“北京市區(qū)的房價(jià)以后要下降,�,！比珖舜蟠怼⒈本┦谐�(wù)副市長李士祥說,，因?yàn)楸Ｕ戏抗⿷?yīng)量加大,，調(diào)節(jié)了市場(chǎng)供需,。全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印卻說,，房價(jià)的２４％是稅費(fèi),，超過３０％是土地出讓，這些錢都被政府賺走了,，要降房價(jià),，首先請(qǐng)政府不要“雁過拔毛”。
全國“兩會(huì)”進(jìn)行時(shí),，有關(guān)房價(jià)的討論是會(huì)場(chǎng)內(nèi)外的熱點(diǎn),。降房價(jià)，政府說要靠市場(chǎng),，開發(fā)商說要靠政府,。讓老百姓住有所居，能夠詩意棲息在這片大地上,，到底要靠啥,？
一套小房子 稅費(fèi)何其多？
從土地變到房子,，要走哪些程序,？根據(jù)代表委員和專家業(yè)內(nèi)人士的介紹，除了土地出讓金,，還要蓋少則幾十多則上百個(gè)章,，交１００多項(xiàng)費(fèi)用，十幾種稅,。
許家印算了一筆賬,，目前房價(jià)的構(gòu)成主要有五部分：地價(jià)、綜合造價(jià),、政府規(guī)費(fèi),、稅收和企業(yè)利潤,。
——地價(jià)：近年來，土地出讓單價(jià)連年上漲,。國土資源部統(tǒng)計(jì),，２０１３年全國土地出讓金收入總額超過４．１萬億元，創(chuàng)歷史新高,。北京２０１３年農(nóng)展館地塊的樓還沒蓋,，單位地價(jià)超過７．３萬元，廣州南洲地塊的單位地價(jià)３．３萬元,，超過周邊商品房價(jià)格,。
——綜合造價(jià)：俗稱建安成本。一位大型國有建筑公司的領(lǐng)導(dǎo)告訴記者,，一般低層建筑２０００—３０００元／平方米,，高層建筑不超過４０００元／平方米。
——政府規(guī)費(fèi)：包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),、設(shè)計(jì)費(fèi),、招投標(biāo)費(fèi)、市調(diào)費(fèi),、審計(jì)費(fèi)等,。許家印說，通過恒大在各地的實(shí)踐經(jīng)歷,，各城市收費(fèi)審批不一樣,，“最少的３７種，最多的１５７種,。各個(gè)城市收費(fèi)差別很大,，按平均計(jì)算約占房價(jià)的１１％�,！�
——稅：包括營業(yè)稅,、城建稅、教育附加費(fèi),、土地增值稅,、房產(chǎn)稅、印花稅,、契稅等十余種,。根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)２０１３年發(fā)布的研究報(bào)告，這十幾種稅大約占房價(jià)的１５％左右,。
房價(jià)刨去前四部分,，再減去銀行貸款或其他融資渠道利息后，是開發(fā)企業(yè)的毛利潤,。按照一些上市房地產(chǎn)公司年報(bào)公布的數(shù)據(jù),，恒大,、萬科、保利,、招商等大型開發(fā)商公布的利潤一般都超過１５％,。
暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授介紹，一般來說,，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)占房價(jià)的比例超過２０％，土地出讓金的費(fèi)用占房價(jià)的３０％－５０％,，土地出讓金也算一種收費(fèi),，說房價(jià)超過６０％的部分是各項(xiàng)稅費(fèi)，不能算錯(cuò),。
“房價(jià)漲１年,，工資漲２０年都不夠”
一位不愿意透露姓名的經(jīng)濟(jì)界別政協(xié)委員表示，“政府不要以為自己收的就是開發(fā)商的稅,，開發(fā)商的房子是建來賣的,，所有的稅費(fèi)都被開發(fā)商納入到開發(fā)成本里，稅費(fèi)越高,，房價(jià)越高,，實(shí)際還是苦了老百姓�,！�
按照國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào),，去年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長７％，達(dá)到１８３１１元,，這樣一個(gè)大紅包,，卻很容易被更高的房價(jià)漲幅吞噬。這讓很多剛需百姓有些沮喪,，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)：越等越買不起房,。
以廣州為例，２０１３年居民可支配收入增長１０％,，而國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)同比增幅卻接近２０％,。增速比不上，基數(shù)更是差了十幾倍,，這就造成了房價(jià)增幅嚴(yán)重背離收入增幅的“馬太效應(yīng)”,。
廣州市民張旭給記者算了一筆賬：２０１２年月收入８０００元，看到的海珠區(qū)新房每平方米２３０００元,，２０１３年初公司加薪,，月工資達(dá)到１萬元，但同一處房子,，房價(jià)到２０１３年底已經(jīng)漲到每平方米３１０００元,，７０平方米的房子,，“房價(jià)漲１年，漲了５６萬,，工資每月漲２０００元,，１年多收入了２．４萬，不吃不喝,，我漲２０多年工資,，才頂房價(jià)漲１年�,！�
“開發(fā)商和政府都要進(jìn)行反省”
在許家印看來,，要蓋１１０多個(gè)章，要用多少時(shí)間,，提供多少資料,，浪費(fèi)多少人力物力財(cái)力？國家今年簡政放權(quán),，行政體制改革力度比較大,，建議住建部對(duì)此進(jìn)行規(guī)范和統(tǒng)一。
一位政府官員卻認(rèn)為,，這是開發(fā)商在推卸責(zé)任：“說政府拍賣土地推高房價(jià)時(shí),，說是成本決定；出了地王搭車漲價(jià)時(shí),，又說是市場(chǎng)決定,。豈能如此推卸責(zé)任，混淆視聽,？”
胡剛表示,，市長和董事長的觀點(diǎn)，都有道理,，但都站在自己立場(chǎng)上,，表述不夠全面，需要“各打五十大板”：對(duì)開發(fā)商提出的審批亂象,，政府要下大力氣清理歸并,，消除人為尋租空間；對(duì)開發(fā)商的坐地起價(jià)和渾水摸魚,，政府也應(yīng)該通過市場(chǎng)化的稅收政策予以制約,。“一句話,，“開發(fā)商和地方政府都要進(jìn)行自省”,。
政府工作報(bào)告已經(jīng)指出，“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控,，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),，抑制投機(jī)投資性需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展�,！�
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為,，這意味著地方政府必須明確底線救濟(jì)、中端支撐和高端市場(chǎng)三種分類,，在暫時(shí)無法放棄土地財(cái)政的背景下,，從過去的“購房人頭稅”向“抽高、補(bǔ)低,、擴(kuò)中”的精確使用轉(zhuǎn)變,，對(duì)于高端商品房完全市場(chǎng)化，對(duì)高價(jià)房多征稅,，用于填補(bǔ)低端保障房建設(shè)缺口，而對(duì)于中端的自主性普通商品房,，必須從信貸,、土地出讓金和房價(jià)方面進(jìn)行充分保障。
全國人大代表,、民革吉林省委專職副主委郭乃碩也說,，“政府對(duì)夾心層有了補(bǔ)貼，但收入被房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面,，這應(yīng)該是政府繼續(xù)推進(jìn)住房保障工作的重點(diǎn),。”