樓市降溫趨勢(shì)日益明顯,。國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月,，在全國70個(gè)大中城市中,，57個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，創(chuàng)最近13個(gè)月新低,，房價(jià)整體漲幅明顯收窄,。2月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比平均上漲11.1%，比1月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn),。
分析人士認(rèn)為,，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)與春節(jié)后多個(gè)地方樓盤降價(jià)的現(xiàn)象頗為吻合。樓市傳統(tǒng)的“小陽春”恐難出現(xiàn),，今年樓市成交量將明顯走低,。
同比漲幅整體收窄
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月,，在全國70個(gè)大中城市中,，57個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，4個(gè)城市價(jià)格下降,，9個(gè)城市價(jià)格持平,。4個(gè)價(jià)格下降的城市分別為牡丹江、溫州,、安慶,、濟(jì)寧，價(jià)格持平的城市包括哈爾濱,、杭州,、海口、唐山,、丹東,、吉林、九江,、韶關(guān),、大理。平均而言,，當(dāng)月70個(gè)大中城市新建商品價(jià)格環(huán)比上漲0.28%,，漲幅創(chuàng)最近15個(gè)月新低。
就同比而言,，2月有69個(gè)城市房價(jià)上漲,，但漲幅均明顯收窄。在一線城市中,，上海的同比漲幅最高,，達(dá)18.7%，而北京,、廣州,、深圳的同比漲幅分別為15.5%、15.9%,、15.9%,。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，據(jù)計(jì)算,，2月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格分別同比平均上漲11.1%和6.4%,，分別比1月回落1.3個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)。
今年春節(jié)之后,，不少三四線城市傳出房地產(chǎn)供應(yīng)過剩,、市場(chǎng)消化遲緩的消息。杭州,、南京等城市近期出現(xiàn)零星的降價(jià)并向廣州,、上海等一線城市蔓延的趨勢(shì)。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)走勢(shì)與當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)頗為一致,。
分析人士認(rèn)為，在連續(xù)多個(gè)月沒有實(shí)質(zhì)性調(diào)控政策出臺(tái)的情況下,，房價(jià)漲勢(shì)放緩和降價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn),，體現(xiàn)了市場(chǎng)的自我調(diào)整。鏈家地產(chǎn)的分析稱,，2012年以來房價(jià)的快速上漲導(dǎo)致部分城市房價(jià)與購買力的背離持續(xù)拉大,，部分需求被擠出市場(chǎng),，房價(jià)調(diào)整壓力增加。
今年初以來,，面對(duì)樓市明顯偏淡的情況,，房企采取多種方式應(yīng)對(duì)，如推出促銷活動(dòng),，或以明顯低于預(yù)期的價(jià)格開盤,。這些舉措進(jìn)一步增強(qiáng)了房價(jià)下降的預(yù)期。
實(shí)際購房成本難下降
3月16日,，位于北京南六環(huán)大興區(qū)天宮院區(qū)域的“住總?cè)f科橙”項(xiàng)目開盤,。其毛坯房銷售均價(jià)2.1萬元/平方米，比銷售人員此前預(yù)計(jì)的2.6萬元/平方米的精裝房價(jià)格低5000元,。即使剔除裝修價(jià)格,，開盤價(jià)也要比預(yù)期價(jià)格低約3000元/平方米,。作為北京近兩年來的首個(gè)“低開”項(xiàng)目,，萬科橙的降價(jià)被認(rèn)為具有信號(hào)意義。
分析人士指出,，由于銀行房貸政策收緊,，即使房價(jià)有所下降，購房者的實(shí)際成本不僅沒有下降,，甚至還有所提高,。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，首套房貸款利率8.5折的優(yōu)惠如今已絕跡,，目前執(zhí)行基準(zhǔn)利率已成主流,，部分銀行甚至要求利率上浮5%。
張大偉表示,，銀行提高首套房貸利率,，對(duì)剛需購房者壓力很大，開發(fā)商的降價(jià)可能趕不上房貸增加的利息支出,。
除北京外,，在全國多個(gè)熱點(diǎn)城市，首套房利率優(yōu)惠政策也已基本絕跡,，這在很大程度上對(duì)沖了房價(jià)下降給購房者帶來的實(shí)惠,。分析人士表示，從今年以來銀行房貸操作的實(shí)踐來看,，差別化信貸政策尚待真正落實(shí),，剛需購房者的實(shí)際購房成本仍難以下降。
或遭“倒春寒”
購房成本的提高抑制了成交量,。以北京為例,，據(jù)北京市住建委的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套,，二手房住宅簽約18156套,，同比分別下降57.5%和66%;新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元,，合計(jì)818.8億元,，同比下降58%。
按照慣例,，每年3-5月,，樓市往往迎來成交量回升，這被業(yè)內(nèi)稱為“小陽春”,。在沒有調(diào)控政策突然干預(yù)的情況下,，上半年的“小陽春”與下半年的“金九銀十”往往是一年中房地產(chǎn)銷售的高峰時(shí)段。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,，從當(dāng)前市場(chǎng)的交易情況來看,，在自住商品房推出、銀行信貸收緊,、價(jià)格回落預(yù)期等多方面因素的沖擊下,，市場(chǎng)觀望情緒有所增強(qiáng)，注定今年3月的“小陽春”難以重現(xiàn)去年的盛況,。有業(yè)內(nèi)人士稱之為“倒春寒”,。
張大偉表示，從春節(jié)過后的一輪新建住宅剛需項(xiàng)目的定價(jià)來看,，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間的博弈已出現(xiàn)微妙的變化,。購房者觀望情緒增強(qiáng)，房企“讓利跑量”的心理逐漸占了上風(fēng),，供需格局悄然生變,。去年北京市單價(jià)在2萬元/平方米左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4，目前已經(jīng)降低到1:2左右,。隨著部分項(xiàng)目的搶跑消化,，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。市場(chǎng)一旦對(duì)房價(jià)回落形成一致性預(yù)期,，則需求很可能突然銳減,。