樓市這是怎么了?與以往的“漲聲”不同,，這兩天從長(zhǎng)三角傳出來(lái)的則是降價(jià)聲。
杭州的一個(gè)樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價(jià)清盤之后,，距這個(gè)樓盤不遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤馬上迎戰(zhàn),，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn),。在杭州樓市打響降價(jià)第一槍的同時(shí),，江蘇常州的一個(gè)名為“雅居樂(lè)星河灣”的樓盤也傳來(lái)大幅降價(jià)的消息——最低價(jià)僅相當(dāng)于前期均價(jià)的4.5折。
其中杭州一家打折的開(kāi)發(fā)商透露,，資金吃緊和此前產(chǎn)品定位存在問(wèn)題是這波打折的重要原因,，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，想趁機(jī)用時(shí)間換空間,。另有接近常州雅居樂(lè)星河灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的知情人士告訴本報(bào)記者,，由于該樓盤的戶型過(guò)大且定價(jià)偏高，首次開(kāi)盤并沒(méi)有得到市場(chǎng)的充分認(rèn)可,�,！伴_(kāi)發(fā)商對(duì)外宣稱賣出50套房源，但實(shí)際上真正簽約的只有10套左右,�,！�
樓市的風(fēng)吹草動(dòng)，也讓資金供給方更趨謹(jǐn)慎,。昨日,，興業(yè)銀行被曝開(kāi)始停止房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，另有多家銀行內(nèi)部人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱,，今年銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款肯定會(huì)有所收緊,。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為,，大范圍的“降價(jià)潮”不會(huì)到來(lái),，因?yàn)槟壳袄习傩盏馁?gòu)買力還是比較強(qiáng),，但是過(guò)時(shí)的產(chǎn)品和城市郊區(qū)大盤等兩類產(chǎn)品可能會(huì)降價(jià)�,！霸诮�(jīng)過(guò)一輪初步調(diào)整之后,，一些過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)將面臨洗牌�,！�
杭州：“高處不勝寒”
馬年的第一波降價(jià),，誰(shuí)也沒(méi)想到會(huì)發(fā)生在杭州。
一份降價(jià)名單在網(wǎng)上流傳開(kāi)來(lái),，不只是上述兩家開(kāi)發(fā)商,，就連萬(wàn)科在杭州的樓盤都在路邊赤裸裸地打出了一個(gè)廣告，從濱江一個(gè)樓盤來(lái)萬(wàn)科的客戶,，就可以得到禮品,。
“吃相這么難看，打得這么兇猛,�,！边@在杭州歷史上是非常少見(jiàn)的，杭州的一個(gè)國(guó)企開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示,，這背后,，是開(kāi)發(fā)商資金吃緊，對(duì)后市判斷不足,，只能拼命拋盤的現(xiàn)實(shí),。
透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底,，杭州商品房庫(kù)存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬(wàn)套,，達(dá)到120476套。這個(gè)數(shù)字,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北上廣,，杭州的存量房比想象中更多。
不僅如此,，一組數(shù)據(jù)顯示,，2013年杭州共成交商品房85823套，成交面積934.4萬(wàn)平方米;而2012年,，杭州成交商品房83690套,，成交面積890.6萬(wàn)平方米。即便按照前兩年的去化能力,，杭州目前的存量房源也需要大約一年半才能消化,。
盡管杭州樓市庫(kù)存高企，但土地市場(chǎng)熱情不減。2013年,，杭州出讓土地達(dá)225宗,，折合面積12216.9畝，1326.9億元的出讓總收入,，較2012年增長(zhǎng)一倍多,，創(chuàng)下杭州土地出讓收入的新紀(jì)錄。2014年1月杭州土地成交金額高達(dá)339.56億元,，創(chuàng)單月成交金額最高紀(jì)錄,。
“杭州的供需一直都不健康�,！币患议_(kāi)發(fā)商對(duì)記者透露,，成交量急劇下降，成交價(jià)格下跌,，這才是樓市下行的兩大信號(hào),。他們還是試圖進(jìn)入杭州樓市，并且認(rèn)為局部市場(chǎng)有機(jī)會(huì),。
二三線城市的這種風(fēng)險(xiǎn)苗頭在土地市場(chǎng)也有所印證,。“地價(jià)就像打了雞血一樣往上跑,�,！币患襾�(lái)自福建的開(kāi)發(fā)商表示，從恒大,、陽(yáng)光城,、泰禾等這些閩系開(kāi)發(fā)商2013年的拿地經(jīng)歷可以看到，大家紛紛回歸一線城市,，就是為了最大限度地回避風(fēng)險(xiǎn),。
常州：個(gè)案還是普遍?
“雅居樂(lè)星河灣”樓盤是由品牌開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)和星河灣共同打造的，主要由雅居樂(lè)操盤,，于2月21日下午正式開(kāi)盤,，推出5、6,、8,、10四棟樓，面積為166~427平方米,，最低價(jià)5380元/平方米,。
在這部分房源中，精裝均價(jià)13000元/平方米,，毛坯均價(jià)7000元/平方米,，而此前毛坯房源均價(jià)為12000元/平方米,。這意味著，開(kāi)發(fā)商已是“六折甩貨”,。
公開(kāi)資料顯示,，該個(gè)項(xiàng)目所在地塊由雅居樂(lè)于2009年11月斥資9.4億元競(jìng)得，項(xiàng)目總建筑面積約55.98萬(wàn)平方米,，折合樓板價(jià)1679元/平方米。此后,，雅居樂(lè)引入星河灣一起合作開(kāi)發(fā)這一項(xiàng)目,。然而，截至2012年年中,，該樓盤卻一直沒(méi)有動(dòng)工,，有媒體就此質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商有囤地之嫌。
2月23日下午兩點(diǎn)半左右,，本報(bào)記者以購(gòu)房者身份致電該樓盤售樓處,，一位售樓人員告訴記者：“目前，此次優(yōu)惠的各種戶型都還有,，價(jià)格優(yōu)惠也不變,。”
一位在常州有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商告訴記者,，常州雅居樂(lè)星河灣所處的是常州新區(qū)的核心地段,，這個(gè)位置如果現(xiàn)在推出土地，樓板價(jià)至少在3500元/平方米左右,。雖然開(kāi)發(fā)商拿地的樓板價(jià)較低,，但由于開(kāi)發(fā)商在拿地四年后才開(kāi)盤，其間沉淀了大量的資金成本,，故雅居樂(lè)星河灣目前的售價(jià)已經(jīng)是貼成本在銷售,，而5380元/平方米的最低價(jià)已經(jīng)是虧本在賣。
值得一提的是,，常州當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T對(duì)雅居樂(lè)星河灣的降價(jià)行為感到不滿,。據(jù)報(bào)道，常州市住房保障和房產(chǎn)管理局的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為,，雅居樂(lè)星河灣大幅度降價(jià)只是個(gè)案,，是企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略的過(guò)程�,！霸摌潜P開(kāi)發(fā)的不是常州市場(chǎng)主流產(chǎn)品,，對(duì)常州房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)造成長(zhǎng)久影響。常州房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌空間,，目前在常州開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)都是微利狀態(tài),，價(jià)格基本接近開(kāi)發(fā)成本,，不可能大幅度下跌�,！�
不過(guò),，上述在常州有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商向記者坦言：“近期，我們項(xiàng)目的住宅部分,，價(jià)格和成交量跌了10%~20%,，商業(yè)部分則幾乎賣不動(dòng)�,！蹦壳�,，困擾這位開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題是，是否要跟進(jìn)降價(jià),，特別是商業(yè)物業(yè),。
一家大型開(kāi)發(fā)商向本報(bào)記者提供的內(nèi)部資料顯示，若按照常州約460萬(wàn)的總?cè)丝谟?jì)算,，近四年來(lái),，常州的人均新增建筑面積達(dá)到20平方米，這一數(shù)值在國(guó)內(nèi)所有城市中排名前列,。該開(kāi)發(fā)商向記者強(qiáng)調(diào)：“在460萬(wàn)的總?cè)丝谥�,，只有約三分之一擁有實(shí)際購(gòu)買力，這意味著,，常州的實(shí)際新增建筑面積達(dá)到60平方米/人,，這是一個(gè)很恐怖的數(shù)字�,！�
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)分析師對(duì)記者表示,，常州這個(gè)城市一直都存在供應(yīng)過(guò)大的問(wèn)題。如果除去武進(jìn)區(qū),，常州的市區(qū)面積是比較小的,，核心區(qū)域與非核心區(qū)域的距離很近，這導(dǎo)致不同區(qū)域的房?jī)r(jià)水平相差很小,，如果整體供應(yīng)很大,，房?jī)r(jià)就更上不去了。
薛建雄認(rèn)為,，常州這樣的城市存在的問(wèn)題是,，工業(yè)正在外移，但現(xiàn)在服務(wù)業(yè)又還沒(méi)起來(lái),，加上新增人口有限,，同時(shí)樓市供應(yīng)量大，這些因素加起來(lái),，就會(huì)導(dǎo)致一些能力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品滯銷,，局部降價(jià)也成為一種必然,。