今年春節(jié)后,，房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象似有愈演愈烈之勢,。肇始于杭州、南京房地產(chǎn)項目降價的嘗試,，正向更多熱點城市蔓延,，廣州、北京等一線城市也未能幸免,。在實質(zhì)性調(diào)控政策未有出臺背景下,，房地產(chǎn)項目降價的蔓延體現(xiàn)了市場的自發(fā)調(diào)整。不過,，市場對房價信號的解讀,，恐怕還不夠深入，對風(fēng)險的認(rèn)識還不夠深刻,。
在供需關(guān)系的邏輯鏈條中，價格信號處于末端,。在房地產(chǎn)項目出現(xiàn)大規(guī)模降價前,，市場往往已先后出現(xiàn)投資過熱、供應(yīng)過剩,、銷售遲緩現(xiàn)象,。盡管價格信號可反過來指導(dǎo)投資行為，但相比其他行業(yè),，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期較長,，對價格信號的反應(yīng)相對遲鈍。一旦發(fā)生普遍的降價現(xiàn)象,，通常意味著區(qū)域內(nèi)房屋供應(yīng)已出現(xiàn)階段性過剩,。
在這種情況下，如市場供應(yīng)進(jìn)一步增加或需求大幅縮減,，房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象可能觸發(fā)另一個邏輯鏈條的啟動：房價下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤——金融機構(gòu)出現(xiàn)壞賬——地方經(jīng)濟(jì)受到拖累,。與供需關(guān)系的邏輯鏈條相比，在這種類似“多米諾骨牌效應(yīng)”的作用下,，房價下降引發(fā)的后果往往難以逆轉(zhuǎn),。
今年兩會期間，全國政協(xié)委員,、住建部副部長仇保興表示：“房價分化現(xiàn)象將來會越來越嚴(yán)重,，但10年內(nèi)中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機，因為還要解決‘三個1億人’的問題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn),，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村,，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化,。”雖然仇保興的發(fā)言提振了市場信心,，但對區(qū)域性很強的房地產(chǎn)業(yè)來說,，還不能說真地吃下了“定心丸”。
那么,，如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象呢,？一方面，一些三四線城市已出現(xiàn)房屋供應(yīng)過�,，F(xiàn)象,，甚至房價下跌。由于這些城市體量較小,，房價變動沒有納入到官方統(tǒng)計中,，只能通過媒體報道和民間機構(gòu)進(jìn)行披露。但是,，更大的風(fēng)險可能正在醞釀,。
另一方面，部分一二線城市房價出現(xiàn)下調(diào)跡象,，雖有促銷考慮,，也說明房價已背離市場購買力的真實狀態(tài)。一二線城市無疑聚集了大量市場需求,，但當(dāng)房價超出合理區(qū)間時,，真正有效的需求就會減少，迫使價格回歸,。對這部分城市而言,，如不能解決供應(yīng)緊張、地價高企問題,，更多的房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象就會發(fā)生,，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。
的確,，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾背景下,，提及“崩盤”似乎不合時宜。不過,，在時間更早,、動力更足的城市化初級階段，海南,、溫州,、鄂爾多斯均發(fā)生過樓市崩盤事件。盡管這些案例背后的種種因素錯綜復(fù)雜,，但是,，這些地方當(dāng)年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)卻與當(dāng)前一些三四線城市有著驚人的相似：投資狂熱,、需求乏力。
多年來,，房地產(chǎn)市場習(xí)慣于被稱做“政策市”,，意思是說，除政策調(diào)控頻繁外,，還包括有關(guān)部門多次在市場低迷時出手救市,。多數(shù)市場參與者似乎習(xí)慣了房價只漲不跌的邏輯，強化了房地產(chǎn)投資屬性,。
值得注意的是,，無論是十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，還是今年的政府工作報告,，都未提出實質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控措施,，而是進(jìn)一步強化市場主導(dǎo)的調(diào)控思路。這意味著,，市場邏輯將更多地發(fā)揮作用,，房價漲跌將成為常態(tài)，再次出現(xiàn)部分地區(qū)樓市崩盤的情況未必如想象中那般遙遠(yuǎn),。