股權(quán)再融資或緩解房企資金壓力
在經(jīng)過2013年的樓市“大豐收”之后,，今年房地產(chǎn)企業(yè)的日子似乎變得不好過了,。春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場不斷傳出利空消息，從部分三四線城市庫存積壓嚴(yán)重,，到一二線城市部分項目降價,，再到浙江,、廣西部分房企資金鏈斷裂,，勾勒出房地產(chǎn)泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會問,，樓市系統(tǒng)性風(fēng)險究竟離我們還有多遠(yuǎn),？
19日，兩家地產(chǎn)公司天�,；ê椭幸鸸煞莘枪_發(fā)行A股股票的申請獲批,。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，股權(quán)再融資無疑是緩解資金困境的重要渠道,。另一方面,，對于早就設(shè)好“防火墻”的銀行來說,，個別房企資金鏈斷裂的消息尚不構(gòu)成重大風(fēng)險。據(jù)了解,，浙江的大部分銀行已開始排查風(fēng)險,，但類似個案仍有可能繼續(xù)出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，經(jīng)過多年的演變,，房地產(chǎn)市場的差異性愈加凸顯。在庫存持續(xù)增長的壓力下,，往年出現(xiàn)的樓市“小陽春”,，今年不僅難以再現(xiàn)，甚至有演變成“倒春寒”的風(fēng)險,。
債務(wù)違約案例料難避免
3月中旬,，浙江省寧波奉化知名的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——浙江興潤置業(yè)投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19家銀行和其他金融機構(gòu)涉及其中,。若該企業(yè)最終被認(rèn)定資金鏈斷裂,，將成為今年首例房地產(chǎn)債務(wù)違約事件，并可能對當(dāng)?shù)氐慕鹑隗w系帶來不小沖擊,。
這個案例使市場頗為恐慌。分析人士指出其原因有二：其一,，浙江是民間借貸規(guī)模大,、鏈條長，且房地產(chǎn)業(yè)杠桿率較高的地區(qū),，一旦出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)違約,，很容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。其二,，與當(dāng)前市場的大背景有關(guān),。2014年春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場利空消息不斷,。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫存過剩,，有些地區(qū)的公職人員甚至被要求參與賣房。此后,，部分區(qū)域的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)降價,，且已經(jīng)蔓延到廣州、北京等一線城市,。
在我國房地產(chǎn)業(yè)市場版圖中,，浙江的重要地位不言而喻，且上一輪市場調(diào)整,，正是肇始于浙江溫州,。而本輪最初啟動降價的樓盤項目是浙江杭州,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦浙江樓市發(fā)生大規(guī)模債務(wù)違約,，很可能意味著房地產(chǎn)業(yè)新一輪調(diào)整的開始,。
在資金面上，房地產(chǎn)業(yè)并未出現(xiàn)大的問題,。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元,，同比增長12.4%,。其中，國內(nèi)貸款4913億元,，增長24.8%,；自籌資金8256億元，增長12.6%,。
分析人士指出,，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)分化，與大型房企相比,，中小房企的資金成本相對偏高,，部分區(qū)域布局相對單一，很難形成足夠的抗風(fēng)險能力,。據(jù)悉,，興潤置業(yè)出現(xiàn)資金問題只是“冰山一角”，一些產(chǎn)品線不合理的中小房企已經(jīng)遭遇到資金困境,。
某股份制銀行寧波分行人士透露：“據(jù)我了解,，從去年下半年開始，有幾家大房企也開始收縮規(guī)模了,。比如把地方分公司,、子公司的資金調(diào)配權(quán)限收歸總公司，因為許多大房企都有自己的財務(wù)公司,，一般數(shù)額不大的融資需求,，他們內(nèi)部就可以消化，但去年下半年開始也緊張起來了,�,！�
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場持續(xù)的暴漲,，依賴的是信心,。隨著利空消息的持續(xù)擴散，黃金般重要的信心已經(jīng)開始動搖。2014年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大,，特別是三四線城市,，很可能會陷入整體低迷。而伴隨著這種調(diào)整,，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的情況還將繼續(xù)出現(xiàn),。
樓市庫存壓力繼續(xù)加大
造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍?zhǔn)住保艽蟪潭壬显谟诓粩喾e壓的庫存,。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),，截至今年2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米,，比去年末增加2102萬平方米,。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米,。按照當(dāng)前的銷售進(jìn)度,，足夠10個月消化。
蘭德咨詢機構(gòu)總裁宋延慶指出,，全國性數(shù)據(jù)和一概而論式觀點只能反映大致趨勢,，但市場整體庫存不斷增加卻是事實。其中,，一些結(jié)構(gòu)性的庫存情況頗為值得關(guān)注,。
首先，不同城市庫存及待售面積進(jìn)一步加劇分化,。一線和部分二線城市供應(yīng)相對不足,，甚至出現(xiàn)庫存告急，而溫州,、常州、營口,、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長較快,，空置率較高，甚至出現(xiàn)了大量“鬼城”,。
其次,，不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫存速度較快,，而總價高,、性價比低的豪宅和零售型商業(yè)的存貨增加較快。特別是商業(yè)地產(chǎn),，據(jù)蘭德咨詢的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，我國上市房企中含有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，相對于資產(chǎn)值，租金收入僅占1.5%左右,，而凈收益大都為負(fù),。因為供應(yīng)量依然有增無減，可以預(yù)見今后持有資產(chǎn)評估增值和租金水平仍會繼續(xù)走低,，庫存量和空置率會進(jìn)一步上升,。這是商業(yè)地產(chǎn)不得不面臨的窘境。
第三,，不同企業(yè)的存貨情況更是在加速分化,。在截至3月11日發(fā)布年報的22家上市房企中，13家企業(yè)存貨出現(xiàn)增長,。其中,，三家企業(yè)增長30%以上，大名城增長66%,，中航地產(chǎn)增長39%,，陸家嘴增長36%。數(shù)據(jù)還顯示,，截至2013年末,，萬科存貨3311億元，同比增長29.79%,，比2012年末提高7.3個百分點,。
宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高,。即便是一線城市,，所謂熱銷也只是個別項目，許多項目已陷入銷售不暢的窘境,。2014年下半年或進(jìn)入新一輪高存貨期,，很有可能敲響行業(yè)及開發(fā)商的資金警鐘。
野村證券認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)行業(yè)的過度供給問題會持續(xù)惡化,，系統(tǒng)性風(fēng)險也會進(jìn)一步增加。供給過剩,、庫存持續(xù)增加,、勞動力回流等問題均會加大房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險，且風(fēng)險主要集中于三四線城市,。2014年房地產(chǎn)行業(yè)分化或更明顯,，過度供給問題也會更加突出。
在庫存不斷增加的同時,，市場銷售始終不見起色,。以北京為例,，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至3月16日,，今年以來北京新建住宅簽約8588套,，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%,。從成交額看,，北京商品住宅合計簽約818.8億元，同比下降58%,。
分析人士認(rèn)為,，三四線城市銷售遲緩，主要由于供大于求所致,；而一二線城市樓市未回暖,，則由于高房價背離了市場購買力，迫使價格下調(diào),。
值得注意的是,，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優(yōu)惠如今已經(jīng)絕跡,，在當(dāng)前的房地產(chǎn)按揭貸款中，基準(zhǔn)利率已成主流,，部分銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)了上浮5%的貸款利率,。這在很大程度上提高了購房者的實際成本。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,，在自住商品房,、信貸、預(yù)期等多方因素沖擊下,，市場觀望情緒有所增多,，今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位。
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險可控
一位國有大行總行信貸部人士表示,，早從2013年開始,，該行就已經(jīng)開始嚴(yán)格控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的投放，對于房地產(chǎn)企業(yè)的“名單制”管理也比較嚴(yán)格,。“我們的門檻設(shè)定的比較高,，除非是招保萬金這類全國一流房企的項目,，其他我們只貸給有國資背景的房企。那些非一線城市的房地產(chǎn)項目貸款利率也會相對高一些,，只有少數(shù)幾家全國一流房企可以享受貸款基準(zhǔn)利率,。”
該人士還透露，今年銀行的信貸額度較緊張,�,！拔覀冦y行對于每年新增貸款中房地產(chǎn)貸款的占比是有限制的，而且每個地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣,。據(jù)我了解,，目前江浙一些地市分行的房地產(chǎn)貸款額度已經(jīng)用得差不多了，其中大部分是做資質(zhì)較好房企的存量授信,�,！�
浙江奉化龍頭房企興潤置業(yè)因無法償還債務(wù)而破產(chǎn)的消息,引發(fā)了浙江當(dāng)?shù)劂y行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)及其信貸違約風(fēng)險的擔(dān)憂。浙江當(dāng)?shù)劂y行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“雖然興潤只是個案,，但是江浙的企業(yè)普遍都有互保,、聯(lián)保的習(xí)慣。目前大部分銀行都開始從內(nèi)部排查了,，看有沒有關(guān)聯(lián)的客戶,、資金�,！�
上述人士告訴記者,，雖然該行目前并未有貸款投向興潤置業(yè)，但這兩天該行也在開始仔細(xì)排查行內(nèi)客戶,，以及房地產(chǎn)貸款客戶的抵押物情況,。“我們2013年以來房地產(chǎn)貸款就做得比較少了,，即使要做也必須是寧波市核心地段的項目,，像奉化這類地區(qū)的房地產(chǎn)項目我們基本不介入�,！彼寡�,，目前總行雖然允許各分行上報房地產(chǎn)項目，但是批貸流程非常嚴(yán)格,。
中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為,，目前中國的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險總體可控，還遠(yuǎn)未到上升為金融系統(tǒng)性風(fēng)險的程度,。不排除未來仍有類似的個案發(fā)生,，但引發(fā)“違約潮”的可能性很小�,！霸阢y行撥備充足的情況下,，適度曝露違約風(fēng)險，對整個金融體系是好事,，實際上以前整個信貸資源配置是極度扭曲的,�,！痹鴦傊赋觯环矫�,，目前房地產(chǎn)貸款占銀行信貸的比重比較低,，遠(yuǎn)低于歐美發(fā)達(dá)國家的占比；另一方面,，數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)貸款的損失率也是比較低的。
“興潤置業(yè)的個案,，我相信實際損失應(yīng)該不大,，考慮到抵押物價值以及可能的重組，不良風(fēng)險應(yīng)該可以正常釋放,。不可否認(rèn),，江浙地區(qū)受經(jīng)濟周期影響是比較大的，但對于商業(yè)銀行來說,，這些地區(qū)的制造業(yè),、鋼貿(mào)等領(lǐng)域貸款才是風(fēng)險高發(fā)區(qū)�,！敝袊y行國際金融研究所宏觀經(jīng)濟研究主管溫彬表示,。
溫彬說，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直是銀行控制投放的領(lǐng)域,，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%,。在利率市場化加速的背景下，銀行負(fù)債成本的快速上升導(dǎo)致住房按揭貸款投放也受到一定限制,，提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢,。但由于對影子銀行監(jiān)管日益加強，信托,、債券,、委托貸款等其他非銀行信貸資金來源正在隨之減少，因此,，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重或許會重返20%以上,。不過，在房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)上銀行會更側(cè)重支持保障房建設(shè)項目,。在風(fēng)險防范方面,，銀行會通過提高開發(fā)貸款利率、增加撥備等方式應(yīng)對房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險,。
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