這個(gè)周末，一條關(guān)于興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款的消息引發(fā)不少媒體關(guān)注,，而與此同時(shí),，是杭州、常州的幾個(gè)樓盤進(jìn)行了大幅降價(jià),。一邊是銀行收緊,，一邊是開發(fā)商降價(jià)，在春寒料峭的當(dāng)下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒意似乎有些刺骨,。在猛漲一年之后，房?jī)r(jià)真的要降了么?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評(píng)論,。
銀行業(yè)務(wù)收緊，開發(fā)商樓市降價(jià),，樓市風(fēng)險(xiǎn)暗流洶涌,，70個(gè)城市房?jī)r(jià)連漲13個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾不驚,，樓市到底還能扛多久?
不久前,，杭州的好幾個(gè)樓盤幾乎步調(diào)一致的大幅下調(diào)了房?jī)r(jià)。降價(jià)之后,，當(dāng)?shù)氐匿N售情況如何?記者看到位于杭州城北的這家樓盤,，此前銷售均價(jià)由近兩萬(wàn)元直降到一萬(wàn)五千八百元。在緊臨杭州北海公園的另一個(gè)樓盤天鴻香榭里,，開發(fā)商打出了直價(jià)六千元的宣傳口號(hào),。
日前，一條關(guān)于興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)的消息,，被媒體傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng),。隨后,，中信銀行,、交通銀行也被卷入了這場(chǎng)暫停房企融資業(yè)務(wù)的風(fēng)波。記者在市場(chǎng)中調(diào)查發(fā)現(xiàn),，對(duì)于個(gè)人貸款,，銀行普遍進(jìn)行了收緊。近一周,，記者在南京市的六家銀行進(jìn)行咨詢,，發(fā)現(xiàn)沒有一家對(duì)首套房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠，有的甚至上浮了這一利率,，而且大多數(shù)信貸人員表示,，今年房貸額度特別少,。
某銀行信貸經(jīng)理：現(xiàn)在使用額度的，但是等到一個(gè)月之后,，等到快要放款的時(shí)候,，說實(shí)話確實(shí)不能保證(放貸)因?yàn)橐粋�(gè)月可能會(huì)發(fā)生很多事情。
一邊是海水,，一邊是火焰,，房貸收緊，樓市成交量下滑,，但土地市場(chǎng)卻依舊熱火朝天,。2月21日，廣州荔灣區(qū)廣鋼新城地塊出讓再掀高潮,，一天時(shí)間拍出155億元天價(jià),。2014年以來(lái)，各地新地王一直頻頻搶鏡,。截止2月23日,，北上廣深四個(gè)一線城市2014年土地出讓金總收入達(dá)到1382.4億元，比2014年同期攀升746.3億元,，同比增幅高達(dá)117.32%,。
飲水思源，在信貸市場(chǎng)銀行放貸也是一片紅火,，2014年的1月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,，當(dāng)月社會(huì)融資規(guī)模2.58萬(wàn)億元，刷新單月規(guī)模的歷史新高,。1.32萬(wàn)億元的新增人民幣貸款,，創(chuàng)下近四年來(lái)的最高水平。此外,，70個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格也連續(xù)13個(gè)月攀升,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，與上個(gè)月相比70個(gè)大中城市一月新建商品住房?jī)r(jià)格有62個(gè)城市環(huán)比上漲,，6個(gè)城市下降,，而同比價(jià)格上漲城市有69個(gè)，北上廣深四個(gè)一線城市漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó),。其中,，上海漲幅最高，達(dá)到20.9%,。
張鴻：現(xiàn)在資金偏緊 房地產(chǎn)市場(chǎng)累積的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
這里邊一個(gè)是涉及到銀行,，銀行據(jù)說是要收緊房貸，但是現(xiàn)在很多銀行都出來(lái)辟謠了，說我們不是針對(duì)普通人,，是針對(duì)開發(fā)商那樣大規(guī)模的房貸,。只是它的兩個(gè)融資項(xiàng)目。一個(gè)叫夾層融資,，一個(gè)叫供應(yīng)鏈融資,，相對(duì)來(lái)說量比較少的，而不是我們所說的一套房貸,，二套房貸,。還有一個(gè)是開發(fā)商本身，杭州率先降價(jià)的是德信地產(chǎn),，但是你再往前看幾天,，2月18號(hào)，他在杭州的城東新城,，剛剛花17.5個(gè)億買了一塊地,。所以對(duì)他們來(lái)說，就是那邊我趕緊拿地,，這邊趕緊清盤,。所以開發(fā)商有自己的不同的考量，所以你也很難說他對(duì)未來(lái)沒有那么看好,。還有一個(gè)就是不同的區(qū)域,，好像這一次集中在浙江、江蘇稀稀落落的幾個(gè)降價(jià),。但是江蘇南京又出來(lái)一個(gè)時(shí)光盤,，就是一個(gè)小時(shí)就賣光了。所以現(xiàn)在仍然是亂象,，說什么的都有,。
起碼風(fēng)險(xiǎn)讓大家覺得是有的，或者是越來(lái)越大了,，今天股市上的表現(xiàn),，跌得最狠的兩大板塊。另外,，還是會(huì)提到我們要總量控制,，區(qū)別對(duì)待，而且也會(huì)提到說,，房地產(chǎn)因?yàn)楝F(xiàn)在在資金偏緊的時(shí)候,，房地產(chǎn)累積的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大,。
馬光遠(yuǎn)：整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在繃緊 大家都在觀望
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
事實(shí)上,，我們從周末的一系列消息看，四個(gè)字真真假假,，到現(xiàn)在事實(shí)上你搞不清楚,，它哪個(gè)是真的,，哪個(gè)是假的。比如說,，大家一開始講,，興業(yè)銀行全面停止房貸業(yè)務(wù)，然后興業(yè)銀行辟謠說沒這個(gè)事,。緊接著別人把他的文件發(fā)出來(lái)了,，所以沒多長(zhǎng)時(shí)間，興業(yè)銀行就退了一步說,，我們發(fā)了這個(gè)文,，但是我們主要指的是什么什么，緊接著我們又看到說,，說跟個(gè)人房貸沒關(guān)系,，但是又講到個(gè)人房貸在有些地方，又說所有的優(yōu)惠都已經(jīng)取消了,，以前是七折,、八折，這個(gè)不打折事實(shí)上意味著大家都在謹(jǐn)慎風(fēng)險(xiǎn),。
我覺得從這些消息背后反映的是在政策的一個(gè)真空期,，我們現(xiàn)在政策上沒有任何消息。事實(shí)上從去年下半年到現(xiàn)在,，除了極個(gè)別的一些重大會(huì)議會(huì)談到房地產(chǎn)的相關(guān)的一些政策以外,，事實(shí)上政策層面到現(xiàn)在為止沒有出現(xiàn)一些新的變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)各種各樣的消息滿天飛,，說明什么?說明市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在加劇,，我們現(xiàn)在聽到的主要的消息都是降價(jià)的消息，而且不是無(wú)中生有,，這個(gè)降價(jià)是真實(shí)存在的,。第二點(diǎn)，銀行互相之間的這種信息的傳遞,，到市場(chǎng)上以后,，我們發(fā)現(xiàn)不管是真是假，只要一個(gè)消息一出來(lái),，市場(chǎng)上絕對(duì)會(huì)引起很大的波瀾,。
我個(gè)人認(rèn)為進(jìn)入一個(gè)寒冷期，也就是說如果這些消息本身,，比如說經(jīng)過大家的梳理以后,，如果說這些消息本身如果真的是假的話，那么對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響沒有這么大。現(xiàn)在我們看到任何一個(gè)小小的信息都讓房地產(chǎn)像驚弓之鳥,，這說明整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)真的在繃緊,，學(xué)界、業(yè)界到買房者,，大家都在觀望,，到最后的銀行，因?yàn)槲覀冎楞y行跟開發(fā)商之間,，它是一個(gè)利益共同體,。
顧云昌：2014年房地產(chǎn)增速放緩 有些地方會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求
(全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
從總體看來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)目前的資金并不是那么緊張,，因?yàn)槿ツ甑匿N售比較好,，全行業(yè)有12萬(wàn)億的資金到位。但是市場(chǎng)總體上像國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣,，就增長(zhǎng)速度在放緩,，銷售速度放緩，就說行業(yè)在取得下行的通道當(dāng)中,。特別是市場(chǎng)有很多分化,，有些小企業(yè)的一些三、四線城市,，房子已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況,，那么銷售會(huì)出現(xiàn)問題。
對(duì)于個(gè)別銀行為了防范這樣一種風(fēng)險(xiǎn),，就暫停了這樣一種業(yè)務(wù),。我個(gè)人判斷2014年房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭肯定不如2013年。我認(rèn)為大概的時(shí)間就是增速放緩,，無(wú)論是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度,，銷售的增長(zhǎng)速度，投資的增長(zhǎng)速度都要放緩,，而且,，有些地方可能出現(xiàn)了比較大的，嚴(yán)重的供大于求,，對(duì)于一些資金實(shí)力差的企業(yè)來(lái)說,，風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。
張鴻：目前銀行的處境艱難 會(huì)更加謹(jǐn)慎的做好風(fēng)險(xiǎn)防范
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
興業(yè)停的這兩塊,，一個(gè)叫夾層融資,，它其實(shí)是介于股權(quán)融資和債權(quán)融資當(dāng)中的一個(gè)融資方式。比如說你是一個(gè)開發(fā)企業(yè),，你的自有資金率不夠,，這就不能讓你開發(fā)房子,。2005年才開始有這種方式，我先入你的股份,，或者當(dāng)是債券，然后你的自有資金就起來(lái)了,，你就去蓋房子了,，到時(shí)候我們?cè)O(shè)定一標(biāo)準(zhǔn)，到最后我再把這個(gè)股權(quán)再退回來(lái),。我想說的是,，它雖然量不大，但是我們看到銀行也在說,，要謹(jǐn)慎風(fēng)險(xiǎn),，要減少風(fēng)險(xiǎn)，我們要調(diào)我們貸款的結(jié)構(gòu),，所以我們要停掉這個(gè),。
還有一個(gè)叫供應(yīng)鏈的金融，供應(yīng)鏈金融就是主要是上游,，主要是水泥這些和房地產(chǎn)有關(guān)的,，這說明什么?說明我們覺得房地產(chǎn)和它相關(guān)的這些行業(yè)，可能面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn),。如果說這個(gè)夾層融資主要針對(duì)可能是那些沒有特別強(qiáng)資質(zhì)的那些大企業(yè)的話,，那可能它會(huì)覺得這個(gè)開發(fā)商那邊要調(diào)結(jié)構(gòu)，就是小的可能,，風(fēng)險(xiǎn)大了我們就給它停掉,，我們未來(lái)的貸款只給那些大的，一流的那些開發(fā)商,，幾百?gòu)?qiáng)的那種,。那我的貸款也要相應(yīng)來(lái)調(diào)整個(gè)的結(jié)構(gòu)，所以我覺得開發(fā)商在調(diào)結(jié)構(gòu),，銀行也在調(diào)自己的貸款結(jié)構(gòu),。
銀行現(xiàn)在的處境其實(shí)是挺難的，一月份的存款大面積的減少,，因?yàn)槊鎸?duì)著來(lái)勢(shì)兇猛的互聯(lián)網(wǎng)金融,。銀行，過去為什么房貸會(huì)那么多?是因?yàn)殂y行覺得房貸,，利潤(rùn)來(lái)源還不錯(cuò),，挺穩(wěn)定的。但現(xiàn)在當(dāng)你成本增加了以后,，你就要考慮哪一塊是你更值得投的,，你可投的錢已經(jīng)越來(lái)越少了,。還有一個(gè)就是，當(dāng)你意識(shí)到這個(gè)行業(yè)可能面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí),，銀行首先要做的,，銀監(jiān)會(huì)在上個(gè)月就已經(jīng)提醒了說，去年底,，2013年底,，銀行貸款里邊將近三分之一是房地產(chǎn)貸款，這是一個(gè)體系內(nèi)的33%,，這是一個(gè)體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn),。所以尤其是一些中小銀行，過去在房地產(chǎn)上占了很多便宜,，他們跑得比較靈活,，現(xiàn)在可能最先意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。
馬光遠(yuǎn)：樓市的整體預(yù)期在發(fā)生變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在加劇
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
如果這個(gè)市場(chǎng)本身真的很火熱的話,，一個(gè)小小的消息在市場(chǎng)上贏不到這么大的一個(gè)反映,。所以現(xiàn)在你看不是一個(gè)銀行在行動(dòng)，而是一個(gè)集體行動(dòng),。我們現(xiàn)在來(lái)看,，在政策處于真空期的情況下，購(gòu)房者的預(yù)期在變化,，開發(fā)商的預(yù)期在變化,，金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期在變化，包括研究者的預(yù)期也在變化,。所以現(xiàn)在我感覺如果說這種預(yù)期徹底逆轉(zhuǎn)的話,，那絕對(duì)不僅僅意味著市場(chǎng)在分化，可能是未來(lái)整體下跌的一個(gè)行情,。所以說這一次,，停貸的這么一個(gè)消息引發(fā)的一系列巨大的爭(zhēng)議說明了什么?我覺得也不意味著未來(lái)房?jī)r(jià)就立馬下跌，但最起碼意味著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇,、加大,，已經(jīng)成為大家的共識(shí)。
張鴻：一線城市肯定還會(huì)繼續(xù)火爆 三四線城市堪憂
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
土地市場(chǎng)的火熱還主要在一線城市,，北京,、上海、廣州,、深圳,。而且現(xiàn)在各大銀行都在說，要區(qū)別對(duì)待,，區(qū)別對(duì)待后邊往往會(huì)跟上三,、四線城市需要謹(jǐn)慎,，所以未來(lái)土地市場(chǎng)繼續(xù)火爆的肯定還是在一線城市。我看一個(gè)民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),，京滬廣深在今年的50天里,，賣地收入是1382億，上漲117%,。如果銀行發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的話,，它自然會(huì)收縮戰(zhàn)線。就像我們現(xiàn)在看到的,，他把一些風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說比較高的,，他會(huì)剝離掉,，然后相對(duì)來(lái)說風(fēng)險(xiǎn)比較大的那些區(qū)域,，他說這個(gè)地方你要慎重，我們總量也要控制,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款也不要增加太快,。
如果開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)的話，那他也會(huì),，比如說,，他不會(huì)說用更多大量的那種杠桿，他要這邊要清盤,，要賣一些,，然后那邊再來(lái)買地，所以他可能也要避免這些風(fēng)險(xiǎn),。包括萬(wàn)科,，王石天天在那兒說，說風(fēng)險(xiǎn),，李嘉誠(chéng)賣地了,，然后誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)風(fēng)險(xiǎn)要大，但是這其實(shí)沒有影響萬(wàn)科的節(jié)奏,，可能他有一些細(xì)化的節(jié)奏我們看不出來(lái),，但是因?yàn)樗亲龇康禺a(chǎn)，不能因?yàn)橛辛孙L(fēng)險(xiǎn),，他就不做這個(gè),，但是他肯定選擇的那些項(xiàng)目，或者選擇的那些地,，或者這個(gè)杠桿化,，可能要盡量地避免，一旦風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨對(duì)自己的影響,。其實(shí),，我最擔(dān)心的還是三,、四線城市。
馬光遠(yuǎn)：如果整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn) 銀行要做好房?jī)r(jià)下跌的思想準(zhǔn)備
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我個(gè)人不認(rèn)為,，現(xiàn)在我們?nèi)匀豢梢杂梅只星槿ンw現(xiàn)�,，F(xiàn)在大家不僅僅要看個(gè)別的數(shù)據(jù)，更要看整體的一個(gè)表現(xiàn),，銀行的表現(xiàn)說明什么?降價(jià)又說明什么?比如說去年大家談到房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候,，包括暴漲是因?yàn)槭裁?因?yàn)?012年全年整個(gè)統(tǒng)計(jì)新房的供應(yīng)是下降的，不是增加的,，這個(gè)供應(yīng)減少了,，這個(gè)是可以解釋清楚的。那么如果放到今年來(lái)看去年,，2013年整個(gè)新房供應(yīng)增加是10%以上,，我們新建的在建面積是60多億平，60多億平按照去年賣了13億平來(lái)看的話,，能賣個(gè)四到五年,，那么而且這個(gè)增速還以19%左右在增加。再看去年的待售面積,，不斷在增加,。一方面房子賣得很好，另一方面待售面積不斷增加,，總的面積已經(jīng)達(dá)到了5億平,，今年超過5億平肯定沒有任何問題。在這種情況下,，我們看到一方面房?jī)r(jià)很高,，這是一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)，第二點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增速在下滑,，第三個(gè)供需基本在平衡,，那么我們要問支撐房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的因素何在?我個(gè)人認(rèn)為，這種情況一旦出現(xiàn),，它不是一個(gè)簡(jiǎn)單地解釋三,、四線城市下降主要原因是什么。供應(yīng)夠了是一個(gè)原因,，但是經(jīng)濟(jì)下滑貨幣收緊,，到預(yù)期扭轉(zhuǎn)，這三個(gè)因素都起作用的話,，它影響的不僅僅是三,、四線，一,、二線都會(huì)影響,。
整體風(fēng)險(xiǎn),，是一個(gè)整體風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),。也就是一,、二線城市今年如果說，整個(gè)房地產(chǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn)的話,，有可能出現(xiàn)停漲,，如果出現(xiàn)停漲，就是風(fēng)險(xiǎn),。對(duì)于銀行來(lái)講,，做好思想準(zhǔn)備，做好房?jī)r(jià)下跌的準(zhǔn)備,，必須提上議事日程,。
這已經(jīng)是一個(gè)共識(shí)，比如我們現(xiàn)在談到整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn),，今年以來(lái)我們談得最多是什么?就是如果大家整體的預(yù)期最終改變以后,，比如三,、四線城市,，現(xiàn)在供應(yīng)過剩，那么一,、二線城市會(huì)出現(xiàn)什么問題?如果這個(gè)預(yù)期扭轉(zhuǎn)的話,，會(huì)停漲，如果一旦停漲,，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)繼續(xù),。所以我認(rèn)為可能是一個(gè)整體風(fēng)險(xiǎn)的問題，而且這種整體風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率是一個(gè)大概率,，不是小概率,，任何的風(fēng)吹草動(dòng)，讓大家……