不再“一刀切” 行政干預(yù)減少
兩會期間,，備受業(yè)界關(guān)注的2014年房地產(chǎn)市場調(diào)控思路得以明確,。住建部部長姜偉新近日透露今年房地產(chǎn)調(diào)控思路傾向于“雙向調(diào)控”。政府工作報告更是指出,，未來將針對不同城市情況分類調(diào)控,，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，由于房地產(chǎn)市場摻雜民生、經(jīng)濟,、投資等多種復(fù)雜因素,，因此行政調(diào)控手段在2014年仍然不會馬上退出。但是,，與以往樓市調(diào)控“一刀切”不同的是,，未來地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán)。
受此影響,，6日地產(chǎn)股應(yīng)聲看漲,，并帶動A股小幅上漲,。截至收盤,，萬科A漲超8%，板塊內(nèi)個股一片普漲,，渝開發(fā),、榮盛發(fā)展、金科股份等4股漲停,。
細化 不同城市分類指導(dǎo)
全國政協(xié)委員,、住建部副部長齊驥6日就政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面的內(nèi)容做出了權(quán)威解釋,。他指出，現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)市場分化加劇,，因此,，未來在調(diào)控手段上，將根據(jù)各地房地產(chǎn)市場的具體情況進行分類指導(dǎo),，即熱點城市繼續(xù)增加供應(yīng),，抑制、遏制投資投機性需求,，繼續(xù)執(zhí)行限購,、限貸政策；而對于庫存量較高的城市,，則要控制住宅用地供地規(guī)模,，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
針對一些房價持續(xù)上漲的熱點城市,，齊驥表示,，這些城市今年1、2月份的數(shù)據(jù)顯示,，雖然樓市交易量有所下降,，但價格上漲依然明顯。從供需來看,，仍舊呈現(xiàn)不平衡態(tài)勢,。他說，對于這類城市,，應(yīng)千方百計增加供應(yīng),，尤其是中小套型供應(yīng)。與此同時,，為緩解供求不足的矛盾,，此類城市仍將繼續(xù)采取限購、限貸等調(diào)控措施,。
而對于大家所說的“鬼城”,、“空城”，齊驥表示,，是這類城市開發(fā)密度大,、庫存量較高造成的�,！俺鞘凶》靠墒蹘齑婧侠韰^(qū)間在月銷售量的12-15倍,，而超過15個月的，屬于較高庫存。對于這類城市,，要控制住宅用地供地規(guī)模,，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)�,！�
事實上,，2014年初，住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控的工作時,，就明確要求北京,、上海、廣州,、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市,，要繼續(xù)從嚴實施限購政策和差別化的信貸政策。同時要求房價下跌的城市重視消化存量,，控制商品房新開發(fā)規(guī)模,，控制預(yù)售許可審批進度。
對此,，業(yè)界分析指出,，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控思路更符合不同城市嚴重分化的現(xiàn)實。一些符合新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃方向,、剛需和改善型需求占主導(dǎo)的地方城市,，未來在調(diào)控政策上有邊際改善的可能和空間。另一方面,，按照上述原則,，目前正在執(zhí)行的限購政策、對二套及以上住房的限貸,、禁貸政策,，不會放松。其中北京,、上海,、廣州、深圳執(zhí)行政策或?qū)⒏鼑栏�,，房地產(chǎn)市場的“去投資化”,、“去杠桿化”將是一線城市的調(diào)控主流。但是,，不排除溫州等量價齊跌的城市,，出臺力度不同的救市措施。
全國政協(xié)委員,、上海市政府參事張泓銘表示,，房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性為主,、擴散性為輔的市場(極個別的城市又當別論),，各地的社會經(jīng)濟發(fā)展及由此決定的房地產(chǎn)市場千差萬別,。他認為，全國“一帖藥”的政策無法適應(yīng)各地的具體情況,，在未來的調(diào)控中,，必須要有一個大的改變，主要辦法就是實行中央和地方的合理分工,。
張泓銘認為,，在房地產(chǎn)市場調(diào)控具體操作層面，中央政府的職責主要是明確提出住房發(fā)展的指導(dǎo)思想,，提出指導(dǎo)性的全國住房發(fā)展中長期規(guī)劃和結(jié)構(gòu)要求等,。除此之外，對于地方權(quán)力,，應(yīng)明確規(guī)定允許地方政府在特殊條件下采取行政手段的種類,，以及地方政府主動調(diào)控住房市場的權(quán)限。
在張泓銘看來,，除了嚴重的全國性房地產(chǎn)普遍問題,，中央政府應(yīng)不再實施全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控舉措。簡言之,，中央只提出房地產(chǎn)市場調(diào)控目標,，并提供調(diào)控條件，但不喊調(diào)控口令,�,！爸炼啵谛枰獣r向特定的地方發(fā)出調(diào)控行動的提醒或提示”,。
弱化 行政手段或逐漸減少
事實上,，弱化行政手段在此次住建部主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場總體調(diào)控思路中已經(jīng)有所體現(xiàn)。其中,，最為明顯之處是,，不再強制要求地方政府制定并公布當年度的房價控制目標，而是強調(diào)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,、房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性兩個方面,。此外，以前頻繁使用的“遏制房價過快上漲”也被“穩(wěn)控房價”代替,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，住建部這一思路的變化，可能會使地方政府逐步減少行政性手段對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的干預(yù),。部分價格較高的樓盤的審批,，可能在未來出現(xiàn)一定的松動。但房價上漲壓力較大的地方，則可能會采用新的政策性住房產(chǎn)品來對沖房價上漲的壓力,。
以北京為例,，2014年以來，北京“限價令”正在逐漸弱化,。2013年,，為了抑制房價的過快漲幅，北京一度施行嚴格的“限價令”措施,，要求開發(fā)商對商品住宅的預(yù)售報價不能高于同等項目以往的成交價格,，否則將難以獲得項目預(yù)售許可證。而2014年以來,，北京樓市入市的項目已經(jīng)逐漸擺脫“限價令”的束縛,，許多新項目在報價上均有不同程度上漲。
與不再強制要求地方政府制定房價控制目標相呼應(yīng)的,，還有“房產(chǎn)稅試點擴圍”的暫緩,。
來自兩會的信息顯示，全國人大將啟動房地產(chǎn)稅的立法工作,。中國房地產(chǎn)信息集團（CRIC）研究中心研究員楊科偉據(jù)此分析,，房地產(chǎn)稅是一個內(nèi)涵很豐富的集合概念，既有開發(fā)環(huán)節(jié)的各個稅種,，又有購房者交易,、持有環(huán)節(jié)的稅種。不能片面地單純理解為上海,、重慶試點的“房產(chǎn)稅”,。對于普通購房者來說，可能包括契稅,、個人所得稅,、營業(yè)稅、印花稅,、房產(chǎn)稅和未來的遺產(chǎn)稅等,。
楊科偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，隨著房地產(chǎn)稅立法的推進,，其作為房地產(chǎn)市場長效機制的地位也將予以確定,。他認為，這一舉措不僅可以大幅削弱不動產(chǎn)的投資空間,，降低市場投資投機需求比例,，還能有效替代行政性政策調(diào)控，有利于市場穩(wěn)定發(fā)展,。
完善 健全多層次住房供應(yīng)體系
值得注意的是,，此次是中央層面首次將創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系列入房地產(chǎn)調(diào)控思路,。
在闡述房地產(chǎn)市場總體調(diào)控思路中，齊驥表示,，住建部將在熱點城市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點,，主要為解決新就業(yè)無房人群，以及已有穩(wěn)定工作但收入較低未購房人群,。他表示,，地方政府在土地出讓初期,，便明確供應(yīng)對象,，供應(yīng)價格，戶型等方面,，政府讓渡部分土地出讓金,，產(chǎn)權(quán)為個人與政府共有。
據(jù)悉,，住建部已對上海,、黃石試點的共有產(chǎn)權(quán)住房、深圳通過市場化手段籌集政策性房源,、北京自住房進行了肯定,，要求各城市可根據(jù)自身情況落地推廣。業(yè)內(nèi)分析指出,，除京滬深穗四大城市外,，共有產(chǎn)權(quán)住房還很可能在其他房地產(chǎn)市場供需矛盾較大的城市落地。
此外,，對于低收入人群住房保障托底,，2014年將新開工700萬套以上保障性住房，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上,，這也是“十二五”以來單年度保障房建設(shè)最多的一年,。此外，在資金方面,，除加大中央財政預(yù)算投入外,，國資監(jiān)管部門將在今年出臺下?lián)軐ｍ椯Y金用于工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策。國家開發(fā)銀行,，將加大對棚戶區(qū)改造的貸款支持力度,。
日前，全國人大代表,、證監(jiān)會機構(gòu)部巡視員歐陽昌瓊表示,，對于落實保障房建設(shè)資金，資本市場,、證券公司,、證券行業(yè)應(yīng)當大有作為,。他建議，可以通過金融工具的創(chuàng)新來推動保障性住房建設(shè),，建議通過證券公司開展房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)這樣一種新的金融工具來為保障房建設(shè)籌措長期的市場化運作資金,。