業(yè)界預(yù)測今年或成房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)
國家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布“2014年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，受春節(jié)假期,、房貸收緊,、對(duì)政策預(yù)期不確定等因素影響,，今年前2個(gè)月,，全國商品住宅市場現(xiàn)量價(jià)齊跌態(tài)勢。此外,，目前銀行對(duì)首套房優(yōu)惠利率的取消以及放款時(shí)間的延長,，勢必影響3月出現(xiàn)樓市傳統(tǒng)的小陽春。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，在去年突如其來的爆發(fā)式高增長結(jié)束后,，今年樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn),，樓市正在步入調(diào)整期,。
供應(yīng)放量 成交冷淡
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份,，全國商品住宅銷售面積9377萬平方米,，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個(gè)百分點(diǎn),；住宅銷售額5985億元,，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6個(gè)百分點(diǎn),。
科威國際不動(dòng)產(chǎn)大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示,，今年1-2月，由于春節(jié)因素影響,，加之購房者預(yù)期全國兩會(huì)期間，中央政府會(huì)明確今年的房地產(chǎn)調(diào)控意見,，因此買賣雙方均持觀望態(tài)度,；同時(shí)，銀行貸款的難度亦有所增加,，使二手房成交周期逐漸拉長,，因此在樓市成交數(shù)據(jù)上出現(xiàn)了較大幅度的下滑。
全國樓市的風(fēng)向標(biāo)之一的上海市場,，也出現(xiàn)了供應(yīng)持續(xù)放量,、成交市場反應(yīng)冷淡的現(xiàn)象。據(jù)科威國際不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù),，2014年2月上海市商品住宅共成交3489套,，總計(jì)成交面積41.9萬平方米，而同期的供應(yīng)面積卻超出50%,，達(dá)63.4萬平方米,。
房產(chǎn)開發(fā)增速減緩
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元,，同比名義增長19.3%,，增速比去年全年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,，住宅投資5426億元,，增長18.4%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn),。
業(yè)內(nèi)人士分析稱,，進(jìn)入2014年以來，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮,，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批逐漸趨嚴(yán),。這使得本來財(cái)大氣粗的房企的日子頗不好過，這是房地產(chǎn)開發(fā)增速放緩的直接原因,。
對(duì)外資吸引力下挫
融資方面,，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21264億元,，同比增速較去年全年回落14.5個(gè)百分點(diǎn),。其中，國內(nèi)貸款4913億元,，增速回落8.3個(gè)百分點(diǎn),；利用外資50億元，下降43.2%,，而去年全年增速為32.8%,；自籌資金增速也回落近10個(gè)百分點(diǎn)。
其中,，利用外資的水平下降之大特別引人關(guān)注,。房企人士透露，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外扎堆發(fā)債,，使借貸成本正逐漸上升,，加之美國退出量化寬松給人民幣帶來貶值壓力，導(dǎo)致了地產(chǎn)債券對(duì)海外投資者的吸引力下降,。
滬上一私募投資總監(jiān)告訴記者,，近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的疲軟也令海外投資者對(duì)今年中國經(jīng)濟(jì)增長前景以及房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)感到擔(dān)憂。如2月匯豐中國制造業(yè)PMI(初值)數(shù)據(jù)降至48.3,為去年7月以來最低水準(zhǔn),，這使得一部分外幣房地產(chǎn)基金到期即回投美元資產(chǎn),。
現(xiàn)狀
“房貸荒”蔓延 3月樓市難現(xiàn)小陽春
3月是樓市傳統(tǒng)的小陽春，但目前銀行對(duì)首套房優(yōu)惠利率的取消以及放款時(shí)間的延長,，勢必影響樓市的交易量,。
去年年底全國房貸緊字當(dāng)頭，多數(shù)銀行取消房貸利率優(yōu)惠,。春節(jié)已過,，各地房貸市場依然沒有出現(xiàn)松動(dòng)的意思,。記者走訪多家銀行發(fā)現(xiàn)，個(gè)人房貸仍持續(xù)收緊,，首套房貸款優(yōu)惠幾乎絕跡,，如農(nóng)行只對(duì)貸款150萬元以上的客戶給予98折優(yōu)惠；部分銀行甚至停止了房貸業(yè)務(wù),。
房貸日益收緊現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在一線城市,，“房貸荒”已在二、三線城市中持續(xù)深入蔓延,。
CRIC研究中心所監(jiān)測的22個(gè)城市中,，首套房貸款優(yōu)惠利率幾乎絕跡，其中,，10個(gè)城市上浮5-15個(gè)百分點(diǎn),。如佛山、惠州等城市首套房貸款利率已在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了10%-15%,；寧波,、常州、無錫,、青島,、南通等城市的首套房貸款利率也從原來的基準(zhǔn)利率9-9.5折優(yōu)惠收緊至基準(zhǔn)利率；原來維持基準(zhǔn)利率的城市,，如沈陽,、重慶、成都,、蘇州,、福州、南京等也從基準(zhǔn)利率上浮至基準(zhǔn)的1.05-1.1倍,；僅32%的城市維持基準(zhǔn)利率。
虞廷恂認(rèn)為,，首套房貸款利率優(yōu)惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購買力,，增加購房成本抑制其購房需求，銀行貸款的收緊同時(shí)也會(huì)給購房者造成成交量下降,、房價(jià)看跌的市場預(yù)期,，延遲其購房決策，“對(duì)于房地產(chǎn)市場而言,，2014年信貸環(huán)境將比政策環(huán)境影響更為深遠(yuǎn),。”
觀點(diǎn)
今年樓市前景不太樂觀 但房價(jià)也不會(huì)大起大落
“2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)中長期的拐點(diǎn),，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束,，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期,。”
國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，去年突如其來的爆發(fā)式高增長結(jié)束后,，今年樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn),，樓市正在步入調(diào)整期,。
房價(jià)下跌的城市在逐漸增加
“監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示3月份市場持續(xù)低迷�,！敝性禺a(chǎn)集團(tuán)主席黎明楷說,，“這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售與現(xiàn)金將帶來巨大影響，今年樓市前景不太樂觀”,。
一線城市房價(jià)漲幅過高,，滯漲跡象漸顯，而二,、三線城市價(jià)格也開始松動(dòng),。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，近幾個(gè)月來,，全國70個(gè)大中城市的房價(jià)上漲速度正在放緩,，房價(jià)下跌的城市逐漸增加。
在區(qū)域差異日漸明顯的同時(shí),，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也在加速進(jìn)行,。13日在廣州公布的2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜顯示，大企業(yè)與中小企業(yè)之間的分化日益明顯,，大型企業(yè)搶占的市場“蛋糕”越來越大,。
數(shù)據(jù)顯示，去年全國有7家大型房企銷售收入超過千億元,，銷售前10強(qiáng)企業(yè)總金額超過10000億元,，龍頭萬科年銷售更是達(dá)到1700億元紀(jì)錄，成為超大型企業(yè),。
“一,、二線城市情況最令人擔(dān)心”
“2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)中長期的拐點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束,，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期,。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家,、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說,，“信貸趨緊、高房價(jià)抑制投機(jī)和自住需求以及目前樓市供應(yīng)過剩，庫存水平居高不下,，上述三個(gè)因素都導(dǎo)致樓市將進(jìn)入調(diào)整”,。
在調(diào)整成為大勢所趨的背景下，一,、二線城市地王現(xiàn)象與三,、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調(diào)控思路下,，房價(jià)不會(huì)再出現(xiàn)去年瘋狂上漲態(tài)勢,，但也不會(huì)大起大落。
“一,、二線城市情況最令人擔(dān)心,，如果去掉投資需求，供給絕對(duì)是過剩的,，政府需要防范泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn),。”王小廣說,。
五礦建設(shè)何劍波表示,，今年房地產(chǎn)由全面短缺變?yōu)槿孢^剩，市場與產(chǎn)品分化非常明顯,，對(duì)企業(yè)要求更高,。