專家：應(yīng)將土地市場價(jià)格監(jiān)控指導(dǎo)納入調(diào)控范圍
一邊是成交量下降,，一邊是“地王”迭起，“樓市冷,、地市熱,、企業(yè)信心高漲”是2014年初的房地產(chǎn)市場怪相。
業(yè)內(nèi)人士表示,，受調(diào)控升級以及年初淡季慣例影響,，房地產(chǎn)市場明顯降溫。但從土地市場逆勢升溫,、房企信心高漲來看,，影響房價(jià)上漲的根源沒有得到明顯改善。因此,，應(yīng)警惕市場降溫假象致地方放松調(diào)控,，在年后醞釀更大幅度的上漲。但也有業(yè)內(nèi)人士指出,，2014年熱錢流向并不確定,，因此，房企高價(jià)購買土地仍然面臨風(fēng)險(xiǎn),。
2014年1月,，房地產(chǎn)市場未能延續(xù)2013年的火熱，出現(xiàn)了明顯降溫,，市場中房地產(chǎn)泡沫將破言論持續(xù)不斷,。中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月前26天,，全國54個(gè)重點(diǎn)城市新房成交住宅19萬套,，環(huán)比2013年12月前26天下跌11%，同比2013年1月前26天下跌15.6%,。
其中,，北京方面數(shù)據(jù)顯示,，截至26日，北京新建住宅,、二手房住宅成交均處于低位,，二手房成交8168套，新建住宅成交6719套,，相比2013年12月及2013年1月同期,，分別下降9.2%和47.7%、33.3%和35%,�,？偝山涣�14887套，同比2013年初跌幅接近43%,。
但與樓市降溫形成鮮明對照的是,，土地市場一改過去年初冷清態(tài)勢，自今年1月便進(jìn)入火爆狀態(tài),，土地?zé)岫饶媸猩蠞q,。
28日，上海土地市場再現(xiàn)“地王”,。出讓地塊為上海閘北區(qū)大寧路地塊,，該地塊僅用時(shí)28分鐘，154輪競爭,，以101億元拍出,，溢價(jià)率高達(dá)111.5%，折合樓面價(jià)每平方米4.76萬元,，成為上海住宅地塊總價(jià)地王,，土地出讓總價(jià)亞軍，僅次于去年引起轟動(dòng)的徐家匯中心項(xiàng)目地塊,。
而在此5天前,，深圳前海再刷新深圳“地王”記錄，前海商業(yè)用地公開招標(biāo)出讓,，美國兆華斯坦開發(fā)公司聯(lián)合深圳市前海國際能源金融中心,，以134億元、樓面地價(jià)28113元/平方米成功中標(biāo),，再次刷新深圳單價(jià),、總價(jià)“雙料”地王記錄。在此6天前,，杭州誕生單價(jià)“地王”,，融信投資集團(tuán)以33.84億元奪下去年經(jīng)歷過被暫停出讓和重新調(diào)整規(guī)劃的杭師大地塊，折合樓面地價(jià)每平方米2.94萬元。
土地市場的火熱仍在蔓延,，北京,、上海、廣州,、深圳,、杭州等地土地市場紛紛爆棚。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，截至23日,，北京1月土地出讓金已達(dá)403.1億元，較2013年同期的176.72億元上漲128%,；深圳1月土地出讓金134.1億元，較2013年同期的39.86億元上漲236%,；杭州更是較2013年同期的24.58億元上漲1249%,，土地出讓金高達(dá)331.48億元。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，雖然自2013年底已有18個(gè)城市出臺了調(diào)控收緊政策,，在一定程度上抑制了現(xiàn)階段的房價(jià)上漲增速，房企惜售又再次降低了成交量,。但從2014年1月來看,，土地市場價(jià)格依然處于高位，這意味著頻繁出現(xiàn)的各地“地王”,，將在2014年一季度后陸續(xù)入市,，對市場的整體價(jià)格將可能帶來提高。
張大偉認(rèn)為,，現(xiàn)階段大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價(jià),。“按照全國主要城市出現(xiàn)的‘地王’,，如果房企需求達(dá)到正常的利潤率,，目前市場售價(jià)需要在一年內(nèi)再漲50%，否則‘地王’入市的風(fēng)險(xiǎn)將非常大,�,！笔聦�(shí)上，眾多房企正大幅調(diào)高2014年度銷售目標(biāo),。近日,，綠地集團(tuán)發(fā)布2014年業(yè)績目標(biāo)為銷售額達(dá)到2400億元，較2013年業(yè)績上浮47%,。綠地集團(tuán)董事長張玉良表示,，新年的愿望是把萬科從行業(yè)老大的寶座上拉下來。
萬達(dá)董事長王健林在內(nèi)部年會上表示,，2014年業(yè)績目標(biāo)是,，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到4500億元，收入達(dá)到2400億元,，經(jīng)營凈利潤150億元,。而2013年，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)3800億元,，收入1866億元,，同比增長31%。這意味著,，萬達(dá)2014年目標(biāo)業(yè)績較2013年上漲28.6%,。
雅居樂內(nèi)部人員也透露，老板希望2014年銷售額沖刺到700億元,，較2013年的403.4億元上漲近74%,。
張大偉表示，2013年樓市爆發(fā),，房企銷售均創(chuàng)歷史,，萬科、保利,、綠地,、中海、萬達(dá),、恒大,、碧桂園突破千億。而2014年提高目標(biāo)意味著房企對于未來房價(jià)和市場運(yùn)行情況的預(yù)期較好,。
“從未來預(yù)期看,，2014年房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加�,！睆埓髠ケ硎�,，由于地方財(cái)力仍然受力于房地產(chǎn)，因此樓市階段性降溫,，為地方放松調(diào)控提供支撐,。
事實(shí)上，北京近日就放開了自2013年10月開始的4萬元預(yù)售禁令,。去年10月,，受控于北京房價(jià)調(diào)控目標(biāo)壓力，北京市住建委召集40余家開發(fā)商召開座談會,，表示預(yù)售均價(jià)超過4萬元/平方米的樓盤將可能不被發(fā)放預(yù)售許可證,。而日前,，北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證，其中,，泰禾北京院子以及紫辰院,，取證價(jià)格均在60000元/平方米以上，預(yù)示著2013年年底實(shí)行的4萬元預(yù)售禁令正式放開,�,！澳壳翱从绊懛績r(jià)上漲的根源沒有得到明顯改善�,！睆埓髠フJ(rèn)為,，面粉決定著面包價(jià)格，面粉價(jià)格直線上升,，面包也會相應(yīng)上漲,。因此，應(yīng)警惕數(shù)據(jù)降溫假象,，年后房價(jià)可能孕育更大漲幅,。
但一位業(yè)內(nèi)人士也表示，現(xiàn)在部分一二線城市的土地溢價(jià)已經(jīng)過分樂觀,，“地王”已經(jīng)嚴(yán)重透支市場未來的價(jià)格上漲空間。在2014年熱錢流向并不確定的背景下,，房企高價(jià)購買土地或?qū)⒚媾R更大風(fēng)險(xiǎn),。
因此，上述人士認(rèn)為,，監(jiān)管部門應(yīng)在原有限購,、限貸調(diào)控的同時(shí)，及時(shí)對土地市場價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控指導(dǎo),，并將對土地市場價(jià)格監(jiān)控指導(dǎo)納入調(diào)控范圍,，避免土地市場價(jià)格高企背后帶來的風(fēng)險(xiǎn)。