“國家隊”成員中國冶金科工股份有限公司(以下簡稱“中國中冶”)可能也沒有想到,，他們一度賣力做到全國最大投資規(guī)模的保障房,，會在日后成為讓他們頭疼的大麻煩。
作為國內(nèi)保障房建筑的先頭軍,，中國中冶近年依靠突出的融資能力在全國保障房開發(fā)中闊步前行,，但跟地方政府“要賬難”的境遇及由此帶來的公司債務危機等難題令人唏噓。
承載中國中冶地產(chǎn)業(yè)務的，是其全資子公司中冶置業(yè)集團有限公司(以下簡稱“中冶置業(yè)”),。從2012年起,，退出保障房和地方基建成為中冶置業(yè)戰(zhàn)略轉型的重要方向。
中冶置業(yè)董事長劉福明在最近一次內(nèi)部講話中稱,，要完成中冶置業(yè)向房地產(chǎn)專業(yè)化方向轉型,，全面解決歷史遺留問題，抓好“兩退”項目和南京下關1號地收尾,，確保資金回收,，是2014年重點工作之一。
中國中冶投資者關系部門相關負責人拒絕向記者透露最新保障房相關數(shù)據(jù),，稱在不久后發(fā)布的2013年年報數(shù)據(jù)中會有詳細說明,。此前有媒體報道：“中冶置業(yè)全部946億元債權類資產(chǎn)中，因保障房建設和基礎設施建設等,，包括地方政府平臺欠款涉及的比例高達50%左右,，也就是接近500億元�,！鄙鲜鲐撠熑朔Q僅該數(shù)據(jù)有出入,。
遭遇要賬尷尬
2008年11月，中央“4萬億”一攬子計劃出爐,，其中“三年9000億元保障房投資”蛋糕甫出即被爭搶,，中國中冶是當時最早一批最強有力的分食者之一。
“與其在商品房市場上高成本競爭,，不如進入保障房這個競爭不是很激烈的‘藍�,！ㄟ^擴大規(guī)模,，迅速占領較大的市場份額,。”時任中國中冶總裁沈鶴庭如是說,。
據(jù)記者了解,，“全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化”建設模式,，是中國中冶謀利保障房的信心標榜所在,，意思是集團在保障房規(guī)劃設計、建筑施工到材料供應,、物流配送和售后物業(yè)等方面均有優(yōu)勢,。中國中冶董秘康承業(yè)曾對外介紹，集團能利用下屬產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢,，將保障房的毛利率做到11%以上,。目前,，普通民營房企參建保障房的利潤率僅為3%-5%。
作為中國中冶一級子公司,，中冶置業(yè)是該集團房地產(chǎn)板塊的最主要操盤方,，有多年參建保障性住房的經(jīng)驗，并摸索出一套政府,、銀行,、企業(yè)相互支持三足鼎立的模式，僅2008年,、2009年,，其就先后和5家銀行簽署了450億元保障性住房授信協(xié)議。
在地方政府財政吃緊的情況下,，擁有強大融資能力的中冶置業(yè),，無疑在保障房BT模式下占盡先機(BT模式即由承包方先墊資建設，工程驗收完畢再由政府回購并移交給業(yè)主),。2009年,，中冶置業(yè)高調宣布，保障房產(chǎn)品占比上調至60%,，其目標是未來實現(xiàn)年銷售1000萬－1500萬平方米,。
中國中冶歷年財報數(shù)據(jù)顯示，2010年,，其旗下保障房項目達到24個,，總投資257億元，總建筑面積564萬平方米,。一年后,，保障房項目增長到50個，總投資攀升到508億元,，總建筑面積高達2063萬平方米,，已占16家可開發(fā)保障房的央企所建保障房總規(guī)模的80%，成為國內(nèi)最大的保障房開發(fā)企業(yè),。
在彼時的券商報告中,，以保障房為主的房產(chǎn)業(yè)務被看作是中國中冶最主要利潤增長點。不過,，高調進軍保障房的中冶置業(yè),，卻在三年后遭遇了“要賬”的尷尬。
在2012年12月,，中冶網(wǎng)發(fā)布的《中冶置業(yè)集團謀求內(nèi)涵式科學發(fā)展之路》一文中就明確提及,，中冶置業(yè)截至當時的應收賬款總額已約65億元，絕大部分來自基礎設施和保障房,。由于這兩項產(chǎn)品利潤貢獻率都較低,，這也導致企業(yè)近幾年承擔了較為沉重的政府履約和資金成本上升的風險。
“按照我們的理想估算,，中冶置業(yè)的保障房是不可能虧錢的,，畢竟優(yōu)勢擺在那里，但直到現(xiàn)在,，公司房地產(chǎn)這塊對集團的貢獻或是在行業(yè)的影響力,，都還處在成長期�,！庇兄幸敝脴I(yè)知情人士對記者分析稱,，原因很多，擴張步伐太快了,，而地方政府回購能力差也很明顯,。項目建好了，他們沒錢,，能怎么辦,，你要知道，公司墊資的錢也都是銀行貸款來的,，單利息就吃掉原本應得的利潤,，這也使得公司之前一直大而不強，盈利能力差,。
戰(zhàn)略性退出
在無奈成為地方政府保障房和基建工程的大債主后,，中冶置業(yè)裹挾中國中冶一并深度套牢數(shù)年。加上冶金主業(yè)經(jīng)營不利和海外擴張失策等因素,，中國中冶在2012年凈利潤一度虧損至69.5億元,，較2011年的42.4億凈利潤，同比減少263.82%,。在國資委直管的央企中,，屬于繼中遠、中鋁之后的第三大“虧損大戶”,。
作為自救的最主要措施之一,，中國中冶早在2012年初就確定要退出保障房和基礎設施建設領域，稱這是公司的戰(zhàn)略轉型方向,。
“應收賬款回收,，是中冶置業(yè)向純地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務轉型的重要戰(zhàn)役，說句笑話,，領導的重要工作之一,，就是上門去討債�,！鄙鲜鲋槿耸糠Q,。
而在中冶置業(yè)官網(wǎng)里也可以看到,，從2011年8月至今，公司侯寶旭,、劉福明兩任董事長曾多次奔赴石家莊,、唐山、南京三地,，會見當?shù)卣I導并溝通政府還款問題,。小有成效，按照該公司在一份期刊里透露的數(shù)據(jù),，截至2013年9月底,，中冶置業(yè)共回收應收賬款約55億元。
陷入困境的中國中冶,，還寄希望于金融化的方式化解債權風險,。2013年11月，中國中冶發(fā)布公告稱,，將把鞍山一個保障房項目的債權轉讓給中信信托,，交易金額13.2億元。
據(jù)了解,，此次債權轉讓的債務人實為鞍山市政府,。而轉讓的保障房項目則是鞍山市勞動路西小區(qū)保障性住房工程，該工程早在2010年5月份由中國中冶子公司中國三冶與鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司簽署,。
“中冶近年來在保障房項目上一直比較被動,，現(xiàn)在采取轉讓債權給信托是個可行的辦法，能轉嫁資金回收的風險,，這也是沒有辦法的辦法,。”長期關注保障房建設的蘭德咨詢總裁宋延慶分析稱,。
但全面退出保障房,，并非易事。公司財報數(shù)據(jù)顯示,，到2012年底,，中冶置業(yè)保障房項目總建筑面積下降為1757萬平方米。2011年,、2012年保障房與商品房建筑面積相比,，比例也由1：1.29變?yōu)?：1.51。但保障房占中冶在售地產(chǎn)項目總面積的比重,，雖比2011年43.63%的數(shù)額有所下降,，但依然將近4成。
此外，截至2013年9月底,，公司約定期限在一年之上的長期應收賬款已經(jīng)達到337.67億元,，比2012年同期上升了43.7%，中國中冶備注稱,，這主要是公司從事保障房建設和地方基礎設施建設等BT業(yè)務造成,。
賣地王積極轉型
事實上，更為關鍵的是,，對保障房的過分投入，讓中國中冶及中冶置業(yè)在近年商品房市場復蘇中頻頻決策失誤,，如公司南京巨無霸地王退地及分割出讓的“鬧劇”,，至今仍未收場。
早在2007年,，中冶置業(yè)以“城市運營商”身份進駐南京,，曾參與南京河西開發(fā)、蓮花村保障房等,。進入2009年,，中冶置業(yè)以南京下關濱江區(qū)域老城改造項目整體開發(fā)合作方身份入場，并先后將濱江1號地塊和3號地塊收入囊中,，地價高達200.34億元,。加上后續(xù)入手的2號地，僅付清地價就需耗資256.54億元,，這超過廣州亞運城,，是截至目前總價最高的全國地王。
去年7月份,，濱江2號地塊被中冶置業(yè)退掉,，并向南京市國土資源局收回11.3億元土地投標保證金及相應的財務費用等。去年8月30日,，經(jīng)天亮最后一次以董事長身份出席中國中冶中期業(yè)績會時還透露,，中冶置業(yè)將再放棄南京濱江1號地塊。隨后不久,，經(jīng)天亮和沈鶴庭雙雙辭職,，兩人職務由原副董事長國文清和原副總裁張兆祥接任，這在央企中并不多見,。
近日,，上海證大房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，公司準備以最高11.94億元的代價收購中冶旗下子公司南京立方置業(yè),，從而獲得南京下關地王1號地塊中的“09-09地塊”,。據(jù)記者了解，中冶置業(yè)計劃退出1號地塊,，并單獨運作3號地塊,。而為確保成功退出1號地塊,，減少轉讓難度，中冶將1號地塊分割成十幾幅土地,。而日前在上海產(chǎn)權交易中心掛牌的南京龍江灣置業(yè),、南京港寧置業(yè)等項目公司，均屬于1號地塊轉讓計劃的一部分,。
“在南京面對一個沒有經(jīng)驗可汲取的300萬平方米龐大項目,，在天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘下，這就是一個‘蛇吞象’的困局,，不僅是地價,，該項目后續(xù)還需不斷投入巨資，非中冶置業(yè)目前之力能承擔,�,！庇心暇┊�?shù)氐禺a(chǎn)分析人士對記者如此分析稱。
經(jīng)過一番“割骨療傷”,，中國中冶去年中已實現(xiàn)“扭虧為盈”,，上半年凈利潤為14.8億元。其日前發(fā)布的盈利預測顯示,，去年全年賺約28億元,，原因為此前導致業(yè)績大幅虧損的部分子公司，以及重大資產(chǎn)減值的影響,，已基本消除或有改善,。
中冶置業(yè)總經(jīng)理劉波在公司2014年工作會議上總結稱，“去年中冶置業(yè)通過合理瘦身,，帶息負債規(guī)�,；旧吓c企業(yè)發(fā)展要求相匹配，為母集團‘摘帽’做出了貢獻,�,！倍谀谴蝺�(nèi)部講話中，劉福明也要求,，2014年要爭取全面解決歷史遺留問題,，抓好“兩退”項目和下關1號地塊收尾，確保資金回收,。
在轉型當中,，中冶置業(yè)還提出主要是以城市綜合開發(fā)模式為主，積極發(fā)展高端住宅和公建類產(chǎn)品,，目標是要讓中冶置業(yè)在未來兩到三年內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入超200億元,、進入國內(nèi)房企20強。
不過對于中國指數(shù)研究院曹旭東等業(yè)內(nèi)人士來說，他們并不是特別看好中冶置業(yè)的轉型方向,，“像中糧,、五礦、中鐵建,、中冶等央企,，做出來的產(chǎn)品品質并不占先，運作手法及產(chǎn)品概念離市場主流產(chǎn)品都還很遠,�,！�