一線樓市中介囧態(tài)
北上廣樓市一線見聞：中介為求“流量”改低房東報(bào)價,，比價格松動更明顯的是中介業(yè)績的下滑
李明(化名)一大清早便走出了自己的中介門店，一身正裝的他扛著一塊寫滿房源信息的小黑板,，騎著一輛破舊的電動車來到周邊一個小區(qū)門口,，將小黑板放在電動車前。
這名在上海市普陀區(qū)從事房產(chǎn)中介多年的經(jīng)紀(jì)人每天都以這樣的套路開始工作,，只不過,，這兩天他又多了一項(xiàng)工作——悄悄修改掛牌價。
“你看我小黑板上寫著的那套41平方米的一房,，房東報(bào)價125萬元,，但是我寫的是120萬元�,！崩蠲鞲嬖V《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者,，房東報(bào)價有點(diǎn)虛高了，很多購房者根本不會考慮,，所以他偷偷把價格調(diào)低,。
遠(yuǎn)在1000多公里外的北京，這樣的“暗地促銷”策略已經(jīng)變成現(xiàn)實(shí),。趙飛是朝陽區(qū)東三環(huán)一家大型房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人,，他昨天告訴本報(bào)記者，店里成交的第二套房子成交價比賣家報(bào)價降了幾萬元,，這在去年同一時期是不可能出現(xiàn)的情況,。
樓市冷暖，中介先知,，李明和趙飛的經(jīng)歷折射出的是北上廣等一線城市樓市的現(xiàn)狀：交易量放緩,、價格松動。
從三萬元到四五千元
“主動出擊這事,，只有兩種情況下會出現(xiàn),，要么生意特好，要么生意特差,，現(xiàn)在的行情,，顯然屬于后者。”李明對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者分析,。
春節(jié)后,，杭州樓盤降價等事件引發(fā)了關(guān)于房價“高處不勝寒”的擔(dān)憂，雖然樓市“崩盤說”遭到了業(yè)內(nèi)主流聲音的反駁,，但三四線城市承壓去庫存化,、一二線城市價格開始松動已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
在李明看來,，上海二手房行情是：成交量特別低迷，但是價格非常堅(jiān)挺,，不少房東還在嘗試漲價,。結(jié)果就是：有價無市。
昨天國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,，上海二手住宅2月份環(huán)比漲幅僅為0.6%,，廣州為0.3%，北京則是零增長,。
而根據(jù)德佑地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù),，上海2月份的二手房成交量共計(jì)11612套，環(huán)比下跌18.91%,，同比下跌20.41%,，創(chuàng)下24個月來的新低；成交均價為19612元/平方米,，同比上漲14.49%,，但環(huán)比下跌4%。
“真的很郁悶,。今年以來行情特別差,，照理說3月份的行情應(yīng)該不錯，但今年和去年相比,，簡直是一個地下一個天上,。”李明說,。
去年的這個時候,，正是各地房產(chǎn)中介的“蜜月期”，當(dāng)年3月1日,，被業(yè)內(nèi)稱為新“國五條”的細(xì)則出臺,，其中一條核心條款即是轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個稅，在地方落地政策出臺之前的過戶潮令不少中介的業(yè)績“爆表”,。
“去年行情好得簡直讓人高興得睡不著覺,，各個區(qū)交易大廳被擠得水泄不通的場景還歷歷在目。”李明說,，“今年卻根本就賣不動,！”
萬峰(化名)是廣州一家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人，從事這一行業(yè)已經(jīng)4年,。他的工資單體現(xiàn)了“同比”的心酸,。
萬峰告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，春節(jié)后自己的收入連著幾個月都沒有起色,，每月都只拿到四五千元,，去年每月能拿到六七千元�,！靶隆畤鍡l’(出臺)的那個月,，我掙了3萬多塊，那是最高的時候了,�,！比f峰說。而根據(jù)本報(bào)記者當(dāng)時的采訪,，廣州一名中介的月度提成達(dá)到了17萬元,。
根據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，上月全市原10區(qū)(不含增城,、從化)二手住宅登記宗數(shù)為3143宗,，同比減少51.0%；當(dāng)月經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比1月減少11%,。
滿堂紅房地產(chǎn)位于廣州老城區(qū)東山口門店的店長李林生對本報(bào)記者表示,，他所在片區(qū)由于新房源較少，同時也是學(xué)區(qū)房首選區(qū)域,，因此一直是熱門區(qū)域,，但該片區(qū)近三個月的價格一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，目前銷售量低于去年同期,。
趙飛告訴本報(bào)記者,，春節(jié)假期結(jié)束后，他所在的門店共成交了兩套房子,，成交價格保持了去年7月份左右的水平,。
“現(xiàn)在一個月能成交一套就已經(jīng)很不錯了�,！彼f,，最近的感覺是，二手房市場已經(jīng)從賣方市場變成買方市場,，買家有了一定的議價能力,。
“去年這個時候，買家比賣家著急，一套房子幾個人搶�,，F(xiàn)在這個時候,，變成了賣家給中介打電話，問房子有沒有人問,�,！壁w飛說。
“我們想要的是流量”
在李明看來,，現(xiàn)在的樓市僵局主要原因在于買賣雙方對于房價預(yù)期存在差異,。他對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者分析，房東的心態(tài)還是比較好的,，不僅不降價反而在嘗試漲價,。但是，由于去年上海房價普遍漲了20%以上,，購房者成本不斷提高,，加上現(xiàn)在房貸緊張,，導(dǎo)致更多的購房者選擇觀望,。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對本報(bào)記者稱，受到信貸收緊的影響,，開發(fā)商主動出貨,，但沒有配合價格向下調(diào)整的動作，購房者只能選擇買小戶型或干脆暫時不買,。
李林生分析,，政策是影響交易量的一個重要原因，包括限購以及銀行貸款政策的收緊,。
五大行之一的某銀行上海分行一名信貸經(jīng)理對本報(bào)記者透露,，近日，該行內(nèi)部下發(fā)通知,，個人首套房房貸利率在此前取消優(yōu)惠的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上調(diào),，商業(yè)貸款40萬元以下的，基準(zhǔn)利率上浮10%,；40萬元~80萬元的,，基準(zhǔn)利率上浮5%。她強(qiáng)調(diào)：“我們銀行屬于房貸‘頭寸’較多的,，別的銀行可能更緊,。”
李明告訴本報(bào)記者,，一手房的房貸可能還容易搞定一些,，部分二手房由于房齡的問題，現(xiàn)在要想及時獲得銀行貸款難度非常大。
他笑著說,，自己的“改價”手法不會被房東識破,，因?yàn)闆]有寫明樓層�,！皩τ谥薪閬碚f,，并不是房子賣得越貴越好，我們想要的是流量,�,！�
目前，據(jù)各大中介反饋,，上海市中心多數(shù)區(qū)域的二手房價仍十分堅(jiān)挺,，但小部分去年房價漲幅過高的區(qū)域，二手房市場已經(jīng)陷入“量價齊跌”的窘境,。以靠近上海自貿(mào)區(qū)的外高橋板塊為例,，上海多家大型中介機(jī)構(gòu)提供給《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域的二手房價已悄然松動,。
“普降5%左右,，個別房源的降幅更大�,！�21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的一位人士告訴本報(bào)記者,，今年前兩月，外高橋板塊二手房成交量同比下降近六成,。
一名外高橋板塊的中介人士抱怨稱：“現(xiàn)在的問題是,，小幅度降價還達(dá)不到購房者的心理預(yù)期，故對需求提振不大,。只有降價幅度較大的,，才能夠迅速成交�,！�
誰最想買房
有著7年從業(yè)經(jīng)歷的李林生告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者,，當(dāng)前購房需求以自住為主，其次是學(xué)區(qū)房,，再次是改善型住房,。房地產(chǎn)中介公司滿堂紅提供給本報(bào)記者的一份廣州二手房市場研究報(bào)告顯示，從2月下旬起,，廣州二手樓市內(nèi)幾類潛在買家開始陸續(xù)看房并入市,，按迫切程度從高到低排列，依次是：改善環(huán)境的換房客,、學(xué)區(qū)房買家,、婚房客,、有3年社保或個稅證明可入市的“首套”外地客,、以出租為目的的長線投資客,。
他認(rèn)為，短時間內(nèi)廣州市房價依然會比較平穩(wěn),，今年亦不會出現(xiàn)大漲,，“此后還不知道會有什么新政策出來，但是估計(jì)不會有太大變化”,。
趙飛稱,，店里工作日基本上沒有人來看房，到了周末,，可能會有零星幾個人來看房,。看房的只有兩類人,，一類是要結(jié)婚的年輕人,，另一類就是生孩子需要換房子的年輕夫妻。現(xiàn)在賣房子的有3種人,，一是換房的,，二是想要出國的，三是一部分公務(wù)人員,。
“現(xiàn)在中介的主要工作就是打電話,，一邊打電話勸說房東降低價格,，一邊聯(lián)系合適的買家,。”從一天成交一套到一個月成交一套,，成交量下降也導(dǎo)致收入下降,。趙飛告訴記者，目前店里積壓了大量房源,，大概相當(dāng)于正常庫存的兩倍�,，F(xiàn)在他每個月2500元的保底工資，雖然公司有漲工資的打算,，但由于成交量上不去,，“這點(diǎn)收入已經(jīng)快吃不上飯了”。
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