中心城區(qū)房價堅挺，比肩一線城市，偏遠郊縣卻要靠“藍印戶口”和讓利促銷保持銷售,；城市近郊交易活躍,，偏遠郊縣卻要面對空城質(zhì)疑,。2014年,，在天津核心區(qū)域和偏遠區(qū)縣之間，房地產(chǎn)市場分化加劇,。一花一世界,，一城一中國,。窺天津樓市之一斑,，或能見中國地產(chǎn)之全豹。
“買房吧,，不買還得漲”PK“房地產(chǎn)早晚要崩盤”
小王,，天津某事業(yè)單位員工,，2012年7月參加工作,，月薪6000多。自工作以來,，“房子”二字，就像心中的一個幽靈,，讓小王始終念念不忘,，寢食難安,。
念念不忘,，必有回響,。像全國大多數(shù)城市一樣，進入2013年,，天津的房價明顯回暖,，這讓小王這種還沒買房的年輕人倍感焦慮,。非財經(jīng)專業(yè)出身的小王，每日一個必備工作就是瀏覽財經(jīng)新聞,，分析房價走勢。有人說,，房地產(chǎn)早晚要崩盤；有人說要買趕緊買,，不買還得漲,。
“趕緊買吧，不買還得漲”,，這是小王聽到最多的一句話。在“驚慌失措”的搶房潮中，小王所在單位的許多人開始密集看房,，平日最愛猶豫的同事也出手不凡地將一套大平米的房子收入囊中,。而此時小王剛剛工作,，住房公積金還不足一年，這意味著如果此時貸款,，利息將會高出不少,。
在搶房潮和觀望潮中,，2013年3月底,，各地國五條細則終于落地,。除了北京嚴格執(zhí)行20%個稅以外，包括天津在內(nèi)的各省市并沒有提及20%個稅的問題,。
政策虛晃一槍，而3月份的成交熱潮，使得包括剛需以及改善性需求在內(nèi)的大多數(shù)需求得以集中釋放并被市場消化，由此導致市場成交量的提前透支,，短時期內(nèi)再無大量新增需求集中入市。數(shù)據(jù)顯示,，4,、5、6月份,，天津市二手房成交量持續(xù)下降,，市場活躍度走低,。
進入下半年,，一部分購房者打破觀望,，7、8月份成交量與6月份相比有所增長,；“金九銀十”是樓市的傳統(tǒng)旺季,，剛性自住需求的帶動,，加上中小戶型的房源供給也較為豐富,，使得9、10月份成交量穩(wěn)中有升,；11,、12月份，改善性需求的購房者較前期有所增加,，并且臨近年底購房者的成交意愿也有所增加,。
天津鏈家市場部經(jīng)理李曉煒表示,，和巨大的成交量相比,，二手房成交價格全年保持平穩(wěn)態(tài)勢，徘徊在每平米9000元上下,，漲幅控制在5%以內(nèi),，雖然和調(diào)控的預期相比，還有一定距離,，但是可以說,，在2013年，穩(wěn)定的市場成交價也是造成各月成交量居高不下的重要原因,，住房需求得到大量釋放,。
同一個城市，不同的風景
有專家分析表示,，2014年,，房地產(chǎn)在天津一個城市或許會出現(xiàn)不一樣的風景，中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)房價仍將保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，但一些較為偏遠的區(qū)縣房價則會停止上漲乃至于小幅下跌,。
房地產(chǎn)專家、購房顧問網(wǎng)主編蘇步超認為,，2014年天津房價分化趨勢非常明顯。首先,，對于天津中心主城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū),，土地價格居高不下，剛性成本是房價保持高位,，而且購房需求有增無減,，市場需求支撐使房價仍然保持平穩(wěn)上漲的態(tài)勢,，房價上漲后勁�,！巴恋爻杀咎岣�,，購房需求不減，無疑會推高房價,�,！碧K步超說�,！暗績r會出現(xiàn)分化,，梯次價格體系形成。天津的遠郊地區(qū),，一些大盤項目由于缺乏剛性需求的支撐和交通因素,，房價出現(xiàn)下浮調(diào)整�,！�
對于天津核心區(qū)域,，不少專家表示，2014年房價仍然有很強的上漲空間,。
首先,，在土地價格上，位于南開區(qū)的育梁道地塊,，拍出10.65億元的價格,，地面價格達22953元/平方米，溢價率達到163%,，其用地性質(zhì)為住宅用地,。同樣位于南開區(qū)的手表廠地塊，總價15.2億元,，地面價格25083元/平方米,，溢價率為32%，將來將開發(fā)商業(yè)和住宅,。有業(yè)內(nèi)人士表示,，將來手表廠地塊開發(fā)出來，每平方米價格將達到4-5萬每平方米,，同時將極大地帶動周圍房價的上漲,。
同時，天津市中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)的購房需求并未減弱,，供求之間房價自然堅挺,。蘇步超告訴記者，他接觸的天津很多購房者,，都愿意在區(qū)位優(yōu)勢明顯的地方購房置業(yè),�,！ 〉谶h郊區(qū)縣方面，遠郊區(qū)縣獨有的區(qū)域優(yōu)勢以及“藍印房”,，受到了購房者的青睞。
藍印戶口是什么,？“藍印戶口是天津市的特有產(chǎn)物,。這是一種介于正式和暫住之間的戶籍,，因公安機關(guān)加蓋藍色印章而得名�,！碧旖蛞患曳康禺a(chǎn)中介工作人員告訴記者,，擁有藍印戶口的人員,，在教育,、計劃生育,、醫(yī)療衛(wèi)生,、就業(yè),、申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照等方面享受天津常住城鎮(zhèn)居民戶口人員同等待遇,。天津本地人到區(qū)縣買房的很少，購房客多半都是來自河北,、山西,、北京等地,，為的就是弄到一個天津的藍印戶口,。
與全國其他地方不同,，藍印戶口是天津很多區(qū)縣房子好賣的主要原因,。但“藍印”的到來還引發(fā)了一系列怪相：在郊縣隨處可見的“40萬落戶天津”的大廣告牌即是其中之一,。幾乎可以說，“不以藍印為賣點的郊縣盤不是好樓盤”,。對于市區(qū)樓盤來說,，可以藍印落戶無疑是錦上添花,。
但靠藍印戶口等非居住性因素吸引買房客,，也使天津的一些區(qū)域難脫“空城”帽子,。在天津某遠郊區(qū)縣區(qū)縣有一片近幾年新建的別墅建筑群,，走在大街上，記者看到街上行人很少,，街道兩旁懸掛著醒目招牌的飯店,、旅館、超市等大豆關(guān)門歇業(yè),。有人告訴記者,，這里入住率不足三分之一，而在另一處街道,，仍有數(shù)百棟別墅處于停工狀態(tài),，周圍一片荒蕪。
除此之外,，年末推出的汽車限購政策,，也對天津買房人的心態(tài)產(chǎn)生了影響,。
專家分析，隨著年初汽車限行政策的實施,，對樓市的影響將會逐步顯現(xiàn),。主要表現(xiàn)在,，對于婚房、首次置業(yè)等剛需購房者來講,，會更加側(cè)重于在地鐵沿線尤其是地鐵兩端,、距離中心城區(qū)較遠的區(qū)域購房置業(yè),，吻合剛性自住需求的購買力。對于資金較為充足的改善性需求而言,，將會有越來越多的人選擇在離上班地點較近的市內(nèi)六區(qū)購房置業(yè),，此處有更為完善的交通體系與各項生活配套設施,，而那些交通區(qū)位優(yōu)勢不明顯的區(qū)域,，或許會更加遠離購房者的實現(xiàn)，市場狀況將會惡化,，價格會停止上漲乃至于出現(xiàn)下跌的狀況。
“天津樣板”折射中國房地產(chǎn)市場縮影
一邊是購房熱度不減房價居高不下的中心城區(qū),，一邊是房價逐漸降溫購房者回歸理性的非核心區(qū)域,，天津房地產(chǎn)市場的分化趨勢，也反映了全國的情況,。
不少房地產(chǎn)專家表示，2014樓市將出現(xiàn)分化的情況,，大城市土地價格持續(xù)上漲,，剛性需求有增無減,，致使房價上漲壓力較大,，而一些中小城市,、“新城”等在房屋供求關(guān)系的作用下，會出現(xiàn)價格停止上漲乃至于小幅下跌的情況,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,，從數(shù)據(jù)來看，天津市中心的房價仍然比較堅挺,，周邊近郊也被帶動,，但較遠的郊縣則并不算活躍。這種情況在全國普遍存在,，大城市市區(qū)一般以二手房交易居多,，供小于求，導致房價較高,，而周邊的新城,、新區(qū)往往供應量很大，供大于求,，漲價的空間較小,。從全國來看，一線城市和一些二線城市土地緊張,，房屋供應量小,，而三線及以下城市則普遍供應量大。這種不同的供求關(guān)系導致各地房價呈現(xiàn)不同的發(fā)展趨勢,。
天津市房地產(chǎn)協(xié)會副會長徐保滿認為,，大城市核心區(qū)域和中小城市的房價確實有明顯的價差。房價歸根到底是由供求關(guān)系決定的,，現(xiàn)在剛需群體一般承受不了市中心的高房價,，所以主要的購買力在向近郊轉(zhuǎn)移,。市中心的交易一般是為了教育資源、醫(yī)療資源等居住之外的因素,，所以一般不是剛需群體的范疇,。而隨著交通的便利和年輕人自駕車群體的增多，其距離感也會有所調(diào)整,，導致市中心的高房價向近郊轉(zhuǎn)移,。
市場的分化，為政府的房地產(chǎn)政策調(diào)整提出新的課題,。楊紅旭表示,，從調(diào)控來講，也不能認為全國的房價都在漲,，要客觀看待這種房價分化的現(xiàn)實,。分類指導，根據(jù)漲幅不同,，因地制宜，房價不漲甚至房價下降的地方,，可適當考慮放松調(diào)控政策,。
而蘇步超則認為，2014年中國房地產(chǎn)會出現(xiàn)“重構(gòu)”,，調(diào)控政策則應當是“懲戒與救贖并存”,。蘇步超說，過去的一年大城市房價快速上漲,，調(diào)控目標落空,，壓力之下2014年調(diào)控力度會保持甚至加碼，出現(xiàn)“懲戒”的情況,，但對于一些中小城市和縣域,，地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，供給量持續(xù)增加,，而可見的需求增加并不明顯,，所以應該采取一些鼓勵措施，比如戶籍制度改革,，加快城鎮(zhèn)化進程等,，進行相應的“救贖”。