近日,，杭州樓盤降價(jià),、銀行資金鏈?zhǔn)站o，房地產(chǎn)股遭遇重挫,，一系列事發(fā)突然,，給信心滿滿的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)頭一棒。但值得注意的是,，在樓市成交量大幅下滑的同時(shí),，土地市場卻難為所動，拍賣依然火熱,。
專家表示,，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過較大的高低起伏,，內(nèi)地房企對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識仍然薄弱,。因此,，應(yīng)警惕對市場風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識仍然薄弱的內(nèi)地房企，對房市信號作出錯(cuò)誤判斷,，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn),。
一線土地市場熱度未減
2月26日下午，北京第34宗配建自住房地塊成功出讓,，旭輝和當(dāng)代聯(lián)合體以7.78億元成功競得平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A02-01,、A02-02地塊，溢價(jià)率49.04%,，為北京新添6.9萬平自住型商品房,。
據(jù)了解，地塊原先配有2.5萬平方米限價(jià)商品房,，房屋銷售限價(jià)6000元/平方米,，而地塊價(jià)格到達(dá)合理土地上限價(jià)格后，將現(xiàn)場競配自住型商品房面積,，該部分房屋限價(jià)1.1萬元/平方米,，套型建筑面積控制在140平方米以內(nèi)。
經(jīng)過11輪舉牌,，東亞出價(jià)觸及該地塊的合理價(jià)格上限7.78億元,，在之后的現(xiàn)場配建自住型商品房面積環(huán)節(jié)，世紀(jì)鴻和旭輝當(dāng)代聯(lián)合體競爭激烈,，最終,，旭輝當(dāng)代聯(lián)合體以現(xiàn)場競配6.9萬平方米自住型商品房的代價(jià)奪得第34宗配建自住房用地。
而此前,，2月21日,，北京有三宗地掛牌截止并進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)，收入110億元,。同日,，廣州廣鋼新城五幅地塊單日155億成交。
土地市場熱度在一線城市持續(xù)擴(kuò)散,，今年1月的成交數(shù)據(jù)較有力的印證了這一觀點(diǎn),，北上廣深土地成交總建面積717萬方米，同比大幅上漲93%,，成交金額908億元,，同比上漲185%，成交樓板價(jià)同比上漲47%,。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，房企回歸一二線市場，在北京等一線城市拿地拼搶白熱化。截至日前,，標(biāo)桿房企合計(jì)在2014年拿地額為367億元,，其中一線城市達(dá)到了116.89億元。
張大偉認(rèn)為,，在一線土地稀缺的背景下,，房企選擇在一二線城市聚集，但值得注意到是,，現(xiàn)階段全國市場逐漸出現(xiàn)了地?zé)岱坷涞默F(xiàn)象,，房價(jià)的持續(xù)上漲透支了購買力，逐漸價(jià)格開始上漲乏力,。而這種泡沫化的發(fā)展也導(dǎo)致市場存在調(diào)整的可能性，開發(fā)商對土地市場的爆棚信心,，可能在未來醞釀比較大的風(fēng)險(xiǎn),。
樓市成交量下滑
杭州樓盤大幅降價(jià)，只是樓市近日來的突出個(gè)例,，但值得注意的是,，自2014年以來，雖有節(jié)日假期影響,，但成交量恢復(fù)乏力下滑明顯,。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：受春節(jié)假期因素等影響，54個(gè)城市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào),。截至23日,，全國主要的54個(gè)城市成交量下調(diào)13%。值得注意的是,，此次一二線城市成交量下調(diào)幅度反而超過了三四線城市,。其中，一線城市成交量下調(diào)幅度達(dá)到了20%,，二線城市的調(diào)整則達(dá)到了接近30%,。
此外，價(jià)格方面也出現(xiàn)下滑跡象,。日前,，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，1月70大中城市房價(jià)漲幅放緩明顯,。新建住宅方面除了上個(gè)月的溫州,、韶關(guān)外，又有哈爾濱,、包頭,、濟(jì)寧、杭州四個(gè)城市加入降價(jià)隊(duì)列,，下跌城市數(shù)量增至6城,。
漲幅方面,，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%。有25個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比去年12月份有所回落,。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為,，1月份房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，漲幅穩(wěn)中有降,，究其原因,，一是在前期部分城市加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下,，市場環(huán)境和預(yù)期相對穩(wěn)定,；二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響,，成交量回落,，一些城市房價(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。
警惕房冷地?zé)後勶L(fēng)險(xiǎn)
對于杭州購房者來說,，此次樓盤大幅降價(jià)絕非偶然,，因?yàn)檫@是看似偶然的降價(jià)中透露出杭州樓市在持續(xù)“高庫存”下的必然反應(yīng)。
高庫存成為懸在開發(fā)商頭上的一把“利劍”,，要想提高成交量,，降價(jià)無疑是最好選擇。然而,，一方面價(jià)高難售出,，另一方面地價(jià)高勢頭難改。對此,，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，現(xiàn)階段房企正面臨著“不搶沒活干，搶了卻不掙錢”的尷尬境地,。
顧云昌認(rèn)為,，對于杭州來說，庫存量大,，且高端盤居多,，是其弊病。但房企市場定位偏高與土地價(jià)格高企不無聯(lián)系,。城市樓盤定價(jià)過高的重要原因就是土地價(jià)格的高企“現(xiàn)階段特征是房冷地?zé)�,，在‘地王’頻出的背景下，開發(fā)商不得不開發(fā)高端樓盤以保住利潤,。但有些‘地王’很難獲取利潤,，能做到不賠錢就算好”。顧云昌說，“但杭州大幅降價(jià)從另一面也說明,，‘地王’地塊正面臨著巨大風(fēng)險(xiǎn),，房企拿地過于自信�,！薄�
現(xiàn)階段對于房地產(chǎn)市場信心,，購房者與房企正出現(xiàn)著偏差，而這也正是危險(xiǎn)的主要原因,。
戴德梁行日前發(fā)布的中國投資信心報(bào)告顯示,，開發(fā)商和投資者就未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同意見。開發(fā)商明確地指出中國房地產(chǎn)熱潮還沒有完全消退,，投資者則普遍較為保守及非常關(guān)注房地產(chǎn)市場的下行風(fēng)險(xiǎn),。
對此，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示,，不應(yīng)低估購房預(yù)期改變對市場的影響力,。的確，曾出任美國聯(lián)邦政府房產(chǎn)金融辦專家,，現(xiàn)任新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒此前在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示，從中國房地產(chǎn)市場來看,，與其他地方不同的是,，其房價(jià)支撐的絕大部分是由于房價(jià)上漲預(yù)期。
“我們通過模型計(jì)算過北京市場的房價(jià),，得出如果北京要維持目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀的話,，北京市場的預(yù)期是每年要漲5.9%。但是如果預(yù)期向下跌了一個(gè)百分點(diǎn),，則意味著,，要使得價(jià)格均衡的話北京房價(jià)將下降31%�,！编囉篮阏f,。
對此，陳國強(qiáng)認(rèn)為,，房企擴(kuò)張步子邁得太大,，一旦經(jīng)營管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙,，很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂險(xiǎn),。
陳國強(qiáng)表示，應(yīng)警惕內(nèi)地房企,，對房市信號作出錯(cuò)誤判斷,，造成不可控的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了2008年的短暫低迷，但卻未經(jīng)歷過較大的高低起伏,，內(nèi)地房企對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識仍然薄弱,。”