19日晚間,，上市房企中茵股份,、天保基建發(fā)布公告稱,，其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過,。在資金投向方面,，兩家公司均將其用于地產(chǎn)項目。這就意味著,，暫停近四年的地產(chǎn)類公司再融資正式開閘,。
前兩月我國房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速明顯“縮水”，受制于房企資金鏈,，開發(fā)投資增速也出現(xiàn)放緩跡象,。業(yè)內(nèi)分析稱，在此背景下,，地產(chǎn)融資及重組政策此時松綁意在為房企“解渴”,。融資環(huán)境的改變也必將引起房企新一輪的洗牌，加劇行業(yè)競爭和分化,。
房企再融資及重組正式開閘
據(jù)中茵股份公告,，其最新預案為：公司擬以不低于9.53元/股的價格，非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過1.8億股,，募集資金不超過17.15億元,。募集資金將全部用于公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場項目”的開發(fā)與營運,。
天保基建則擬以不低于4.48元/股的發(fā)行價格,，發(fā)行股份數(shù)量不超過3.46億股,，募集資金15.5億建設三個房地產(chǎn)項目并補充流動資金，且此三個項目均為住宅項目,。
2010年4月,，國務院發(fā)布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規(guī)定，對存在閑置土地,、炒地以及捂盤惜售,、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市,、再融資和重大資產(chǎn)重組,。近4年來，證監(jiān)會始終未對房企再融資和資產(chǎn)重組放行,�,！�
今年1月24日，海印股份以“專業(yè)市場”項目身份,、有條件的獲得了再融資資格,，成為2010年以來第一家再融資獲證監(jiān)會審核通過的房地產(chǎn)企業(yè)。3月17日,，上市公司金豐投資宣布,，擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購買方式進行重組，擬注入資產(chǎn)為房企龍頭綠地集團100%股權,。
據(jù)金豐投資公告,，此次重組預案分為兩個部分。首先,，金豐投資以全部資產(chǎn)及負債與上海地產(chǎn)集團持有的綠地集團等額價值的股權進行置換,，擬置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團或其指定的第三方主體承接，擬置出資產(chǎn)的預估值為23億元,。
隨后,，金豐投資向綠地集團全體股東非公開發(fā)行A股股票購買其持有的綠地集團股權。經(jīng)預估,，擬注入資產(chǎn)的預估值為655億元,。為此，金豐投資擬以每股5.58元的價格,，非公開發(fā)行合計113.26億股用于支付上述對價,。
億翰智庫研究總監(jiān)張化東認為，金豐投資重組方案交易完成后,，綠地預計登陸A股市場,，這預示著房企上市、地產(chǎn)重組將放開,；中茵股份和天�,；ǘㄔ霰环判袆t意味著房企再融資將逐步放開。
房企“荷包”縮水 開發(fā)商找錢“八仙過�,！�
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，今年前2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元,，同比增速較去年全年回落14.5個百分點,。其中，國內(nèi)貸款4913億元,，增速回落8.3個百分點,；利用外資50億元，下降43.2%,，而去年全年增速為32.8%,；自籌資金增速也回落近10個百分點�,！�
近日,，浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明，中小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化,。進入2014年以來,，銀行出于風險考慮，對房地產(chǎn)相關貸款審批也逐漸趨嚴,。
業(yè)內(nèi)人士分析稱,，資金鏈緊張是房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩的直接原因。
標準普爾最新發(fā)布報告稱,，多數(shù)房企融資渠道有限,，主要還是依賴銀行貸款。而對于中小型開發(fā)商來說,，能從銀行貸到款不僅變得更加困難,，其利率也變得更高。大型開發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款,。該機構預計,，“小型開發(fā)商可能須支付20%的利率，而且融資額度有限,，因此它們不得不轉向信托融資,。”
標普信用分析師符蓓表示,，“這只是陷入困境的許多中國小型開發(fā)商中的一個例子,，對于較弱的房企而言,，融資將更加有限，成本也將更高,。加上小型開發(fā)商所面臨的艱難運營環(huán)境,，2014年可能會有更多違約事件發(fā)生�,！�
鑒于此,，宏源證券分析師陳光磊認為，地產(chǎn)融資及重組政策此時松綁意在為房企“解渴”,。
實際上,，多數(shù)未上市的小型開發(fā)商在資本市場的融資渠道有限。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道,。過去三四年,，隨著國內(nèi)銀行提高風險管理水平，小型開發(fā)商獲得銀行貸款已變得更加困難,，即使以更高的利率也是如此,。大型開發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而小型開發(fā)商可能須支付20%的利率,，而且可獲得的融資仍有限,，同時還面臨再融資風險。
小型開發(fā)商不得不轉向信托融資,，以替代銀行貸款,。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會，2013年新發(fā)放的信托貸款中超過10%投放于房地產(chǎn)業(yè),；其中大部分流向小型開發(fā)商,，因為它們沒有其他可行的融資渠道。信托融資的成本通常高于銀行貸款,。
而大型開發(fā)商則著力打造“A+H雙上市平臺”,。此番借殼金豐投資，就是綠地“曲線”登陸A股資本市場的“捷徑”,。但在此之前,，綠地已完成登陸港股市場計劃。綠地控股集團曾于去年8月27日宣布,，其通過全資子公司認購盛高置地(香港聯(lián)交所股票編號：337)擴大股本后的60%交易正式完成,，這標志著綠地集團成功登陸香港資本市場。
謀求“雙上市平臺”戰(zhàn)略已成為品牌房企搭建融資平臺,、業(yè)務平臺的趨勢,。2012年以來，已經(jīng)有包括萬科、招商,、金地等在內(nèi)的國內(nèi)房企走上了到港股借殼上市的道路,，借殼完成之后，這幾個房企率先實現(xiàn)在內(nèi)地及香港市場“雙平臺”戰(zhàn)略,。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,，在國外美國QE逐步退出,，在國內(nèi)“錢荒”導致的銀行信貸緊縮的市場背景下,，市場“流動性”階段性趨緊的特征不可避免，國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度在持續(xù)惡化,，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線是否延續(xù)及發(fā)展的關鍵點因素,。突破當前傳統(tǒng)融資模式的束縛，尋求其他渠道,，減小融資的成本和難度成為必然,。
行業(yè)洗牌將加速 龍頭之爭白熱化
鑒于近期的信用事件將擴大強弱公司之間的信用分化，標準普爾認為今年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的整合將加速,。國內(nèi)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款時,，通常青睞大型的、多元化的,、擁有品牌知名度的開發(fā)商,。這些較強的開發(fā)商通常為上市公司，其中一些甚至擁有海外資本市場融資渠道,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，大型開發(fā)商可能會搶購境況不佳的小型開發(fā)商�,！氨M管運營和融資狀況充滿挑戰(zhàn),，但我們預期多數(shù)評級的開發(fā)商能夠度過當前市場動蕩。標準普爾認為,，多數(shù)我們評級的開發(fā)商按國內(nèi)標準屬于中型至大型開發(fā)商,。這些開發(fā)商通常為上市公司，且擁有不錯的銀行關系和資本市場地位,�,！狈肀硎荆霸趹獙τ烧邔е碌氖袌霾▌臃矫�,，地域分布多元化的開發(fā)商相比項目集中于一個地區(qū)的小型開發(fā)商,，也具有明顯的優(yōu)勢�,！�
“可以預見,，將來仍會有部分小型房企，因為缺乏必要的風險管控機制，將會陸續(xù)重蹈興潤置業(yè)的覆轍,。但這類房企的倒閉,，并不意味著整個行業(yè)乃至金融體系存在系統(tǒng)性風險。無論是內(nèi)地還是香港的上市房企,，其目前的資金狀況是近兩年最好的,，也就是說占整個市場份額近半企業(yè)的資金狀況幾乎是沒有問題的，因此整個行業(yè)的資金鏈風險可控,�,！敝袊康禺a(chǎn)信息集團研究員朱一鳴表示。
一位房企高管告訴記者,，部分企業(yè)的退出有利于行業(yè)的洗牌,。由于房地產(chǎn)暴利時代的終結，企業(yè)凈利潤率持續(xù)下滑,，導致成本控制能力較弱的企業(yè)沒有辦法生存,，或倒閉或被收購。部分中小企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè),，競爭存活下來的房產(chǎn)開發(fā)商擁有更大的規(guī)模和更強的建設和發(fā)展能力,。市場規(guī)律決定行業(yè)洗牌是大勢所趨，強者恒強,，優(yōu)勝劣汰也成為房地產(chǎn)市場的不二法則,。可以預計,，隨著行業(yè)洗牌的加劇,，行業(yè)集中度仍然將持續(xù)提升。
申銀萬國認為,，再融資重啟將對上市房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實質性利好,。長期來看，再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展,，進而提高行業(yè)集中度,，龍頭和優(yōu)質成長企業(yè)的估值有望得到修復。
張化東也認為,，地產(chǎn)重組方案交易完成后,，將加劇房地產(chǎn)行業(yè)“龍爭虎斗”，市場競爭將更加激烈,。未來萬科和綠地的“龍頭”之間的競爭更加激烈,，2013年綠地銷售金額已達1625億元，已接近萬科龍頭老大1776億元,。