期房預(yù)售制度巧妙地將購房者自有資金和購房貸款提前支付用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),，對于緩解房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金緊張,、促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了積極作用,。
但過猶不及,，在購房者需要預(yù)付期房全額購房款的制度下，購房者將單方面承擔(dān)虛假宣傳與不實承諾風(fēng)險,、質(zhì)量低劣風(fēng)險,、跌價風(fēng)險、延期交付及爛尾風(fēng)險等四大風(fēng)險,�,？v觀所有的期貨類商品，尚未生產(chǎn)即需要預(yù)付全部貨款的交易方式極為罕見,。這嚴(yán)重?fù)p害了消費者的權(quán)益,，導(dǎo)致了眾多的購房糾紛與維權(quán)活動。
通過降低期房預(yù)付款比例,，能夠?qū)崿F(xiàn)買賣雙方權(quán)利與義務(wù)的對等,，從而保護消費者合法權(quán)益。這同時也是完善住房市場機制,，建立住房市場長效機制的重要方面,。
全額預(yù)付條件下消費者承擔(dān)四大風(fēng)險
一是虛假宣傳與不實承諾風(fēng)險。在多數(shù)條件下,，期房尚未挖坑即可開賣,。以北京市預(yù)售規(guī)定為例，普通商品房的預(yù)售條件僅設(shè)立在文件層面,，如已交付全部土地使用權(quán)出讓金,、取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,，同時預(yù)售商品房投入的開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上等,，但對實際建筑工程完成進度卻未作任何要求。消費者購買期房時,，所能查驗的僅是開發(fā)商提供的宣傳圖冊,、沙盤和所謂樣板間。盡管住房銷售員常將樓盤前景描繪得非常誘人,，但事先的承諾與宣傳往往與實際交付的住房大相徑庭,。由于購房者已經(jīng)預(yù)付了全部房款，維權(quán)變得十分困難,，多數(shù)情況下只能自認(rèn)倒霉,。在現(xiàn)實中，以下虛假宣傳與承諾在期房銷售中極為常見,，非專業(yè)人士很難識破其中貓膩,，包括：虛構(gòu)學(xué)校、醫(yī)院,、地鐵,、道路交通等配套設(shè)施；綠化或園林面積縮水，承諾的綠地被蓋成高樓,，承諾的名貴樹種被換成普通苗木,；開發(fā)密度和容積率被提高，采光受到嚴(yán)重影響,；車位配比下降,，迫使業(yè)主高價租購車位；規(guī)劃設(shè)計隨意變更,，人車分流變成人車合流,，老人小孩安全系數(shù)降低；虛假承諾贈送面積,，或?qū)⒐械幕▓@,、天臺“贈送”給業(yè)主等。如果降低期房預(yù)付款比例,，將對開發(fā)商的虛假宣傳形成一定硬約束,，淘汰不誠信企業(yè)，有利于提高開發(fā)商的誠信經(jīng)營水平,。
二是質(zhì)量低劣風(fēng)險,。由于購房者在住房尚未開建時已經(jīng)預(yù)付了全部房款，住房實際建筑質(zhì)量只能更多地依賴于開發(fā)商的“良心”,。由于專業(yè)優(yōu)勢的存在,，現(xiàn)實中多數(shù)期房購買合同還規(guī)定，住房交付時,，購房者發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題不能拒絕收房,，只能先收房后再要求維修。在這種制度條件下,，住房建筑質(zhì)量低劣現(xiàn)象泛濫，各種質(zhì)量糾紛層出不窮,。監(jiān)管部門人力有限無法幫助購房者維權(quán),，且本身容易與開發(fā)商形成利益共同體。各樓盤普遍存在的建筑質(zhì)量問題包括：精裝修房漏水,，使得多數(shù)人情愿買毛坯自己請人裝修,；樓板或墻體裂縫、傾斜超標(biāo),；使用劣質(zhì),、易燃的保溫材料；屋頂,、外墻面下雨滲漏,；在驗收、測繪環(huán)節(jié)作手腳，實際面積或樓層層高縮水,。在一定程度存在的問題還有：使用臨時水電,，不開通市政水電以轉(zhuǎn)嫁成本；使用劣質(zhì)電梯,，增加危險系數(shù),；水泥標(biāo)號降低、鋼材型號減配,；違反規(guī)劃與土地出讓合同,，或者拖欠建筑款項，致使產(chǎn)權(quán)證無法按期辦理等,。
三是住房跌價風(fēng)險,。購房者預(yù)付全部房款后，到交付之前有二年左右時間,。期間房價貶值風(fēng)險都由購房者承擔(dān),，開發(fā)商可將風(fēng)險提前完全轉(zhuǎn)嫁。2014年2月19日晚,，杭州某樓盤將均價直接從17200元/平米降到了13800元/平米,。有業(yè)主于當(dāng)天上午購房，幾小時內(nèi)損失了數(shù)十萬元,。為此,，2月21日下午該樓盤老業(yè)主齊聚售樓處進行了一系列維權(quán)行動，并出現(xiàn)了爭執(zhí)售樓部被怒砸沙盤被推倒,。類似的情形,，每次樓市降價時都將上演。雖然市場無情,，有愿賭服輸之說,。但住房作為生活必需品享受教育等公共服務(wù)的必要條件，很多購房者是以滿足自住需求為主要目的,，并非主動自愿參與樓市“資本賭局”,。讓被迫或被誘使加入房地產(chǎn)“賭局”的普通居民，以舉家積蓄來為“賭局”散場買單,，這顯然有失公平,。而作為“賭局”設(shè)立者的開發(fā)商，用購房者資金“空手套白狼”,，卻不承擔(dān)最終風(fēng)險,。降低期房付款比例，有利于促使開發(fā)商合理定價,，從而降低房價泡沫,。
四是延期交付及爛尾風(fēng)險,。購房者購買期房往往需要投入舉家三代的積蓄外加銀行貸款。如果開發(fā)商破產(chǎn),、經(jīng)營困難或?qū)①Y金挪作它用,，導(dǎo)致期房爛尾無法交付，購房者的巨額投入將打水漂,。由于開發(fā)商善用市場優(yōu)勢,，很多購房合同對開發(fā)商能否按期交房并無約束，延期交房的約定賠償金還不及銀行存款利率,。這意味著開發(fā)商如不按期交房,，購房者實際上在給開發(fā)商提供低息貸款。期房的全額付款和低按期交付約束,，剌激了開發(fā)商對預(yù)售款的挪用動機,。通過預(yù)留部分購房款到交房時支付，不僅可以加大購房者按期收房的概率,，還可以促使開發(fā)企業(yè)量力經(jīng)營,，不過度利用資金杠桿圈地炒作。
降低期房預(yù)付房款比例的三條措施
當(dāng)前推進的預(yù)售資金監(jiān)管制度,，在執(zhí)行嚴(yán)格的條件下,，可以避免資金被挪用，降低延期交付及爛尾風(fēng)險,。但對其它三大風(fēng)險無任何作用,。此外，全額付款條件下,，預(yù)售資金監(jiān)管會大大降低資金利用效率,，增加住房開發(fā)成本。在繼續(xù)推進預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上,，將購房者全額預(yù)付房款變?yōu)楦鶕?jù)開發(fā)進度支付相應(yīng)比例的款項,，可以有效提高資金利用效率，降低購房者風(fēng)險,。
首先,，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)。符合當(dāng)?shù)仡A(yù)售條件,，但住房主體建筑工程未完成一半時，購房者所支付的全部款項不應(yīng)超過總房款的30%,。同時設(shè)立期房預(yù)售黑名單,，對于存在未按期交房、爛尾現(xiàn)象的開發(fā)企業(yè),，以及在一個開發(fā)周期內(nèi)因質(zhì)量問題,、虛假宣傳被購房者投訴累計超過一定件數(shù)的,，5年內(nèi)停止預(yù)售�,？紤]到開發(fā)企業(yè)多設(shè)立臨時的項目公司以規(guī)避監(jiān)管,，黑名單應(yīng)按其實際控制人設(shè)立。
其次,，付款比例應(yīng)與工程進度相適應(yīng),。住房主體建筑工程完成一半時，購房者所預(yù)付的全部購房款項(包括購房者申請到賬的按揭貸款),，不應(yīng)超過總房款的60%,。
最后，住房交付之前不得支付全部房款,。住房主體建筑工程封頂時,，購房者的最高預(yù)付額不應(yīng)超過總房款的80%，剩余的20%房款在住房實際時或交付后一周內(nèi)支付,。
(作者單位：中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院)