經(jīng)過(guò)近十年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展和迅速膨脹,，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)積累相當(dāng)程度的泡沫,，尤其在那些資金相對(duì)充足而需求量并不高的城市,，樓市的泡沫化程度尤其明顯,。隨著秦皇島等樓市的部分樓盤(pán)房大幅度降價(jià),，“樓市崩盤(pán)論”被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng),，秦皇島樓市發(fā)展又該何去何從?秦皇島樓市應(yīng)該怎樣從困境中解脫?3月中旬,，有媒體曝出河北省秦皇島市一個(gè)名為“珠江道12號(hào)”的樓盤(pán)“打六折”促銷(xiāo),。消息一出,，輿論嘩然,。我們的記者也趕到秦皇島進(jìn)行了一番調(diào)查。
房?jī)r(jià)瘋狂下跌,，秦皇島樓市難現(xiàn)昔日輝煌
眼前這個(gè)樓盤(pán)就是在媒體上被熱炒打六折的“珠江道12號(hào)”,。據(jù)了解，該樓盤(pán)原市場(chǎng)價(jià)在8000~9500元/平方米,，現(xiàn)在只需5000元左右/平方米,，價(jià)格直降40%。
秦皇島市珠江道12號(hào)
銷(xiāo)售人員:現(xiàn)在是這樣做的,，按原價(jià)來(lái)交,，然后所謂的6折，4%是房款,，是要質(zhì)押的,。這部分錢(qián)也是要交上來(lái)，銀行質(zhì)押,，每年返還10%
這位銷(xiāo)售人員告訴央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者,，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，合同約定房?jī)r(jià)為目前房?jī)r(jià)的六折,，也就是5000元/平方米,，包括車(chē)位,、契稅、實(shí)際溢出面積等款項(xiàng)均按照合同約定的六折價(jià)計(jì)算,。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō),，如果購(gòu)房者要買(mǎi)一套196.28平方米的房子，按照原價(jià)9688元/平方米的價(jià)格計(jì)算,，總房款是1901561元,，而按照折后5815.98元/平方米價(jià)格計(jì)算，購(gòu)房者將可以節(jié)省840000元,。
銷(xiāo)售人員:全部都是這樣大的戶型,，銷(xiāo)售已經(jīng)三年多了，剩余的房源不多,，開(kāi)發(fā)區(qū)這邊沒(méi)有必要在這那個(gè)什么了,，他肯定還要去開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目進(jìn)行投資的。但是他不是資金鏈斷了,，它只不過(guò)是想把這些房源清理出去,，快速回籠資金，可以開(kāi)發(fā)更多的項(xiàng)目,。
銷(xiāo)售人員說(shuō),，珠江道12號(hào)的開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)這樣的打折方式可以盡快回籠資金。那么這種樓盤(pán)打折的情況在秦皇島是不是很普遍呢?離開(kāi)珠江道12號(hào),，記者趕到了萬(wàn)科假日風(fēng)景,。
秦皇島市萬(wàn)科假日風(fēng)景銷(xiāo)售人員:除了頂層,，其他的都可以參加這個(gè),。
記者:兩萬(wàn)抵七萬(wàn)的活動(dòng)?
秦皇島市萬(wàn)科假日風(fēng)景銷(xiāo)售人員:對(duì)，兩萬(wàn)頂七萬(wàn)的活動(dòng),。
記者:這個(gè)是優(yōu)惠最大的?
秦皇島市萬(wàn)科假日風(fēng)景銷(xiāo)售人員:對(duì),，其實(shí)這個(gè)比兩萬(wàn)抵七萬(wàn)要合適。
萬(wàn)科假日風(fēng)景所說(shuō)的兩萬(wàn)抵七萬(wàn),，就是說(shuō)不管房屋總價(jià)多少,，都直接降五萬(wàn)給買(mǎi)房的人。一套價(jià)值100萬(wàn)的房子可以享受九五折,。隨后,，記者又隨機(jī)走訪了八家樓盤(pán)銷(xiāo)售中心，絕大多數(shù)的房屋銷(xiāo)售都會(huì)有一定程度上的打折優(yōu)惠,，辦法也是各有不同,。
秦皇島市浪淘沙1號(hào)銷(xiāo)售人員:分三期，現(xiàn)在交總房款的40%,，然后簽合同再交40%,，一下子20%是今年年底,，12月31日之前交清，還有就是按揭貸款,，八九折,，首付30%，如果首付不到40%的話,，也按照八七折走,。
這是位于北戴河地區(qū)的浪淘沙1號(hào)樓盤(pán)，剛剛開(kāi)始打地基,，也已經(jīng)開(kāi)始打折預(yù)售了,。那么，這個(gè)樓盤(pán)為什么會(huì)這么急于打折銷(xiāo)售呢?這位銷(xiāo)售人員道出了其中的原委,。
秦皇島市浪淘沙1號(hào)銷(xiāo)售人員:說(shuō)白了,，就是開(kāi)發(fā)商回款。
記者:什么意思?
秦皇島市浪淘沙1號(hào)銷(xiāo)售人員:就是先回點(diǎn)錢(qián),。這個(gè)就是互利,，也不可能一點(diǎn)都沒(méi)有兜，就指著回款蓋房,。
東戴河住房打折銷(xiāo)售,，別墅項(xiàng)目大量荒蕪
秦皇島被稱(chēng)作是北京的后花園。這個(gè)后花園雖然還沒(méi)有出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商跑路,，資金鏈斷裂的情況,，但房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有些冷清。與秦皇島毗鄰的遼寧省東戴河有著類(lèi)似的優(yōu)美海景,，同樣這里也修建了許多樓盤(pán),，那么這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)又如何呢?
東戴河大量空置別墅群
遼寧東戴河新區(qū)，其前身只是千百年來(lái)都沒(méi)有什么變化的大片泥濘起伏的荒蕪海灘,。2008年2月,，遼寧省綏中縣在原有工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)上規(guī)劃成立了綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)，2012年1月初,，正式更名為遼寧東戴河新區(qū),。六年前這里是一張白紙，沒(méi)有東戴河名字,，更沒(méi)有這個(gè)地方,，而六年之后，這片荒蕪的海灘已經(jīng)被大片的樓群所覆蓋,，那么,，這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況如何呢?記者首先來(lái)到了一處叫做佳兆業(yè)東戴河的樓盤(pán)。
佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:現(xiàn)在在售的樓盤(pán)是養(yǎng)生度假島,，主要是秦漢養(yǎng)生文化為主,，推動(dòng)的是住宅產(chǎn)業(yè),。
銷(xiāo)售人員熱情地向記者介紹著樓盤(pán)的情況。走進(jìn)銷(xiāo)售中心,，記者看到,，這個(gè)銷(xiāo)售中心裝修得可謂是富麗堂皇，服務(wù)員的介紹同樣是高端大氣,，體育公園,、歡樂(lè)水世界等高端項(xiàng)目應(yīng)有盡有，那么這樣高端得樓盤(pán)實(shí)際價(jià)格又會(huì)是多少呢?
佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:咱現(xiàn)在折扣像五期(音)咱有七二折,、九八折,，然后還有一個(gè)九八折，七二,、九八再九八,，這三個(gè)折扣。
記者:七二折之后再給個(gè)九八折?那是多少折?那最后是幾個(gè)折啊?
佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:就是把這三個(gè)折,，三個(gè)折全乘一起,。
記者粗粗算了一下，按照銷(xiāo)售人員的介紹,，這個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際折扣是在6.9折,，一套將近100平方米的房子按照7200元每平方米的均價(jià)計(jì)算，原價(jià)是104萬(wàn)元,，折后是72萬(wàn)元,，優(yōu)惠的力度還是很大的，而且還是精裝修的項(xiàng)目,。
佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:這個(gè)就是屬于是客廳,，然后加廚房在一起的，這邊有一個(gè)臥室,。然后這邊有個(gè)次臥,。
精裝房,、打折,、海景房，一系列的條件的確足夠誘人,。離開(kāi)這里,，記者又隨機(jī)走訪了四處銷(xiāo)售中心，每家都有優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng),，價(jià)格也是一個(gè)比一個(gè)低,。
佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:如果是按九折算的話，相當(dāng)于前面的房子價(jià)格這個(gè),。
記者:40萬(wàn)差不多能買(mǎi)一套了?
佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員40萬(wàn)左右吧,，99的,。
如果感覺(jué)這些優(yōu)惠條件的誘惑還不夠的話，這里還能夠解決落戶和學(xué)籍的問(wèn)題,，在一處樓盤(pán)記者甚至見(jiàn)到當(dāng)?shù)亟逃譃闃潜P(pán)出具的一份文件承諾,，購(gòu)房者的子女可以在綏中的任意一所小學(xué)、中學(xué),、高中學(xué)校辦理入學(xué)學(xué)籍,。
東戴河御海龍灣銷(xiāo)售人員:咱們現(xiàn)在遼寧的分?jǐn)?shù)線不是低嗎，您要是在咱們這塊買(mǎi)房子的話,，住的話,，孩子分?jǐn)?shù)線不也就隨著低下來(lái)了嗎?遼寧省分?jǐn)?shù)線低，所以您如果住在咱們這里,，您孩子上學(xué),，考學(xué)也是特別好考的。
據(jù)了解,，這處名為御海龍灣的樓盤(pán)建筑面積達(dá)到180萬(wàn)平方米,，這個(gè)數(shù)字就相當(dāng)于2012年秦皇島市全年的銷(xiāo)售面積。而截至2012年末,，東戴河新區(qū)一共有18個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè),，累計(jì)投資36.77億元，開(kāi)工面積504萬(wàn)平方米,，已施工面積312.7萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售面積卻只有27.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售壓力不言而喻,，而且記者在調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)了一些在建項(xiàng)目已處于停工狀態(tài),，工地上已經(jīng)看不到工人的影子，在一處名叫合生天戴河的樓盤(pán),，記者甚至見(jiàn)到了一片荒蕪的別墅,。
東戴河合生天戴河銷(xiāo)售人員:咱們現(xiàn)在的話，有一次性付款是兩萬(wàn)抵十萬(wàn)一個(gè)折扣,。
記者:兩萬(wàn)抵十萬(wàn),。
東戴河合生天戴河銷(xiāo)售人員:對(duì)，相當(dāng)于省了八萬(wàn)塊錢(qián),，在你的總房款里直接減了八萬(wàn),。因?yàn)槲覀冞@邊也不賣(mài)，有人買(mǎi)也不會(huì)賣(mài)現(xiàn)在,，因?yàn)樵蹅兊拈_(kāi)發(fā)商這邊沒(méi)我們賣(mài)這邊的,，如果想要的話，我們可以后期通知。
這位銷(xiāo)售人員告訴記者,，整個(gè)項(xiàng)目是2008年開(kāi)發(fā)的,，現(xiàn)在只是銷(xiāo)售一側(cè)的別墅，而另外一側(cè)300多套的別墅一套也沒(méi)有賣(mài)出去,。記者在現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有見(jiàn)到一戶入住的住戶,，到處都是荒草，有的地方剛剛打好地基就被荒廢了,，有的地方只是建了一半就停止了,。
無(wú)論是秦皇島還是東戴河，可以想像,，如果樓盤(pán)持續(xù)賣(mài)不出去,，資金就無(wú)法回籠，開(kāi)發(fā)商的日子就會(huì)越來(lái)越難熬,。
網(wǎng)絡(luò)驚現(xiàn)“秦皇島或現(xiàn)鬼城隱憂”,，秦皇島樓市何去何從? 網(wǎng)絡(luò)報(bào)道“秦皇島或現(xiàn)鬼城”
網(wǎng)絡(luò)上的一篇報(bào)道--《樓市供需失衡
秦皇島或現(xiàn)鬼城隱憂》，文章正是指出了一個(gè)名為“珠江道12號(hào)”的樓盤(pán)開(kāi)始以“所售房源打六折”吸引購(gòu)房者,。該樓盤(pán)原市場(chǎng)價(jià)在8000~9500元/平方米,，現(xiàn)在只需5000元左右/平方米，價(jià)格直降40%,。并由此得出,，由于城市房屋存量過(guò)大，常住人口增長(zhǎng)緩慢,，崩盤(pán)的案例或?qū)⒅鸩皆黾�,，秦皇島市某些區(qū)域?qū)⒂醒葑兂伞肮沓恰钡娘L(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論。一時(shí)間這一報(bào)道在地產(chǎn)界引發(fā)了巨大波瀾,，為了調(diào)查事情的真實(shí)情況,，經(jīng)過(guò)多方聯(lián)系記者終于見(jiàn)到了珠江路12號(hào)的開(kāi)發(fā)商張椿軍。這也是他首次就打折事件公開(kāi)面對(duì)媒體接受采訪,。
秦皇島市億豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)張椿軍:當(dāng)時(shí)說(shuō)心里話我們真的沒(méi)有想到有這么嚴(yán)重的一個(gè)后果,，我們只是說(shuō)什么，在大家都不溫不火賣(mài)房的部分,，我先賣(mài)一部分,，把我的尾盤(pán)處理掉，把資金回來(lái),，僅僅就這么一個(gè)小的想法,。沒(méi)有想到有這么大的一個(gè)轟動(dòng)的效應(yīng)，當(dāng)然這個(gè)轟動(dòng)效應(yīng)對(duì)我而言可能是個(gè)好事情,。
一見(jiàn)到記者張椿軍就迫不及待地告訴記者，他沒(méi)有想到自己企業(yè)的尾盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)，能夠引發(fā)這么大的影響,，自己也成為這次事件的暴風(fēng)眼,，不過(guò)，無(wú)論影響是好是壞,，企業(yè)促銷(xiāo)的目的卻的確達(dá)到了,。
張椿軍:起碼來(lái)講，我每天這種電話來(lái)訪量,，來(lái)客量,，包括我的銷(xiāo)售量現(xiàn)在我是非常好，在秦皇島目前來(lái)講可以算是拔得頭籌吧,。
記者:促銷(xiāo)以后直接就是三個(gè)月賣(mài)了105套,。
張椿軍:對(duì)。
珠江道12號(hào)是2009年開(kāi)發(fā)的,，交通位置優(yōu)越,，在秦皇島算一個(gè)高端的大盤(pán)，那么,，究竟是什么原因使得張椿軍進(jìn)行打折促銷(xiāo)呢?
張椿軍:在2013年的上半年我們每個(gè)月套數(shù)就是一個(gè)月一天一套,，我一個(gè)月大概在回款在四千萬(wàn)左右，平均,。到了下半年的時(shí)候,，尤其是在九、十月份,，那時(shí)候我們基本一個(gè)月兩三套,。也就是這個(gè)樣子
采訪時(shí)，張椿軍告訴記者,，珠江道12號(hào)是2011年開(kāi)始正式對(duì)外銷(xiāo)售的,，銷(xiāo)售一直在他的計(jì)劃中進(jìn)行，比較平穩(wěn),。但是,，從2013第四季度開(kāi)始，銷(xiāo)售情況突然急轉(zhuǎn)直下,，一個(gè)月只能賣(mài)掉兩三套房子,。
張椿軍:我們賣(mài)到百分之八十幾的時(shí)候我應(yīng)該是全部收回了，至少包括我們所有的融資成本也好,，一切的稅收成本也好,，我都收回了，對(duì)于我企業(yè)來(lái)講,，這筆資金沒(méi)有什么壓力,，不是說(shuō)我有資金鏈的問(wèn)題,，而是純粹就是我剩余的利潤(rùn)，剩余的利潤(rùn)到底如何來(lái)促制它,，是繼續(xù)在這里讓它沉淀還是我把它變成現(xiàn)金去再盈利?我說(shuō)的,，下一個(gè)就是說(shuō)，一個(gè)是對(duì)融資,，我們兩個(gè)潛在的利益,，一個(gè)融資的成本的算一個(gè)利益，再一個(gè),，對(duì)于我的企業(yè)來(lái)講,，我拿到這筆錢(qián)再去創(chuàng)收還有一個(gè)相對(duì)的收益。
張椿軍原本的計(jì)劃是想在2014年初就結(jié)束這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售,，雖然開(kāi)發(fā)成本早已經(jīng)收回,，不過(guò)銷(xiāo)售情況的變化，使得他不得不考慮積壓房源財(cái)務(wù)成本的核算,，面對(duì)剩下的300套房子的銷(xiāo)售時(shí),，張椿軍感到了很大的壓力，開(kāi)始籌劃著促銷(xiāo)活動(dòng),。
張椿軍:現(xiàn)在是這樣,，這七個(gè)億如果這個(gè)房子在這，存量慢慢往外賣(mài)及需要一個(gè)漫長(zhǎng)的,，如果按照我們10月,、11月份的這種銷(xiāo)售，每月一兩套的話,，每個(gè)月幾百萬(wàn)回款的話,，去化的時(shí)間是過(guò)長(zhǎng)，太長(zhǎng)了,。
經(jīng)過(guò)認(rèn)真的思考,，張椿軍選擇了一種特殊的6折優(yōu)惠:珠江道12號(hào)”促銷(xiāo)的方式是連續(xù)4年每年返還購(gòu)房人10%的購(gòu)房款，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是一套房子總價(jià)100萬(wàn)元,，購(gòu)房人先交全款100萬(wàn),，以后每年給他返還10萬(wàn)元，連續(xù)返4年,。
張椿軍:就是說(shuō)我讓他把他存到銀行,，我平均吃了4%的利息這就等于我六折以外額外的收入，又收入了4%,。我那60%的資金我還能去做資本運(yùn)作,，同時(shí)我也可以做下一個(gè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備資金，它給我?guī)?lái)的利潤(rùn),，或者我覺(jué)得這樣的話,，我把它退還給業(yè)主我也沒(méi)有太大的損失,，也就是說(shuō)去了這4%，我拿出6%,，6%對(duì)我們資金成本來(lái)講是非常低的了,。
張椿軍坦言,，在如今的金融政策大背景下,，開(kāi)發(fā)土地貸款的可能性非常小，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)如果想發(fā)展,，就必須要儲(chǔ)備足夠的資金來(lái)拿地,，這次促銷(xiāo)也的確為他帶來(lái)了足夠的資金儲(chǔ)備。而當(dāng)談到時(shí)下秦皇島其他樓市的銷(xiāo)售情況時(shí),，張椿軍同樣表示壓力很大,。
張椿軍:大家都想了很多的辦法。除了我們這個(gè)辦法以外,，我們也了解到,，其它的項(xiàng)目有一些存一萬(wàn)送幾萬(wàn)，送八,、九萬(wàn),，還有就是送一些精裝，再有一些就是八五折,、九折,、明降，這些都有,，大家都在想辦法去化自己的庫(kù)存或者是銷(xiāo)量的,、資金的回籠，所有的人都在想這些辦法,。幾乎所有秦皇島在建的樓盤(pán)都在想辦法回籠資金,。
秦皇島廣順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郎曉光:現(xiàn)在銷(xiāo)售的不是特別理想，實(shí)事求是的講,，特別是去年跟今年最近大家,，這產(chǎn)品很不錯(cuò)，也很認(rèn)可,，也是很,，因?yàn)榈乩砦恢煤椭苓叺沫h(huán)境、條件,，因?yàn)檠睾�,，離海最近的，也是酒店式公寓的,，但是目前大的形勢(shì)和百姓觀望的狀況形勢(shì),，對(duì)于銷(xiāo)售這塊還是不太理想,。看見(jiàn)很多,，真的下手的人和掏錢(qián)的人還在觀望,。
記者:你現(xiàn)在實(shí)際銷(xiāo)售了多少?
郎曉光:實(shí)際銷(xiāo)售了100多套，一百六幾十套的,。
記者:您總共是應(yīng)該是700多套,。
郎曉光:應(yīng)該是670多套。還有500套的存量,。
郎曉光現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的是金夢(mèng)海灣第一觀,，位于秦皇島市中心海岸線，是離市區(qū)最近的一個(gè)純一線海景公寓,，如此優(yōu)越的環(huán)境在三年里的銷(xiāo)售情況卻非常不理想,，還有500套的存量。他也不得不推出了一定的優(yōu)惠活動(dòng),。
郎曉光:我們一次交款的,，可能要優(yōu)惠到達(dá)5個(gè)點(diǎn)，6個(gè)點(diǎn),，甚至最高的時(shí)候,，達(dá)8個(gè)點(diǎn)這樣的。
記者:就是92折,、95折這樣的?
郎曉光:對(duì),，是這樣的。如果是未來(lái)看看我們?cè)谠鲋捣⻊?wù)方面,，我們還有贈(zèng)送客人,。因?yàn)槲覀冞@是旅游度假，能夠?yàn)槲覀兒笃诤献鲉挝�,，能夠代理房產(chǎn)增值可以湊集服務(wù)這方面,。
由于前期的銷(xiāo)售進(jìn)展不是很理想，郎曉光現(xiàn)在只能推出最大92折的優(yōu)惠,，為了讓記者更深入的了解他的樓盤(pán),，他帶著記者去參觀了樣板間。
郎曉光:因?yàn)槲疫@個(gè)設(shè)計(jì)是一個(gè)板樓,，沒(méi)辦法,，有一面觀山，一面觀海,，要不客廳就觀山,、要不臥室觀山。
記者:那我入住,，都是這些東西可以使用的嗎?
郎曉光:對(duì),。這都是交房子的標(biāo)準(zhǔn),。你看我們這個(gè)不是板樓進(jìn)來(lái)，這個(gè)課題朝北向的這個(gè)背面能看見(jiàn)山,，能看見(jiàn)城區(qū),，上面這個(gè)臥室，整個(gè)是一個(gè)整體的廚房,。
記者:這個(gè)裝修每平方米大概是多少?
郎曉光:均價(jià)下來(lái)得3000多塊錢(qián),，含家電、家具,。我們這么精雕細(xì)琢,，這么產(chǎn)品質(zhì)量這么好,，這么完美,。實(shí)際上有的時(shí)候，有時(shí)候也想不通,。
郎曉光告訴記者,，這套樓盤(pán)花費(fèi)了他很大的心思，之所以賣(mài)得不好,，與時(shí)下的金融政策有著直接的關(guān)系,。
郎曉光:這塊實(shí)事求是的講，因?yàn)樗歉叨水a(chǎn)品,，買(mǎi)的起這個(gè)房子的人,，他的收入，以及是他是第二居所和第三居所的條件,，也有投資置業(yè),，也有養(yǎng)老居住，也有這種給老人進(jìn)行海邊的海景度假這個(gè)需求的業(yè)主,�,？傮w來(lái)講，還是,，對(duì)于這個(gè)像其他剛性需求這種,，按揭貸款的人數(shù)少，他不是那種踴躍,，也不是那種,，有的是外地人，雖然不限購(gòu),，但是他有一些,，可能在辦理按揭貸款的煩瑣，而且要求比較苛刻,，所以這個(gè)給我們帶來(lái)銷(xiāo)售的話,，就有一些不利的因素存在,，
這個(gè)樓盤(pán)主要是針對(duì)外地客戶，由于秦皇島本地對(duì)于外來(lái)人口的購(gòu)房貸款要求很?chē)?yán)格,，流失了很多消費(fèi)者,，給企業(yè)的資金回籠帶來(lái)了壓力。
郎曉光:真實(shí)的壓力,，就是財(cái)務(wù)成本,，現(xiàn)在就是金融對(duì)于房地產(chǎn)的政策，政策還不是傾斜,，不明朗,，再加上貸款這個(gè)，這個(gè)首付貸款不斷的提高,，門(mén)檻不斷的提高,。
金夢(mèng)海灣第一觀現(xiàn)在的貸款額度達(dá)到了50%以上，面對(duì)巨大的財(cái)務(wù)成本壓力,，郎曉光表示他今年要改變一些銷(xiāo)售策略,。
郎曉光:像今年我們定的任務(wù)，必須4個(gè)億的銷(xiāo)售額,，我們按照我們年初計(jì)劃和現(xiàn)在實(shí)施,，我今年2014年的銷(xiāo)售任務(wù)是4個(gè)億。我這4億陸續(xù)暑期我要過(guò)來(lái)的話,，我每個(gè)月減少這些財(cái)務(wù)成本了,，就會(huì)還這個(gè)，還這些貸款和一些退金工程款這些,，減少財(cái)務(wù)成本了,。
開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈和焦慮正是秦皇島樓市共同的心情。秦皇島樓市雖然并沒(méi)有外界傳聞的那樣風(fēng)聲鶴唳,，但在資金鏈緊張和巨大庫(kù)存雙重壓迫下,，上漲動(dòng)力正顯衰竭。
前面我們看到秦皇島樓市的銷(xiāo)售非常不景氣,，開(kāi)發(fā)商也在苦苦堅(jiān)持,。其實(shí)秦皇島所面臨的困境是很多三四線城市房地產(chǎn)面臨的普遍問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,，大約有70%的三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都或多或少存在供大于求的情況,，面臨下行壓力。那么秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)何去何從呢?
秦皇島市內(nèi)大量空置房
政府回應(yīng)樓市崩盤(pán)是個(gè)偽命題,，打折是個(gè)案
秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)
陸長(zhǎng)明:那么應(yīng)該說(shuō)平常的折扣或者說(shuō)降價(jià)促銷(xiāo)也應(yīng)該是局部的,，因?yàn)閭�(gè)別項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)剩下尾盤(pán)的銷(xiāo)售，剩下都是面積額大，或者說(shuō)庫(kù)存比較差像這種項(xiàng)目,，它這個(gè)降價(jià)促銷(xiāo)我想一個(gè)是合理的,，也是正常的。
3月31日上午10點(diǎn),，秦皇島市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),，對(duì)近來(lái)外界媒體關(guān)于秦皇島樓市發(fā)展失衡的報(bào)道專(zhuān)門(mén)進(jìn)行回應(yīng)和解讀。在這間不大的會(huì)議室里面,，云集了來(lái)自北京和秦皇島當(dāng)?shù)氐亩嗉颐襟w,，房間擠得滿滿當(dāng)當(dāng)。
陸長(zhǎng)明:至于說(shuō)秦皇島的房地產(chǎn)是不是會(huì)崩盤(pán),，我覺(jué)得這是一個(gè)偽命題,，包括秦皇島是不是有鬼城，這也是一個(gè)偽命題,，因?yàn)樗鼪](méi)有一個(gè)合理的認(rèn)定和支撐,，剛才秦皇島的過(guò)去幾年秦皇島房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)一些數(shù)據(jù)以及相應(yīng)的變化，還有未來(lái)一個(gè)時(shí)期秦皇島房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走勢(shì),，我已經(jīng)做了一個(gè)比較系統(tǒng)的闡述,。
發(fā)布會(huì)的主要發(fā)言人陸長(zhǎng)明首先表示，秦皇島的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于健康理性的正常軌道,，諸如“樓市崩盤(pán)”和“成為鬼城”的說(shuō)法都是偽命題。
陸長(zhǎng)明:秦皇島的房地產(chǎn)庫(kù)存截止到今年2月底,，它的數(shù)量為120.8萬(wàn)平方米,，120.8萬(wàn)平方米。2013年我們?nèi)欣塾?jì)銷(xiāo)售商品房302萬(wàn)平方米,。全市,，平均每個(gè)月的銷(xiāo)售面積是23.1萬(wàn)平方米，那么用總的庫(kù)存量120.8萬(wàn)平方米除以月均銷(xiāo)量收23.1萬(wàn)平方米,，現(xiàn)在秦皇島的承銷(xiāo)比應(yīng)該是5.2,，
陸長(zhǎng)明認(rèn)為，秦皇島樓市的存銷(xiāo)比在5到6之間,，說(shuō)明秦皇島的住宅存銷(xiāo)相對(duì)平衡,，市場(chǎng)形態(tài)還是良性的。那么,，作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo),，他內(nèi)心對(duì)于秦皇島的房地產(chǎn)行業(yè)到底是如何認(rèn)識(shí)的呢?新聞發(fā)布會(huì)后記者專(zhuān)門(mén)采訪了陸長(zhǎng)明。
陸長(zhǎng)明:供大于求這種現(xiàn)象是客觀存在的,。原因無(wú)非我想我這么幾個(gè)方面吧,，近幾年以來(lái)尤其是2008年以來(lái)，受?chē)?guó)家宏觀政策的影響,，有兩個(gè)年度,，也就是2010年和2012年我們秦皇島推向市場(chǎng)的住宅開(kāi)發(fā)用地面積有點(diǎn)偏大,，但是根據(jù)市場(chǎng)的變化，這些土地在陸續(xù)的推向市場(chǎng),，陸續(xù)開(kāi)盤(pán),，正好趕在2012和2013年這幾個(gè)項(xiàng)目集中達(dá)到了開(kāi)盤(pán)的程度，很自然的,。因?yàn)槊磕甑匿N(xiāo)售量或者說(shuō)市場(chǎng)的需求上下差不多,，這個(gè)變動(dòng)幅度不是很大的，但是供應(yīng)突然之間形成一個(gè)高峰,，勢(shì)必就會(huì)形成這種供銷(xiāo)之間的矛盾,。
面對(duì)記者的單獨(dú)采訪，陸長(zhǎng)明坦陳,，如今的秦皇島市場(chǎng)的確存在著一個(gè)供大于求的真實(shí)局面,，這與前兩年的土地推出有著最為直接的關(guān)系。
陸長(zhǎng)明:截止到2014年4月底,，我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是這樣的,，已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售，但是還沒(méi)有成交的房屋是544萬(wàn)平方米,。2013年我們實(shí)際批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅面積是370萬(wàn)平方米,，同比增幅是40%，2013年的實(shí)際銷(xiāo)售是195萬(wàn)平方米,，它的增幅是39%,，應(yīng)該說(shuō)供應(yīng)和銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度是大體相等的，但是由于供應(yīng)的量,，它的基數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比銷(xiāo)售的量大很多,，所以勢(shì)必會(huì)形成現(xiàn)在這種存量比較大的這種現(xiàn)狀。
陸長(zhǎng)明告訴記者,，今年隨著隨著宏觀政策的調(diào)整,，秦皇島樓市在庫(kù)存高壓的同時(shí)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目猛增,，有限的消費(fèi)力與供應(yīng)體量的確存在著一定的壓力,。但沒(méi)有外界傳聞的那樣風(fēng)聲鶴唳。
陸長(zhǎng)明:秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些問(wèn)題,，最大的問(wèn)題就在于供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題,，我想這么多開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)這種適應(yīng)市場(chǎng)變化,，適應(yīng)波動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展思路的調(diào)整,，來(lái)促進(jìn)它產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
秦皇島市建設(shè)中的樓盤(pán)
事實(shí)上，陸長(zhǎng)明所說(shuō)的這種調(diào)整在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)逐步開(kāi)始出現(xiàn),。
秦皇島金屋集團(tuán)總裁楊廣俊:融資成本我們這么多年的積累,，那么錢(qián)十年二十年還放在里面，是有30%的錢(qián)要做百分百的事,，那么隨著整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展,，包括國(guó)家的金融政策，調(diào)控政策等等,，那么人們逐步反過(guò)來(lái)了,，像我們始終掌握的一個(gè)，必須拿80%的資本干百分之百的事,，這樣的一種投資,。
楊廣俊在秦皇島從事房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有30多年的時(shí)間了，他現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的秦皇半島的項(xiàng)目累計(jì)投資已經(jīng)達(dá)到了40多億元,，這其中80%的資金來(lái)自于他的自有資金,，這與他之前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的30%的自有資金形成了鮮明的對(duì)比。
楊廣俊:應(yīng)該說(shuō)是整個(gè)項(xiàng)目貸款,，項(xiàng)目貸款這塊也不是說(shuō)這一個(gè)行業(yè),，整個(gè)國(guó)家政策就不放貸款，只是從嚴(yán)控制,，那么從嚴(yán)控制是什么個(gè)概念,，就是說(shuō)你真正的項(xiàng)目是良性的，特別是普通的來(lái)的,，銷(xiāo)售,。
在行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行調(diào)整的同時(shí)，秦皇島市政府也意識(shí)到了問(wèn)題所在,，開(kāi)始放慢了出售土地的速度。
秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)
陸長(zhǎng)明:實(shí)際上早于去年市政府就意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題了,，我們作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主管部門(mén),，已經(jīng)連續(xù)兩年給市政府打報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)進(jìn)行分析,，實(shí)際上我們每個(gè)季度都有房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析,，每年的年底都有一個(gè)綜合性的東西給市政府報(bào)上去，我們就比較直白的提出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著明顯的供大于求的情況,，應(yīng)該從土地供應(yīng)方面進(jìn)行調(diào)整,。2013年市政府在推地方面采取了比較堅(jiān)決的措施，就推出了一塊商品房開(kāi)發(fā)用地,。
秦皇島市政府的辦法就是根據(jù)市場(chǎng)供需情況,，有效控制土地出讓節(jié)奏，適度減少土地供應(yīng)量，從根本上避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序擴(kuò)張,。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理轉(zhuǎn)型,、適應(yīng)市場(chǎng)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),，為京津冀一體化做好自己的準(zhǔn)備,。
陸長(zhǎng)明:現(xiàn)在京津冀協(xié)同發(fā)展，已經(jīng)上升為一個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略,，也就是說(shuō),，秦皇島要積極的融入京津冀協(xié)同發(fā)展的這么一個(gè)氛圍，這對(duì)秦皇島的未來(lái)發(fā)展,，是一個(gè)重大的機(jī)遇,，那么對(duì)秦皇島的房地產(chǎn)業(yè)，我想更是一個(gè)利好的消息,，因?yàn)槟�,，秦皇島，將來(lái)秦皇島的房地產(chǎn)并不只是秦皇島的房地產(chǎn)了,，他應(yīng)該是京津冀的房地產(chǎn),，甚至應(yīng)該是中國(guó)的房地產(chǎn)，他站位一旦發(fā)生變化,，視角又會(huì)發(fā)生變化,，那么結(jié)構(gòu)調(diào)整，就呼之欲出了,。
【半小時(shí)觀察】
目前在我國(guó)很多地區(qū),，房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于非常微妙的關(guān)鍵時(shí)期，雖然有傳言說(shuō)秦皇島樓市已經(jīng)崩盤(pán),，但我們記者的觀察發(fā)現(xiàn)這個(gè)傳言并不屬實(shí),，不過(guò)，三線樓市普遍存在巨大庫(kù)存壓力也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),。一個(gè)城市的房?jī)r(jià)能否持續(xù)上漲,，關(guān)健在于它能否吸引人們選擇在這一個(gè)城市留下并長(zhǎng)期生活，這需要有活躍的經(jīng)濟(jì),、豐富的就業(yè)機(jī)會(huì),、完善的醫(yī)療和教育等基礎(chǔ)設(shè)施。每一個(gè)城市的管理者都希望本地的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,，但只有提升經(jīng)濟(jì)水平,、加大創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)扶持力度、改善城市服務(wù)設(shè)施,，才能最終讓房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮,，而如果沒(méi)有這些支撐,，再漂亮的海景也不能避免房地產(chǎn)泡沫的破滅。