今年的政府工作報告再次對保障房建設提出了具體目標：今年新開工保障房700萬套以上,，年內(nèi)基本建成保障房480萬套。此前,，國家“十二五”規(guī)劃就明確提出5年建設3600萬套保障性住房的總目標,，然而，“十二五”前三年,，保障房建設僅完成目標任務的2/5,。今明兩年無疑是保障房建設的沖刺時間。在此背景下，保障房的融資難題顯得更加突出,。
全國人大代表,、證監(jiān)會機構部巡視員歐陽昌瓊在今年提交的《關于創(chuàng)新金融工具推進保障性住房建設的建議》中提出，我國各地保障性住房建設最突出的問題是融資難,，建議探索運用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設,。
中國人民銀行曾于2009年牽頭研究REITs試點，但由于當時國際金融危機及宏觀調(diào)控等因素,，擱淺至今,。近日，歐陽昌瓊在接受證券時報記者專訪時表示,，在當前的經(jīng)濟形勢和宏觀政策環(huán)境下,，探索運用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設，具有現(xiàn)實可行性,，對于保障性住房拓寬融資渠道,、盤活存量資產(chǎn)、豐富投資品種,、推動金融創(chuàng)新都具有重要意義,。
保障房建設沖刺時間 資金之渴仍未解
今年的政府工作報告提出，以全體人民住有所居為目標,，堅持分類指導,、分步實施、分級負責,，加大保障性安居工程建設力度,，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上,，加強配套設施建設,。報告同時提出，創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具,，采取市場化運作方式,，為保障房建設提供長期穩(wěn)定、成本適當?shù)馁Y金支持,。
國家“十二五”規(guī)劃明確提出5年建設3600萬套保障性住房的總目標,，然而，“十二五”前三年僅完成目標任務的2/5,，今明兩年可謂時間緊任務重,。
資金籌措是各地完成保障房建設任務的首要難題。此前曾有媒體測算,，2011年1000萬套保障房建設需要投入1.3萬億至1.4萬億元,，而整體資金缺口在8000億元左右,。官方數(shù)據(jù)也顯示，2012年,，全國保障性住房建設共籌集財政資金4128.74億元(其中中央財政下達補助資金1861.65億元),，通過銀行貸款、住房公積金貸款,、發(fā)行企業(yè)債以及其他渠道籌集資金共4667.67億元,。
歐陽昌瓊認為，我國各地保障性住房建設融資渠道和機制上的突出問題包括：一是渠道單一,，主要靠地方政府,，財政負擔沉重;二是保障性住房新建、維護缺乏長期的,、可持續(xù)的資金來源,，難以繼續(xù);三是銀行貸款以政府信用為基礎，以地方財政作背書,，容易導致金融風險與財政風險迸發(fā);四是財政資金管理體制上事權與財權不匹配,，要么影響保障性住房建設資金的落實，要么影響地方財政預算的安排,。
“今明兩年正是實現(xiàn)‘十二五’規(guī)劃目標攻堅克難的關鍵時期，為切實推進保障性住房建設,，有必要在地方財政資金和銀行信貸資金以外,，探索運用新的融資方式，有效解決保障性住房建設融資難的問題,�,！睔W陽昌瓊說。
他建議,，選擇若干城市進行保障房的REITs試點,。保障房具有產(chǎn)權明晰(政府所有)、資產(chǎn)真實,、收益盡管較低但穩(wěn)定(政府補貼和稅后優(yōu)惠有保障)等特點,，具備REITs的基本要素，證券公司,、基金管理公司等資產(chǎn)管理機構也開始了這方面的業(yè)務探討,，可以先行試點。REITs既可以緩解“兩多兩難”的矛盾,，通過已建成的保障房資產(chǎn)證券化,，盤活存量資產(chǎn)，提供后續(xù)建設資金,，也可以使地方政府在保障房建設管理中承擔的“無限責任”變?yōu)椤坝邢挢熑巍薄?/P>
推出REITs試點 需解決三方面問題
歐陽昌瓊表示,，作為一個金融創(chuàng)新工具,，REITs可以吸引社會資金解決房地產(chǎn)建設資金問題，它是一個融資工具,，可以運用于我國保障性住房建設,。
不僅如此，REITs能夠為投資者提供一種收益相對穩(wěn)定,、流動性較強的投資品種,，幫助投資者分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展紅利，因此,，它又是一個投資工具和理財工具,，可以滿足廣大公眾和機構投資者追求收益穩(wěn)定(以房租收入、房地產(chǎn)升值為收入來源),、流動性強(可以在交易所上市交易)的投資和理財需求,，讓眾多中小投資者也能分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的紅利。金融危機爆發(fā)后,，REITs成為投資者抵抗危機的投資工具,。比如，2010年美國公寓型REITs的平均收益率達到47%,。
國際經(jīng)驗表明,，REITs是一種較為常見并且有效的房地產(chǎn)融資工具，它起源于上世紀60年代的美國,，是一種采取公司型或契約性基金(信托)的組織形式,，以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式，匯集公眾和機構投資者的資金,，交由專業(yè)機構進行管理,，投資于收益性房地產(chǎn)，并按投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度,。
事實上,，2009年人民銀行曾牽頭研究REITs試點，但由于當時國際金融危機及宏觀調(diào)控等因素,，沒能正式啟動,。
時至今日，歐陽昌瓊認為,，在當前的經(jīng)濟形勢和宏觀政策環(huán)境下,，探索運用REITs這一創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設，具有現(xiàn)實可行性,。對于保障性住房拓寬融資渠道,、盤活存量資產(chǎn)、豐富投資品種,、推動金融創(chuàng)新都具有重要意義,。他認為,，目前推出REITs試點，需要解決三方面問題：
在法規(guī)政策方面,，我國近年來對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控,，是REITs沒有啟動試點的直接原因。同時,，REITs業(yè)務涉及的房屋產(chǎn)權轉讓和登記,、基金份額登記、基金份額在交易所交易等問題,，仍缺乏法規(guī)支持,。
在稅收方面，我國房屋租賃的稅負總體較重,，據(jù)不完全測算,，稅負約占租金收入的19%，并且,，在REITs有關房屋產(chǎn)權轉讓環(huán)節(jié)中,，還需要交納契稅、印花稅和所得稅等稅收,，存在重復征稅,。稅負過高使REITs這一投融資產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定的特征難以體現(xiàn)，也是我國難以推出REITs的主要原因,。
在投融資主體方面,，我國保障性住房投融資主體多元，有地方政府(房管局,、建設局等)，政府平臺公司,、民營房地產(chǎn)開發(fā)商等,，由此導致了保障性住房產(chǎn)權的多元，有地方國有產(chǎn)權,、個人產(chǎn)權,、混合產(chǎn)權等。需要盡快確立市場化運作的保障房投融資平臺,，明確保障房產(chǎn)權,、收益權的主體。此外,，在REITs設立上通常以信托形式設立(少數(shù)以公司形式設立),，但目前國內(nèi)僅允許信托公司設立信托，商業(yè)銀行,、證券公司和保險公司等機構不能自行設立信托,，需要放松這些限制,，擴大信托設立主體。
券商開始研究探索 保障房REITs
近年來,，證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務已經(jīng)開始涉足商業(yè)不動產(chǎn)的探索,，也為試行保障房REITs打下了基礎。去年9月,，中信證券公告通過旗下金石基金發(fā)起設立的非公募基金全資子公司,，以不低于50億元價格，接收擁有北京,、深圳中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權的全資子公司天津京證,、天津深證的全部股權，并擬對此進行不動產(chǎn)證券化業(yè)務,，金石基金將作為管理人,。
廣發(fā)證券的研究報告認為，中信證券上述業(yè)務意義不僅僅在于短期內(nèi)為公司盤活資產(chǎn),，并實現(xiàn)超過10億元稅后利潤;更為重要的是,，作為有望成為國內(nèi)不動產(chǎn)證券化業(yè)務的首單示范性產(chǎn)品，其產(chǎn)品特征已經(jīng)具備了REITs的雛形,，考慮到國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和龐大存量,，未來該類業(yè)務的前景將非常廣闊。
此外,，證券時報記者獲悉,，中信證券正在進行保障性住房REITs產(chǎn)品的方案研究。
為解決保障性住房REITs中存在的問題,，歐陽昌瓊還提出了如下具體建議：
第一,，由住建部牽頭，對保障性住房建設涉及的政策進行梳理評估,，明確一般商品房宏觀調(diào)控政策不適用于保障性住房,，允許運用REITs等創(chuàng)新金融工具支持保障性住房建設，并選擇若干城市進行試點,。
第二,，由人民銀行牽頭，會同金融監(jiān)管部門研究制定保障性住房REITs試點規(guī)則,。允許包括證券公司,、基金管理公司、商業(yè)銀行,、保險公司,、信托公司在內(nèi)的各類金融機構按規(guī)定通過設立信托等方式開展REITs業(yè)務試點，逐步允許REITs公募發(fā)行和上市交易,。在總結試點經(jīng)驗的基礎上,，適時制定專門的規(guī)章或者國務院制定單行條例,。
第三，住建部協(xié)調(diào)國家稅務總局,，明確保障性住房在租賃及REITs業(yè)務中的稅收優(yōu)惠政策,。建議參考國際慣例，按照稅收中性原則,，除了對REITs的管理人,、中介服務機構的收入征收所得稅外，免除REITs交易環(huán)節(jié)中的其他稅負,。同時,，為提高投資者購買REITs基金份額的積極性，免除投資者投資REITs所得稅,。
第四,，協(xié)調(diào)財政部，完善保障性住房的補貼政策,。保障性住房公益性特點突出,，和所有公共產(chǎn)品、公共服務一樣,，需要政府補貼,。但要改變目前補貼主要給了供給方，而不是需求方的局面,，即不能“補磚頭,，不補人頭”。財政補貼,、稅收優(yōu)惠和政府增信,，是保障房REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、抗通脹性,，受投資者歡迎的重要保障,。