房地產(chǎn)停貸傳言驚擾的背后：個貸曲線啟動名單制管理 轉(zhuǎn)表游戲或?qū)⒗^續(xù)
日前,，有關(guān)銀行與房地產(chǎn)業(yè)“鬧別扭”的傳言甚囂塵上,，這對親密伙伴究竟怎么了，本報記者繼續(xù)展開銀行與房地產(chǎn)業(yè)親密度調(diào)查。
“我們銀行對公業(yè)務(wù)中的開發(fā)貸政策沒有變,，因為過去就一直按照國家政策進行嚴控,，而且我行開發(fā)貸款的規(guī)模本身就比較小”,，某總部位于南方的股份制銀行有關(guān)人士對《證券日報》記者表示,，“個人房貸也就是住房按揭方面，我們也沒有停貸,，但是業(yè)務(wù)部門確實對于申請貸款者購買的樓盤有所取舍,，盡量與品牌和質(zhì)量有保證的項目進行合作”。
而一位中介機構(gòu)的有關(guān)人士則認為,，“即使開發(fā)貸的授信更為嚴格,，商業(yè)銀行的部分資金還是可能通過單一信托渠道從表外繼續(xù)流向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與銀行的緊密合作短期內(nèi)是不太可能有大的改觀的,�,！�
停貸傳言驚擾銀行和地產(chǎn)
上周一，有關(guān)“多家銀行暫停地產(chǎn)開發(fā)貸”的傳言在二級市場引發(fā)恐慌,，地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤,，板塊指數(shù)跌幅超過5%，格力地產(chǎn),、上實發(fā)展,、華夏幸福等跌停，保利地產(chǎn),、招商地產(chǎn)大跌逾8%,，金地集團重挫7%，萬科A跌逾6%。
銀行方面也不得不紛紛對于傳言進行回應(yīng),。2月24日晚,，最先被爆出疑似停貸的興業(yè)銀行正式發(fā)布公告稱,，“為進一步優(yōu)化授信投向,，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以更好地服務(wù)實體經(jīng)濟,，本行于春節(jié)后要求各分支機構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場調(diào)研,，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。在此之前,，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù),，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小,，對本行經(jīng)營沒有實質(zhì)性影響”,。
2月25日，招商銀行最先在其官網(wǎng)發(fā)布公告稱,，招商銀行一貫嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策,，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)相關(guān)融資業(yè)務(wù)，近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策,。民生,、交行、建行,、中行,、農(nóng)行等網(wǎng)站隨之公告稱，房貸業(yè)務(wù)一直正常開展,，從未停止相關(guān)業(yè)務(wù),。
此外，中信銀行,、浦發(fā)銀行,、光大銀行、平安銀行均作出回應(yīng),，表示并未出臺新的房地產(chǎn)貸款調(diào)整政策,。
商業(yè)銀行的集體發(fā)聲雖然平息了停貸傳言，但不可否認的是,，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)長期以來的緊密合作已經(jīng)使得兩個行業(yè)的風險一定程度交織在一起,。去年中期，銀行業(yè)面臨所謂“錢荒”的流動性困局時,，地產(chǎn)股遭到波及也是最好的證明,。
據(jù)本報記者統(tǒng)計(詳見2014年2月18日本報獨家報道《16家上市銀行“涉房貸款”調(diào)查》)，截至去年中期，16家上市銀行“涉房貸款”的合計余額(均采用集團或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù))為110593.73億元,，較2012年年末的101322.97億元增長了9.15%,。上市銀行“涉房貸款”各自的占比(占各行貸款和墊款總額)分別在13%-28%之間。其中,，中國銀行對公和對個人相關(guān)的房地產(chǎn)貸款合計占比最高,，達到27.77%;民生銀行的合計占比最低，僅為中國銀行的一半左右(13.93%),。
此外,，截至去年6月末，16家上市銀行對公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計33104.41億元,，較2012年年底的31532億元增長了4.98%,。
區(qū)域風險分化或?qū)⒓由?/STRONG>
“對于銀行‘涉房貸款’的風險并不能一概而論，不同區(qū)域的差異還是非常大的”,，一位總部位于北京的股份制銀行有關(guān)人士對記者表示,，“未來這種區(qū)域分化還可能加深”。
齊魯證券研報也認為,，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯的大范圍降價時點尚未來臨,，或僅局限于中小開發(fā)商位于庫存偏高區(qū)域的郊區(qū)樓盤，雖然2014年行業(yè)增速下滑概率高,，但市場情緒目前過于悲觀,。
相對而言，部分主打“一線城市”的商業(yè)銀行確實并未急于調(diào)整信貸政策,。
“我們銀行過去對于涉房貸款的審核一直就比較嚴格,，因此目前并沒有明顯變化”，某上市銀行的相關(guān)人士在回答記者關(guān)于近期該行涉房貸款的門檻是否加高的問題時做出上述表述,，該行的對公房地產(chǎn)業(yè)貸款在其貸款結(jié)構(gòu)中的占比不算低,，不過，該行的不良貸款率在同業(yè)中并不算高,。上述人士也承認,，該行的主要業(yè)務(wù)集中在一線城市，因此面臨的不良貸款壓力較小,。
此外,，光大銀行也曾在第一時間回應(yīng)本報記者稱，該行并未停止發(fā)放“涉房貸款”,。光大銀行2013年上半年前十大貸款客戶中的第二名,、第四名、第名七和第八名全部來自于房地產(chǎn)行業(yè),，4家公司合計的貸款余額達到了137.53億元,，而光大銀行合計的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額僅為914.82億元。但是截至去年中期，光大銀行對公房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的占比不足3%,，遠低于批發(fā)和零售業(yè),、制造業(yè)、交通運輸,、倉儲和郵政業(yè)等,。
上述總部位于南方的股份制銀行相有關(guān)人士也表示，該行對公領(lǐng)域的房貸業(yè)務(wù)目前確實沒有什么變化,，“由于各家銀行的貸款結(jié)構(gòu)并不一致,，甚至可以說差別很大,，信貸策略和節(jié)奏自然也不可能都一樣,，因此集體停貸傳言背后的邏輯本身也是站不住腳的”。
個貸業(yè)務(wù)隱現(xiàn)名單制
雖然“集體停貸”傳言已經(jīng)被澄清,，但是有關(guān)房價波動的消息還是令部分商業(yè)銀行更為警覺,。
對于絕大多數(shù)商業(yè)銀行來說，房貸業(yè)務(wù)中住房個人按揭的不良貸款率一直以來遠低于信用卡貸款,、個人經(jīng)營類貸款等其他種類的個貸業(yè)務(wù),。再加上不高于70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現(xiàn)違約并進入不良貸款,，商業(yè)銀行發(fā)生實際損失的概率還是比較低的,。
但是，面對2014年以來二,、三線城市樓市的波動以及收益率的下降,，銀行還是傾向于對于房地產(chǎn)個貸業(yè)務(wù)進行微調(diào)。
多數(shù)銀行選擇了“價格調(diào)控”的手段,。進入2月份以來,，不僅過去的8.5折、9折利率難覓蹤影,，“原價”都已經(jīng)成為了奢望,。中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)研究中心2月27日表示，通過對全國22個城市的69家銀行分支機構(gòu)調(diào)研的結(jié)果顯示,，全國近九成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%-10%,，個別上浮更高。
也有銀行在“價格調(diào)控”之外,，啟動了隱性的名單制管理,，個人申請住房按揭時購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關(guān)鍵。一家城商行有關(guān)人士對記者表示,，該行與上述股份制銀行一樣,，盡量與大型開發(fā)商的品牌地產(chǎn)項目進行合作發(fā)放個人貸款，對于一些風險較高的項目則會要求提高首付比例甚至拒貸。
單一信托或成轉(zhuǎn)表通道
“目前,，信托融資是多數(shù)房企的中長期融資的主渠道”,，上述中介人士對記者表示，“但是信托融資背后的資金來源并不能排除銀行”,。
記者注意到，上市房企的信托融資利率差別很大,，10%左右是主流,，不過比較低的才剛剛突破6%。在資金成本高企的時候,，6%左右的利率甚至接近銀行僅對最優(yōu)質(zhì)客戶提供的貸款基礎(chǔ)利率,，究竟是誰在充當房企的“活雷鋒”呢?
“集合類信托通常要求高收益，只有單一信托借款才能降到如此低的利率,。單一信托借款或者來自信托公司自有資金,，或者來自第三方的委托貸款，前者多投放固定收益類產(chǎn)品,，要求流動性高,，而委托貸款背后的資金方則范圍寬泛，甚至可能包括銀行”,，該中介機構(gòu)人士提醒記者,。
他的說法與交通銀行首席經(jīng)濟學家連平的觀點趨于一致。連平在2月19日發(fā)表博文指出,，“2013年社會融資需求與貨幣信貸供給之間存在明顯供不應(yīng)求的狀態(tài),。而且這其中還存在明顯的結(jié)構(gòu)性問題，即融資平臺和房地產(chǎn)通過信托和委托貸款等方式獲取了大量的融資,，推高了利率水平,，更加重了上述供求失衡的狀況。這是2013年市場流動性緊張的基礎(chǔ)性原因”,。