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近日，貴陽(yáng)市首宗以“凈地出讓”方式拍賣(mài)的地塊在貴陽(yáng)市公共資源陽(yáng)光交易中心以1180萬(wàn)元的價(jià)格成功出讓。專家認(rèn)為,，貴陽(yáng)全面推行“凈地出讓”政策,，是從頂層設(shè)計(jì)上進(jìn)行制度優(yōu)化，將有利于政府控制土地出讓規(guī)模,，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控，促進(jìn)土地合理定價(jià)。
2014年1月1日,，貴陽(yáng)市開(kāi)始實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“凈地”出讓工作的實(shí)施意見(jiàn)》等三個(gè)管理辦法,，對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展,、土地出讓制度,、城市規(guī)劃等方面做出規(guī)定，其中在土地出讓制度方面,，將全面推行“凈地出讓”政策,。
據(jù)了解，長(zhǎng)期以來(lái),，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財(cái)政收入等原因,，貴陽(yáng)市一直采取“凈地”、“生地”等多種方式并存的土地出讓政策,。其中,，由政府以“生地熟掛”方式出讓土地，將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)交給企業(yè)一度成為主要方式,。
貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授夏剛介紹,，貴陽(yáng)過(guò)去土地出讓采用的是“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”，也就是所謂的“生地出讓”模式,，即出讓的土地沒(méi)有進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā),，開(kāi)發(fā)商獲得土地后，需對(duì)土地進(jìn)行拆遷和配套設(shè)施建設(shè),�,！斑@種土地開(kāi)發(fā)模式與貴陽(yáng)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段是相適應(yīng)的，從地方政府角度而言,，要先拿出資金對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)后再出讓很困難,，‘生地出讓’實(shí)際上是減輕了當(dāng)時(shí)政府的財(cái)政壓力�,！�
然而,，“生地熟掛”政策會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)值被低估、土地閑置等問(wèn)題產(chǎn)生,。因此,，在剛實(shí)施不久的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“凈地”出讓工作的實(shí)施意見(jiàn)》中，貴陽(yáng)市明確規(guī)定,，將對(duì)除“三縣一市”的經(jīng)營(yíng)性土地的“征收,、儲(chǔ)備、供應(yīng)”全過(guò)程實(shí)行規(guī)范管理,，建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)管理體制,，實(shí)現(xiàn)土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲(chǔ),、統(tǒng)一出讓,、統(tǒng)一平臺(tái)交易、統(tǒng)一出讓金收繳,、統(tǒng)一監(jiān)管,。
成立于2011年的貴陽(yáng)市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心承擔(dān)著貴陽(yáng)城市區(qū)域范圍內(nèi)土地收購(gòu),、儲(chǔ)備、流轉(zhuǎn),、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理等職能,。中心主任吳湘貴說(shuō)，“凈地出讓”政策的推出,，有利于提高政府土地儲(chǔ)備的能力,。“舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子,，就是政府的土地儲(chǔ)備相當(dāng)于‘一個(gè)池子蓄水,，一個(gè)龍頭放水’，更有利于政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,�,！�
吳湘貴表示，由于特殊歷史原因,，貴陽(yáng)市的用地規(guī)劃過(guò)去沒(méi)有形成有機(jī)統(tǒng)一,、完備、規(guī)范的管理體系,，如今實(shí)行“凈地出讓”有助于政府對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地有效管控,，用地規(guī)劃將實(shí)現(xiàn)從分散到統(tǒng)一的轉(zhuǎn)變。同時(shí),，也有利于規(guī)劃,、用地、建設(shè),、供應(yīng),、管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程都得到有效管控，合理引導(dǎo)住房建設(shè)空間布局,，使貴陽(yáng)住房市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)從量的增長(zhǎng)到質(zhì)的保障。
專家認(rèn)為,，對(duì)于一個(gè)剛?cè)嫱菩小皟舻爻鲎尅钡某鞘衼?lái)說(shuō),，貴陽(yáng)仍然面臨許多挑戰(zhàn)。根據(jù)規(guī)定,，要實(shí)行“凈地出讓”,，政府須在土地出讓前完成地塊內(nèi)土地及房屋征收等工作，處理好土地,、房屋產(chǎn)權(quán),、安置補(bǔ)償?shù)确山?jīng)濟(jì)關(guān)系，并明確土地開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度和開(kāi)發(fā)時(shí)限,。
夏剛說(shuō),，“凈地出讓”的首要前提是要求政府通過(guò)財(cái)政資金或隸屬于政府的土地儲(chǔ)備中心貸款對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā),，但這對(duì)于當(dāng)時(shí)貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而言是不現(xiàn)實(shí)的。他認(rèn)為,，政府在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)候,，借助社會(huì)資金不失為一個(gè)有效途徑。
“引入社會(huì)資本,，政府要注意建立一個(gè)可行的盈利模式,，具體來(lái)說(shuō)就是如何與企業(yè)分成�,！毕膭傉f(shuō),，更重要的是要引入監(jiān)督機(jī)制，例如通過(guò)招投標(biāo)等競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā),，避免因土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有合理的機(jī)制,，導(dǎo)致凈地開(kāi)發(fā)成本加大，最終將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上,。
此外,，由于“凈地出讓”更有利于政府對(duì)土地供給的調(diào)控，進(jìn)而加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響能力,。夏剛認(rèn)為,，由于貴陽(yáng)市在貴州省的“首位”度很高，所以在考慮土地供給量時(shí),，應(yīng)站在全省角度看問(wèn)題,，視工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求來(lái)確定合適的土地供應(yīng)量,。
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