3月19日,，中國房地產協會等機構組織的“2014中國房地產500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”將在北京舉行,。測評研究報告指出,，2013年房地產開發(fā)企業(yè)普遍實現業(yè)績增長，市場集中度持續(xù)提高,；房地產500強開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值達到近五年來的最高點,。行業(yè)專家表示,，在樓市雙向調控以及房地產“降價預期”頻現的背景下,，房地產開發(fā)企業(yè)面臨的風險不容小覷。
“降價預期”難擋業(yè)績提升
春節(jié)之后,，房地產市場的“降價”聲音此起彼伏,，杭州、南京等地相繼傳出樓盤項目打折促銷的消息,。3月18日,，受到萬科橙“入市價格低于預期”傳聞的影響，萬科A,、招商地產等房地產龍頭股紛紛大跌,。
房地產“降價預期”是否成真，還有待市場的印證,。僅從2013年市場情況分析,，房地產行業(yè)的危機還遠未到來�,！�2014中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示,，在國家“穩(wěn)中有進”宏觀經濟政策及相關貨幣信貸政策保持穩(wěn)定的背景下，2013年我國房地產市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭,，自住性需求不斷釋放,，改善性需求持續(xù)增加。2013年全國商品房銷售面積為13.06億平方米,，同比增長17.3%,，銷售面積同比增幅快速回升，達到2010年以來的最高水平,；全國商品房銷售額為8.14萬億元,，同比增長26.3%。與此同時,，500強房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售面積總額達3.05億平方米,，同比增長34.1%，銷售金額更創(chuàng)下3.26萬億元的新高,，同比增長29.0%,。
在房地產開發(fā)企業(yè)500強榜單中，萬科集團連續(xù)六年位居榜首,，恒大地產和萬達集團分列第二名和第三名,，綠地集團、保利地產,、中國海外,、世茂房地產、碧桂園,、綠城和龍湖地產分列四到十位,。隨著房地產市場的波動和各區(qū)域市場的分化,，近年來持續(xù)的產業(yè)集中度提升之勢在2013年得以延續(xù)，不管是以金額和面積計算的房地產業(yè)集中度,，還是500強房地產開發(fā)企業(yè)市場份額,，均持續(xù)保持高位。
業(yè)內專家指出,，自調控常態(tài)化以來,，行業(yè)利潤空間有所下滑，盡管2013年500強企業(yè)順應需求取得良好業(yè)績并迎來了盈利能力的回升,，但是行業(yè)整體利潤成長空間相當有限的趨勢并未發(fā)生方向性改變,，只有成本管控能力強且競爭優(yōu)勢強的企業(yè)才能在房地產行業(yè)分得蛋糕，這也將進一步加速行業(yè)格局的變化,。
市場“質變”引調控新猜想
樓市雙向調控,，意味著“一刀切”式的房地產調控政策會弱化，同時保障房建設領域將進一步加強投入和管理,。分析人士指出,，政策微調是為了更加適應變化了的房地產市場。
2013年,，500強房地產開發(fā)企業(yè)運營效率指標全面回升,，存貨周轉率均值為0.39，較2012年提高2.26%,，基本回歸到此輪調控前水平,。房地產開發(fā)企業(yè)以高周轉為主線的運營模式得到了豐厚的回報，盡管企業(yè)紛紛探索規(guī)模和利潤平衡發(fā)展的路徑,，以緩解高周轉帶來的企業(yè)利潤率下滑,，但在競爭不斷升級的房地產行業(yè)內，繼續(xù)保持高周轉以維持和進一步擴張企業(yè)規(guī)�,？赡苁歉嗥髽I(yè)的共同選擇,。
2013年以來,，由于銷售良好,，不少開發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長速度，因此500強房地產開發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升,，凈負債率均值更達到近五年來的最高點,。長期償債指標方面，2013年500強房地產開發(fā)企業(yè)凈負債率和資產負債率均值分別為79.03%和66.04%,，分別較2012年上升17.06%和0.69%,。
2013年6月以來，國內流動性收緊趨勢逐漸顯現,，不過對房地產開發(fā)企業(yè)的影響相對有限,，不少500強房地產開發(fā)企業(yè)在銷售業(yè)績趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率,，造成償債指標均值表現整體弱于2012年。當然,，在總體流動性偏緊的背景下,，這種杠桿率的提升也意味著風險的積聚。房地產開發(fā)行業(yè)內企業(yè)間的未來分化方向,，將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異,。
房地產開發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來開發(fā)商資金來源中可以看出,，自籌資金和其他資金占比穩(wěn)步增加,，有效地對沖了銀根緊縮下開發(fā)貸等資金來源的減少，地產信托,、地產私募基金等近年發(fā)展尤其活躍,。另外，內地標桿房企通過搭建A
H雙重融資平臺,，順利實現海外發(fā)債融資,，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實現低成本融資,，資金實力大大增強,，有效增加了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
2012年以來,，房地產開發(fā)企業(yè)存貨水平不斷刷新歷史高位,，2013年500強房地產開發(fā)企業(yè)存貨增長率為19.63%，基本與2012年持平,，存貨總價值繼續(xù)攀升,。目前，大部分開發(fā)企業(yè)維持著2年左右的庫存水平,，去化壓力仍屬正常范圍,。有專家強調，在樓市雙向調控以及房地產“降價預期”愈演愈烈的背景下,，房地產開發(fā)企業(yè)面臨的風險不容小覷,。
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