■專家預計,，在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三,、四線城市,，房價調整的趨勢還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢，但漲幅會收窄
“崩盤論”對陣“挺漲派”
房價環(huán)比下降城市明顯增多,，但土地市場依舊火爆
2月的最后一個周末,，程序員宋毅感覺自己逃過了一劫。
春節(jié)過后,，因為出差耽誤了交定金,，沒想到杭州城北的北海公園樓盤率先宣布降價3000元/平方米，同區(qū)域的天鴻香榭里也跟風應戰(zhàn),，還導致售樓處被砸,。
“我要是真交了定金，不就成冤大頭了!”山東人宋毅在杭州工作了4年。過去一年多,，他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過,。眼看房價越來越高，漲勢越來越猛,，去年底宋毅決定不能再等了,。不過現(xiàn)在，他的想法變了,，“看來還得再等等”。
從去年下半年起,，包括杭州在內(nèi)的一,、二線城市房價快速上揚，“日光盤”迭出,。面對樓市暴漲,，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世，8個二線城市也緊急調控,。限購,、限貸、提高二套房首付,、抬高非戶籍購房門檻,、增加供地等一整套調控組合拳紛紛打出，讓樓市“大佬”們率先感到了寒意,。
“非常不妙”,，萬科董事會主席王石用這四個字來預測2014年的樓市。
“2014年房價漲幅將出現(xiàn)大幅回落”,，一向唱多的華遠集團董事長任志強也公開表態(tài),。
在諸多地產(chǎn)大佬“痛心疾呼”之后，杭州打響了2014年樓市降價的第一槍,。緊隨其后,，常州的雅居樂星河灣、南京的新都國際和大地伊麗雅特灣也相繼降價1/4,。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也顯示,，今年1月，70個大中城市中房價環(huán)比下降的城市明顯增多,，新建住宅環(huán)比下降的有6個;二手住宅價格環(huán)比下降的有13個,，數(shù)量為2013年1月來最多。其中,，在最具樓市風向標意義的北京,，出現(xiàn)了19個月來的首次二手房價格環(huán)比下調。
看著數(shù)據(jù),，聽著名人“忠告”,，再聯(lián)想到去年李嘉誠拋售內(nèi)地房產(chǎn)的新聞,，“房價暴跌論”“崩盤論”開始蔓延，甚至成了全國兩會上的熱門話題,。鄂爾多斯市市長,、溫州市市長均被記者追問樓市會否“崩盤”。
不過,，市場上也出現(xiàn)了與“崩盤論”針鋒相對的“挺漲派”,。土地市場依舊火爆是“挺漲派”的重要理由。在第十四屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會上,，首創(chuàng)集團董事長劉曉光就表示,，“從去年的拿地情況來看，大家還是看好今年的樓市,�,！�
今年以來，熱門城市土地市場熱度持續(xù)高漲,。前兩月,，上海閘北區(qū)、深圳前海都誕生了新“地王”,。北上廣深四個一線城市的土地成交額高達1443.3億元,，同比上漲84%;一線城市住宅樓面價已達到1.2萬元，較2013年同期上漲了56%,，是2012年的3.2倍,，創(chuàng)下歷史新高。
供求關系緊張也被認為是熱門城市房價穩(wěn)健上漲的主要理由,。房地產(chǎn)市場分析專業(yè)機構克而瑞研究中心發(fā)布的《2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結與2014年展望》認為,，熱門城市市場目前去庫存化特征顯著，這預示著未來房價上漲的趨勢不變,。以北京為例,，去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到了1104萬平方米,，住宅市場仍屬供不應求,。
信貸政策影響樓市預期
只要信貸政策維持不變，樓市或將進入調整期
在“崩盤論”與“挺漲派”外,，更多業(yè)內(nèi)人士認為,，今年樓市，特別是二,、三線城市,，很可能進入調整期。
“我不認為樓市會崩盤。但只要信貸政策不變,，流動性不松動,，今年樓市可能會調整�,！�
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說,，以杭州為例，從供需數(shù)據(jù)看,，開發(fā)商還沒有被逼到降價的地步,，但由于信托需提前償付，開發(fā)商急于回籠資金,，這才是樓盤降價的主因,。
信貸政策被認為是目前房價上漲動力削弱的主要原因。
去年下半年以來,，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率,、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續(xù)出臺,，直接導致市場需求延緩釋放，影響了市場供求關系,。
“樓市供需兩端都是變量,。過去，大家普遍認為房價仍會大漲,，為了提前鎖定交易價格,，大量需求是提前透支的。所以是供應端不積極,，需求側很恐慌,。但現(xiàn)在需求側被信貸卡了脖子，開發(fā)商就變得積極了,�,！睆埓髠ニ懔艘还P賬，如果一位北京購房者要購買首套房,，首付30%,，按揭30年。從去年的85折優(yōu)惠變?yōu)槟壳暗幕鶞世噬细?%,，增加的總利息相當于總房價的21%,。
購房者貸款成本提高，導致開發(fā)商可以提價的空間有限,。與此同時,，需求側的變化也使開發(fā)商去庫存“壓力山大”。今年兩會期間，鄂爾多斯市長廉素坦言,，還需要3年的時間才能消化全市的商品住宅庫存,。隨著信貸收緊，目前二線城市也出現(xiàn)了去庫存壓力,。像杭州,，截至2013年底市區(qū)商品住宅存量達7.7萬套，供求比達到了1∶0.6,。
信貸收緊給開發(fā)商造成了資金壓力,，促使其調整銷售策略，以現(xiàn)金為王,，跑量取勝,。而部分開發(fā)商的跑量策略又反過來影響了消費者預期�,！昂贾葑鳛榈谝粋�出現(xiàn)明顯降價信號的二線城市,，將對購房者心理預期造成較大影響�,！睆埓髠フf,，“在資金面趨緊的情況下，特別是庫存嚴重,、新增人口數(shù)量放緩的城市,，不排除再次出現(xiàn)樓盤降價�,！�
防風險與強兜底并重
《政府工作報告》首提“針對不同城市情況分類調控”
過去十年,，中國樓市一直保持了高速增長，但中間也經(jīng)歷了約四次調整,。業(yè)內(nèi)人士認為,，此次調整將更突出地域差異的特點。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張旭表示,，1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大,，但內(nèi)部分化明顯加劇：高庫存城市率先出現(xiàn)降價,，而公共資源集中的一線城市,，盡管房價漲幅有所收窄，但依然延續(xù)了兩位數(shù)增長,。
“在信貸政策不會明顯放松的情況下,，市場自發(fā)的‘降價換量’調整，要比單純依靠行政手段調整所產(chǎn)生的影響更大,。預計在前期土地成交量大,、庫存風險高的二線及三,、四線城市，價格調整的趨勢還將延續(xù);而一線城市將延續(xù)上漲趨勢,，但漲幅會收窄,。”張旭說,。
基于樓市現(xiàn)狀,，今年的《政府工作報告》，告別了全國樓市調控“一刀切”的思路,，首次明確提出“針對不同城市情況分類調控”,。
“由于市場分化已經(jīng)比較明顯，再出臺全國一刀切的樓市調控政策已沒有必要,。下一步調控的責任主體應該是地方,。地方政府應結合本地實際情況，有針對性地出臺政策,�,！弊》亢统青l(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹認為，各地今年樓市調控應著重四大任務,。一是嚴格防范風險,，確保金融安全，根據(jù)地區(qū)差異,，差別化的信貸政策必須堅持，防止投機資金進入房地產(chǎn)市場,。二是根據(jù)各地實際需求,，把握好土地供應的節(jié)奏。三是政府做好“補位兜底”,，進一步完善住房保障政策,。四是針對當前住房的主要矛盾，政策應繼續(xù)支持“夾心層”的住房需求,。
在注重調控“差異化”的同時,，今年樓市調控也有一條共同的原則，用住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在兩會上的話概括,，就是“雙向調控”,。
“雙向調控，就是不僅僅調控需求端,，還要在供給端進行調控,，在抑制投機投資性需求的同時，還要滿足自住性需求,�,！鼻睾缯f,。