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近日，貴陽市首宗以“凈地出讓”方式拍賣的地塊在貴陽市公共資源陽光交易中心以1180萬元的價格成功出讓。專家認為,，貴陽全面推行“凈地出讓”政策，是從頂層設(shè)計上進行制度優(yōu)化,，將有利于政府控制土地出讓規(guī)模，對土地市場進行有效調(diào)控,，促進土地合理定價,。
2014年1月1日,，貴陽市開始實施《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》,、《關(guān)于進一步推進“凈地”出讓工作的實施意見》等三個管理辦法，對貴陽房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展,、土地出讓制度,、城市規(guī)劃等方面做出規(guī)定，其中在土地出讓制度方面,，將全面推行“凈地出讓”政策,。
據(jù)了解，長期以來,，由于經(jīng)濟發(fā)展水平和財政收入等原因,，貴陽市一直采取“凈地”、“生地”等多種方式并存的土地出讓政策,。其中,，由政府以“生地熟掛”方式出讓土地，將土地一級開發(fā)交給企業(yè)一度成為主要方式,。
貴州財經(jīng)大學(xué)副教授夏剛介紹,，貴陽過去土地出讓采用的是“聯(lián)合開發(fā)”，也就是所謂的“生地出讓”模式,，即出讓的土地沒有進行一級開發(fā),，開發(fā)商獲得土地后，需對土地進行拆遷和配套設(shè)施建設(shè),�,！斑@種土地開發(fā)模式與貴陽當(dāng)時經(jīng)濟社會發(fā)展階段是相適應(yīng)的，從地方政府角度而言,，要先拿出資金對土地進行一級開發(fā)后再出讓很困難,，‘生地出讓’實際上是減輕了當(dāng)時政府的財政壓力�,！�
然而,，“生地熟掛”政策會導(dǎo)致土地價值被低估、土地閑置等問題產(chǎn)生。因此,，在剛實施不久的《關(guān)于進一步推進“凈地”出讓工作的實施意見》中,，貴陽市明確規(guī)定，將對除“三縣一市”的經(jīng)營性土地的“征收,、儲備,、供應(yīng)”全過程實行規(guī)范管理，建立統(tǒng)一的土地市場管理體制,，實現(xiàn)土地統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一出讓,、統(tǒng)一平臺交易,、統(tǒng)一出讓金收繳、統(tǒng)一監(jiān)管,。
成立于2011年的貴陽市土地礦產(chǎn)資源儲備中心承擔(dān)著貴陽城市區(qū)域范圍內(nèi)土地收購,、儲備、流轉(zhuǎn),、土地一級開發(fā)管理等職能,。中心主任吳湘貴說，“凈地出讓”政策的推出,，有利于提高政府土地儲備的能力,。“舉一個簡單的例子,，就是政府的土地儲備相當(dāng)于‘一個池子蓄水,，一個龍頭放水’，更有利于政府對土地市場的宏觀調(diào)控,�,！�
吳湘貴表示，由于特殊歷史原因,，貴陽市的用地規(guī)劃過去沒有形成有機統(tǒng)一,、完備、規(guī)范的管理體系,，如今實行“凈地出讓”有助于政府對經(jīng)營性用地有效管控,，用地規(guī)劃將實現(xiàn)從分散到統(tǒng)一的轉(zhuǎn)變。同時,，也有利于規(guī)劃,、用地、建設(shè),、供應(yīng),、管理等房地產(chǎn)開發(fā)全過程都得到有效管控,，合理引導(dǎo)住房建設(shè)空間布局，使貴陽住房市場逐步實現(xiàn)從量的增長到質(zhì)的保障,。
專家認為,，對于一個剛?cè)嫱菩小皟舻爻鲎尅钡某鞘衼碚f，貴陽仍然面臨許多挑戰(zhàn),。根據(jù)規(guī)定,，要實行“凈地出讓”，政府須在土地出讓前完成地塊內(nèi)土地及房屋征收等工作,，處理好土地,、房屋產(chǎn)權(quán)、安置補償?shù)确山?jīng)濟關(guān)系,，并明確土地開發(fā)投資進度和開發(fā)時限,。
夏剛說，“凈地出讓”的首要前提是要求政府通過財政資金或隸屬于政府的土地儲備中心貸款對土地進行一級開發(fā),，但這對于當(dāng)時貴陽的經(jīng)濟發(fā)展水平而言是不現(xiàn)實的,。他認為，政府在進行開發(fā)的時候,，借助社會資金不失為一個有效途徑。
“引入社會資本,，政府要注意建立一個可行的盈利模式,，具體來說就是如何與企業(yè)分成�,！毕膭傉f,，更重要的是要引入監(jiān)督機制，例如通過招投標等競爭機制引入企業(yè)進行開發(fā),，避免因土地一級開發(fā)沒有合理的機制,，導(dǎo)致凈地開發(fā)成本加大，最終將成本轉(zhuǎn)嫁到消費者身上,。
此外,，由于“凈地出讓”更有利于政府對土地供給的調(diào)控，進而加大了對房地產(chǎn)市場的影響能力,。夏剛認為,，由于貴陽市在貴州省的“首位”度很高，所以在考慮土地供給量時,，應(yīng)站在全省角度看問題,，視工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求來確定合適的土地供應(yīng)量,。
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