近期“空城”,、“公務(wù)員賣房”等消息的不斷傳出,，揭示出一個現(xiàn)實：三四線城市房地產(chǎn)投資已近飽和。隨著大型房企向市場容量有限的一二線城市回歸，房地產(chǎn)市場正從高速增長階段邁向平穩(wěn)發(fā)展時期,。在著力調(diào)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下,，房地產(chǎn)投資高增長恐難以為繼,。
房地產(chǎn)投資包括房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程投資,，以及公益性建筑,、土地購置費投資等，其增速被看作是市場信心風(fēng)向標(biāo),。當(dāng)房地產(chǎn)投資維持高增速時,，往往意味著業(yè)界對市場信心飽滿，后期市場供應(yīng)能得到保證,。反之,，當(dāng)房地產(chǎn)投資增速較低，或維持負(fù)增長時,，則意味著市場信心相對低迷,，后市供應(yīng)可能面臨不足的風(fēng)險。
自2007年有統(tǒng)計以來的7年間,，我國房地產(chǎn)投資經(jīng)歷兩個遞減周期：從2007年到2009年,，房地產(chǎn)投資增速從30.2%逐步降至16.1%，降幅接近50%;從2010年至2012年,，上述增速則從33.2%降至16.2%,，降幅同樣接近一半。2013年,，全國房地產(chǎn)投資增速回升到19.8%的水平,，但與30%的高點相差甚遠(yuǎn)。
房地產(chǎn)投資增速變化受多重因素綜合影響,，但有兩個因素最為關(guān)鍵,。一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，在上述兩個“三年周期”中,，房地產(chǎn)投資增速變化與GDP增速變化趨勢相一致;二是房地產(chǎn)政策環(huán)境,，重大調(diào)控政策出臺，不僅會影響銷售，也會影響投資熱情,。2013年,，雖然GDP增速繼續(xù)下滑，但市場化調(diào)控思路確立為市場帶來信心,，也使房地產(chǎn)投資增速有所回升,。
不過，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、經(jīng)濟(jì)增速放緩過程中,，房地產(chǎn)投資恐難一枝獨秀。一方面,，不少三四線城市被曝出“空城”現(xiàn)象,，凸顯了這些區(qū)域房地產(chǎn)投資飽和的局面;另一方面，十八屆三中全會提出“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)�,！钡乃悸�,，決定了一二線城市的市場空間也較有限。
綜合看,，房地產(chǎn)市場“黃金十年”面臨終結(jié)的說法并非空穴來風(fēng),。在這種背景下，指望房地產(chǎn)投資回到30%高增速時代,，恐是癡人說夢,。
當(dāng)然，種種因素也決定了房地產(chǎn)投資增速并不會迅速降至冰點,，而是維持在相對穩(wěn)定的中間水平,。其一是隨著去年市場熱銷以及融資環(huán)境寬松，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況處于游刃有余的充裕狀態(tài),。二是土地價格提高助推房地產(chǎn)投資總成本,。三是在住宅業(yè)態(tài)之外，房地產(chǎn)企業(yè)正加大商業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他業(yè)態(tài)投資比重。
作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分,，房地產(chǎn)投資高增速時代很可能就此終結(jié),。房地產(chǎn)因素弱化，恰恰可打破地方發(fā)展過度依賴“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的窠臼,，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整起到有效的倒逼作用,。這很可能是個充滿陣痛的過程，但對于處在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式階段的中國來說,，絕不是壞消息,。