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"激進(jìn)"陽光城:左手拿地 右手融資
高成本融資引債務(wù)壓頂 26億增發(fā)難解資金困局
2014-04-01   作者:記者 劉振冬 梁倩/北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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  借助資本的力量,,曾經(jīng)的三線開發(fā)商——陽光城集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“陽光城”)一路狂奔,耗資超百億拿地,,成了2013年的一匹黑馬,。同時,采用“高杠桿,、高周轉(zhuǎn)”策略,,這家福建房企去年銷售220億元,而其2011年,、2012年的全年業(yè)績僅有40億元和70億元,。這種速度快得有點(diǎn)令人目眩。
  “跑得太快,,無法放慢腳步”,,一位房地產(chǎn)同行如此形容陽光城的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張模式,,“一旦某個環(huán)節(jié)陷入停滯,,周轉(zhuǎn)不靈,陽光城將面臨很大的資金鏈風(fēng)險(xiǎn),�,!�
  在瘋狂拿地、快速擴(kuò)張的背后,,陽光城的融資術(shù)更令人瞠目。擔(dān)保貸款,、信托融資,、股權(quán)質(zhì)押、再融資,、地產(chǎn)基金,、券商和基金子公司的通道業(yè)務(wù),陽光城幾乎用遍了所有可用的融資手段,。
  據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),,去年初至今,陽光城為旗下子公司擔(dān)�,;蚪栀J高達(dá)19次,。累計(jì)擔(dān)保總額從2012年12月13日的18.9億元,,暴漲至2014年3月4日179.05億元,,是陽光城最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)(合并報(bào)表)的815.52%。陽光城的資產(chǎn)負(fù)債率由2012年底的76.41%大幅提高到去年三季度末的86.82%,。
  Wind數(shù)據(jù)顯示,,去年,陽光城實(shí)際控制人,第一大股東福建陽光集團(tuán)有限公司和第二大股東東方信隆融資擔(dān)保有限公司,,累計(jì)質(zhì)押股權(quán)3.73億股,,這些也大多為陽光城融資之用。
  為了緩解資金壓力,,2013年9月,,陽光城也拋出了規(guī)模26億元的再融資方案,發(fā)行價格不低于11.44元/股,。但是,,陽光城3月初的股價不足7元,即便受兩房企再融資消息刺激,,現(xiàn)時股價也僅9元多,。有業(yè)內(nèi)人士稱,在市場預(yù)期出現(xiàn)拐點(diǎn),,房地產(chǎn)投資大幅下滑的背景之下,,陽光城的再融資計(jì)劃不確定性頗高。即便順利完成26億元的增發(fā),,也難解陽光城的資金困局,,必須防范其債務(wù)壓頂?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

  耗資百億全國瘋狂搶地

  自從將總部由福州遷至上海,,陽光城就成為土地市場的一匹黑馬,,頻頻拿下“地王”。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),,去年初至今,,陽光城共入手15塊土地,累計(jì)拿地面積超過150萬平方米,,拿地金額共113.5億元,。比2011年和2012年兩年拿地總和還超出許多。
  2011年,,偏安福建一隅的陽光城砸下40億元,,將其勢力范圍拓展至海南、西安,、太原等地,。2012年底,陽光城將總部北移至上海,,并掀起了新一輪拓展計(jì)劃,。陽光城集團(tuán)總裁陳凱當(dāng)時稱,落子上海是看好這個中國經(jīng)濟(jì),、金融和技術(shù)中心的未來發(fā)展?jié)摿�,,“進(jìn)軍上海市場一直是公司的目標(biāo),,是陽光城全國布局的重要一部分”,并制定了宏大的藍(lán)圖,,向房地產(chǎn)企業(yè)“第一梯隊(duì)”進(jìn)軍,。
  在迅猛的擴(kuò)張之下,陽光城所購?fù)恋刂懈叱杀�,、高溢價率的頗多,。2013年9月12日,陽光城以25.74億元購入上海川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊,,溢價率達(dá)132%,。同月27日,陽光城以4.74億元購入上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)地塊,,溢價率高達(dá)135%,。11月13日,陽光城再次以12.05億元購入上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊,,溢價率達(dá)132%,。
  “之所以快速擴(kuò)張,是因?yàn)槿绻话岩?guī)模做上去,,未來在市場上將很難有自己的立足之地,。”陳凱曾經(jīng)表示,,對于中型房企來說,,只有努力向第一梯隊(duì)靠近,才會有未來,。
  值得注意的是,,最近一期財(cái)報(bào)顯示,截至2013年9月底,,該公司的凈資產(chǎn)僅為26.5億元,約為其2013年拿地金額的1/4,。
  “近兩年,,陽光城利用高杠桿、高周轉(zhuǎn)的策略進(jìn)行全國化布局,,去年火熱的房地產(chǎn)市場無疑增加了他們的業(yè)績期望值,。在預(yù)期較好的背景下,陽光城頻繁拿地也是其進(jìn)行融資的主要原因,�,!盋RIC研究中心楊小貝對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。據(jù)CRIC測算,,2013年陽光城銷售拿地金額比僅為1.69,,大幅低于TOP10房企3.24的均值,。

  通過影子銀行體系高成本融資

  “債在我腦子里就一個概念:風(fēng)險(xiǎn)”,2013年10月16日,,“陽光城2013年前三季度銷售業(yè)績通報(bào)暨上海戰(zhàn)略發(fā)布會”上,,集團(tuán)總裁陳凱在發(fā)表主題演講時如是說。事實(shí)上,,陽光城這幾年一直被人詬病的正是較高的負(fù)債水平和令人擔(dān)憂的財(cái)務(wù)安全,。
  這種危險(xiǎn)狀態(tài)一直在延續(xù)�,?v觀陽光城的公告,,出現(xiàn)字眼最多的內(nèi)容主要包括兩個部分:“信托計(jì)劃”、“質(zhì)押”,、“融資”和“競得項(xiàng)目”,。在拍得土地15宗戰(zhàn)績的背后,是其2013年至今19次的融資,。
  激進(jìn)擴(kuò)張難免帶來財(cái)務(wù)壓力,。財(cái)報(bào)顯示,陽光城的資產(chǎn)負(fù)債率由2012年底的76.41%大幅提高到去年三季末的86.82%,。相比之下,,與陽光城同樣百億規(guī)模的區(qū)域龍頭房企,如金科股份,、榮盛發(fā)展等更為穩(wěn)健,。榮盛發(fā)展的數(shù)據(jù)顯示,其2013年三季末資產(chǎn)負(fù)債率為78.91%,。
  “陽光城一直屬于負(fù)債率較高的企業(yè),,但如今尤甚。凈負(fù)債率已從2012年底的137.37%直線上升至183.25%,。從現(xiàn)階段已發(fā)年報(bào)的房企來看,,恐怕陽光城負(fù)債率是最高的�,!睏钚∝悓τ浾哒f,。
  “拿地、影子銀行融資,、借新還舊”已然成為陽光城的運(yùn)營模式,。
  最近經(jīng)常暴露風(fēng)險(xiǎn)的信托、券商,、基金子公司,、第三方理財(cái)?shù)扔白鱼y行體系,是陽光城融資的重要手段,。以上海川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊為例,,陽光城2013年9月拍得后,,便通過萬家共贏資產(chǎn)管理公司(萬家基金與歌斐資產(chǎn)、承圓投資成立的合資公司)融資16.9億元,,期限不超過24個月,。今年3月4日,中信建投證券通過渤海銀行上海分行再次向該項(xiàng)目提供不超過25億元的委托貸款,。隨后3月27日,,陽光城公告稱,截至3月24日,,已向萬家共贏提前歸還用于上海川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊項(xiàng)目的貸款16.9億元,。
  記者粗略統(tǒng)計(jì),陽光城近年來的融資活動,,多是通過影子銀行體系進(jìn)行,。例如,2013年12月17日,,陽光城與上海歌斐資產(chǎn)管理有限公司合作,,為其“福州項(xiàng)目公司”與“蘇州項(xiàng)目公司”融資不超過45億元。此前的9月7日,,陽光城再次為旗下子公司新南城房地產(chǎn)設(shè)立信托計(jì)劃提供擔(dān)保,,通過華潤信托融資9.5億元,合同年利率11%,。此外還有平安信托為其福建公司設(shè)立規(guī)模不超過15.5億元的信托項(xiàng)目,,中融信托設(shè)立4億元信托項(xiàng)目等等。
  有分析師認(rèn)為,,企業(yè)需要靠不斷的融資來維持現(xiàn)金流,,這是陽光城“左手拿地、右手融資”動作頻頻的主要原因,。
  對于陽光城這類房地產(chǎn)公司而言,,不僅債務(wù)率高,而且債務(wù)成本高,�,!艾F(xiàn)在開發(fā)商的融資成本都比較高,銀行開發(fā)貸的額度還是很緊,,而且資質(zhì)審批嚴(yán)格。項(xiàng)目前期的融資,,包括拿地,,大多靠信托、基金這些通道用‘明股暗債’的方式操作,。通常都是信托資金對項(xiàng)目公司增資,,雙方再簽訂一個股權(quán)回購條款,,這種融資方式的成本很高�,!币晃恍磐泄镜漠a(chǎn)品經(jīng)理對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說,,這種方式在監(jiān)管層面可以說是灰色地帶,而且融資的成本頗高,。雖然信托產(chǎn)品的收益率只有百分之十幾,,但房地產(chǎn)公司的融資成本大多超過20%,有些甚至超過25%,。
  曾有媒體報(bào)道引述陽光城集團(tuán)總裁陳凱的表述稱,,該公司的融資成本處于15%的高位,而這一數(shù)據(jù)短期內(nèi)難以降低,。也有報(bào)道稱,,陽光城的融資中,銀行貸款占比僅16.8%,;其余均為信托或基金借款,。顯然,其融資成本遠(yuǎn)高于其他開發(fā)企業(yè),。

  能否順利完成增發(fā)存疑

  即便是高成本融資,,對于陽光城這樣快速擴(kuò)張中的房企,仍是無奈的必須選擇,�,!瓣柟獬堑耐恋貎洌揪拖鄬τ谕�(guī)模房企較少,,消化期僅夠3年左右,。在此背景下,擴(kuò)張步子邁得太大,,一旦經(jīng)營管理能力跟不上,,或者融資遇到阻礙,很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂,�,!睏钚∝愓f,這也是陽光城必須依靠“左手拿地,、右手融資”進(jìn)行高周轉(zhuǎn)的主要原因,。若周轉(zhuǎn)速度一旦下降,一旦貸款收緊無法融到資金,,企業(yè)便會陷入停滯,、周轉(zhuǎn)不下去的情況。
  在最近幾年的宏觀調(diào)控中,,房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度不斷提高,,對于陽光城這樣的上市公司同樣如此,。
  一位房地產(chǎn)基金人士告訴記者,陽光城的實(shí)際控制人陽光集團(tuán),,擁有全資子公司——東方信隆融資擔(dān)保有限公司,,“類金融模式”擴(kuò)張就有了股東基礎(chǔ),可以通過股權(quán)質(zhì)押,、擔(dān)保,、委托貸款等形式為陽光城融通資金。同時,,利用房地產(chǎn)業(yè)滾動開發(fā)的特點(diǎn),,陽光城還通過信托公司、基金子公司和券商的集合理財(cái)?shù)韧ǖ罉I(yè)務(wù),,以向項(xiàng)目公司增資的方式融資,,這就是業(yè)內(nèi)常說的“明股暗債”。
  陽光城必須保證每個環(huán)節(jié)不出問題,�,!肮蓛r必須堅(jiān)挺,不能跌破質(zhì)押比率,;以信托,、基金等多元化的方式為拿地融資;房地產(chǎn)開發(fā)必須保持高周轉(zhuǎn),,以量補(bǔ)價,,以對沖資金的高成本;母公司還要隨時能提供必要流動性支持,。如果資金鏈出現(xiàn)問題,,或者股價大幅波動,都會給陽光城帶來極大壓力,�,!鄙鲜龇康禺a(chǎn)基金人士說。
  但是,,最近一段時間,,信托、私募基金等影子銀行風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā),,房地產(chǎn)信托或?qū)⒔犹嫔娴V信托成為下一個風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),,房地產(chǎn)企業(yè)通過影子銀行體系融資的難度和成本在不斷提高。對于陽光城而言,,只有盡快完成26億元的增發(fā),,其緊繃的資金鏈條才能有所緩解。但是,在市場預(yù)期出現(xiàn)拐點(diǎn),,二三線乃至一線城市房價開始回落,房地產(chǎn)投資大幅下滑的整體背景之下,,順利完成再融資的難度頗高,。
  一位投行的保薦人告訴記者,根據(jù)中央提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的要求,,房企再融資傾向于將資金引向城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目,、保障房項(xiàng)目以及棚戶區(qū)改造這類政府保障性項(xiàng)目。北京城建39億元的定增項(xiàng)目之所以能獲得通過,,就與其在募投項(xiàng)目中大量配建保障房密切相關(guān),。在陽光城再融資計(jì)劃中,太原項(xiàng)目是純商業(yè),,包括5A寫字樓,、商業(yè)街和高星級酒店,而在福州48萬平方米的住宅項(xiàng)目中,,配套的公租房僅500套,,單套面積在60平方米以內(nèi),也就是說配套公租房不足3萬平方米,。在排隊(duì)的房企再融資中,,許多都配套了更高比例的政府保障性住房項(xiàng)目,應(yīng)該更有優(yōu)勢,。
  而且,,即便完成增發(fā),陽光城的財(cái)務(wù)壓力也不能明顯改善,,以去年三季報(bào)的數(shù)據(jù)計(jì)算,,完成再融資后的資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)78.55%,而48家已發(fā)2013年報(bào)的上市房企,,資產(chǎn)負(fù)債率平均數(shù)僅為64.4%,。
  不少分析認(rèn)為,房企今年的資金狀況將趨向緊張,。國金證券曹旭特表示,,今年將是房企資金緊張的一年,一是銷售放緩是大概率事件,,影響企業(yè)的銷售回款,。同時,2014年開年各大銀行都或多或少收緊了房貸利率并放緩了放貸速度,,部分股份制中小銀行甚至已經(jīng)暫停了房貸業(yè)務(wù),。企業(yè)層面對今年的資金緊張局面也有所預(yù)期。
  楊小貝說,現(xiàn)階段銀行房地產(chǎn)貸款收緊并不明顯,,陽光城借貸難度并不大,,但是必須防范其債務(wù)壓頂?shù)娘L(fēng)險(xiǎn),在市場轉(zhuǎn)向的背景下,,高負(fù)債情況下企業(yè)融資難度加大,,資金鏈一再收緊,增加了企業(yè)未來的運(yùn)營難度,,一旦運(yùn)營不利極易遭遇較大損失,。

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