今年以來,，部分城市房價(jià)“跳水”,、興業(yè)銀行將部分與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的業(yè)務(wù)暫停至今年3月底等消息，似乎透露出房地產(chǎn)的下行壓力,，1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況仿佛也顯示出下行趨勢,。那么，房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”真的來了嗎,？有人認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)“見頂”跡象；也有人認(rèn)為,，市場的確將迎來調(diào)整,，但并未到“拐點(diǎn)”。其實(shí),，房地產(chǎn)市場的走向還需持續(xù)觀察,，讓房地產(chǎn)市場回歸理性還需依靠深化改革的力量——
樓市的供需正逐步趨于平衡
決定樓市價(jià)格漲跌的，最終是供需關(guān)系,。
中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長柴強(qiáng)認(rèn)為,，個(gè)別城市中出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象究竟是個(gè)案還是整體下行的開始，目前還不明朗,，還存在較大的不確定性,。短期之內(nèi)的房地產(chǎn)市場走向，關(guān)鍵要看信貸政策和貨幣政策,。如果銀行對(duì)開發(fā)貸款和個(gè)人貸款收緊,，開發(fā)商有可能需要大舉推盤，并通過降價(jià)回籠資金,，個(gè)人住房貸款收緊則會(huì)讓需求減少,。供給大于需求的情況下，價(jià)格有可能進(jìn)入下行通道,。
從現(xiàn)有商品住房總的供給和需求來看，盡管過去幾年土地供應(yīng)量不足制造的供需矛盾,，尤其是重點(diǎn)城市的供需矛盾解決起來需要較長時(shí)間,，但2013年的住房用地供應(yīng)已經(jīng)開始增多。國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國住房用地供應(yīng)13.82萬公頃,，供應(yīng)量達(dá)歷年最高,，相當(dāng)于前5年平均實(shí)際供應(yīng)量9.64萬公頃的143%。而從需求角度,，一些城市限購,、限貸政策依然在執(zhí)行，同時(shí),，房價(jià)在一些城市已經(jīng)相當(dāng)高,，購買力必然有逐漸削弱的趨勢。加上房產(chǎn)稅開征預(yù)期及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國逐漸鋪開,，一些中高收入人群再試圖通過購買住房實(shí)現(xiàn)資金保值增值的可能性正逐步縮小,。總體而言,，樓市的供應(yīng)與需求有逐步平衡的趨勢,。
房地產(chǎn)市場牽扯的面廣，與土地,、金融,、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，乃至當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制改革密切相關(guān),。過去的若干年間,，房價(jià)幾次在一些城市過快上漲,，甚至進(jìn)入越調(diào)控越漲的怪圈,。細(xì)讀黨的十八屆三中全會(huì)及其之后房地產(chǎn)相關(guān)政策，已不再針對(duì)房價(jià),。而三中全會(huì)提出的價(jià)格機(jī)制,、土地制度,、稅收制度、金融市場,、宏觀調(diào)控等多方面的改革,，都將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生作用。
房地產(chǎn)市場回歸理性要靠改革
多年來,，房地產(chǎn)市場一向被視為最重要的投資渠道之一,。由于投資渠道狹窄，當(dāng)人們的手中存有余錢,，習(xí)慣于投入樓市,，以期實(shí)現(xiàn)保值增值，投資投機(jī)性需求進(jìn)入樓市推高了房價(jià),。黨的十八屆三中全會(huì)提出,，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。將樓市里的投機(jī)性資金引導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市等其他投資渠道，會(huì)使得樓市價(jià)格進(jìn)一步回歸理性,。
地方財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配,，對(duì)房地產(chǎn)市場影響很大。某地一區(qū)政府的公務(wù)員告訴記者,，該區(qū)財(cái)政收入與房地產(chǎn)相關(guān)的來源占到六成至七成,，而工業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的上繳稅收僅占20%至30%。實(shí)際上,，這樣的稅收來源構(gòu)成在地方具有一定的普遍性,。地方要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，需要大規(guī)模的資金收入,，當(dāng)財(cái)政收入不足以支撐各項(xiàng)支出時(shí),，地方政府靠向開發(fā)商出讓土地，能夠立竿見影地見到資金,。于是,，地方政府對(duì)高價(jià)出讓土地的積極性十分高漲，進(jìn)而形成了對(duì)土地財(cái)政的依賴,。
與此相關(guān)的是,，當(dāng)前的官員考核機(jī)制之下，要想有突出的業(yè)績,，吸納房地產(chǎn)投資對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用強(qiáng),，可以贏得漂亮的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，并且短時(shí)間內(nèi)就能看到效果,。對(duì)于僅在1個(gè)任期內(nèi)工作短短幾年的地方官員而言,，發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力遠(yuǎn)不如“賣地”。
地價(jià)高了,，房價(jià)哪有不高的道理,？隨著改革的進(jìn)一步推進(jìn)，地方財(cái)權(quán)與事權(quán)將更加匹配,，官員考核機(jī)制將進(jìn)一步完善,，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度將逐步減弱。
當(dāng)前,，中央加大了反腐力度,。信息公開、財(cái)產(chǎn)公示,、住房信息聯(lián)網(wǎng)等一系列政策措施的推行,，也將釋放一部分存量房到市場中，從而緩解一些城市的供需矛盾,。
樓市的大漲大跌,，都會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來不利影響,。讓房地產(chǎn)市場回歸理性，使其平穩(wěn)健康發(fā)展,，最終要依托市場，要靠改革的力量,。相信隨著改革的逐步深入,，房地產(chǎn)市場也注定將進(jìn)入深度調(diào)整期。
可以預(yù)計(jì),，樓市分化將進(jìn)一步加劇,。一些三、四線城市目前出現(xiàn)了供大于求的狀況,，價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中下降的趨勢,。在一、二線城市,，特別是一線城市，對(duì)住房的需求特別是剛性需求將在一段時(shí)期內(nèi)依然保持旺盛,，即便如此,，供需差距也有逐步縮小的趨勢，樓市仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中微升態(tài)勢,。至于類似溫州,、鄂爾多斯等城市中出現(xiàn)的銷量下降、價(jià)格下跌,，則屬于個(gè)案,，很難蔓延到全國。