近日,，一則香港房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤降價(jià)的消息引發(fā)廣泛關(guān)注,。在低開和優(yōu)惠的雙重作用下,，新鴻基旗下的某項(xiàng)目降價(jià)幅度一度達(dá)到40%,。同時(shí),，內(nèi)地傳出恒大地產(chǎn)也將啟動(dòng)大范圍降價(jià)的消息,，王石也認(rèn)為2014年樓市“非常不妙”,。一時(shí)間樓市陷入悲觀情緒中,，受此影響,，13日A股地產(chǎn)板塊下挫。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，近期內(nèi)地部分城市樓市庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)剩的報(bào)道頻現(xiàn),，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)積聚。地價(jià)與房?jī)r(jià)雙雙攀高,，讓習(xí)慣使用“投資回報(bào)率”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的外資感到心里不踏實(shí),。業(yè)界普遍預(yù)期，樓市分化的態(tài)勢(shì)將在今年加劇,。其中,，一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市暫難降溫，但部分三四線城市存在房?jī)r(jià)驟降的可能,。整體看,，2014年的樓市難言樂(lè)觀，房?jī)r(jià)漲幅可能大幅下滑,。
兩地樓盤“聯(lián)袂”降價(jià)
2月10日,，新鴻基地產(chǎn)推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價(jià)格為平均每平方尺9268港元,，比去年下降近35%,。算上項(xiàng)目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會(huì)會(huì)員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠,，項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高降幅可達(dá)40%,。此前，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在香港推出的新盤也降價(jià)25%開售,。
新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席郭炳江的觀點(diǎn)頗為耐人尋味,。他此前表示，從美聯(lián)儲(chǔ)減少購(gòu)債的規(guī)模來(lái)看,，雖然令近期息率輕微上升,，但低息環(huán)境仍將維持兩三年。他認(rèn)為,，香港的整體樓價(jià)不會(huì)大起大落,，但個(gè)別地產(chǎn)商推盤時(shí)可能為加快出貨而減價(jià)促銷,。
事實(shí)上，從去年開始,，就有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)香港房?jī)r(jià)會(huì)小幅下跌,。今年以來(lái)，雖未見(jiàn)美國(guó)有加息動(dòng)作,，但仍有機(jī)構(gòu)稱,，香港樓市已有資本流出的跡象，未來(lái)還會(huì)更加明顯,。
無(wú)獨(dú)有偶,，近期內(nèi)地同樣出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)潮。有媒體報(bào)道稱,，恒大地產(chǎn)將在全國(guó)142個(gè)城市實(shí)行折扣優(yōu)惠,，通過(guò)恒大內(nèi)部員工介紹可額外享受97折優(yōu)惠。其中,，恒大在鄭州,、合肥、沈陽(yáng)的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的優(yōu)惠,。這并非恒大首次啟動(dòng)“全線”降價(jià),。早在2010年，恒大就曾啟動(dòng)過(guò)類似的策略,，并引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注和部分項(xiàng)目的效仿,。
據(jù)克而瑞信息集團(tuán)的監(jiān)測(cè)顯示，近期內(nèi)地樓盤降價(jià)現(xiàn)象明顯,。其中,，武漢和桂林春節(jié)前均有項(xiàng)目開盤，并祭出從9.6折到9.9折不等的優(yōu)惠,，以及會(huì)員降價(jià)等措施,。部分項(xiàng)目為了搶得返鄉(xiāng)置業(yè)客戶，甚至提出為購(gòu)房者報(bào)銷往返機(jī)票等交通費(fèi)用,。
香港和內(nèi)地部分城市樓市均出現(xiàn)降價(jià)的現(xiàn)象,，這在以往并不常見(jiàn)。有分析認(rèn)為,，前者與國(guó)際資本流向有關(guān),，后者則主要因供需關(guān)系變化所致,。近期,，有關(guān)內(nèi)地樓市供大于求，“鬼城”頻現(xiàn)的報(bào)道屢見(jiàn)不鮮,，凸顯了供應(yīng)壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。
值得注意的是,，內(nèi)地一線城市尚未出現(xiàn)明顯的降價(jià)跡象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，2013年12月,，京滬廣深四個(gè)一線城市的新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格同比漲幅均超過(guò)20%，這種情況已是連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn),。同時(shí),，高價(jià)地仍然不斷誕生。
今年樓市“非常不妙”
除了樓盤降價(jià),，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石對(duì)樓市的表態(tài)也非常引人關(guān)注,。在接受媒體采訪時(shí)，王石用“非常不妙”來(lái)表達(dá)其對(duì)今年樓市的觀點(diǎn),，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”,。
王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時(shí)的表態(tài),。去年9月4日,，融創(chuàng)集團(tuán)以21億元奪得北京農(nóng)展館地塊，樓面地價(jià)高達(dá)7.3萬(wàn)元/平方米,，成為歷史單價(jià)“地王”,。此前，香港首富李嘉誠(chéng)則拋售了內(nèi)地410億港元的資產(chǎn),。對(duì)此,，王石在微博表示：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè),，這是一個(gè)信號(hào),，小心了！”
自2013年7月開始,，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或拋售百佳超市,、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車場(chǎng),，涉及金額約為410億港元,。同時(shí)，李嘉誠(chéng)的“長(zhǎng)和系”則一直在歐洲拓展并購(gòu)業(yè)務(wù),。僅2013年上半年就完成四宗海外并購(gòu)共耗資248.7億港幣,。
有分析認(rèn)為，在內(nèi)地土地市場(chǎng)最為火爆之時(shí)選擇撤出,，說(shuō)明李嘉誠(chéng)認(rèn)為,，內(nèi)地樓市已出現(xiàn)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。這也正是王石提出警示的主要原因,。
據(jù)悉,，外資機(jī)構(gòu)對(duì)于國(guó)內(nèi)樓市的判斷,，通常基于“投資回報(bào)率”的指標(biāo),，也即“租售比”,。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前在一線城市,，市場(chǎng)的平均租售比已經(jīng)超過(guò)200:1,，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線，部分區(qū)域甚至接近500:1的水平,。國(guó)際知名投資人巴菲特和索羅斯均認(rèn)為中國(guó)樓市存在風(fēng)險(xiǎn),。
另一個(gè)值得關(guān)注的原因在于，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整“陣痛期”的到來(lái),，一些國(guó)際機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),，2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)放緩，受此影響樓市風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇,。
盡管內(nèi)地機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)對(duì)此頗有異議,，但以李嘉誠(chéng)為代表的港資撤離內(nèi)地樓市，已是不爭(zhēng)的事實(shí),。與此同時(shí),，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)下滑。有專家認(rèn)為,，房地產(chǎn)投資將告別高增長(zhǎng)時(shí)代,，持續(xù)近10年的房地產(chǎn)投資熱潮將逐漸冷卻。
有外資機(jī)構(gòu)還認(rèn)為,，若李嘉誠(chéng)的資金流向并不只是個(gè)案,，就意味著資金從內(nèi)地樓市撤出后，并未注入香港,，而是轉(zhuǎn)向其他區(qū)域,，即大中華地區(qū)面臨資金撤離的局面。這對(duì)于內(nèi)地和香港樓市而言均非好消息,。
大房企撤離小城市
對(duì)于外資看空中國(guó)樓市的觀點(diǎn),，國(guó)內(nèi)很多分析人士不甚贊同。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱表示,，對(duì)一線城市的未來(lái)發(fā)展比較樂(lè)觀,，特別是依然看好住宅市場(chǎng)。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào),，一線城市部分高價(jià)地項(xiàng)目可能存在消化風(fēng)險(xiǎn),。
國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，由于占據(jù)較多的城市資源，加之受益于城市化進(jìn)程,，廣大一二線城市樓市仍有大量的潛在需求，房?jī)r(jià)也易漲難跌,。一些專家還認(rèn)為,，這些城市不存在市場(chǎng)“泡沫”。
真正的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自三四線城市,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，經(jīng)歷了過(guò)去十年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放且迅猛的發(fā)展，如今一,、二,、三線城市分化特征明顯，因此全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難用同一周期一概而論,。他表示,，2014年三四線城市將面臨比2013年更大的風(fēng)險(xiǎn)，大量房企逐漸撤離三四線城市,。在庫(kù)存壓力下,，甚至可能出現(xiàn)崩盤的案例。
近期,，部分三四線城市盲目進(jìn)行新城建設(shè),，導(dǎo)致“空城”、“鬼城”出現(xiàn),，甚至個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)公務(wù)員攤派賣房的現(xiàn)象,。這些信息的披露，使得三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)浮出水面,。中金公司的研報(bào)表示,，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，整體而言,，未來(lái)兩三年供給過(guò)剩將是最大的問(wèn)題,。
值得注意的是，從去年開始,，不少大型開發(fā)商已從三四線城市撤離,，回歸一二線城市。有專家認(rèn)為,，房地產(chǎn)投資資金的撤出將加劇這種風(fēng)險(xiǎn),，不僅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，也可能使得部分城市出現(xiàn)一批爛尾樓,。這種局面不僅在鄂爾多斯和溫州曾出現(xiàn)過(guò),，且與近期香港樓市降價(jià)的邏輯如出一轍。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，今年1月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10901元/平方米,，環(huán)比上漲0.63%,。但其中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，比上年12月增加5個(gè)城市,。房?jī)r(jià)下跌的城市中,，除廈門、溫州,、�,？诘纫酝猓鶠槿木�城市,，烏魯木齊,、新鄉(xiāng)、洛陽(yáng)跌幅居前,。
此外,，一向看多樓市的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前也忽然改口。他在亞布力論壇上表示,，今年房?jī)r(jià)漲幅將大幅度下滑,。“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣,，很樂(lè)觀,。我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說(shuō)你們太樂(lè)觀了,，很危險(xiǎn),。”任志強(qiáng)說(shuō),。