這個周末,，一條關(guān)于興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款的消息引發(fā)不少媒體關(guān)注,，而與此同時,，是杭州,、常州的幾個樓盤進(jìn)行了大幅降價,。一邊是銀行收緊,，一邊是開發(fā)商降價,，在春寒料峭的當(dāng)下,，房地產(chǎn)市場的寒意似乎有些刺骨。在猛漲一年之后,，房價真的要降了么?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評論,。
銀行業(yè)務(wù)收緊，開發(fā)商樓市降價,，樓市風(fēng)險暗流洶涌,，70個城市房價連漲13個月，房地產(chǎn)市場波瀾不驚,，樓市到底還能扛多久?
不久前,，杭州的好幾個樓盤幾乎步調(diào)一致的大幅下調(diào)了房價。降價之后,，當(dāng)?shù)氐匿N售情況如何?記者看到位于杭州城北的這家樓盤,，此前銷售均價由近兩萬元直降到一萬五千八百元。在緊臨杭州北海公園的另一個樓盤天鴻香榭里,，開發(fā)商打出了直價六千元的宣傳口號,。
日前，一條關(guān)于興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的消息,，被媒體傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng),。隨后，中信銀行,、交通銀行也被卷入了這場暫停房企融資業(yè)務(wù)的風(fēng)波,。記者在市場中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于個人貸款,，銀行普遍進(jìn)行了收緊,。近一周，記者在南京市的六家銀行進(jìn)行咨詢,，發(fā)現(xiàn)沒有一家對首套房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠,，有的甚至上浮了這一利率，而且大多數(shù)信貸人員表示,，今年房貸額度特別少,。
某銀行信貸經(jīng)理：現(xiàn)在使用額度的，但是等到一個月之后,，等到快要放款的時候,，說實話確實不能保證(放貸)因為一個月可能會發(fā)生很多事情。
一邊是海水,，一邊是火焰,，房貸收緊，樓市成交量下滑,，但土地市場卻依舊熱火朝天,。2月21日，廣州荔灣區(qū)廣鋼新城地塊出讓再掀高潮,，一天時間拍出155億元天價,。2014年以來,，各地新地王一直頻頻搶鏡。截止2月23日,，北上廣深四個一線城市2014年土地出讓金總收入達(dá)到1382.4億元,，比2014年同期攀升746.3億元，同比增幅高達(dá)117.32%,。
飲水思源,，在信貸市場銀行放貸也是一片紅火，2014年的1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示,，當(dāng)月社會融資規(guī)模2.58萬億元,，刷新單月規(guī)模的歷史新高。1.32萬億元的新增人民幣貸款,，創(chuàng)下近四年來的最高水平,。此外，70個大中城市新建商品住房價格也連續(xù)13個月攀升,，國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示,，與上個月相比70個大中城市一月新建商品住房價格有62個城市環(huán)比上漲，6個城市下降,，而同比價格上漲城市有69個,，北上廣深四個一線城市漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國。其中,，上海漲幅最高，達(dá)到20.9%,。
張鴻：現(xiàn)在資金偏緊 房地產(chǎn)市場累積的風(fēng)險越來越大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
這里邊一個是涉及到銀行,，銀行據(jù)說是要收緊房貸，但是現(xiàn)在很多銀行都出來辟謠了,，說我們不是針對普通人,，是針對開發(fā)商那樣大規(guī)模的房貸。只是它的兩個融資項目,。一個叫夾層融資,，一個叫供應(yīng)鏈融資，相對來說量比較少的,，而不是我們所說的一套房貸,，二套房貸。還有一個是開發(fā)商本身,，杭州率先降價的是德信地產(chǎn),，但是你再往前看幾天，2月18號,，他在杭州的城東新城,，剛剛花17.5個億買了一塊地,。所以對他們來說，就是那邊我趕緊拿地,，這邊趕緊清盤,。所以開發(fā)商有自己的不同的考量，所以你也很難說他對未來沒有那么看好,。還有一個就是不同的區(qū)域,，好像這一次集中在浙江、江蘇稀稀落落的幾個降價,。但是江蘇南京又出來一個時光盤,，就是一個小時就賣光了。所以現(xiàn)在仍然是亂象,，說什么的都有,。
起碼風(fēng)險讓大家覺得是有的，或者是越來越大了,，今天股市上的表現(xiàn),，跌得最狠的兩大板塊。另外,，還是會提到我們要總量控制,，區(qū)別對待，而且也會提到說,，房地產(chǎn)因為現(xiàn)在在資金偏緊的時候,，房地產(chǎn)累積的風(fēng)險越來越大。
馬光遠(yuǎn)：整個市場的風(fēng)險在繃緊 大家都在觀望
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上,，我們從周末的一系列消息看,，四個字真真假假，到現(xiàn)在事實上你搞不清楚,，它哪個是真的,，哪個是假的。比如說,，大家一開始講,，興業(yè)銀行全面停止房貸業(yè)務(wù)，然后興業(yè)銀行辟謠說沒這個事,。緊接著別人把他的文件發(fā)出來了,，所以沒多長時間，興業(yè)銀行就退了一步說,，我們發(fā)了這個文,，但是我們主要指的是什么什么，緊接著我們又看到說，說跟個人房貸沒關(guān)系,，但是又講到個人房貸在有些地方,，又說所有的優(yōu)惠都已經(jīng)取消了，以前是七折,、八折,，這個不打折事實上意味著大家都在謹(jǐn)慎風(fēng)險。
我覺得從這些消息背后反映的是在政策的一個真空期,，我們現(xiàn)在政策上沒有任何消息,。事實上從去年下半年到現(xiàn)在，除了極個別的一些重大會議會談到房地產(chǎn)的相關(guān)的一些政策以外,，事實上政策層面到現(xiàn)在為止沒有出現(xiàn)一些新的變化,。房地產(chǎn)市場各種各樣的消息滿天飛，說明什么?說明市場的風(fēng)險在加劇,，我們現(xiàn)在聽到的主要的消息都是降價的消息,，而且不是無中生有，這個降價是真實存在的,。第二點(diǎn),，銀行互相之間的這種信息的傳遞，到市場上以后,，我們發(fā)現(xiàn)不管是真是假,，只要一個消息一出來，市場上絕對會引起很大的波瀾,。
我個人認(rèn)為進(jìn)入一個寒冷期,，也就是說如果這些消息本身，比如說經(jīng)過大家的梳理以后,，如果說這些消息本身如果真的是假的話,，那么對整個市場的影響沒有這么大。現(xiàn)在我們看到任何一個小小的信息都讓房地產(chǎn)像驚弓之鳥,，這說明整個市場的風(fēng)險真的在繃緊，學(xué)界,、業(yè)界到買房者,，大家都在觀望，到最后的銀行,，因為我們知道銀行跟開發(fā)商之間,，它是一個利益共同體。
顧云昌：2014年房地產(chǎn)增速放緩 有些地方會出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求
(全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
從總體看來,，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)目前的資金并不是那么緊張,，因為去年的銷售比較好，全行業(yè)有12萬億的資金到位。但是市場總體上像國民經(jīng)濟(jì)一樣,，就增長速度在放緩,，銷售速度放緩，就說行業(yè)在取得下行的通道當(dāng)中,。特別是市場有很多分化,，有些小企業(yè)的一些三、四線城市,，房子已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況,，那么銷售會出現(xiàn)問題。
對于個別銀行為了防范這樣一種風(fēng)險,，就暫停了這樣一種業(yè)務(wù),。我個人判斷2014年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭肯定不如2013年。我認(rèn)為大概的時間就是增速放緩,，無論是房價的增長速度,，銷售的增長速度，投資的增長速度都要放緩,，而且,，有些地方可能出現(xiàn)了比較大的，嚴(yán)重的供大于求,，對于一些資金實力差的企業(yè)來說,，風(fēng)險還是很大的。
張鴻：目前銀行的處境艱難 會更加謹(jǐn)慎的做好風(fēng)險防范
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
興業(yè)停的這兩塊,，一個叫夾層融資,，它其實是介于股權(quán)融資和債權(quán)融資當(dāng)中的一個融資方式。比如說你是一個開發(fā)企業(yè),，你的自有資金率不夠,，這就不能讓你開發(fā)房子。2005年才開始有這種方式,，我先入你的股份,，或者當(dāng)是債券，然后你的自有資金就起來了,，你就去蓋房子了,，到時候我們設(shè)定一標(biāo)準(zhǔn)，到最后我再把這個股權(quán)再退回來,。我想說的是,，它雖然量不大，但是我們看到銀行也在說,，要謹(jǐn)慎風(fēng)險,，要減少風(fēng)險,，我們要調(diào)我們貸款的結(jié)構(gòu)，所以我們要停掉這個,。
還有一個叫供應(yīng)鏈的金融,，供應(yīng)鏈金融就是主要是上游，主要是水泥這些和房地產(chǎn)有關(guān)的,，這說明什么?說明我們覺得房地產(chǎn)和它相關(guān)的這些行業(yè),，可能面臨著一定的風(fēng)險。如果說這個夾層融資主要針對可能是那些沒有特別強(qiáng)資質(zhì)的那些大企業(yè)的話,，那可能它會覺得這個開發(fā)商那邊要調(diào)結(jié)構(gòu),，就是小的可能，風(fēng)險大了我們就給它停掉,，我們未來的貸款只給那些大的,，一流的那些開發(fā)商，幾百強(qiáng)的那種,。那我的貸款也要相應(yīng)來調(diào)整個的結(jié)構(gòu),，所以我覺得開發(fā)商在調(diào)結(jié)構(gòu)，銀行也在調(diào)自己的貸款結(jié)構(gòu),。
銀行現(xiàn)在的處境其實是挺難的,，一月份的存款大面積的減少，因為面對著來勢兇猛的互聯(lián)網(wǎng)金融,。銀行,，過去為什么房貸會那么多?是因為銀行覺得房貸，利潤來源還不錯,，挺穩(wěn)定的,。但現(xiàn)在當(dāng)你成本增加了以后，你就要考慮哪一塊是你更值得投的,，你可投的錢已經(jīng)越來越少了,。還有一個就是，當(dāng)你意識到這個行業(yè)可能面臨風(fēng)險時,，銀行首先要做的,，銀監(jiān)會在上個月就已經(jīng)提醒了說，去年底,，2013年底,，銀行貸款里邊將近三分之一是房地產(chǎn)貸款，這是一個體系內(nèi)的33%,，這是一個體系內(nèi)的風(fēng)險。所以尤其是一些中小銀行,，過去在房地產(chǎn)上占了很多便宜,，他們跑得比較靈活，現(xiàn)在可能最先意識到風(fēng)險。
馬光遠(yuǎn)：樓市的整體預(yù)期在發(fā)生變化 房地產(chǎn)市場的風(fēng)險在加劇
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果這個市場本身真的很火熱的話,，一個小小的消息在市場上贏不到這么大的一個反映,。所以現(xiàn)在你看不是一個銀行在行動，而是一個集體行動,。我們現(xiàn)在來看,，在政策處于真空期的情況下，購房者的預(yù)期在變化,，開發(fā)商的預(yù)期在變化,，金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期在變化，包括研究者的預(yù)期也在變化,。所以現(xiàn)在我感覺如果說這種預(yù)期徹底逆轉(zhuǎn)的話,，那絕對不僅僅意味著市場在分化，可能是未來整體下跌的一個行情,。所以說這一次,，停貸的這么一個消息引發(fā)的一系列巨大的爭議說明了什么?我覺得也不意味著未來房價就立馬下跌，但最起碼意味著房地產(chǎn)風(fēng)險加劇,、加大,，已經(jīng)成為大家的共識。
張鴻：一線城市肯定還會繼續(xù)火爆 三四線城市堪憂
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
土地市場的火熱還主要在一線城市,，北京,、上海、廣州,、深圳,。而且現(xiàn)在各大銀行都在說，要區(qū)別對待,，區(qū)別對待后邊往往會跟上三,、四線城市需要謹(jǐn)慎，所以未來土地市場繼續(xù)火爆的肯定還是在一線城市,。我看一個民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),，京滬廣深在今年的50天里，賣地收入是1382億,，上漲117%,。如果銀行發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的話，它自然會收縮戰(zhàn)線,。就像我們現(xiàn)在看到的,，他把一些風(fēng)險相對來說比較高的，他會剝離掉,，然后相對來說風(fēng)險比較大的那些區(qū)域,，他說這個地方你要慎重,，我們總量也要控制，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款也不要增加太快,。
如果開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險的話,，那他也會，比如說,，他不會說用更多大量的那種杠桿,，他要這邊要清盤，要賣一些,，然后那邊再來買地,，所以他可能也要避免這些風(fēng)險。包括萬科,，王石天天在那兒說,，說風(fēng)險，李嘉誠賣地了,，然后誰誰誰風(fēng)險要大,，但是這其實沒有影響萬科的節(jié)奏，可能他有一些細(xì)化的節(jié)奏我們看不出來,，但是因為他是做房地產(chǎn),，不能因為有了風(fēng)險，他就不做這個,，但是他肯定選擇的那些項目,，或者選擇的那些地，或者這個杠桿化,，可能要盡量地避免,，一旦風(fēng)險來臨對自己的影響。其實,，我最擔(dān)心的還是三,、四線城市。
馬光遠(yuǎn)：如果整個房地產(chǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn) 銀行要做好房價下跌的思想準(zhǔn)備
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我個人不認(rèn)為,，現(xiàn)在我們?nèi)匀豢梢杂梅只星槿ンw現(xiàn)�,，F(xiàn)在大家不僅僅要看個別的數(shù)據(jù)，更要看整體的一個表現(xiàn),，銀行的表現(xiàn)說明什么?降價又說明什么?比如說去年大家談到房價上漲的時候,，包括暴漲是因為什么?因為2012年全年整個統(tǒng)計新房的供應(yīng)是下降的，不是增加的,，這個供應(yīng)減少了,，這個是可以解釋清楚的。那么如果放到今年來看去年,，2013年整個新房供應(yīng)增加是10%以上,，我們新建的在建面積是60多億平,，60多億平按照去年賣了13億平來看的話，能賣個四到五年,，那么而且這個增速還以19%左右在增加。再看去年的待售面積,，不斷在增加,。一方面房子賣得很好，另一方面待售面積不斷增加,，總的面積已經(jīng)達(dá)到了5億平,，今年超過5億平肯定沒有任何問題。在這種情況下,，我們看到一方面房價很高,，這是一個基本現(xiàn)實，第二點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增速在下滑,，第三個供需基本在平衡,，那么我們要問支撐房價未來上漲的因素何在?我個人認(rèn)為，這種情況一旦出現(xiàn),，它不是一個簡單地解釋三,、四線城市下降主要原因是什么。供應(yīng)夠了是一個原因,，但是經(jīng)濟(jì)下滑貨幣收緊,，到預(yù)期扭轉(zhuǎn)，這三個因素都起作用的話,，它影響的不僅僅是三,、四線，一,、二線都會影響,。
整體風(fēng)險，是一個整體風(fēng)險,，我認(rèn)為是一個轉(zhuǎn)折點(diǎn),。也就是一、二線城市今年如果說,，整個房地產(chǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn)的話,，有可能出現(xiàn)停漲，如果出現(xiàn)停漲,，就是風(fēng)險,。對于銀行來講，做好思想準(zhǔn)備,，做好房價下跌的準(zhǔn)備,，必須提上議事日程,。
這已經(jīng)是一個共識，比如我們現(xiàn)在談到整個中國的房地產(chǎn),，今年以來我們談得最多是什么?就是如果大家整體的預(yù)期最終改變以后,，比如三、四線城市,，現(xiàn)在供應(yīng)過剩,，那么一、二線城市會出現(xiàn)什么問題?如果這個預(yù)期扭轉(zhuǎn)的話,，會停漲,，如果一旦停漲，風(fēng)險就會繼續(xù),。所以我認(rèn)為可能是一個整體風(fēng)險的問題,，而且這種整體風(fēng)險出現(xiàn)的概率是一個大概率，不是小概率,，任何的風(fēng)吹草動,，讓大家……