)的漲價
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
靠近北京的這幾個河北的地區(qū)一直在做這些規(guī)劃,，實際上就是希望能夠跟北京發(fā)展能夠接近，北京確實這幾年也在往西南方向擴,，京津冀的這個規(guī)劃一出來以后,，原來蓄勢待發(fā)的這股力量就爆發(fā)出來了，這一次漲得比較多的,，保定,、涿州，或者說它們原來在房價上面還是有一定的余地,，或者說是個洼地,。
另外，我也不認為這個風可以一直這樣刮下去,，這個市場短期波動都是和預期有關系,，當這個預期落空的時候它就不波動了，甚至于還往回調(diào),，這都是有可能的,。所以我覺得這件事情是一種非常態(tài)的漲價，但是并不等于說現(xiàn)在拿這個價位買的房子將來就會割肉,，就會賠,，那倒不一定，看你能不能耗得住,，你耗到一定的情況,，比如到了規(guī)劃落實了以后，說不定這個房價和現(xiàn)在就正好合適,，那你就等著吧,，這個和整個的經(jīng)濟城市的發(fā)展和它的增量有關系，就是你預計的這個增量和它將來的這個增量不一定能那么匹配。
史煒：真正的一體化是從百姓的層面出發(fā) 實現(xiàn)落地的政策
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得各地都在做努力,，什么叫一體化?現(xiàn)在大家一想一體化,，就是城市連在一起叫一體化,，工業(yè)產(chǎn)業(yè)連在一起叫一體化,，其實不是。就像我們?nèi)艘粯�,，我們主動脈是連著的,，但是如果你的靜脈都堵塞的話，人照樣會血栓,，所以京津唐一體化,，或者說京津冀一體化，其實要真正實現(xiàn)落地的政策,，應該是從老百姓最基本的層面去出發(fā),。比如特別希望比如說保定、滄州或者到天津我們共享010的電話號碼,，北京的地鐵的價格,，天津也能夠降到這么低的價格，通過首都財政或者天津財政的補貼讓北京人到天津,，感覺是一樣的……