樓市供需格局逆轉(zhuǎn) 房價(jià)整體將下行
2014年3月的樓市,，并未像往年一樣出現(xiàn)一個(gè)小陽春,。
截至3月中旬，各地樓市成交平淡,，包括一線城市在內(nèi)的市場(chǎng)均出現(xiàn)了強(qiáng)烈的觀望情緒,，北京,、廣州甚至出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)促銷或低價(jià)入市。
如果說2月份杭州德信降價(jià)還是小開發(fā)商的個(gè)別事件,，那么3月份以來萬科,、保利等大型地產(chǎn)商在一線城市的促銷動(dòng)作，則可能預(yù)示了新一輪房地產(chǎn)下行周期的到來,。
多位地產(chǎn)界人士認(rèn)為,，今年樓市成交整體下滑已基本成為定局，而房價(jià),，在全國范圍內(nèi)也可能出現(xiàn)同比下跌,。
3月樓市倒春寒
3月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告指出,，前2個(gè)月行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)“異動(dòng)”降溫,。1-2月，土地成交量增幅小幅收窄,，成交價(jià)格處于高位,；房地產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)，新開工面積增速下行明顯,；商品房銷售增幅大幅回落,，價(jià)格小幅下降；房企資金增幅放緩,，國內(nèi)貸款占比上升,。
3月18日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2月70大中城市房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少5個(gè),，持平的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，漲幅略有回落,。
CRIC分析師馬千里認(rèn)為,，就整體市場(chǎng)來看，房價(jià)增速明顯放緩,。在關(guān)鍵的3月上旬,，市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)如多數(shù)人預(yù)期的“小陽春”，購房者保持了較為謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度,。
就城市而言,，之前人們以為“不會(huì)降價(jià)”的一線城市也出現(xiàn)了房價(jià)松動(dòng)。京滬穗深一線城市房價(jià)增速明顯下滑,，自2013年四季度以來,，四個(gè)城市同比增幅首次全部回落至20%以下,，與其他城市的房價(jià)漲幅差距也在明顯縮小。
“2014年的春季樓市有點(diǎn)冷,，倒春寒跡象明顯,。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說,，北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉(zhuǎn)為觀望,，購房者害怕高點(diǎn)入市，遭遇后期價(jià)格調(diào)整,。
多家分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，進(jìn)入3月，銀行“錢緊”并沒有得到根本性的好轉(zhuǎn),，往年年初銀行信貸政策的放松在2014年并沒有如期出現(xiàn),，取而代之的是房貸政策的持續(xù)收緊、首套房和二套房貸款利率上浮等,。2014年年初,，從杭州開始，常州,、濟(jì)南,、廣州等城市先后傳出樓盤降價(jià)消息，購房者觀望情緒發(fā)酵,。
數(shù)據(jù)顯示,，房企在3月上旬還在對(duì)企業(yè)全年策略進(jìn)行調(diào)整，并未開始集中供應(yīng),。不過,，一些房企已有意加快供應(yīng)，甚至提前開盤,。
開發(fā)商降價(jià)跑量為上
3月份出現(xiàn)的新變量莫過于一線城市龍頭開發(fā)商的降價(jià)或低價(jià)入市行動(dòng),。
以北京為例，此前的市場(chǎng)預(yù)期是全國房價(jià)下跌,，北京也不會(huì)跌,。而在本周，北京住總?cè)f科橙開盤售價(jià)為2.1萬元/平方米,，遠(yuǎn)低于預(yù)期的精裝修2.6萬元/平方米,，刨去裝修的因素后，單價(jià)也低于預(yù)期3000元/平方米,。
在廣州,，保利地產(chǎn)旗下的保利·西海岸、保利·塞納維拉和保利·公園九里三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出1成首付優(yōu)惠活動(dòng)。首次置業(yè)者,，首付1成，剩余部分可分4個(gè)月付清,，二次置業(yè)則可獲得長達(dá)9個(gè)月的首付延期繳納時(shí)間,。
蘇州萬科城則單價(jià)直降一千。分析人士稱,，萬科城項(xiàng)目所在的吳中區(qū),，區(qū)域存量達(dá)230.34萬平方米，在蘇州外圍區(qū)域中是最高的,，在1,、2月市場(chǎng)平淡的背景下，萬科拿出85平方米的戶型降價(jià)跑量,，是一種比較穩(wěn)妥的銷售策略,。
張大偉說，從春節(jié)過后北京這一輪新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)來看,，房企與客群之間的博弈已出現(xiàn)微妙的變化,。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下,，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),，供需格局已經(jīng)悄然生變,。2013年北京單價(jià)2萬左右的剛需項(xiàng)目，供需比基本是1：4,，目前已降低到1：2,。預(yù)計(jì)3月份也很難升溫。
CRIC分析師楊小貝指出,，開發(fā)商若想在上半年實(shí)現(xiàn)業(yè)績的突破,，選擇跑量銷售的策略更為穩(wěn)妥。
供需結(jié)構(gòu)正在逆轉(zhuǎn)
張大偉提醒,，2014年最值得關(guān)注的變量之一是樓市供求之間關(guān)系的變化,。
野村證券稱，中國住宅竣工量,、庫存已經(jīng)大大超過有效需求,。按照價(jià)值來衡量，2013年中國土地出讓金飆升52.4%,，首次超過4萬億元,。按照面積來衡量，野村估算2013年一線城市土地出讓面積上升7%，二線城市3.7%,，三四線城市上升23.2%,；按價(jià)值分別上升159.3%、34.2%和57%,。這將進(jìn)一步加劇供需失衡狀態(tài),。
目前，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于三四線城市將出現(xiàn)調(diào)整的觀點(diǎn)基本已無異議,，而對(duì)于一線和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)是否會(huì)跌,，還有很大的分歧。
深圳一家大型地產(chǎn)商人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說,，如果市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整,，一線城市也不能幸免，頂多是調(diào)整幅度大小的問題,。
深圳中原數(shù)據(jù)顯示,，深圳大戶型公寓目前已出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，庫存高企,，足以消化3年,。
張大偉分析，從供應(yīng)端來看,，2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高,，達(dá)到了5127億，土地價(jià)格也創(chuàng)新紀(jì)錄,，這種情況下企業(yè)負(fù)債明顯提高,，利潤率下滑，即使市場(chǎng)不景氣,，企業(yè)也沒辦法捂盤,，而必須上市。
從需求端來看,，一線二線城市的需求實(shí)際上并不剛性,，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊,，需求可能會(huì)明顯萎縮,。“一線城市的高房價(jià)是建立在購房者信心剛性的基礎(chǔ)上,。一旦因?yàn)樾刨J等因素導(dǎo)致普遍觀望,，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能,�,！睆埓髠フf,。
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