受季節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響,，全國商品住宅成交量近期出現(xiàn)“普跌”,。繼杭州、常州,、溫州等城市出現(xiàn)樓盤降價現(xiàn)象后,，多地房企先后推出“墊首付”營銷措施。
《經(jīng)濟參考報》記者了解到,，為了應對市場成交量下滑局面,，刺激購房者入市，當前北京,、南京,、廣州等城市的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛推出“墊首付”的營銷措施。業(yè)內(nèi)分析認為,，銷量欠佳和地產(chǎn)金融大趨勢雙重因素,，促使房企選擇這一營銷方式。
公開資料顯示,，杭州的中天官河錦庭,、天鴻香榭里等項目，沈陽的格林·常青藤等項目,，以及廣州雅居樂,、天健等開發(fā)商旗下一些項目均推出了“墊首付”活動。這些城市由于庫存積累,，目前市場仍處在消化存量盤的階段,。當?shù)亻_發(fā)商普遍走量緩慢，面臨著較大的去化壓力,。
與此同時,，伴隨著地產(chǎn)金融化趨勢愈演愈烈，“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)青睞,，一些小額貸款公司也看好這一策略,。
自2013年年末以來，地方政府往往選擇嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策,，其中又以提高第二套住房貸款首付款比例為主要特色。當前,，普遍采用的做法是,，將第二套住房貸款首付比例提至65%至70%。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱,，地方政府提高二套房貸款首付比例,，意味著會增加購房者或投資客進入市場的門檻,，可能會對于部分人群尤其是首次改善置業(yè)的人群產(chǎn)生較大影響，導致這部分需求后置,。他認為,，正是在這種背景下，開發(fā)商選擇“墊首付,、分期首付”的方式來規(guī)避政策,，刺激被抑制的市場需求。
“無論是對于首套自住需求,，還是改善性需求,，還是中長期的投資性需求，在二套房首付比例增加的政策環(huán)境下,，早點付了首付辦完買房手續(xù)成為購房群體普遍關心的話題,。”張宏偉說,，從這個角度來講,，“墊首付”營銷方式有可能在今后的市場環(huán)境中普遍出現(xiàn)。
張宏偉認為,，“墊首付”從開發(fā)商的角度而言,，無論對于首套房“墊首付”，還是對改善性置業(yè)人群“墊一成首付”,，無非有兩個原因：一方面,，在年初銀行信貸緊縮的市場背景下，由于短期內(nèi)資金壓力比較大,。開發(fā)商通過為購房者短期內(nèi)“墊首付”,，可以套取銀行貸款緩解公司財務方面的壓力，或為企業(yè)拿地擴張準備更充足的資金,；另一方面,，將“墊首付”作為一種營銷手段，以低首付比例的方式,，吸引更多的購房者,，最終達到樓盤快速成交去化的目的。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示,，面對濃重的市場觀望情緒和從緊的銀行信貸環(huán)境,，開發(fā)商的定價策略將更加謹慎，“低價入市,、降價走量”將成為越來越多開發(fā)商銷售策略的主基調(diào),。
胡景暉認為，年初至今全國各地樓市整體趨冷,，房價環(huán)比持平或下降的城市越來越多,，北上廣深等一線城市的房價也出現(xiàn)滯漲,。與此同時，市場各方尤其是購房人群觀望情緒濃重,，這些因素促使部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變策略,，用調(diào)低樓盤入市價格等“降價跑量”的銷售策略，來實現(xiàn)快速回款和對后市風險的規(guī)避,。如近來萬科,、東亞、恒大,、龍湖等全國性知名開發(fā)商的部分新盤項目,，就采取了低于市場各方預期價格入市的銷售策略。
胡景暉表示,，在樓市整體觀望的情況下,，萬科、恒大等少數(shù)幾家大型房企已出現(xiàn)“低價入市”銷售的現(xiàn)象,，這將影響房企未來的整體定價預期,。所以，預計“低價入市,、降價走量”或成2014開發(fā)商銷售策略主基調(diào),。
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