九龍倉寓言：華東樓市重倉壓力隱現(xiàn)
自2007年以來,，九龍倉大舉進(jìn)入內(nèi)地,，至2013年底其華東項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已占內(nèi)地總量的50%以上。而華東樓市近年持續(xù)低迷,，使得其押寶華東的戰(zhàn)略遭受壓力,，近期常州項(xiàng)目降價(jià)即是在此大背景下之舉,。
華東樓市陸續(xù)出現(xiàn)悲觀情緒。自杭州德信降價(jià)風(fēng)波后,，港資房企九龍倉又在杭州,、常州發(fā)起降價(jià)行動(dòng)，項(xiàng)目單價(jià)下調(diào)一千到數(shù)千元不等,。此前,，內(nèi)地房企雅居樂在常州的一個(gè)項(xiàng)目也曾以6折出售。
多位開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，多家在常州有項(xiàng)目的開發(fā)商銷售價(jià)格都在調(diào)整,。除了九龍倉和雅居樂,，至少還有五六家開發(fā)商的項(xiàng)目也已經(jīng)降價(jià)。
而作為知名港企,，九龍倉的降價(jià)行為在業(yè)內(nèi)人士看來并非資金鏈緊張,，而是一種策略性降價(jià)，只為早點(diǎn)出貨,。畢竟,，這家公司在常州、杭州乃至整個(gè)華東的存貨“占比很高,，會(huì)影響到現(xiàn)金流”,。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2007年以來,，九龍倉大舉進(jìn)入內(nèi)地,，在華東砸下數(shù)百億購地，至2013年底其華東項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已占內(nèi)地總量的50%以上,。而華東樓市近三年來持續(xù)低迷,，溫州、杭州,、蘇州等城市房?jī)r(jià)徘徊不前,。
“不排除有開發(fā)商接下來跟進(jìn)降價(jià)，”一家大型地產(chǎn)商華東區(qū)域負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說,。
華東樓市降價(jià)蔓延
一股悲觀的氛圍已在華東樓市蔓延了很長時(shí)間,。
“在德信地產(chǎn)降價(jià)前，杭州樓市已陰跌三年,�,！边@種說法得到了數(shù)名開發(fā)商人士的證實(shí)�,？偛课挥谏钲诘囊患抑禺a(chǎn)商董秘告訴記者,，該公司在杭州開發(fā)的項(xiàng)目戶型偏大，也存在去庫存壓力,，而該公司已經(jīng)是業(yè)內(nèi)最好的高周轉(zhuǎn)公司之一,。
3月中旬，位于杭州蕭山區(qū)的開元名郡剩余房源推出降價(jià)活動(dòng),，降價(jià)幅度達(dá)到1600元/平方米～2700元/平方米,，降后均價(jià)在12500元/平方米。
記者查詢發(fā)現(xiàn),，港資房企九龍倉在杭州的高端項(xiàng)目君璽亦在進(jìn)行隱性降價(jià),，這個(gè)項(xiàng)目在3月20日剛剛?cè)胧�,。其以折�?7900元/平方米起價(jià)推出首批房源，均價(jià)40000元/平方米,，這一項(xiàng)目之前的樓面地價(jià)是24621元/平方米,。
在常州，九龍倉旗下年華里宣布大幅降價(jià),，此前均價(jià)6000元/平方米左右的房源,，均價(jià)直降至5000元/平方米；此外,，九龍倉在常州打造的頂級(jí)豪宅樓盤國賓一號(hào)的價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng),，該項(xiàng)目日前推出20套特價(jià)房，均價(jià)在8200元/平方米左右,，比前期售價(jià)低了約2800元/平方米,。
對(duì)于上述項(xiàng)目的降價(jià)舉動(dòng),，九龍倉杭州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,，在經(jīng)過多輪價(jià)格測(cè)試以及審慎考慮后，確定了項(xiàng)目的最終開盤價(jià)格,，也得到了香港總部的支持,。九龍倉內(nèi)部有關(guān)人士稱，公司并不存在資金鏈緊張的問題,，價(jià)格調(diào)整是為了適應(yīng)市場(chǎng),。
接近九龍倉的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，這說明該公司已經(jīng)對(duì)二三線樓市尤其是部分高庫存的樓市產(chǎn)生警覺并應(yīng)對(duì)了,。
公開資料顯示,，九龍倉在華東的項(xiàng)目眾多，包括位于上海,、杭州,、蘇州、無錫,、常州,、以及寧波的20余個(gè)項(xiàng)目。而除了上海,，這些城市的住宅市場(chǎng),，幾乎都存在高庫存問題。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，常州市場(chǎng)去化壓力較大,，降價(jià)的房企并不完全是因?yàn)橘Y金鏈緊張，而多是屬于企業(yè)主動(dòng)調(diào)整,，顯示企業(yè)對(duì)二三線樓市后市看淡,，“目前華東整體市場(chǎng)向下走的趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯,，大多數(shù)開發(fā)商期望值降低，預(yù)計(jì)3月底及以后幾個(gè)月,，更多的開發(fā)商會(huì)采取比較現(xiàn)實(shí)的降價(jià)回籠資金策略,。”張稱,。
高成本重倉華東,？
對(duì)于已進(jìn)入內(nèi)地近20年的九龍倉而言，其大力發(fā)展卻始于2007年,，彼時(shí)內(nèi)地地價(jià),、房?jī)r(jià)開始大幅飆升。
九龍倉當(dāng)時(shí)宣布將中國內(nèi)地資產(chǎn)增加至集團(tuán)營業(yè)資產(chǎn)總額50%,，這一目標(biāo)已在2013年實(shí)現(xiàn),。九龍倉集團(tuán)副主席周安橋稱，九龍倉內(nèi)地投資總額已超過1000億港幣,。
而在這些投資中,，九龍倉斬獲內(nèi)地多幅地王。2007年9月,，九龍倉以單價(jià)8800萬元/畝,、總價(jià)72.4億元，奪得成都紅星路82畝商業(yè)地王,；2010年9月8日,，九龍倉奪得上海浦東地王，總價(jià)48.28億,、折合樓板價(jià)35490元/平方米,。
截至2013年底，九龍倉在內(nèi)地土地儲(chǔ)備的總建筑面積1180萬平方米,，分布于15個(gè)城市,。其內(nèi)地資產(chǎn)的一半以上集中于華東地區(qū)，成渝地區(qū)占比超過30%,，華南華北占比僅15%左右,。
前述華東開發(fā)商人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道分析稱，九龍倉的城市相對(duì)集中于華東市場(chǎng),。拿地價(jià)格較高,，在2007、2009,、2010,、2011年地價(jià)高企時(shí)出手，其中僅在2007年最后四個(gè)月,，九龍倉就為拿地耗資279.46億元人民幣,，其余三個(gè)年份每年拿地均超百億,。
其中，浦東地王在2013年上半年仍未入市,，其在杭州的首個(gè)剛需項(xiàng)目拿地后21個(gè)月才上市,，上海、杭州多個(gè)項(xiàng)目被指進(jìn)展緩慢,。
漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春分析,，九龍倉2009、2010年大規(guī)模進(jìn)入華東,，而2009年樓市處于瘋狂狀態(tài),。九龍倉開發(fā)節(jié)奏又不夠快。
知情人士透露,，作為港企,，九龍倉始終對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)有些水土不服。2007年以來,，九龍倉分別和招商,、中海、綠城等企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目,，在合資公司中,，雖然基本上是雙方五十對(duì)五十的股權(quán)結(jié)構(gòu),，但周安橋在公開場(chǎng)合坦言,，這些項(xiàng)目90%以上都是由對(duì)方操盤，而九龍倉幾乎只提供其擅長的融資渠道資源,，更像是一個(gè)財(cái)務(wù)投資者,。幾年下來并沒有鍛煉出自己的團(tuán)隊(duì)。
接近九龍倉的知情者介紹,，2011年,，九龍倉在華東嘗試獨(dú)自操盤項(xiàng)目，包括杭州,、常州的項(xiàng)目幾乎都是獨(dú)立運(yùn)作,。但是，盡管選擇了本土團(tuán)隊(duì),，但其管理機(jī)制仍然傾向于沿用總部決策機(jī)制,，本土團(tuán)隊(duì)的職業(yè)經(jīng)理人權(quán)力有限。項(xiàng)目從開發(fā)到銷售的許多重大決策均需要總部做出決定,，大大影響了九龍倉的開發(fā),、銷售節(jié)奏。
據(jù)周安橋介紹,，2013年九龍倉在內(nèi)地應(yīng)占物業(yè)銷售額為212.09億元,，同比增長41%,。2014年，九龍倉的銷售目標(biāo)是不低于210億元,，顯示公司對(duì)2014年樓市并不樂觀,。
謀求更優(yōu)周轉(zhuǎn)
接近九龍倉的人士稱，九龍倉高層對(duì)公司在內(nèi)地面臨的困境也是一清二楚,，公司架構(gòu)和經(jīng)營策略的調(diào)整也已經(jīng)漸次展開,，此次降價(jià)跑量就是一例。
2014年初,，九龍倉原常州公司總經(jīng)理孫騏調(diào)任杭州,。他的工作重心之一便是加快推盤，狠抓團(tuán)隊(duì),。被外界認(rèn)為閑置的“地王”項(xiàng)目君璽將在9-10月入市,，今年在杭5個(gè)項(xiàng)目全部亮相。
孫騏稱,，“再有錢的公司也需要現(xiàn)金流”,，今年杭州公司最低銷售目標(biāo)是45億，爭(zhēng)取進(jìn)入杭州前五名,。
在集團(tuán)層面,，九龍倉也提出要學(xué)習(xí)內(nèi)地開發(fā)商高周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)的策略,。目前,，內(nèi)地規(guī)模化房企基本沿用“5,、9,、12、30”模式：拿到地5個(gè)月內(nèi)開工,，9個(gè)月賣樓,，12個(gè)月樓現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正……類似的快速周轉(zhuǎn)模式幫助內(nèi)地不少中型企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，如近年的陽光城,、榮盛發(fā)展等,。
而在傳統(tǒng)的港資地產(chǎn)商看來，房地產(chǎn)就是要“慢,，賺得多”,。但中國內(nèi)地有特殊情況，比如有土地增值稅,，如果不把時(shí)間成本算進(jìn)去,，就會(huì)吃虧；而且,，內(nèi)地土地資源眾多,，可以不停地周轉(zhuǎn),，總體下來，開發(fā)商可以靠高周轉(zhuǎn)運(yùn)營賺錢,，而非單個(gè)項(xiàng)目高利潤賺錢,。
盡管年初九龍倉高層仍稱繼續(xù)看好內(nèi)地樓市，并擇機(jī)進(jìn)入更多的城市,。但從內(nèi)地市場(chǎng)的調(diào)整節(jié)奏看,，前述開發(fā)商人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期,，大部分城市地價(jià),、房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度回落，而九龍倉在內(nèi)地的主要土地購于地價(jià)相對(duì)高點(diǎn)的時(shí)期,，此番面臨較大風(fēng)險(xiǎn)也正是過去一兩年內(nèi)高價(jià)成交的那些土地,。這個(gè)時(shí)候，防范風(fēng)險(xiǎn)比繼續(xù)貫徹其一貫的擴(kuò)張策略更為重要,。
輝立證券報(bào)告顯示,，九龍倉中國物業(yè)發(fā)展的利潤率由2012 年上半年的35%下跌至2013年上半年的17%，管理層將之歸咎于2012
年表現(xiàn)較差的預(yù)售活動(dòng),；而鑒于當(dāng)前公司的價(jià)格調(diào)整策略,，預(yù)計(jì)其2015年的利潤率也不會(huì)樂觀。
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