蘇州“最嚴(yán)限售令”的出臺(tái),，反映了地方政府抑制泡沫的急切心情,。但“一刀切”的做法之下會(huì)帶來何種結(jié)果,，人們無法預(yù)料,。
日前，蘇州市政府出臺(tái)多條專門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策,，規(guī)定對(duì)于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié),，三年內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓,，同時(shí),，提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，全面禁止“售后包租”,。
一位在蘇州有投資的開發(fā)商對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，蘇州出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)“限售令”一方面是因?yàn)楫?dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過剩的苗頭,，另一方面是因?yàn)椴簧俨扇 笆酆蟀狻钡纳虡I(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)了“付不出租金,、開發(fā)商跑路”的現(xiàn)象，由此引發(fā)的一系列糾紛也讓地方政府非常頭疼,。
但德融地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為,，從實(shí)際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會(huì)使中小乃至大開發(fā)商對(duì)進(jìn)入蘇州市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抗拒心理,，造成土地流拍,，或者大幅貶值等現(xiàn)象。此規(guī)定雖然可能會(huì)刺破部分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫并有效保護(hù)市場(chǎng)規(guī)范,，但是對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也帶來了不小的阻滯,，所以這將會(huì)是一把“雙刃劍”。
商業(yè)地產(chǎn)過剩危機(jī)浮現(xiàn)
在業(yè)內(nèi)人士看來,，蘇州此次針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策可謂“極其嚴(yán)厲”,。
這份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見》的文件規(guī)定，對(duì)于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的,，不得低于地上總建筑面積的30%,；建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定,。凍結(jié)時(shí)間為三年,。凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓,。
蘇州為了限制商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行一輪相對(duì)強(qiáng)力的“限賣”,，或是為了改變蘇州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過剩的現(xiàn)狀。
據(jù)蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)于2013年年底發(fā)布的報(bào)告顯示,，目前蘇州中心城區(qū)已建各類購物中心超過40家,，在建購物中心超過30家，總量已超過南京,。自2012年以來,，在中心城區(qū)新建的20家購物中心中，近半數(shù)經(jīng)營(yíng)情況不理想,，存在商鋪,、寫字樓空置的現(xiàn)象，部分項(xiàng)目甚至無法正常開業(yè),。
“按照國際標(biāo)準(zhǔn),，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)比較合量的參照值，但蘇州城區(qū)部分區(qū)域按照目前已建,、在建,、計(jì)劃建造的商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算，人均商業(yè)面積將達(dá)到3平方米,，有的甚至達(dá)到4平方米,。”上述在蘇州有投資的開發(fā)商表示,。
克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者,，不僅蘇州市區(qū)，蘇州下轄的昆山等地也存在商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況,�,！疤貏e是2009~2010年那輪樓市投資熱潮，不少外行涌入商業(yè)地產(chǎn),，現(xiàn)在很多都深套在里面,。2009年底，昆山遠(yuǎn)郊有個(gè)開發(fā)商以8000元/平方米的樓板價(jià)拿了一條建筑面積12萬平方米的商業(yè)街,，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況極其慘淡,。”
被指“一刀切”
數(shù)據(jù)顯示，全球十大在建購物中心規(guī)模最大的城市中8個(gè)在中國,，成都,、沈陽、天津等城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩問題屢屢被業(yè)內(nèi)提及,。蘇州率先預(yù)警樓市風(fēng)險(xiǎn),，向商業(yè)地產(chǎn)“開刀”，其他城市是否會(huì)跟進(jìn)效仿,，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn),。
薛建雄認(rèn)為，蘇州的政策更多的是為了解決“售后包租”引發(fā)的問題,，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“限售令”,，一些大城市如北上廣等，此前就有類似的規(guī)定,�,！艾F(xiàn)在不少二三線城市都在大力建設(shè)新城，在這個(gè)過程中,，商業(yè)地產(chǎn)的過剩是一種普遍現(xiàn)象,，因此，一些與蘇州量級(jí)相同的城市,，不排除出臺(tái)類似的限制政策,。”
也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)蘇州的政策提出質(zhì)疑,。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制，北上廣等發(fā)達(dá)城市此前就有,，但都僅限于項(xiàng)目層面,，即在土地出讓時(shí)，就規(guī)定開發(fā)商可以銷售的比例,。蘇州規(guī)定所有可分割出售類的商業(yè)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)予以凍結(jié),，就有“一刀切”嫌疑,。
德融地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為,，類似的政策條款在北上廣等一線城市出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。首先根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì),，一線城市商業(yè)地產(chǎn)在眾多利好下逐漸升溫,，各類開發(fā)商聚集，但是這并不是說沒有泡沫,，只是更有可能政府愿意把泡沫“做實(shí)”,，所以類似的打壓暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。其次，一線城市人口密集,，商業(yè)潛力大,，若用“限買限賣”方式打壓將會(huì)違背市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。最后,，一線城市的主要區(qū)域開發(fā)過�,，F(xiàn)象仍在可控范圍內(nèi)。
整治“售后包租”再斷一臂
此次蘇州出臺(tái)的樓市新政,，還對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的“售后包租”現(xiàn)象進(jìn)行了全面的禁止,。
新政規(guī)定，將提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),，在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%,。根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按基礎(chǔ)完成,、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%,、20%，在預(yù)售階段如無售后包租現(xiàn)象,，在項(xiàng)目竣工交付后一個(gè)月內(nèi)全額解款,。如出現(xiàn)“售后包租”現(xiàn)象，貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié),，直至整改完成,。
所謂“售后包租”，即房地產(chǎn)開發(fā)商將商品房出售給購房人,，但是購房人并不用于自住,，而是交給開發(fā)商或開發(fā)商委托的代理機(jī)構(gòu)用于經(jīng)營(yíng)，并定期向購房人支付租金的一種銷售方式,。由于國家相關(guān)部門早已原則上禁止“售后包租”模式,，故不少開發(fā)商就想出了“售租分離”的模式來打政策的“擦邊球”。
30%的限售,，加上“售后包租”大門的關(guān)閉,，無疑將讓蘇州開發(fā)商資金困難問題凸顯。前述不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示,，蘇州這樣的城市,，商業(yè)地產(chǎn)多由本地開發(fā)商開發(fā)，這些開發(fā)商的資金實(shí)力普遍不強(qiáng),，因此往往通過滾動(dòng)開發(fā),、散售的經(jīng)營(yíng)模式。政府出臺(tái)新政的目的是,，萬一這些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不善,，可以將資產(chǎn)用來抵押,，以此來降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但這樣的“兜底”政策只能相對(duì)保障投資者的權(quán)益,，并不能根本解決商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題,。
而一位在昆山有過商業(yè)地產(chǎn)投資的人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者：“‘售后包租’是目前蘇州很多開發(fā)商用于資金回籠的主要方式，如果受限,，實(shí)力較弱的開發(fā)商資金流會(huì)受阻,，從而帶來更多的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)困難�,！�
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