昨天晚間,，央行的官方微博上發(fā)布信息稱(chēng)：個(gè)別的外媒報(bào)道《中國(guó)央行緊急討論救助小型房地產(chǎn)公司》與事實(shí)不符;人民銀行未參與浙江興潤(rùn)置業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置,。那么,，浙江興潤(rùn)置業(yè),，這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么會(huì)被央行點(diǎn)名提及呢?涉及到這家房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大?這場(chǎng)風(fēng)波又是怎么發(fā)生的?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評(píng)論員中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚,、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論,。
小開(kāi)發(fā)商違約掀起大風(fēng)波;央行發(fā)聲,，行業(yè)關(guān)注，24億信貸違約背后究竟隱藏多大的風(fēng)險(xiǎn)?大開(kāi)發(fā)商降價(jià)引發(fā)小地震,，真降還是假衰?萬(wàn)科變調(diào),，樓市拐點(diǎn)又來(lái)了嗎?
向松祚：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在進(jìn)入到了神經(jīng)敏感期
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我相信外媒報(bào)道人民銀行參與救助房產(chǎn)公司是缺乏常識(shí)的一個(gè)報(bào)道，因?yàn)槿嗣胥y行作為中央銀行,，它不會(huì)參與具體的企業(yè),，它只會(huì)去參與商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)的事，包括相關(guān)政策的制定,。為什么這個(gè)會(huì)引起這么大的關(guān)注?我有一個(gè)詞就是,，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在進(jìn)入到神經(jīng)敏感期。什么叫神經(jīng)敏感期?就是說(shuō)現(xiàn)在大家看不太準(zhǔn)了,，到底房地產(chǎn)價(jià)格是繼續(xù)往上漲,，還是會(huì)下降，甚至?xí)焖傧陆�,，或者像有的人講說(shuō)崩盤(pán)或者是暴跌?所以現(xiàn)在大家對(duì)于房地產(chǎn)的每一個(gè)信息就高度的敏感,，特別是有些房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了違約，那當(dāng)然這可能是非常不妙的一個(gè)信號(hào),。哪怕是星星之火,，也會(huì)讓大家神經(jīng)高度敏感。
這么一個(gè)小小的,，或者說(shuō)冰山的一角,，其實(shí)它揭示了房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì),，中國(guó)金融巨大的關(guān)聯(lián)度，就是說(shuō)我們講有3個(gè)60%可以來(lái)概括這個(gè)事,。中國(guó)的所有的經(jīng)濟(jì)60%跟房地產(chǎn)是有關(guān)系的;第二個(gè)就是中國(guó)的金融和整個(gè)金融體系的信貸資產(chǎn),，有60%是直接和間接以房地產(chǎn)為抵押的;還有就是居民家庭的財(cái)產(chǎn)有60%是買(mǎi)的房子。所以如果房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降,，如果一些房地產(chǎn)商出現(xiàn)信貸違約,，它必然要降價(jià)賣(mài)房，降價(jià)賣(mài)房會(huì)不會(huì)引起連鎖反應(yīng),，造成房?jī)r(jià)大幅度的下降?那么大幅度的下降必然會(huì)引起金融體系的風(fēng)險(xiǎn)上升,，必然會(huì)使得至少部分大量買(mǎi)房子家庭會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。這當(dāng)然是一個(gè)大事,，所以確實(shí)值得高度去研究,。
當(dāng)然我們必須要個(gè)案的去分析，不是說(shuō)每家公司都有類(lèi)似的問(wèn)題,，要根據(jù)不同的地區(qū),，不同的公司來(lái)看，有一些公司,，比如像浙江這個(gè)公司,，當(dāng)然它也不是個(gè)案，就是說(shuō)它的負(fù)債除了銀行貸款,，還有其他的民間借貸,。所以說(shuō)除了銀行，正常的銀行貸款以外,，特別是一些沒(méi)有上市的這些房地產(chǎn)公司還有大量的民間借貸,，所以這個(gè)鏈條可能是相當(dāng)長(zhǎng)。
劉戈：興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂有代表性 不能僅僅把它當(dāng)成個(gè)案
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
大家現(xiàn)在在關(guān)心這到底是純粹的個(gè)案,，還是具有一定的代表性?如果是個(gè)案,，那么大家的關(guān)注度可能就不那么高，而大家現(xiàn)在擔(dān)心的是像這樣的一個(gè)公司,，或者像這樣的一個(gè)三四線的縣級(jí)市,，它的這種風(fēng)險(xiǎn)性是不是會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)?
這家公司在全國(guó)來(lái)看，是一家小公司,，奉化是一個(gè)有50萬(wàn)人口的縣級(jí)市,，它在寧波地區(qū)，在GDP里算是相對(duì)比較落后的,。但它是這個(gè)城市里的第一大開(kāi)發(fā)商,，它從2000年就當(dāng)時(shí)注冊(cè)4億的資金，也就是說(shuō)它是一個(gè)主流的開(kāi)發(fā)商,。這些年來(lái)它一直在按部就班的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，那么它很多開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)交工了,，而且也正在建設(shè)一些項(xiàng)目。在我們看到的公開(kāi)報(bào)道里面,，沒(méi)有看到這家公司除了非法集資以外的一些，比如說(shuō)一些違法亂紀(jì)的勾當(dāng),。也就是說(shuō)它是一個(gè)正常的開(kāi)發(fā)商,，那么正常的開(kāi)發(fā)商到現(xiàn)在遇到的核心的問(wèn)題是什么?它在2010年拿地的時(shí)候拿的價(jià)格很高，現(xiàn)在同樣地塊的地已經(jīng)降了可能一半以上,。舉一個(gè)例子,，它有一塊地當(dāng)時(shí)拿到是樓面價(jià)7000多塊錢(qián)，在去年年底,，上海世茂拿到的是3000多塊錢(qián),，差了這么多，那么以前銀行對(duì)它資產(chǎn)的評(píng)估現(xiàn)在就大幅縮水,，這個(gè)時(shí)候銀行肯定要讓它清帳,，那么它的資金鏈就發(fā)生了問(wèn)題，所以這樣的一個(gè)問(wèn)題有一定的代表性,，不能僅僅把它當(dāng)成個(gè)案,。
向松祚：現(xiàn)在銀行體系在加大防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的力度
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我們現(xiàn)在講系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)是有四大風(fēng)險(xiǎn)。第一個(gè)是影子銀行,，因?yàn)槲覀冇白鱼y行的規(guī)模是接近30萬(wàn)個(gè)億;第二個(gè)是地方政府的債務(wù),，地方政府的債務(wù)去年國(guó)家審計(jì)署審計(jì)的結(jié)果是18萬(wàn)億;第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是我們有很多過(guò)剩產(chǎn)能的行業(yè)，比如說(shuō)鋼鐵,，造船這些行業(yè),，有部分企業(yè)依然是要重組，甚至是要破產(chǎn)的,，這樣也會(huì)造成銀行的不良貸款;還有一個(gè)就是進(jìn)入神經(jīng)敏感期的房地產(chǎn),，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)價(jià)格很顯然不可能再像前幾年這么暴漲。現(xiàn)在看起來(lái),，房地產(chǎn)價(jià)格極有可能出現(xiàn)回調(diào),，我不同意說(shuō)它會(huì)崩盤(pán)，但是既使是一個(gè)緩慢的下調(diào),，它也會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)的部分程度的上升,。比如說(shuō)我們現(xiàn)在銀行體系，其實(shí)大家在加大防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的力度,。
在前幾年,，銀行已經(jīng)開(kāi)始比較謹(jǐn)慎對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供新的貸款，所以有些房地產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)始向社會(huì)來(lái)尋求資金支持,，也就是說(shuō)從影子銀行這個(gè)體系里面拿錢(qián),，所以這樣的房地產(chǎn)公司如果出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格下跌,，甚至快速下跌的時(shí)候，它們會(huì)非常麻煩,。首先銀行不太愿意再給它提供資金周轉(zhuǎn)了,，那么社會(huì)融資，特別是類(lèi)似高利貸的融資有幾個(gè)特點(diǎn),，一個(gè)是周期非常短,，一般都是一個(gè)月，最多可能三個(gè)月;第二個(gè)它利息的成本極高,，可能年利息可能一般都是15%以上,，甚至30%以上，它不一定負(fù)擔(dān)得起,。那么房?jī)r(jià)你賣(mài)不出去,，所以這個(gè)事就逼迫它必須去大規(guī)模的降價(jià)，去賣(mài)房地產(chǎn),，但是老百姓的心理是什么?它越降,，他越不買(mǎi)，就是叫做買(mǎi)漲殺跌,，所以在這種大的背景下極有可能出現(xiàn)一個(gè)連鎖反應(yīng),，這正是我們現(xiàn)在需要高度警惕的。
向松祚：目前系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始在各個(gè)層面上暴露出來(lái)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的苗頭應(yīng)該來(lái)講是非常明顯的,，那么房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是3個(gè)60%,。具體來(lái)講，比如說(shuō)地方政府的債務(wù),，它絕大多數(shù)的債務(wù)都是以土地,，或者是房產(chǎn)作為抵押的，主要是土地,。那么地方政府如果土地的價(jià)格,，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降，土地的價(jià)格下降,，它賣(mài)不出地來(lái),，它那個(gè)抵押品本身就要收縮，那這樣必然會(huì)造成它還本金,，還利息困難,。同時(shí)可能包括銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)需要它提供更多的抵押，所以這樣有沒(méi)有可能出現(xiàn)部分的,，或者個(gè)別地方政府違約?是我們今年考驗(yàn)政府的非常敏感的一個(gè)難題,。
實(shí)際上，總理在政府工作報(bào)告里，在他的記者招待會(huì)里已經(jīng)提到,，就是說(shuō)守住這個(gè)底線,。如果地方政府出現(xiàn)違約，那這個(gè)事就非常大,，我相信這個(gè)底線必須要守住;第二個(gè)底線,，有部分開(kāi)發(fā)商一定出問(wèn)題，部分開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)破產(chǎn),，那這個(gè)破產(chǎn)可讓它就破了;還有些過(guò)去過(guò)度依靠房子來(lái)投資,、投機(jī)的個(gè)人投資者會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間,，像北、上,、廣,、深這樣的大城市，買(mǎi)新房的投資和投機(jī)的比例超過(guò)了50%,，也就是剛需不到50%,，那這些人買(mǎi)房子肯定也是通過(guò)了銀行的信貸，比如說(shuō)按揭或者通過(guò)其它辦法用信貸資金來(lái)炒房,，那這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)怎么辦?出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)他有可能會(huì)出現(xiàn)違約,。所以這些系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)在各個(gè)層面，各個(gè)點(diǎn)上開(kāi)始暴露出來(lái),，這也是為什么今年中央提的宏觀的四個(gè)任務(wù)里有一條叫防風(fēng)險(xiǎn),，不要讓風(fēng)險(xiǎn)太大。
劉戈：萬(wàn)科單個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格下降并不能說(shuō)明是拐點(diǎn)的到來(lái)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
大家這么猜,，可能確實(shí)王石一直是屬于在開(kāi)發(fā)商里經(jīng)常唱衰的一個(gè)代表,。在2007年、2008年那一段時(shí)間里,，確實(shí)樓市出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn),，出現(xiàn)了下降，但是現(xiàn)在單看這個(gè)樓盤(pán)在北京的南六環(huán)以外,，賣(mài)到21000元,，也夠高的了，所以你把它說(shuō)成是一個(gè)拐點(diǎn),，我覺(jué)得可能還不能夠確定就此,。但從這里面也能看出來(lái)，大家還是有一種高度敏感,，高度關(guān)注,，因?yàn)槌酥膺�有另外一些數(shù)據(jù)，1到2月份,，全國(guó)的銷(xiāo)售面積9000多萬(wàn)平方米,，比去年同期下降了1.2%,，而銷(xiāo)售額也下降了5%，那么這樣兩個(gè)數(shù)字和這樣一些具體案例相結(jié)合,，那么可能大家就在分析是不是會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)拐點(diǎn),。
向松祚：樓市拐點(diǎn)即使還沒(méi)有到來(lái) 但可能也會(huì)很快到來(lái)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
有三個(gè)數(shù)字大體上在預(yù)示著即使拐點(diǎn)還沒(méi)有到來(lái)，但是可能很快要到來(lái),。一個(gè)是全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積在下降,，就是增速在大幅下降;第二個(gè)是監(jiān)測(cè)了70個(gè)大城市的房?jī)r(jià)漲幅在大幅度的收窄;還有一個(gè)在北、上,、廣,、深、杭這些一線城市里,，投機(jī)買(mǎi)房的比例從去年開(kāi)始已經(jīng)大幅下降,，也就是現(xiàn)在大家對(duì)投資、投機(jī)房地產(chǎn)覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)很大了,，所以現(xiàn)在買(mǎi)的真是剛性需求,。比如萬(wàn)科降價(jià)到21000元，可能它這是一個(gè)銷(xiāo)售策略,，有很多房產(chǎn)公司搞這個(gè)名堂,，我本來(lái)價(jià)格賣(mài)的挺高，我現(xiàn)在先開(kāi)一個(gè)特高的價(jià),，然后我降到5000元,，3000元，聽(tīng)起來(lái)特別醒目,，那么賣(mài)得會(huì)很快,，這可能是一個(gè)銷(xiāo)售策略，但是你從這個(gè)銷(xiāo)售策略里面也會(huì)看出一點(diǎn)端倪,。
其實(shí)房地產(chǎn)是一個(gè)典型的周期性行業(yè),，那么能夠生存的房地產(chǎn)公司一定是在周期的頂端，它能夠率先的降低它的負(fù)債,，能夠儲(chǔ)存更多的現(xiàn)金,，所謂現(xiàn)金為王。我相信,，王石的說(shuō)法也好,，萬(wàn)科的策略也好不完全是空穴來(lái)風(fēng)。我相信,，在未來(lái)的日子里你會(huì)看到很多房地產(chǎn)公司會(huì)用各種策略,，不管是降價(jià)還是怎么樣，盡可能要把房子資金收回來(lái)。原因很簡(jiǎn)單,，因?yàn)檫@些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)太好,，很多房地產(chǎn)公司可以說(shuō)是大規(guī)模擴(kuò)張，甚至是擴(kuò)張過(guò)度,，到處買(mǎi)地,，然后有大量的信貸資金。現(xiàn)在開(kāi)始出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題以后,，他只有這幾個(gè)策略,，就是第一，大量的賣(mài)房,。然后停止擴(kuò)張,，盡可能保留資金，如果真正要出現(xiàn)冬天到來(lái)的時(shí)候,，那就要你有現(xiàn)金在手,，那你才能夠緩過(guò)這個(gè)勁。
聶梅生：2013年一線城市的房?jī)r(jià)大幅上升是反常的
(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)到了2013年,，一線城市大幅上升，上升的升幅都基本上同比都到了20%以上,，這確實(shí)是反常的,，已經(jīng)到了盛極，盛極以后它會(huì)有一個(gè)走平的階段,，就是到了一個(gè)高位的時(shí)候它不一定馬上就崩潰,，然后就跳崖似的這樣下降，大家都不希望這樣,。因?yàn)檫@樣對(duì)買(mǎi)了房子的人資產(chǎn)來(lái)說(shuō),，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，對(duì)沒(méi)買(mǎi)房子的人來(lái)說(shuō)都不是一件好事,。如果你崩盤(pán),，崩潰，誰(shuí)也不敢再買(mǎi)了,，這不是一個(gè)好事,，我覺(jué)得不會(huì)，它還會(huì)在一個(gè)高位盤(pán)整的過(guò)程,，小幅的再往下走,，這是一個(gè)比較好的過(guò)程。現(xiàn)在我個(gè)人認(rèn)為,，就是漲幅下降,，在高位盤(pán)整，所以還會(huì)有一些城市盤(pán)整的比較多，就是原來(lái)漲的太多,，有居高,，有泡沫成分在里面的，它肯定要盤(pán)整的就要多一些,，原來(lái)就比較健康的,，可能盤(pán)整的要少一些，所以這個(gè)差異化還會(huì)出現(xiàn),。
向松祚：目前房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)到了一個(gè)周期調(diào)整的時(shí)候
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
這是很糾結(jié)的一個(gè)事,，就是說(shuō)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候當(dāng)然有一部分人高興。開(kāi)發(fā)商高興,，地方政府也高興,，買(mǎi)到房子的人也高興，沒(méi)有買(mǎi)房子的人很不高興,，焦慮,。從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)講，確實(shí)我們之前反復(fù)講就不希望房子漲的太高,，漲得太快�,，F(xiàn)在開(kāi)始下降了，其實(shí)你也不希望它下降的太快,，正如剛才聶會(huì)長(zhǎng)講的,，如果變成崩盤(pán)，跳崖似的崩潰也就麻煩大了,。
這次開(kāi)兩會(huì)期間,，有一些人大代表，一些政協(xié)委員已經(jīng)呼吁總理說(shuō)要高度關(guān)注,，今年房地產(chǎn)如果說(shuō)有調(diào)控政策,，調(diào)控的重點(diǎn)是什么?就是防止房地產(chǎn)價(jià)格大幅度的下滑。我現(xiàn)在想提的是什么?就是說(shuō)實(shí)際上這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)到了一個(gè)周期調(diào)整的時(shí)候,，政府的力量在里面只是一部分,，它核心的還是市場(chǎng)預(yù)期。比如說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)如果大家都覺(jué)得這個(gè)方向轉(zhuǎn)了,，大家不想買(mǎi)了,，或者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降，那這個(gè)時(shí)候你想不讓它下降也不太可能,，所以現(xiàn)在各個(gè)方面,，包括銀行，包括政府,，包括房地產(chǎn)商,，包括個(gè)人都要做好應(yīng)對(duì)這個(gè)危機(jī)的準(zhǔn)備……