12日,，雨中的南京下關(guān)濱江地塊在一片寂靜中面對(duì)已經(jīng)開始的地王分拆之路。
這里曾經(jīng)是南京最大的棚戶區(qū),，現(xiàn)在還能依稀看出一些景象,，與一年前相比，許多居民樓已人走樓空,，房屋上的門窗都不見了,，還有一些居民樓已經(jīng)變成了磚頭工地。
這是南京的下關(guān)地王,，曾經(jīng)以256億元的土地出讓金成為全國(guó)地王,，顯赫一時(shí)，現(xiàn)在已陷入暫時(shí)的平靜,。這里也曾是南京物流最發(fā)達(dá)的地方,，因?yàn)椴疬w，有些敗落氣息,。
正在努力甩掉南京地王這一包袱的中國(guó)中冶,，在今年1月28日發(fā)布年度業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)稱，預(yù)計(jì)公司2013年扭虧,，增長(zhǎng)幅度約140.28%,。
“1號(hào)地已被分拆成20多個(gè)資產(chǎn)包，然后拿到產(chǎn)權(quán)交易中心來掛牌轉(zhuǎn)讓,�,！蹦暇┊a(chǎn)權(quán)交易中心的一位人士透露，掛牌的主體是中冶置業(yè),，從今年1月份開始分拆,，剩下的會(huì)陸續(xù)推出。
此前,，南京的一些開發(fā)商也向記者透露,，政府曾有意向找他們來接盤，不過因?yàn)榭偙P子太大,，誰都沒有能力接手,。“零星的地塊拿了沒意思,，現(xiàn)在規(guī)劃要做什么還不知道,，怎么拿？”南京當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商對(duì)記者稱,。
變賣項(xiàng)目套現(xiàn)
從去年下半年開始,，中冶置業(yè)在南京下關(guān)的關(guān)鍵詞就變成了：分拆,。
3月10日，中冶發(fā)布公告稱,，東南亞深富公司購(gòu)得中冶旗下南京臨江老城改造建設(shè)公司子公司南京港寧置業(yè),、龍江灣置業(yè)2家公司60%股權(quán)，對(duì)價(jià)20.68億元,；遠(yuǎn)盈集團(tuán)購(gòu)得南京立方置業(yè)100%股權(quán),，對(duì)價(jià)9.023億元。
此前,，上海證大發(fā)布公告稱,，公司以9.023億元人民幣的代價(jià)競(jìng)得中冶南京地王其中一家子公司100%股權(quán)。
根據(jù)公開資料,，東南亞深富公司為深業(yè)集團(tuán)旗下附屬公司,，遠(yuǎn)盈集團(tuán)為上海證大附屬公司。
這意味著,，首批中冶南京地王的接盤者是深業(yè)集團(tuán)和上海證大,。對(duì)中冶置業(yè)而言，拿地三年多后的第一個(gè)好消息或許是,，公司從此次交易中獲得2.64億元凈利，比掛牌時(shí)的估價(jià)高出約5000萬,。
2010年9月19日,，中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司以總價(jià)200.43億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江1號(hào)和3號(hào)地塊。2012年11月30日,，又以56.2億元拍下濱江2號(hào)地塊,。3幅地塊連成一體，總面積達(dá)到236萬平方米,，土地出讓金超256億元,，一舉超過廣州亞運(yùn)城，成為實(shí)質(zhì)上總價(jià)最高的全國(guó)地王,。
規(guī)劃一改再改
中冶置業(yè)與南京地王的淵源始于2009年,，當(dāng)時(shí)南京市國(guó)資集團(tuán)、下關(guān)區(qū)政府和中冶置業(yè)三方簽署了《南京下關(guān)濱江老城改造項(xiàng)目整體開發(fā)合作協(xié)議》,，這份協(xié)議提出：實(shí)施濱江開發(fā),，建設(shè)南京外灘的號(hào)角已經(jīng)吹響，一個(gè)具有不可復(fù)制的主城濱江自然資源,、豐厚的歷史積淀與人文蘊(yùn)涵,、快速提升的城市面貌和居民盡享發(fā)展成果的新形象將很快展現(xiàn)。
當(dāng)時(shí)的下關(guān)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)提出,，2009年,，下關(guān)區(qū)將總投資1000億元進(jìn)行重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。這一投資數(shù)額實(shí)際上是2013年下關(guān)區(qū)投資額的10倍以上。
中冶置業(yè)則負(fù)責(zé)在南起中山北路,、北至長(zhǎng)江大橋及大橋公園,、東起明城墻、西至長(zhǎng)江的232公頃面積內(nèi),，5年內(nèi)投入400億打造成為國(guó)際一流的濱江商務(wù)商貿(mào)中心,。建成后，這里無疑將是“南京外灘”標(biāo)志性主體區(qū)域,。
只是,，這份2009年時(shí)簽訂的一份雄心勃勃的整體合作協(xié)議，在5年后,，協(xié)議中的這片區(qū)域還是一片荒蕪,。
“也正是因?yàn)楫?dāng)初定的基調(diào)太高，所以導(dǎo)致拆遷很難,�,！蹦暇┑囊晃徽耸糠Q，所以這個(gè)地塊出現(xiàn)了兩個(gè)問題,，一個(gè)是規(guī)劃不斷在改,，還有一個(gè)就是拆遷難。
根據(jù)相關(guān)資料,，該地塊的拆遷涉及11000余戶居民,，拆遷總建筑面積達(dá)157萬平方米，其中居住房約50萬平方米,。
2012年,，當(dāng)時(shí)的南京下關(guān)區(qū)連續(xù)召開了多次拆遷推進(jìn)大會(huì)，圍繞著南京下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)的建設(shè)迅速實(shí)施了一系列的動(dòng)遷拆違工作,。
“要打造成國(guó)內(nèi)一流的現(xiàn)代化濱江商貿(mào)商務(wù)中心,、‘南京外灘’的標(biāo)志性區(qū)域。其中,，甲級(jí)寫字樓,、高端商業(yè)、酒店面積約60%,，住宅面積約40%,。”上述政府人士透露,，之后該地塊的規(guī)劃發(fā)展方向慢慢淡化了高端商務(wù)區(qū)的概念,，開始提休閑的概念，這也是導(dǎo)致拆遷推動(dòng)緩慢的一個(gè)原因,。
當(dāng)中冶置業(yè)開始公開地塊規(guī)劃時(shí),，也只是含糊稱,，欲建設(shè)寫字樓、酒店,、住宅等,。
事實(shí)上，規(guī)劃的不斷改動(dòng),，與當(dāng)?shù)卣灿嘘P(guān)系,。中冶南京地王的開發(fā)早已上升到南京市政府層面，因?yàn)橐恍┤藛T變動(dòng)的關(guān)系,，下關(guān)地王的開發(fā)一度難以推動(dòng),。
這或許可以解釋，為什么2008年南京市政府就已下發(fā)通知,，南京市今后在土地掛牌出讓時(shí)將堅(jiān)持凈地上市,，一律不得以毛地的形式推出地塊，但是中冶置業(yè)還是在2010年及之后拿到了三塊面積巨大的毛地,。
地王的悲劇
“肯定會(huì)有一些影響,，現(xiàn)在誰也解決不了�,！蹦暇┦姓囊晃蝗耸糠Q,，現(xiàn)在陷入了僵局之中。原來1號(hào)地塊以商業(yè)開發(fā)為主,，2號(hào)地塊的開發(fā)則是商業(yè),、住宅各半，3號(hào)地塊的開發(fā)則以住宅為主,。
南京業(yè)內(nèi)人士表示，下關(guān)濱江三幅大規(guī)模建設(shè)用地,，總體量相當(dāng)于下關(guān)全區(qū)面積的4%,，這么大體量的工程交給一家開發(fā)商來進(jìn)行開發(fā)，本來就很有爭(zhēng)議,，這是對(duì)城市建設(shè)生態(tài)的一種破壞,，現(xiàn)在的零散拆分，比原來的結(jié)果更壞,，原來整體包裝的概念被拆散了,，已談不上總體規(guī)劃了。
與地王的命運(yùn)相似,，中冶置業(yè)在南京的發(fā)展也發(fā)生了大逆轉(zhuǎn),。
一份來自中冶置業(yè)的報(bào)告表示：“土地儲(chǔ)備嚴(yán)重失衡，大量資金過度集中,，存在很大的風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí),，未來2~3年可供開發(fā)的凈地極少，幾乎喪失了可持續(xù)開發(fā)的能力,�,！�
隨后，中冶置業(yè)對(duì)南京地王幾乎采取半放棄的態(tài)度,，2號(hào)地退地,，1號(hào)地尋求合作伙伴。2號(hào)地塊退地后,，中冶置業(yè)稱,，由于“巨無霸”1、3號(hào)地塊整開發(fā)面積較大,，項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng),，為保證項(xiàng)目投資收益，將優(yōu)先集中資源對(duì)3號(hào)地塊的開發(fā),，對(duì)1號(hào)地塊的開發(fā)引入第三方參與,，出讓部分股權(quán)共同開發(fā)。
“2號(hào)地退地和雅戈?duì)柾说匦再|(zhì)不一樣,，為什么不要中冶置業(yè)的土地出讓金,。”一位熟知內(nèi)情的人士稱,，說明政府對(duì)待中冶置業(yè)的態(tài)度發(fā)生了微妙的變化,。
不過，分拆對(duì)南京地王的開發(fā)或許是個(gè)良好開端,。記者在地塊現(xiàn)場(chǎng)看到,，1號(hào)、2號(hào),、3號(hào)地塊的拆遷都在順利推進(jìn)中,，拆遷已經(jīng)有明顯進(jìn)展，估計(jì)今年可以完成,。
只不過,，這個(gè)“巨無霸”的地王項(xiàng)目，只能被分拆,，由尚未確定的開發(fā)商接手拯救,。