■“兩會前夕話民生”專家談
在衣食住行,、就醫(yī)養(yǎng)老等民生問題上,，最受關(guān)注的無疑是住房問題。為什么住房問題會如此牽動老百姓脆弱而敏感的神經(jīng)？為什么房價的任何風吹草動都會引起全社會的關(guān)注,？兩會前夕,，《經(jīng)濟參考報》記者就社會普遍關(guān)注的住房問題采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹,。
《經(jīng)濟參考報》：網(wǎng)上最有讀者“粘性”的新聞是房價,，議論最多、不滿最多,、期待最多的問題是住房,。您認為這反映了什么問題？
秦虹：進入新世紀以來,，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模迅速擴大,，整體住房水平提高較快。然而,，不容回避的是在總量和人均水平提高較快的同時,，城鎮(zhèn)住房的不平衡性卻大大增加，并引發(fā)出許多問題,，主要表現(xiàn)在四個方面,。
首先，住房資源占有不平衡,。一部分家庭擁有很多套住房;而另一部分家庭面對高房價,，買不起房。網(wǎng)絡(luò)上曝光的擁有多套住房的家庭中,，都是多達幾十套甚至上百套,，引發(fā)了社會廣泛關(guān)注。
住房既有使用屬性也有資產(chǎn)屬性,，在任何國家,，住房資源的占有都不可能做到完全平衡。但是過去在沒有任何約束和成本的情況下,，將住房作為投資待價而沽,，一方面導致了資源浪費和無效供給，另一方面推動了居民家庭財富的兩極分化,，既對住房市場的健康發(fā)展也對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和社會穩(wěn)定造成了危害,。
其次，住房條件改善的速度不均衡,。住房供給市場化以來,，城鎮(zhèn)居民住房總體水平已大幅上升，但市場配置資源的結(jié)果是高收入群體的住房條件優(yōu)先,、快速、大幅度地得到改善，而中低收入家庭則改善較慢,。
第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,，2010年與2000年相比，2000年時約有57%的城鎮(zhèn)家庭其住房面積在平均面積之上,，而這個指標在2010年時下降到了47%,；同期，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在50平方米以上的家庭戶增長了252%,，占比翻了一番,，而人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮(zhèn)家庭仍有29%，這一比例在上海和廣東省是42%,，在北京,、黑龍江省、福建省,、貴州省和青海省是37%,。
目前城鎮(zhèn)住房的現(xiàn)實是，一方面,，部分家庭已經(jīng)住得很好,、面積很大、標準很高,；而另一方面,，部分家庭住得很擠、條件很差,，甚至在特大城市還存在大量群居,、蝸居、蟻居的現(xiàn)象,，城鎮(zhèn)里的低收入群體與高收入群體住房改善速度差距過大,。
第三，房價上漲速度與大眾購房支付能力的提高不同步,。伴隨著住房市場的發(fā)展,，我國住房價格出現(xiàn)了明顯的上漲，這個問題在大城市尤為突出,。特別是城鎮(zhèn)中低收入者的收入增長較慢,，而他們對住房需求的迫切程度卻最大，形成較大反差,。
2011年與2000年相比,，高收入和最高收入家庭戶的可支配收入分別增長了2.8倍和3.4倍，而中等偏下和較低收入家庭則分別只增長了2.1倍和1.9倍,。我國大城市房價上漲速度快,，而新增就業(yè)的中低收入群體多，直接導致了他們購房的支付能力明顯偏低。
進入新世紀以來,，我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的增長速度并不慢,，但即使與房價上漲速度持平，也會因為兩者的基數(shù)不同而使未購房者的實際支付能力弱化,。
第四,，大城市與中小城市住房發(fā)展不協(xié)調(diào)。一方面特大城市持續(xù)面臨著不斷上漲的高房價風險,，另一方面部分中小城市存在供過于求的風險,。
特大城市房價過高和較快上漲，急劇放大了有房者和無房者,、有房多者與少者之間的利益沖突,，也吸引了大量投資投向房地產(chǎn)，土地價格也不斷攀升,，不利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展,。
中小城市住房供給超過需求，實際上是透支了未來的市場需求,，房地產(chǎn)開發(fā)沉淀了大量資金,，將會影響金融的安全性，進而對國民經(jīng)濟的安全發(fā)展帶來威脅,。
《經(jīng)濟參考報》：不平衡的背后,，一定有某種力量的推動。您認為導致這種狀況的主要原因是什么,？
秦虹：我認為原因不是單一的,，而是多方面的。如我國不同規(guī)模城市的就業(yè)機會和公共服務(wù)水平差異較大,，導致人口的不均衡流動,，進而造成特大城市住房需求持續(xù)旺盛；收入分配差距過大,，導致財富積累速度差異大,，進而居民購房支付能力差異大；貨幣超發(fā)而投資渠道不足,，導致不動產(chǎn)成為居民投資需求的主要對象,；地方財權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一，對土地財政依賴較強,，商品住房中的土地成本不斷上升,；房地產(chǎn)本身的稅收制度不完善，缺乏持有環(huán)節(jié)稅收來抑制住房的空置等等,。
《經(jīng)濟參考報》：這些不平衡問題,，光靠市場這只手顯然無法解決,，還需要政府的手共同發(fā)力。你認為政府應(yīng)該如何作為,？
秦虹：我覺得,，在住房政策方面應(yīng)抓住住房發(fā)展的主要矛盾，有針對性地解決居民最關(guān)心的住房問題,。
第一，根據(jù)實際需求,，把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏,。對人口密集、需求旺盛的特大城市,，要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大住宅用地供應(yīng)占比，適當提高住宅建筑容積率,，從根本上扭轉(zhuǎn)住房供求失衡的格局,；而對那些需求增長放緩、去庫存壓力較大的城市,，應(yīng)放慢土地供應(yīng)節(jié)奏,，不再搞粗放低效的大規(guī)模土地供給，穩(wěn)定市場秩序,。
第二,，政府做好“補位兜底”，進一步完善保障房政策,。自2011年以來,，我國已經(jīng)開工建設(shè)各類保障性安居工程2400多萬套，建成1500萬套以上,，明年還將開工600萬套,。在保障性住房建設(shè)力度不減的同時，還應(yīng)通過改革調(diào)整,，使保障房政策更具針對性,，保障方式更豐富，避免保障福利化,。使住房困難群體更便捷,、更公平、更及時地享受到保障房政策的實惠,，棚戶區(qū)居民也有望在政府幫助下實現(xiàn)住房條件的改善,。
第三，針對當前住房的主要矛盾,，政策應(yīng)支持“夾心層”的住房需求,。
目前住房供應(yīng)是通過保障和市場兩方面共同解決住房需求,。但保障與市場其實并無絕對的界線。如果能更多地運用土地,、貨幣等政策支持,，如通過提供低價商品住房、補貼,、退稅等政策措施,，支持無房者到市場購房和租房，就可以將保障與市場有效地銜接起來,，充分發(fā)揮市場供給的效率,。“夾心層”群體住房困難的解決要充分調(diào)動購房人的積極性,，不能完全依靠政府,。“夾心層”群體在享受了政府政策補貼支持下購房,，應(yīng)該明晰產(chǎn)權(quán)和收益,。采取共有產(chǎn)權(quán)的方法，可以防止利用政策套利謀利,。通過政府一定的幫扶政策支持,，由“夾心層”群體以自己的力量為主解決住房困難，可以大大減輕政府建設(shè)保障房的壓力,，可以使住房政策的支持對象更具針對性,。因此，下一步的住房政策,，還應(yīng)對“夾心層”群體的住房需求出臺穩(wěn)定的,、明確的、有力度的政策支持,，這樣住房供應(yīng)體系將更加完善,，社會預期將更加穩(wěn)定。
第四,，嚴格防范風險,，確保金融安全。最關(guān)鍵的就是要堅決守住杠桿這個底線,，銀行應(yīng)嚴格按政策和風險防控的要求加強對企業(yè)開發(fā)貸款或個人按揭貸款進行審核發(fā)放,。根據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅持,，防止投機資金進入房地產(chǎn)市場,。還應(yīng)積極探索擠出閑置住房的政策措施，盤活住房存量,，這既有利于減少資源浪費,，增加市場供給,，也有利于減少通過大量占有住房擴大財富差距。
除完善住房政策外,，還應(yīng)從影響住房市場運行的外部體制機制改革入手,，不斷調(diào)整和完善，這樣才能從根本上還原住房市場本身的健康發(fā)展規(guī)律,。