3月17日,，記者率先報道了浙江興潤置業(yè)投資有限公司及關聯(lián)公司(以下簡稱興潤置業(yè)系)資金斷鏈資不抵債,、負債35億元的消息。
在銀行要停止房地產(chǎn)貸款傳聞的背景下,，興潤置業(yè)系因債務中逾24億元為銀行貸款,，涉及將近24家銀行,，引發(fā)關注,，被視為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)違約的第一單。甚至,，外界將此與整個房地產(chǎn)行業(yè)的走勢,、金融機構(gòu)信貸風險以及中國經(jīng)濟運行相聯(lián)系。
從昔日風光到如今沒落,，壓垮“駱駝”的最后一根稻草究竟是什么,？3月19日～21日，記者再赴寧波和奉化,，調(diào)查發(fā)現(xiàn)“興潤置業(yè)系”事件或只是當?shù)匾黄鸸铝⒌膫鶆诊L波,，興潤置業(yè)中途接手的舊村改造項目和土地跌價，可能是造成企業(yè)資不抵債的主要因素,。
土地跌價令資產(chǎn)縮水
官方統(tǒng)計顯示,，“興潤置業(yè)系”現(xiàn)有資產(chǎn)30億元，負債35億元,，其中銀行貸款逾24億元,，民間借貸7億元，還有4億元是拖欠的工程款和員工工資,。
對于興潤置業(yè)的資不抵債,，奉化官方認定企業(yè)經(jīng)營不善、被高利貸搞垮是主因,。不過也有當?shù)毓賳T曾向記者表示,，地價下跌對“興潤置業(yè)系”造成的傷害非常大。比如,，興潤置業(yè)高端別墅項目
“桃源府邸”,，2010年1月11日拍下該項目地塊時，樓面價是7853元/平方米,，共斥資6.6億元,。而2013年12月11日，世茂集團旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司拍下同地段的地塊,，樓面價只有3204元/平方米,，跌幅達59.2%。
“桃源府邸”一期和二期開盤后,，雖然根據(jù)別墅朝向位置分別定價1500萬元/套,、800萬元/套和500萬元/套，但項目現(xiàn)場的門衛(wèi)告訴記者,，銷售并不理想,。奉化當?shù)匾晃还賳T告訴記者，“桃源府邸”虧本是毫無疑問的,。
此外,，“興潤置業(yè)系”參與的長汀村舊村改造項目,，被認為是公司最大的資產(chǎn)蒸發(fā)。有當?shù)卣ぷ魅藛T告訴記者,，當年興潤置業(yè)實際控制人沈財興接手長汀村項目時,，綜合成本估價高達1000萬元/畝，銀行也按此價值抵押放貸,。但去年綠城在同地段拍得的周邊地塊價格僅328萬元/畝,。粗略估算，在此項目上“興潤置業(yè)系”資產(chǎn)縮水至少10億元,。
記者從當?shù)刂槿耸刻幜私獾�,，“興潤置業(yè)系”的某高層在企業(yè)控制人沈財興、沈明崇父子被捕后曾表示,，前幾年樓市好的時候,，土地起拍價定得很高，現(xiàn)在樓市低迷,，為了提高拍賣成交率,，又把起拍價定得很低，特別是跟興潤置業(yè)相鄰的地塊,，這對企業(yè)影響很大,，導致企業(yè)資產(chǎn)縮水。該知情人士認為,，企業(yè)負債的原因并不能完全歸結(jié)為經(jīng)營管理混亂,。
舊村改造6年未完拖累資金鏈
長汀村舊村改造項目是沈財興和他的興潤置業(yè)半途接手的,。資料顯示,，奉化市錦屏街道長汀村舊村改造項目，啟動于2003年,，要新建村民安置房19萬平方米,。項目實行“邊拆遷安置、邊商業(yè)開發(fā)”的運作模式,，以村民安置房+貨幣的方式,，換得村里土地的商業(yè)開發(fā)。
2004年,，當時寧波著名的洛茲集團下屬的寧波洛茲置業(yè)有限公司(以下簡稱洛茲置業(yè))著手長汀項目,。但因為農(nóng)村關系復雜，再加上征地,、補償?shù)让�,，用于商業(yè)開發(fā)的地塊拆遷緩慢。在代建完一期,、二期安置房后,，洛茲置業(yè)于2007年徹底退出長汀村項目,。
就是這樣一個 “燙手山芋”，沈財興和他的興潤置業(yè)卻主動 “身陷泥潭”,，最終大量資產(chǎn)被拖累,，原因令人不解。
長汀村支書張善明告訴記者,，商業(yè)開發(fā)的面積是129畝,，后來洛茲置業(yè)因為沒錢賺，搞不下去只好退出,，2007年整體轉(zhuǎn)給興潤置業(yè),。至于多少價格轉(zhuǎn)讓，興潤置業(yè)為何要接手,，張善明表示不知情,，從頭到尾都是
“洛茲和興潤雙方自己在談”，村里沒有參與,。
奉化一位官員也向記者強調(diào),，自始至終都是興潤置業(yè)自己要求接手，和洛茲置業(yè)直接接觸的,。
然而,，寧波市鄞州區(qū)金融辦的官員則給出了不一樣的說法。對方稱,，洛茲置業(yè)退出是因為政府拆遷完不成,，而企業(yè)付了錢卻開發(fā)不了，只好讓政府還錢退出,。至于后面誰接盤,，就不得而知。
洛茲集團董事長羅奇華向 記者表示,，退出長汀項目是企業(yè)和政府談的,，最后政府給了興潤置業(yè)，洛茲置業(yè)和興潤置業(yè)之間沒有關系,。
當?shù)胤慨a(chǎn)界人士表示,，興潤置業(yè)接手后，在安置房上至少投入了5～6億元,，但商業(yè)開發(fā)部分卻始終沒有動靜,，長久拖延之下，隨著周邊地塊綠城超低價進入,，興潤置業(yè)原本寄予厚望的地產(chǎn)大幅縮水,，最終剩下建完尚未分配的三期800余套安置房和未開發(fā)的土地。據(jù)官方估算，目前長汀項目土地值6億元,，已建房產(chǎn)值4億元,。
此后，民間借貸加深了“興潤置業(yè)系”資金鏈危機,。沈財興,、沈明崇父子是以非法吸收公眾存款的罪名被逮捕的，公安偵訊記錄顯示,，此犯罪行為開始于2008年,。此前記者從可靠渠道得到的消息顯示，“興潤置業(yè)系”4年前已經(jīng)資金鏈斷裂,，這一切都發(fā)生于興潤置業(yè)接手長汀村項目之后,。
一些寧波房產(chǎn)界人士向記者表示，長汀村項目開發(fā)將近6年至今無果,，消耗了興潤置業(yè)大量元氣,，再加上近幾年奉化土地價格下滑，使得“興潤置業(yè)系”在銀行的信貸抵押資產(chǎn)不斷縮水,，企業(yè)又試圖通過民間借貸支撐資金流,，最終無力回天。