近年來(lái),，湖北省黃石市融合經(jīng)濟(jì)適用房,、棚戶(hù)區(qū)改造等住房保障政策資源，率先在全國(guó)實(shí)現(xiàn)公租房制度,，實(shí)現(xiàn)了住房保障對(duì)象全覆蓋,。在這一過(guò)程中，黃石創(chuàng)設(shè)了被拆遷人與他人共同持有房屋產(chǎn)權(quán)的“共有產(chǎn)權(quán)房”制度,，較好化解了“拆遷戶(hù)買(mǎi)不起,、政府貼不起”的難題，推動(dòng)全市棚改任務(wù)順利按完成。
共有產(chǎn)權(quán)：房主與他人共有房屋產(chǎn)權(quán)
住在寬敞明亮,、剛剛裝修的三居室里,，今年40歲的程文軍樂(lè)得合不攏嘴。從黃石市最大的棚戶(hù)區(qū)十三排破舊的房子搬到這個(gè)環(huán)境優(yōu)美的小區(qū),，他感覺(jué)生活一下就好起來(lái)了,。
程文軍一家五口原先住的棚戶(hù)區(qū)，房子破舊,，配套設(shè)施不全,，“晴天一身土，雨天一身泥”“垃圾靠風(fēng)刮,，污水靠蒸發(fā)”,，是黃石有名的“臟亂差”。
程文軍現(xiàn)在的住處在團(tuán)城山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金廣廈項(xiàng)目1號(hào)樓,。這是黃石市公共租賃住房建試點(diǎn)項(xiàng)目,，主要滿(mǎn)足十三排棚戶(hù)區(qū)和項(xiàng)目原址房屋征收還建需要。小區(qū)附近有醫(yī)院,、學(xué)校,、超市，幼兒園,、菜場(chǎng)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全,。程文軍自豪地說(shuō)：“這里配套設(shè)施完善，交通便利,，在黃石屬高檔小區(qū),。”
住進(jìn)新房前,，程文軍曾為“買(mǎi)不起”而犯過(guò)愁,。他家有五口人，人多,，他想要大一點(diǎn)的房子,，他相中的戶(hù)型面積超過(guò)還建面積25.47平方米，需支付近11萬(wàn)元,。
黃石市實(shí)施的“共有產(chǎn)權(quán)”制度,，緩解了他的燃眉之急。他住的房子超過(guò)還建面積部分,，產(chǎn)權(quán)歸市住房保障中心下屬的眾邦房地產(chǎn)公司,，屬公共租賃住房，可以租住,。他不用支付超面積部分的房款,，一樣住進(jìn)了理想中的大房子,。
這種住戶(hù)與政府或他人共有產(chǎn)權(quán)的公共租賃房，是黃石在全國(guó)率先推出的保障性住房新產(chǎn)品,。程文軍目前住的這套房子,，只需向眾邦房地產(chǎn)公司按市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，每月支付超面積部分租金180多元即可,。
黃石市住房保障中心主任尹強(qiáng)介紹,，在棚戶(hù)區(qū)改造中，被拆遷人還建房中超出應(yīng)還建面積的部分,，由政府持有產(chǎn)權(quán),，實(shí)行先租后售、邊租邊售,，可緩解被拆遷人經(jīng)濟(jì)壓力,，待經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)時(shí)，可一次或分次購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán),。
程文軍三年內(nèi)可按原價(jià)買(mǎi)回超面積部分產(chǎn)權(quán),，三年后則按新市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。如不愿購(gòu)買(mǎi),，可與眾邦公司一直共有這套房屋產(chǎn)權(quán),，向公司支付租金即可長(zhǎng)期租住。
公共租賃房：統(tǒng)一歸并“全覆蓋”的保障房
長(zhǎng)期以來(lái),，我國(guó)保障性住房有廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房,、棚戶(hù)區(qū)改造房等多個(gè)品種,，種類(lèi)繁多，適用對(duì)象,、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),、資金來(lái)源各不相同，一些地方在建設(shè)過(guò)程中曾出現(xiàn)多種問(wèn)題,，政府整合資金困難,，保障對(duì)象也不滿(mǎn)意。經(jīng)濟(jì)適用房“連號(hào)”丑聞,，經(jīng)濟(jì)適用房配套差,、空置率高等問(wèn)題，屢屢引發(fā)公眾對(duì)住房保障政策的質(zhì)疑,。
黃石是中部地區(qū)典型的資源枯竭型城市和老工業(yè)基地,，人口260萬(wàn)，有各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)164片,，占全市約9.6%的城市家庭人均住房面積不到13平方米,。2009年10月被確定為全國(guó)公共租賃住房制度建設(shè)試點(diǎn)城市后,，黃石創(chuàng)新思路，把經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房等保障性住房統(tǒng)一歸并為公租房,。
黃石市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)、眾邦公司總經(jīng)理吳金文介紹,，黃石的公租房,，是指由政府、企業(yè),、社會(huì)或個(gè)人提供,，限定保障面積、供應(yīng)對(duì)象,，實(shí)行準(zhǔn)市場(chǎng)租金,、分類(lèi)補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離,、可租可售,、租售結(jié)合的辦法，面向城鎮(zhèn)住房困難家庭居民出租或出售的政策性住房,。
過(guò)去的經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房，一般只提供給有本地戶(hù)口的低收入城鎮(zhèn)居民,。公租房徹底打破身份差別,，將保障對(duì)象逐步擴(kuò)大到“新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在該市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員”，最終實(shí)現(xiàn)住房保障全覆蓋,。
黃石市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)劉昌猛說(shuō),，棚戶(hù)改造過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的共有產(chǎn)權(quán)制度，是公租房制度一個(gè)有機(jī)組成部分,。棚戶(hù)區(qū)改造過(guò)程中,，低收入家庭可在取得貨幣補(bǔ)償后，直接選擇租賃公租房,。拆遷還建戶(hù)的安置房?jī)r(jià)值大于應(yīng)還建面積時(shí),，可選擇按優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，也可實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)制度,，租賃超面積部分,，統(tǒng)一按公租房模式管理�,！�
共有產(chǎn)權(quán)：可租可售好處多
在黃石,，共有產(chǎn)權(quán)制度解決了棚戶(hù)區(qū)改造“政府想改貼不起、百姓盼改買(mǎi)不起”的難題,，有力地推動(dòng)了棚戶(hù)區(qū)改造,。共有產(chǎn)權(quán)部分可租可售,，有利于回籠資金，較好地緩解了住房保障資金困難,。
據(jù)最新統(tǒng)計(jì),，2013至2017年，黃石需改造棚戶(hù)區(qū)面積約2000萬(wàn)平方米,，涉及13萬(wàn)戶(hù)家庭,，總投資高達(dá)400億元。而黃石市年財(cái)政收入剛剛破百億元,，棚改資金壓力大,，包袱重。
據(jù)了解,，共有產(chǎn)權(quán)公租房還針對(duì)舊城改造拆遷戶(hù),。還建房面積大于應(yīng)原還建面積時(shí)，超出面積部分可暫不購(gòu)買(mǎi),，可向開(kāi)發(fā)商租賃,，仍按公租房管理。當(dāng)拆遷戶(hù)經(jīng)濟(jì)條件成熟時(shí),，可以一次性或分次購(gòu)買(mǎi),。這與公租房“可租可售、租售分離”一脈相承,。
超出還建面積,、納入公租房管理的部分，和全市公租房按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，按地段,、房屋質(zhì)量等不同，分類(lèi)實(shí)施市場(chǎng)化租金,。市場(chǎng)化租金大大提高了租金收入水平,，可大大緩解發(fā)展資金壓力,。
據(jù)介紹,，黃石市此前的廉租房租金，每月每平方米僅0.5元平方米,，2009年全市改革后,，很快上調(diào)至4.4至9.6元。眾邦公司一方面按市場(chǎng)價(jià)征收租金,，另一方面,，根據(jù)保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)困難程度分五個(gè)檔次對(duì)保障對(duì)象分類(lèi)補(bǔ)貼，經(jīng)濟(jì)困難家庭最高可獲得90%的租金補(bǔ)貼,。
公租房采用“市場(chǎng)補(bǔ)貼”機(jī)制,，還解決住房保障過(guò)程中的各種悖論,，有效化解了保障房配套不好沒(méi)人住，占著公房不愿退等問(wèn)題,。劉昌猛說(shuō)：“以市場(chǎng)價(jià)格支付租金,，以市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)供需，政府管房屋的使用效率不高,，多占多用的問(wèn)題得到了解決,，騰退公房占用的成效明顯�,！�
而當(dāng)被拆遷人經(jīng)濟(jì)條件成熟時(shí),，可向政府購(gòu)買(mǎi)房屋超過(guò)還建面積部分的產(chǎn)權(quán)。吳金文說(shuō)：“公租房出售后,，回籠部分資金,，對(duì)實(shí)現(xiàn)保障性住房資金的良性循環(huán)將起到重要作用�,！�
此外,，黃石市的公租房模式，在發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時(shí),，鼓勵(lì)社會(huì),、企業(yè)和個(gè)人投資參與建設(shè)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例取得合理收益,，既減輕財(cái)政壓力,，又拓寬公租房房源，實(shí)現(xiàn)房源籌集,、資金來(lái)源,、產(chǎn)權(quán)主體多元化，促進(jìn)了全市住房保障,。