隨著資本下鄉(xiāng)的加速,，一些"炒作土地"的負(fù)面現(xiàn)象也出現(xiàn),，導(dǎo)致"非農(nóng)化",、"非糧化"等問題時(shí)有發(fā)生,。中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥表示,，"非農(nóng)化",、"非糧化"問題始終是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作面對(duì)的最重大風(fēng)險(xiǎn),，即使是在信托公司參與進(jìn)來后,，這種風(fēng)險(xiǎn)依然突出
農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托,，也就是在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅(jiān)持集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定不變的前提下,，農(nóng)村土地承包人基于對(duì)受托人的信任，將其承包的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人,，由其利用專業(yè)規(guī)劃經(jīng)營管理或使用,，通過資本化運(yùn)作，土地收益歸受益人所有,。
馬年伊始,，農(nóng)地流轉(zhuǎn)信托已成多點(diǎn)開花之勢(shì)：在安徽、山東,、貴陽等地的多個(gè)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目成功落定后,，中信信托目前又準(zhǔn)備進(jìn)軍河北、內(nèi)蒙古和四川等多個(gè)農(nóng)業(yè)大省,。另外,，包括中糧信托等多家信托公司也相繼被傳出正籌備相關(guān)新項(xiàng)目，欲分食土地改革大蛋糕,。
土地改革有望加快推進(jìn)
隨著各地密集啟動(dòng)土地改革措施,，土地改革將在兩會(huì)前后迎來重要窗口期。近日，國土資源管理部門正在研究土地改革思路框架和試點(diǎn)工作方案,，擬報(bào)批后實(shí)施,。由于土地改革與城鎮(zhèn)化進(jìn)程息息相關(guān)。因此,，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期,，上述方案將很快出臺(tái),。在兩會(huì)后,，土地改革相關(guān)政策可能將有所突破。
而未來土地改革大方向已逐漸明確,。其中,，地方政府將被賦予更多先行先試權(quán)限，地方試點(diǎn)將呈“多點(diǎn)開花”局面,。在土地流轉(zhuǎn)過程中,，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)將在土地評(píng)估,、抵押貸款等方面進(jìn)一步參與其中,。
2014年以來，有關(guān)推進(jìn)土地改革的嘗試逐漸增多,。從各地披露的信息不難看出,，不少地方政府已在集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、征地制度改革,、宅基地使用登記制度等領(lǐng)域先行啟動(dòng)試點(diǎn),，土地改革試點(diǎn)范圍正不斷擴(kuò)大。
在已結(jié)束的地方兩會(huì)上,，各省份對(duì)今年土地改革相關(guān)目標(biāo),、路徑等作出部署。分析人士認(rèn)為,，今年土地改革將呈“多點(diǎn)開花”局面,。
目前，全國兩會(huì)召開在即,，政策層面有望迎來利好,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國兩會(huì)通常是各項(xiàng)政策突破口,。今年兩會(huì)期間,，土地改革將受廣泛關(guān)注。若推進(jìn)順利,，部分政策可能在兩會(huì)后實(shí)現(xiàn)破局,。
從改革路徑上，土地改革大原則已確定。在2014年全國國土資源工作會(huì)議上,，國土資源部部長姜大明提出,，要守住底線、試點(diǎn)先行,。不論怎么改革,，不能把農(nóng)村土地集體所有制改垮，不能把耕地改少,，不能把糧食產(chǎn)能改下去,，不能把農(nóng)民利益改掉。要在拿出改革整體框架和工作方案基礎(chǔ)上,，先選擇若干地方試點(diǎn),，總結(jié)出可復(fù)制、能推廣,、利修法的改革經(jīng)驗(yàn),。
分析人士將上述路徑總結(jié)為“試點(diǎn)先行、帶動(dòng)政策破局”,。在土地改革涉及的四項(xiàng)重點(diǎn)工作中,，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地節(jié)約集約利用制度被認(rèn)為可能會(huì)率先破局,，征地制度和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革需緩步推進(jìn),。
金融機(jī)構(gòu)參與度有望提高
在各地近期土地改革嘗試中，金融機(jī)構(gòu)參與度正在提高,。近期,，浙江省國土資源廳、農(nóng)業(yè)銀行浙江分行決定建立銀政合作溝通機(jī)制,，共同制定適合浙江實(shí)際的金融支持政策,，為推進(jìn)全省農(nóng)村土地綜合整治提供良好的金融環(huán)境。此前,，雙方已簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,，農(nóng)行浙江分行開發(fā)“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目貸款”產(chǎn)品，將土地整治項(xiàng)目作為業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)之一,。
此外,，四川省成都市溫江區(qū)日前完成四川省首筆農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益保證貸款。其中,，某苗圃商122畝土地的經(jīng)營權(quán),，從成都銀行獲3年期62萬元貸款。四川省有關(guān)人士介紹,，為控制貸款過程中的風(fēng)險(xiǎn),，將考慮建立業(yè)主和農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證基金，確保土地流轉(zhuǎn)的穩(wěn)定性。由政府牽頭建立業(yè)主,、銀行和擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)基金,，建立補(bǔ)償機(jī)制，多方共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，提高風(fēng)險(xiǎn)承受度,。
除銀行外，信托介入土地改革的步伐也在加快,。去年10月10日,，中信信托與安徽宿州踴橋區(qū)政府合作，成立了國內(nèi)第一支土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃,。在以地方政府為委托人的前提下,，信托公司一方面通過土地流轉(zhuǎn)形成集約化經(jīng)營，另一方面也通過信托資金的介入對(duì)接農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的資金需求和短期流動(dòng)性缺口,。
此后不到半年時(shí)間，中信信托先后在山東省青州市和貴州省開陽縣分別啟動(dòng)了土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目,，可流轉(zhuǎn)面積為1850畝和1000畝,。目前該公司正在落實(shí)河北、內(nèi)蒙古和四川等多地的項(xiàng)目,。
去年年末,，中信信托與德國拜耳集團(tuán)就土地流轉(zhuǎn)下現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新與發(fā)展正式簽署合作備忘錄，這成為首個(gè)外資介入我國土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的案例,。
除了中信信托外,，目前業(yè)內(nèi)還有北京信托也已正式成立了土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目。中糧信托,、華寶信托,、中航信托等多家信托公司都相繼傳出在布局土地流轉(zhuǎn)信托。雖然信托公司參與土地流轉(zhuǎn)得到了地方政府與產(chǎn)業(yè)方的很大關(guān)注,，但更多的信托公司仍將土地流轉(zhuǎn)信托停留在籌備階段,。
分析人士認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)介入土地改革,，不僅可推進(jìn)土地改革進(jìn)程,，在破解農(nóng)村金融困境方面，也是有益嘗試,。權(quán)威人士透露,，在不觸動(dòng)政策底線前提下，不排除有關(guān)部門將給予相關(guān)優(yōu)惠政策,，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與土地改革,。
“未來土地改革大方向已逐漸明確。其中，地方政府將被賦予更多先行先試權(quán)限,，地方試點(diǎn)將呈多點(diǎn)開花局面,。在土地流轉(zhuǎn)過程中，銀行,、信托等金融機(jī)構(gòu)將在土地評(píng)估,、抵押貸款等方面進(jìn)一步參與其中�,！痹撊耸繌�(qiáng)調(diào),，在此基礎(chǔ)上衍生出來的金融機(jī)會(huì)將是巨大的。
警惕土地非農(nóng)非糧化
中信信托董事長蒲堅(jiān)此前在接受媒體采訪時(shí)表示,，在信托介入土地流轉(zhuǎn)的模式中,，一邊是專業(yè)的農(nóng)業(yè)服務(wù)公司，一邊是農(nóng)民,，信托公司居于二者之間,，相當(dāng)于平衡點(diǎn)，對(duì)效率和公平進(jìn)行有效的平衡,。信托參與土地流轉(zhuǎn),，能夠在土地所有權(quán)不發(fā)生變化的前提下，農(nóng)民既不失去土地,，又能持續(xù)從土地中獲益,，土地實(shí)現(xiàn)有效流通。信托公司參與土地流轉(zhuǎn)能夠把僵化的土地轉(zhuǎn)化為具有活力的資本,，使得不能挪動(dòng)的土地財(cái)富變成可攜帶的,、流動(dòng)的財(cái)富，在實(shí)現(xiàn)了人,、信息和知識(shí)的流動(dòng),，并且向僵化的土地注入法制、秩序,、科技和知識(shí)后,，可以實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)出的提高。
業(yè)內(nèi)專家表示,，農(nóng)村承包經(jīng)營土地與信托等金融產(chǎn)品結(jié)合是一種進(jìn)步,，但要警惕“金融下鄉(xiāng)”后“非農(nóng)化”、“非糧化”等引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),�,！案鞯氐男枨蠖急容^旺盛，無論是從農(nóng)民,，還是地方政府的反饋來看,，大家都比較積極,。公司各個(gè)業(yè)務(wù)部門都在做，目前還有幾個(gè)項(xiàng)目儲(chǔ)備在落實(shí),�,！�
目前，全國農(nóng)民承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積已超過1/4,，全國農(nóng)村承包50畝以上土地的大戶達(dá)到287萬家,。自去年初以來，中央曾多次提出鼓勵(lì)和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶,、家庭農(nóng)場(chǎng),、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營,。
但隨著資本下鄉(xiāng)的加速,，一些“炒作土地”的負(fù)面現(xiàn)象也出現(xiàn)，導(dǎo)致“非農(nóng)化”,、“非糧化”等問題時(shí)有發(fā)生,。中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員李國祥表示“非農(nóng)化”、“非糧化”問題始終是推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作面對(duì)的最重大風(fēng)險(xiǎn),，即便是在信托公司參與進(jìn)來后,，這種風(fēng)險(xiǎn)依然突出。而且如果信托公司打著“金融下鄉(xiāng)”的改革幌子大搞“非農(nóng)化”,、“非糧化”，將更加難以限制,，因?yàn)樽鳛槲腥�,，地方政府往往也能從中獲利。
“中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)重視糧食安全,，完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度是前提,。”北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示,，承包經(jīng)營土地通過信托與金融結(jié)合,，當(dāng)然是一種進(jìn)步。但相關(guān)政策轉(zhuǎn)化成法律尚需一定的程序和時(shí)間,。在很多基礎(chǔ)性法律問題還沒有明確的情況下,，上述土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目仍存在著很大的政策性風(fēng)險(xiǎn)。
新模式仍需各方摸索
中國農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離狀態(tài)及土地流轉(zhuǎn)的巨大需求,，為新型土地信托的實(shí)踐提供了空間,。這一新模式在理想狀態(tài)中會(huì)給農(nóng)民、地方政府,、信托公司,、土地承租方帶來不同收益,，但在多重制度建設(shè)仍付之闕如之際，新模式能否穩(wěn)健良性運(yùn)行,，各方仍在摸索,。
去年12月6日，農(nóng)業(yè)部部長韓長賦在國新辦發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào),，堅(jiān)持完善改革農(nóng)村土地制度,，核心是穩(wěn)定土地承包關(guān)系，引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn),，保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。他同時(shí)表示：“要探索建立土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)制度，工商企業(yè)流轉(zhuǎn)土地絕不能土地農(nóng)轉(zhuǎn)非,，絕不能土地非農(nóng)化,，更不能變相地搞莊園、別墅,、度假村,，這是不可以的�,！�
目前,，國內(nèi)推出土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目的僅有中信信托和北京信托兩家信托公司，但據(jù)本報(bào)記者了解,，多家信托公司對(duì)此領(lǐng)域興趣濃厚,，一些公司已經(jīng)開始調(diào)研和相關(guān)工作的準(zhǔn)備。但在中信信托副總經(jīng)理張繼勝看來,，盲目機(jī)械地推廣土地流轉(zhuǎn)信托并不可取,，此前他在接受本報(bào)記者采訪時(shí)亦稱：“基本架構(gòu)可以復(fù)制，但應(yīng)因地制宜,，不能機(jī)械推廣,，要堅(jiān)持所有權(quán)、承包權(quán)和農(nóng)地性質(zhì)不變以及保護(hù)農(nóng)民利益的大前提進(jìn)行探索,�,！�
有媒體報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)主席助理?xiàng)罴也旁?013年信托業(yè)年會(huì)上談及土地信托時(shí)稱,，由于專業(yè)面廣且影響深遠(yuǎn),，信托公司必須具備一定資質(zhì)才會(huì)被允許經(jīng)營土地信托，他直言,，“此花不宜凡夫采,，留與蟾宮折桂人”。
不可否認(rèn)的是,，與理財(cái)信托相比,，土地信托這類事物管理信托將會(huì)對(duì)信托公司提出全方位的高要求,。而目前信托公司沒有公開對(duì)農(nóng)民作出土地信托收益剛性兌付承諾，為減少風(fēng)險(xiǎn),，或應(yīng)在受托人審慎投資義務(wù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),、受托人違反審慎義務(wù)的責(zé)任及受托人的免責(zé)事由等方面作出明晰約定。此外,，在信托登記制度缺失制約下,，為保障農(nóng)民利益，土地信托的盈利分享機(jī)制亦亟須透明,。對(duì)此難題,，學(xué)界目前的建議是建立信息公開制度及土地監(jiān)察人制度(或引入第三方機(jī)構(gòu))對(duì)信托利益進(jìn)行確認(rèn)。