日前,，被認為是今后一個時期指導(dǎo)全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性,、基礎(chǔ)性的規(guī)劃,，也是中央頒布實施的第一個城鎮(zhèn)化規(guī)劃——《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式落地，規(guī)劃明確指出,，2020年進城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系,。與此同時，以戶籍為突破口,，從戶籍,、醫(yī)療、社保,、住房等多方面明晰了農(nóng)民進城權(quán)益與發(fā)展路徑,。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出,，城鎮(zhèn)化過程中由于人口轉(zhuǎn)移將帶來大量住房需求,，假設(shè)人均住房面積為30平方米,，那么人口轉(zhuǎn)移將帶來住房需求量30億平方米。因此,，房地產(chǎn)行業(yè)將成為人口城鎮(zhèn)化的最終載體和最直接受益者,。但是，城鎮(zhèn)化是“雙刃劍”,，應(yīng)謹防過度利用“土地紅利”,，謹防“城鎮(zhèn)化”變成“房地產(chǎn)化”，避免過高地價推高房價,。
“人的城鎮(zhèn)化”目標確定
《規(guī)劃》明確指出,，到2020年，城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升,，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右,，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個百分點左右,，努力實現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,。
CRIC研究中心認為，城鎮(zhèn)化的過程是農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,、中小城鎮(zhèn)人口向城市轉(zhuǎn)移,、各城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移的過程，這些新增的城市人口將給房地產(chǎn)市場帶來源源不斷的各層次住房需求,。
對此,，住建部副部長齊驥表示,，“逐步實現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋�,！奔丛诜下鋺舫鞘凶》勘Ｕ蠗l件的農(nóng)民家庭全部納入到住房保障范圍的前提下,，要逐步實現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，這意味著,，戶籍不再是硬性標準,，而是沒有得到戶籍的常住人口也要進行住房保障。
新型城鎮(zhèn)化將成為未來房地產(chǎn)市場容量增長的持續(xù)動力,。據(jù)CRIC測算,，2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，全國居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬人,，占總?cè)丝诘?9.68%,，同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加了2億余人,，鄉(xiāng)村人口減少1.3億余人,，城鎮(zhèn)人口比重上升13.46個百分點,。過去十年是我國人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移速度最快的10年，這部分人口的住房需求是個龐大的數(shù)字,，假設(shè)人均住房面積為30平方米,，那么2億人口的住房需求量將達到60億平方米。
這意味著,，若按照規(guī)劃,，2020年進城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。那么,，一億落戶人群,，住房需求將達30億平方米。但若按照剩余兩億人先享受公共服務(wù),，將遠遠超出過去10年60億平方米的住房需求量,。
《規(guī)劃》透露城鎮(zhèn)住房制度思路
值得注意的是，《規(guī)劃》雖然是中央對未來新型城鎮(zhèn)化的全面部署,，但透露出我國未來住房制度思路,。
《規(guī)劃》指出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,，推動形成總量基本平衡,、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局,，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求,。
住房供應(yīng)體系方面,，《規(guī)劃》確定,，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭,，實行租售并舉、以租為主,，提供保障性安居工程住房,，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng),，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場,，推進住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求,�,！�
保障性住房制度方面，建立各級財政保障性住房穩(wěn)定投入機制，擴大保障性住房有效供給,。完善租賃補貼制度,，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行,。制定公平合理,、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格準入和退出制度,，提高保障性住房物業(yè)管理,、服務(wù)水平和運營效率。
此外,，《規(guī)劃》還明確健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制,。調(diào)整完善住房、土地,、財稅,、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制,。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃,，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局,。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng),，完善住房用地供應(yīng)機制，保障性住房用地應(yīng)保盡保,，優(yōu)先安排政策性商品住房用地,，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地,。實行差別化的住房稅收,、信貸政策，支持合理自住需求,，抑制投機投資需求。建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng),，推進部門信息共享�,！�
21世紀不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認為,，這是近10年來中央對我國城鎮(zhèn)住房制度表述最完整的一次。
齊驥表示,，城鎮(zhèn)住房制度,，是市場配置資源和政府保障相結(jié)合，以市場為主，來推動形成總量基本平衡,�,！暗谝粋�總量基本平衡，是指供求關(guān)系平衡,；第二個是結(jié)構(gòu)基本合理,，商品房、保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理,；第三是房價與消費能力相適應(yīng),。”
《規(guī)劃》表示,，采取廉租住房,、公共租賃住房、租賃補貼等多種方式改善農(nóng)民工居住條件,。完善商品房配建保障性住房政策,，鼓勵社會資本參與建設(shè)。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以建設(shè)單元型或宿舍型公共租賃住房,，農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)可以在符合規(guī)定標準的用地范圍內(nèi)建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍,。審慎探索由集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房。把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系,。
城鎮(zhèn)化是一把“雙刃劍”
值得注意的是,，有人認為，城鎮(zhèn)化或?qū)臃康禺a(chǎn)發(fā)展另一個“黃金十年”,，被外界疑慮是否城鎮(zhèn)化會再次被“房地產(chǎn)化”,。對此，全國人大財經(jīng)委員會副主任辜勝阻表示,�,！俺擎�(zhèn)化是一把‘雙刃劍’，用得好是黃金機遇,，做得不好也可能產(chǎn)生災(zāi)難性后果,。”
的確,，近年來,，我國城鎮(zhèn)化步伐迅速加快，但我們不難發(fā)現(xiàn)其中問題所在,。一方面,，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率卻僅有36%,，有2.34億農(nóng)民工及其隨遷家屬被統(tǒng)計為城鎮(zhèn)人口卻未納入城鎮(zhèn)戶口,。另一方面,，“土地城鎮(zhèn)化”快于人口城鎮(zhèn)化，建設(shè)用地粗放低效,。
《規(guī)劃》就明確指出,，一些城市“攤大餅”式擴張，過分追求寬馬路,、大廣場,，新城新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)占地過大,，建成區(qū)人口密度偏低,。1996—2012年，全國建設(shè)用地年均增加724萬畝,，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地年均增加357萬畝,；2010—2012年，全國建設(shè)用地年均增加953萬畝,，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地年均增加515萬畝,。2000—2011年，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長76.4%,，遠高于城鎮(zhèn)人口50.5%的增長速度,；農(nóng)村人口減少1.33億人，農(nóng)村居民點用地卻增加了3045萬畝,。一些地方過度依賴土地出讓收入和土地抵押融資推進城鎮(zhèn)建設(shè),，加劇了土地粗放利用，浪費了大量耕地資源,，威脅到國家糧食安全和生態(tài)安全,，也加大了地方政府性債務(wù)等財政金融風(fēng)險。
辜勝阻表示,，完善城鎮(zhèn)化體制機制需防范城鎮(zhèn)化過程中的多種偏向,，要防范五大誤區(qū)。第一,，城鎮(zhèn)化不是越快越好,，防范城鎮(zhèn)化“拉美式陷阱”，避免脫離產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的“過度城鎮(zhèn)化”,；第二,，城鎮(zhèn)化不等于消滅村莊。過去十年我國自然村的數(shù)量從360萬減少到270萬,，10年內(nèi)，90萬個村子消失了,，相當(dāng)于每天有將近30個自然村消失,；第三，城鎮(zhèn)化不等于造城運動。一味的“造城運動”光有表面上,、物質(zhì)上的高樓林立,，不能從根本上提高老百姓的幸福感，不能解決真正的民生問題,，也不利于新型城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展,；第四，防過度利用“土地紅利”,，謹防“城鎮(zhèn)化”變成“房地產(chǎn)化”,，避免過高地價推高房價。城鎮(zhèn)化會為房地產(chǎn)帶來商機,，但是如果我們的城鎮(zhèn)化完全建立在房地產(chǎn)支撐基礎(chǔ)上,，就可能會導(dǎo)致空城、鬼城,。第五,，防范特大都市的“大城市病”，避免特大城市人口過度膨脹,。
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