今年的政府工作報告再次對保障房建設(shè)提出了具體目標：今年新開工保障房700萬套以上,，年內(nèi)基本建成保障房480萬套,。此前，國家“十二五”規(guī)劃就明確提出5年建設(shè)3600萬套保障性住房的總目標,，然而,，“十二五”前三年,，保障房建設(shè)僅完成目標任務(wù)的2/5。今明兩年無疑是保障房建設(shè)的沖刺時間,。在此背景下,，保障房的融資難題顯得更加突出。
全國人大代表,、證監(jiān)會機構(gòu)部巡視員歐陽昌瓊在今年提交的《關(guān)于創(chuàng)新金融工具推進保障性住房建設(shè)的建議》中提出,，我國各地保障性住房建設(shè)最突出的問題是融資難，建議探索運用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè),。
中國人民銀行曾于2009年牽頭研究REITs試點,，但由于當時國際金融危機及宏觀調(diào)控等因素，擱淺至今,。近日,，歐陽昌瓊在接受證券時報記者專訪時表示，在當前的經(jīng)濟形勢和宏觀政策環(huán)境下,，探索運用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè),，具有現(xiàn)實可行性，對于保障性住房拓寬融資渠道、盤活存量資產(chǎn),、豐富投資品種,、推動金融創(chuàng)新都具有重要意義。
保障房建設(shè)沖刺時間 資金之渴仍未解
今年的政府工作報告提出,，以全體人民住有所居為目標,，堅持分類指導(dǎo)、分步實施,、分級負責(zé),，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上,，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上,，加強配套設(shè)施建設(shè)。報告同時提出,，創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具,，采取市場化運作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定,、成本適當?shù)馁Y金支持,。
國家“十二五”規(guī)劃明確提出5年建設(shè)3600萬套保障性住房的總目標，然而,，“十二五”前三年僅完成目標任務(wù)的2/5,，今明兩年可謂時間緊任務(wù)重。
資金籌措是各地完成保障房建設(shè)任務(wù)的首要難題,。此前曾有媒體測算,，2011年1000萬套保障房建設(shè)需要投入1.3萬億至1.4萬億元，而整體資金缺口在8000億元左右,。官方數(shù)據(jù)也顯示,，2012年，全國保障性住房建設(shè)共籌集財政資金4128.74億元(其中中央財政下達補助資金1861.65億元),，通過銀行貸款,、住房公積金貸款、發(fā)行企業(yè)債以及其他渠道籌集資金共4667.67億元,。
歐陽昌瓊認為,，我國各地保障性住房建設(shè)融資渠道和機制上的突出問題包括：一是渠道單一，主要靠地方政府,，財政負擔(dān)沉重;二是保障性住房新建,、維護缺乏長期的、可持續(xù)的資金來源,，難以繼續(xù);三是銀行貸款以政府信用為基礎(chǔ),，以地方財政作背書,，容易導(dǎo)致金融風(fēng)險與財政風(fēng)險迸發(fā);四是財政資金管理體制上事權(quán)與財權(quán)不匹配，要么影響保障性住房建設(shè)資金的落實,，要么影響地方財政預(yù)算的安排,。
“今明兩年正是實現(xiàn)‘十二五’規(guī)劃目標攻堅克難的關(guān)鍵時期，為切實推進保障性住房建設(shè),，有必要在地方財政資金和銀行信貸資金以外,，探索運用新的融資方式，有效解決保障性住房建設(shè)融資難的問題,�,！睔W陽昌瓊說。
他建議,，選擇若干城市進行保障房的REITs試點,。保障房具有產(chǎn)權(quán)明晰(政府所有)、資產(chǎn)真實,、收益盡管較低但穩(wěn)定(政府補貼和稅后優(yōu)惠有保障)等特點,，具備REITs的基本要素，證券公司,、基金管理公司等資產(chǎn)管理機構(gòu)也開始了這方面的業(yè)務(wù)探討，可以先行試點,。REITs既可以緩解“兩多兩難”的矛盾,，通過已建成的保障房資產(chǎn)證券化，盤活存量資產(chǎn),，提供后續(xù)建設(shè)資金,，也可以使地方政府在保障房建設(shè)管理中承擔(dān)的“無限責(zé)任”變?yōu)椤坝邢挢?zé)任”。
推出REITs試點 需解決三方面問題
歐陽昌瓊表示,，作為一個金融創(chuàng)新工具,，REITs可以吸引社會資金解決房地產(chǎn)建設(shè)資金問題，它是一個融資工具,，可以運用于我國保障性住房建設(shè),。
不僅如此，REITs能夠為投資者提供一種收益相對穩(wěn)定,、流動性較強的投資品種,，幫助投資者分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利，因此,，它又是一個投資工具和理財工具,，可以滿足廣大公眾和機構(gòu)投資者追求收益穩(wěn)定(以房租收入、房地產(chǎn)升值為收入來源),、流動性強(可以在交易所上市交易)的投資和理財需求,，讓眾多中小投資者也能分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的紅利,。金融危機爆發(fā)后，REITs成為投資者抵抗危機的投資工具,。比如,，2010年美國公寓型REITs的平均收益率達到47%。
國際經(jīng)驗表明,，REITs是一種較為常見并且有效的房地產(chǎn)融資工具,，它起源于上世紀60年代的美國，是一種采取公司型或契約性基金(信托)的組織形式,，以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式,，匯集公眾和機構(gòu)投資者的資金，交由專業(yè)機構(gòu)進行管理,，投資于收益性房地產(chǎn),，并按投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。
事實上,，2009年人民銀行曾牽頭研究REITs試點,，但由于當時國際金融危機及宏觀調(diào)控等因素，沒能正式啟動,。
時至今日,，歐陽昌瓊認為，在當前的經(jīng)濟形勢和宏觀政策環(huán)境下,，探索運用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè),，具有現(xiàn)實可行性。對于保障性住房拓寬融資渠道,、盤活存量資產(chǎn),、豐富投資品種、推動金融創(chuàng)新都具有重要意義,。他認為,，目前推出REITs試點，需要解決三方面問題：
在法規(guī)政策方面,，我國近年來對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控,，是REITs沒有啟動試點的直接原因。同時,，REITs業(yè)務(wù)涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和登記,、基金份額登記、基金份額在交易所交易等問題,，仍缺乏法規(guī)支持,。
在稅收方面，我國房屋租賃的稅負總體較重,，據(jù)不完全測算,，稅負約占租金收入的19%,，并且，在REITs有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中,，還需要交納契稅,、印花稅和所得稅等稅收，存在重復(fù)征稅,。稅負過高使REITs這一投融資產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定的特征難以體現(xiàn),，也是我國難以推出REITs的主要原因。
在投融資主體方面,，我國保障性住房投融資主體多元,，有地方政府(房管局、建設(shè)局等),，政府平臺公司,、民營房地產(chǎn)開發(fā)商等，由此導(dǎo)致了保障性住房產(chǎn)權(quán)的多元,，有地方國有產(chǎn)權(quán),、個人產(chǎn)權(quán)、混合產(chǎn)權(quán)等,。需要盡快確立市場化運作的保障房投融資平臺,，明確保障房產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)的主體,。此外,，在REITs設(shè)立上通常以信托形式設(shè)立(少數(shù)以公司形式設(shè)立)，但目前國內(nèi)僅允許信托公司設(shè)立信托,，商業(yè)銀行、證券公司和保險公司等機構(gòu)不能自行設(shè)立信托,，需要放松這些限制,，擴大信托設(shè)立主體。
券商開始研究探索 保障房REITs
近年來,，證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)已經(jīng)開始涉足商業(yè)不動產(chǎn)的探索,，也為試行保障房REITs打下了基礎(chǔ)。去年9月,，中信證券公告通過旗下金石基金發(fā)起設(shè)立的非公募基金全資子公司,，以不低于50億元價格，接收擁有北京,、深圳中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的全資子公司天津京證,、天津深證的全部股權(quán)，并擬對此進行不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),，金石基金將作為管理人,。
廣發(fā)證券的研究報告認為,，中信證券上述業(yè)務(wù)意義不僅僅在于短期內(nèi)為公司盤活資產(chǎn)，并實現(xiàn)超過10億元稅后利潤;更為重要的是,，作為有望成為國內(nèi)不動產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的首單示范性產(chǎn)品,，其產(chǎn)品特征已經(jīng)具備了REITs的雛形，考慮到國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和龐大存量,，未來該類業(yè)務(wù)的前景將非常廣闊,。
此外，證券時報記者獲悉,，中信證券正在進行保障性住房REITs產(chǎn)品的方案研究,。
為解決保障性住房REITs中存在的問題，歐陽昌瓊還提出了如下具體建議：
第一,，由住建部牽頭,，對保障性住房建設(shè)涉及的政策進行梳理評估，明確一般商品房宏觀調(diào)控政策不適用于保障性住房,，允許運用REITs等創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設(shè),，并選擇若干城市進行試點。
第二,，由人民銀行牽頭,，會同金融監(jiān)管部門研究制定保障性住房REITs試點規(guī)則。允許包括證券公司,、基金管理公司,、商業(yè)銀行、保險公司,、信托公司在內(nèi)的各類金融機構(gòu)按規(guī)定通過設(shè)立信托等方式開展REITs業(yè)務(wù)試點,，逐步允許REITs公募發(fā)行和上市交易。在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,，適時制定專門的規(guī)章或者國務(wù)院制定單行條例,。
第三，住建部協(xié)調(diào)國家稅務(wù)總局,，明確保障性住房在租賃及REITs業(yè)務(wù)中的稅收優(yōu)惠政策,。建議參考國際慣例，按照稅收中性原則,，除了對REITs的管理人,、中介服務(wù)機構(gòu)的收入征收所得稅外，免除REITs交易環(huán)節(jié)中的其他稅負,。同時,，為提高投資者購買REITs基金份額的積極性，免除投資者投資REITs所得稅,。
第四,，協(xié)調(diào)財政部,，完善保障性住房的補貼政策。保障性住房公益性特點突出,，和所有公共產(chǎn)品,、公共服務(wù)一樣，需要政府補貼,。但要改變目前補貼主要給了供給方,，而不是需求方的局面，即不能“補磚頭,，不補人頭”,。財政補貼、稅收優(yōu)惠和政府增信,，是保障房REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定,、抗通脹性，受投資者歡迎的重要保障,。