九龍倉寓言：華東樓市重倉壓力隱現
自2007年以來,，九龍倉大舉進入內地,，至2013年底其華東項目儲備已占內地總量的50%以上。而華東樓市近年持續(xù)低迷,，使得其押寶華東的戰(zhàn)略遭受壓力,，近期常州項目降價即是在此大背景下之舉,。
華東樓市陸續(xù)出現悲觀情緒。自杭州德信降價風波后,，港資房企九龍倉又在杭州,、常州發(fā)起降價行動，項目單價下調一千到數千元不等,。此前,，內地房企雅居樂在常州的一個項目也曾以6折出售。
多位開發(fā)商人士告訴21世紀經濟報道記者,，多家在常州有項目的開發(fā)商銷售價格都在調整,。除了九龍倉和雅居樂，至少還有五六家開發(fā)商的項目也已經降價,。
而作為知名港企,，九龍倉的降價行為在業(yè)內人士看來并非資金鏈緊張，而是一種策略性降價,，只為早點出貨,。畢竟，這家公司在常州,、杭州乃至整個華東的存貨“占比很高,，會影響到現金流”。
21世紀經濟報道記者梳理發(fā)現,，自2007年以來,，九龍倉大舉進入內地,，在華東砸下數百億購地，至2013年底其華東項目儲備已占內地總量的50%以上,。而華東樓市近三年來持續(xù)低迷,，溫州、杭州,、蘇州等城市房價徘徊不前,。
“不排除有開發(fā)商接下來跟進降價，”一家大型地產商華東區(qū)域負責人對21世紀經濟報道說,。
華東樓市降價蔓延
一股悲觀的氛圍已在華東樓市蔓延了很長時間,。
“在德信地產降價前，杭州樓市已陰跌三年,�,！边@種說法得到了數名開發(fā)商人士的證實�,？偛课挥谏钲诘囊患抑禺a商董秘告訴記者,，該公司在杭州開發(fā)的項目戶型偏大，也存在去庫存壓力,，而該公司已經是業(yè)內最好的高周轉公司之一,。
3月中旬，位于杭州蕭山區(qū)的開元名郡剩余房源推出降價活動,，降價幅度達到1600元/平方米～2700元/平方米,，降后均價在12500元/平方米。
記者查詢發(fā)現,，港資房企九龍倉在杭州的高端項目君璽亦在進行隱性降價,，這個項目在3月20日剛剛入市。其以折后37900元/平方米起價推出首批房源,，均價40000元/平方米,，這一項目之前的樓面地價是24621元/平方米。
在常州,，九龍倉旗下年華里宣布大幅降價,，此前均價6000元/平方米左右的房源，均價直降至5000元/平方米,；此外,，九龍倉在常州打造的頂級豪宅樓盤國賓一號的價格也出現松動，該項目日前推出20套特價房,，均價在8200元/平方米左右,，比前期售價低了約2800元/平方米。
對于上述項目的降價舉動,，九龍倉杭州公司相關負責人稱,，在經過多輪價格測試以及審慎考慮后,，確定了項目的最終開盤價格，也得到了香港總部的支持,。九龍倉內部有關人士稱,，公司并不存在資金鏈緊張的問題，價格調整是為了適應市場,。
接近九龍倉的人士對21世紀經濟報道稱,，這說明該公司已經對二三線樓市尤其是部分高庫存的樓市產生警覺并應對了。
公開資料顯示,，九龍倉在華東的項目眾多,，包括位于上海、杭州,、蘇州,、無錫、常州,、以及寧波的20余個項目,。而除了上海，這些城市的住宅市場,，幾乎都存在高庫存問題,。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為,，常州市場去化壓力較大,，降價的房企并不完全是因為資金鏈緊張，而多是屬于企業(yè)主動調整,，顯示企業(yè)對二三線樓市后市看淡,，“目前華東整體市場向下走的趨勢已經比較明顯，大多數開發(fā)商期望值降低,，預計3月底及以后幾個月,，更多的開發(fā)商會采取比較現實的降價回籠資金策略�,！睆埛Q,。
高成本重倉華東？
對于已進入內地近20年的九龍倉而言,，其大力發(fā)展卻始于2007年,，彼時內地地價、房價開始大幅飆升,。
九龍倉當時宣布將中國內地資產增加至集團營業(yè)資產總額50%,，這一目標已在2013年實現。九龍倉集團副主席周安橋稱,，九龍倉內地投資總額已超過1000億港幣,。
而在這些投資中,，九龍倉斬獲內地多幅地王。2007年9月,，九龍倉以單價8800萬元/畝,、總價72.4億元，奪得成都紅星路82畝商業(yè)地王,；2010年9月8日,，九龍倉奪得上海浦東地王，總價48.28億,、折合樓板價35490元/平方米,。
截至2013年底，九龍倉在內地土地儲備的總建筑面積1180萬平方米,，分布于15個城市,。其內地資產的一半以上集中于華東地區(qū)，成渝地區(qū)占比超過30%,，華南華北占比僅15%左右,。
前述華東開發(fā)商人士對21世紀經濟報道分析稱，九龍倉的城市相對集中于華東市場,。拿地價格較高,，在2007、2009,、2010,、2011年地價高企時出手，其中僅在2007年最后四個月,，九龍倉就為拿地耗資279.46億元人民幣,，其余三個年份每年拿地均超百億。
其中,，浦東地王在2013年上半年仍未入市,，其在杭州的首個剛需項目拿地后21個月才上市，上海,、杭州多個項目被指進展緩慢,。
漢嘉地產顧問副總經理陳煥春分析，九龍倉2009,、2010年大規(guī)模進入華東,，而2009年樓市處于瘋狂狀態(tài)。九龍倉開發(fā)節(jié)奏又不夠快,。
知情人士透露,，作為港企，九龍倉始終對內地市場有些水土不服,。2007年以來,，九龍倉分別和招商,、中海、綠城等企業(yè)合作開發(fā)項目,，在合資公司中,，雖然基本上是雙方五十對五十的股權結構，但周安橋在公開場合坦言,，這些項目90%以上都是由對方操盤,，而九龍倉幾乎只提供其擅長的融資渠道資源，更像是一個財務投資者,。幾年下來并沒有鍛煉出自己的團隊,。
接近九龍倉的知情者介紹，2011年,，九龍倉在華東嘗試獨自操盤項目,，包括杭州、常州的項目幾乎都是獨立運作,。但是,，盡管選擇了本土團隊，但其管理機制仍然傾向于沿用總部決策機制,，本土團隊的職業(yè)經理人權力有限,。項目從開發(fā)到銷售的許多重大決策均需要總部做出決定，大大影響了九龍倉的開發(fā),、銷售節(jié)奏,。
據周安橋介紹，2013年九龍倉在內地應占物業(yè)銷售額為212.09億元,，同比增長41%,。2014年,，九龍倉的銷售目標是不低于210億元,，顯示公司對2014年樓市并不樂觀。
謀求更優(yōu)周轉
接近九龍倉的人士稱,，九龍倉高層對公司在內地面臨的困境也是一清二楚,，公司架構和經營策略的調整也已經漸次展開，此次降價跑量就是一例,。
2014年初,，九龍倉原常州公司總經理孫騏調任杭州。他的工作重心之一便是加快推盤,，狠抓團隊,。被外界認為閑置的“地王”項目君璽將在9-10月入市，今年在杭5個項目全部亮相,。
孫騏稱,，“再有錢的公司也需要現金流”,，今年杭州公司最低銷售目標是45億，爭取進入杭州前五名,。
在集團層面,，九龍倉也提出要學習內地開發(fā)商高周轉、快速開發(fā)的策略,。目前,，內地規(guī)模化房企基本沿用“5,、9,、12、30”模式：拿到地5個月內開工,，9個月賣樓,，12個月樓現金流轉為正……類似的快速周轉模式幫助內地不少中型企業(yè)迅速擴大規(guī)模，如近年的陽光城,、榮盛發(fā)展等,。
而在傳統(tǒng)的港資地產商看來，房地產就是要“慢,，賺得多”,。但中國內地有特殊情況，比如有土地增值稅,，如果不把時間成本算進去,，就會吃虧；而且,，內地土地資源眾多,，可以不停地周轉，總體下來,，開發(fā)商可以靠高周轉運營賺錢,，而非單個項目高利潤賺錢。
盡管年初九龍倉高層仍稱繼續(xù)看好內地樓市,，并擇機進入更多的城市,。但從內地市場的調整節(jié)奏看，前述開發(fā)商人士認為,，當前樓市已經進入調整期,，大部分城市地價、房價出現不同程度回落,，而九龍倉在內地的主要土地購于地價相對高點的時期,，此番面臨較大風險也正是過去一兩年內高價成交的那些土地。這個時候，防范風險比繼續(xù)貫徹其一貫的擴張策略更為重要,。
輝立證券報告顯示,，九龍倉中國物業(yè)發(fā)展的利潤率由2012 年上半年的35%下跌至2013年上半年的17%，管理層將之歸咎于2012
年表現較差的預售活動,；而鑒于當前公司的價格調整策略,，預計其2015年的利潤率也不會樂觀。
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