這個地方有漫長的海岸線、伊比利亞半島迷人氣候、悠久的歷史文化,，還有美食美酒,、斗牛、畢加索,、球星梅西,、C羅等等…這些都是西班牙的關(guān)鍵詞。這幾年,，西班牙的經(jīng)濟(jì)不樂觀,，因此他們現(xiàn)在積極的希望國外的投資者前去買房，甚至打出了置業(yè)移民的招牌,，對于這些,，你動心嗎？去西班牙買房真的像看上去那么美嗎,？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國務(wù)院發(fā)展研究中心世界發(fā)展研究所副所長丁一凡,、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
紐約,、悉尼還是馬德里,，哪里的房產(chǎn)最吸引中國投資者的關(guān)注？投資,、移民還是教育,，海外房產(chǎn)正在和中國發(fā)生怎樣的關(guān)聯(lián)？觀念,、趨勢還是風(fēng)險,，怎樣能夠厘清變幻，洞悉市場價值,。
近日,，西班牙實(shí)施投資新法規(guī)，包括買房換居留等內(nèi)容,，并在歷史上首次以法律形式規(guī)定投資移民概念,。不過，購房換居留所獲得的只是居留權(quán),，外國人并未相應(yīng)獲得工作權(quán)利,、免費(fèi)醫(yī)療保險、高等教育資源,、選舉權(quán)等,，今后若想獲得西班牙國籍，還需一系列嚴(yán)苛條件,。
李奕鴻（西班牙中國律師事務(wù)所主任律師）：取得了居留卡以后,，就可以就說在歐盟,、申根公約國家之內(nèi)，自由進(jìn)入不需要簽證,，也就說在26個歐盟的申根國家之內(nèi),，就你可以自由的旅行，或者就是說學(xué)習(xí)都可以,，但是沒有享受醫(yī)療的福利,，也就是說，西班牙現(xiàn)在全民的醫(yī)療制度啊,，對它是不適用的。
當(dāng)前西班牙失業(yè)率居高不下,，銀行手中有大量房產(chǎn)積壓,，西班牙政府不得不推出這些旨在盤活房地產(chǎn)的政策，這幾年,，在歐債危機(jī)的沖擊下,，在高房價泡沫被快速吹大的過程中，西班牙許多城鎮(zhèn),，成為了人跡罕至的鬼城,，這座新建的小城，叫做巴爾德魯茲,，位于西班牙首都馬德里五十公里外,，幾年前，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在這里新建的超過九千套房屋,，標(biāo)榜乘坐高速鐵路二十分鐘到巴德里市區(qū)的宣傳,，吸引了不少投資者，但計劃容納三萬人的社區(qū),，入住率相當(dāng)?shù)�,，房屋開盤時，開發(fā)商承諾的商鋪用磚墻堵死,。
投資買房,，是不是看起來那么美？真的需要您仔細(xì)考量,。
丁一凡：在泡沫破裂后 西班牙現(xiàn)在的房價已經(jīng)非常低
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去西班牙投資房地產(chǎn)，看你的目的是什么,？西班牙環(huán)境特別好,，很多人愿意去度假，也就是在這個基礎(chǔ)上,，西班牙的房地產(chǎn)泡沫才會形成,。之所以它后來出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)什么的,，都是因?yàn)樗姆康禺a(chǎn)泡沫破裂了。西班牙在2008年之前,，它跟美國一樣,，掀起了特別特別大的房地產(chǎn)泡沫，之前西班牙歷史上也有過,，但沒有這么大,，沒有這么厲害，這次房地產(chǎn)泡沫特別特別大,，建了很多的房地產(chǎn),，而且覺得西班牙環(huán)境好、天氣好,，外國人會來買房子,，他不是為了滿足本身國內(nèi)市場需求，而是為了寄希望于外國人,。
確實(shí)在危機(jī)之前,，也有很多很多的外國資金進(jìn)去，支撐西班牙的房地產(chǎn)市場,，結(jié)果2007年美國的房地產(chǎn)市場先出事,，2008年整個的美國金融體系危機(jī)，然后這些金融機(jī)構(gòu)資金突然回流美國,，西班牙房地產(chǎn)市場就癱了,。今天，西班牙的房地產(chǎn)已經(jīng)走到了低谷,，從某種程度上講,，西班牙的房地產(chǎn)的價格已經(jīng)非常低了，跟當(dāng)年最高的時候相比,，現(xiàn)在它有的地方跌了40%以上,。在這種情況下，他又開始吸引別的人來投資,，實(shí)際上是吸引更多的現(xiàn)金來進(jìn)去,。因?yàn)檫^去西班牙的這些東西有外來資金支撐，也有很多程度上是西班牙的銀行給房地產(chǎn)泡沫籌了很多資,，然后現(xiàn)在它們是被套牢在里頭,。所以你要把這個把房子賣出去的話，對于他們的銀行體系來說是一大源頭,。
再有,，因?yàn)槲靼嘌佬略龅姆慨a(chǎn)和原來的房產(chǎn)是不一樣，就是新增房產(chǎn)里邊,，外國人投資的很多,，大概最少是10%以上,。希望能夠吸引這些富人來，富人來就有消費(fèi),，就可以對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)做出很多貢獻(xiàn),。但是抄底投資，它也有一個所謂反彈與不反彈的問題,，我覺得歐洲的市場,，如果想恢復(fù)危機(jī)前的水平，可能需要很多年,。
張鴻：在西班牙買房提供居留權(quán) 但不搭上養(yǎng)老醫(yī)療的福利
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西班牙有一些鬼城，還有大量的空置房賣不掉�,，F(xiàn)在西班牙有援助銀行計劃,，他們出臺了很多政策來鼓勵外面的投資者進(jìn)去。傳統(tǒng)上,，北歐國家特別喜歡在那兒買房子，還有俄羅斯的土豪,，西班牙有很大的比例是海外的投資人,。就像我們很多城市里邊蓋的那些樓盤，他瞄準(zhǔn)的就是外來的新移民,，當(dāng)然我們現(xiàn)在開始限制了,，但是人家那兒現(xiàn)在是希望你去，因?yàn)樗y行已經(jīng)套在里邊了,。
西班牙最初的時候,，提出的方案是16萬歐元就可以買房，然后給你居住權(quán),，但是后來他們又要精準(zhǔn)一點(diǎn),，因?yàn)樗麄儾粌H需要人來，還需要高端的富人來,，不希望窮人去買了房以后,，到那又工作，人家本來失業(yè)率就高,，你又去擠占人家的工作機(jī)會,，然后你又要醫(yī)療和養(yǎng)老的福利。人家就只賣藝不賣身,，只賣房,，不賣福利。希望你只花錢,，不用他掏錢,。
張鴻：如果純粹為了簽證方便 去西班牙投資買房是個不錯的選擇
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最近幾年，我每一年的春季和秋季的北京房產(chǎn)會都會去,，我眼睜睜地看著北京的房地產(chǎn)交易展覽會變成了全世界的投資移民介紹和洽談會,。我記得前年還是去年，兩天的房產(chǎn)會有68場投資移民講座,。而且移民,，原來大家都覺得去美國、英國這些,，但現(xiàn)在你會發(fā)現(xiàn)爆發(fā)出看很多不知名的小島,。你說幾年前塞浦路斯在哪兒？多少中國人知道,？但是現(xiàn)在你弄一個塞浦路斯的移民講座,，一堆人在那兒聽。
我接觸一些有錢人,，就是為了簽證方便,，然后去投資買房。這就回到一個話題,，就是你為什么買房,？你買一個不知名小島上的房子，可能那個房子的回報率不是那么高,，你也無所謂,，你就為了到時候去申根國家不用簽證，那這就很好用,。
丁一凡：西班牙出臺的這些條件是一種誘餌 希望吸引更多的投資者
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現(xiàn)在去海外買房投資的有各種各樣的人，因?yàn)橹袊苏w來說財富比原來多多了,，所以尤其是當(dāng)資產(chǎn)價格出現(xiàn)很大變化的時候,，過去因?yàn)樨泿艆R率的問題，我們都覺得外面的資產(chǎn)跟中國比非常貴,，中國當(dāng)時價位又非常低,，但現(xiàn)在反過來了，像北京,、上海這些地方房地產(chǎn)這么貴,，然后人民幣又升值了好多，相比起來,，你就覺得在外面買一些這樣的資產(chǎn),，要比國內(nèi)這些大城市要便宜很多，所以很多人其實(shí)并不那么富有,，但是他有一定的資產(chǎn)和資金的時候,，就動心了,。
實(shí)際上西班牙出臺的這些條件也是一種誘餌，他希望吸引更多的投資者,，希望更多的投資者買房子,，最起碼要把這些已經(jīng)建好的房子消耗掉的時候，那他就要想出各種招兒,。其中之一就是拿移民或者說拿簽證的方便來吸引各種各樣的人,，尤其像歐元區(qū)的人，歐元區(qū)的國家都是申根國家,。申根國家在歐洲有二十幾個國家可以隨便跑,，而且有很多國家是我們認(rèn)為教育非常發(fā)達(dá)，衛(wèi)生體系非常發(fā)達(dá)的國家,。尤其是富有的中國人以后,，希望把子女送出去學(xué)習(xí)，如果有這么一個跳板的話,，將來辦這些事情要方便的多,。
就實(shí)際情況來說，它肯定會有,，比如說有一個申根國家的長期的旅游簽證,。如果你在西班牙買房，他給你一個長期居留,，你就等于有一個申根國家的長期的簽證，你就可以到其他的申根國家去,，這是可行的,，問題是你拿著你的西班牙房產(chǎn)干什么？如果西班牙的房產(chǎn)租不出去,，只能你自己去消費(fèi)的時候,，你不可能同時住在西班牙，而你去要到什么法國,、德國學(xué)習(xí),、教育，或者去找工作的機(jī)會
丁一凡：如果有閑錢又沒負(fù)擔(dān) 投資移民西班牙是個挺好的機(jī)會
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實(shí)際上,，不光是在歐洲，在美國,，在這些發(fā)達(dá)國家,，你持有一套房產(chǎn)的話，一般都要付最起碼兩種稅,，一個是土地稅,，一個是房地產(chǎn)稅,，就是資產(chǎn)稅，每年你都要交,，兩個稅加在一起要超過一個月的房租,，有的時候會要將近超過兩個月的房租，這是你交給政府的,，是政府的錢,。除了交給政府的錢,，如果你要買這種共有的財產(chǎn)，如果不是一個單獨(dú)的房子，你是買共用的財產(chǎn),，比如說買一個居民區(qū)里的某一個單元房，你還要分物業(yè)費(fèi),，因?yàn)槭怯泄窘o你打掃,、管理，有時候一年的物業(yè)費(fèi)也將近一個月的房租了,。
現(xiàn)在一個是中國人特別多,，一個是當(dāng)?shù)貙W(xué)漢字的人也越來越多。過去我們中國人經(jīng)常在街上說點(diǎn)別人壞話什么,，拿漢語去戳人家脊梁骨,，說人壞話，沒人聽得懂,，現(xiàn)在你可不敢了,，是因?yàn)槟汶S時可能在歐洲或者美國的大街上，你剛說兩句漢語,，馬上會有人跟你搭腔,，而且是當(dāng)?shù)厝烁愦钋弧?/P>
如果你是想安度晚年，或者是想圖個舒服,，求一個比較好的環(huán)境,，然后你又有閑錢，又沒什么負(fù)擔(dān),，我覺得這是個挺好的機(jī)會,。如果不是，如果遇上產(chǎn)權(quán)不清楚,，或者是最后你簽的合同里邊有些暗藏的條款鬧不清楚,，在或者是一旦將來和租戶發(fā)生糾紛時，誰來解決,？
張鴻：投資海外房產(chǎn)除了持有成本 還有信息不對稱的成本,。
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
西班牙，包括塞浦路斯等等這些地方,，它是最近這些年,，一些歐洲國家的土豪愿意去的地方，大概就相當(dāng)于我們的三亞,，就是說北邊太冷了,，一到春節(jié)了，大家都到那個地方去,，所以東北很多大爺大媽,，包括北京很多大爺大媽，都在三亞買房,。其實(shí)這個時候就牽涉到你到底買房需要什么,？如果你僅僅想要那個地方有風(fēng)景，又比較暖和,，能在海灘上曬曬太陽,，生活節(jié)奏又比較慢，那你就拿點(diǎn)閑錢去投資,。
原來英國是大款,、土豪，后來俄羅斯是土豪,、大款,，西班牙、塞浦路斯都是他們會去的地方�,，F(xiàn)在中國人是土豪,，就到那兒去。但是首先你不能指望,，你那個地方的經(jīng)濟(jì)增長速度和房價增長速度,，來和中國的回報率對比，那幾乎是不大可能的,。買海外的房產(chǎn)，除了各種稅,，還有信息不對稱的成本,。而且一般來說，如果我們有錢在那買一套房子的話,，中介的費(fèi)用其實(shí)也不低,，你必須得委托人家。
我一定要提醒大家,，我在各種展會上遇到的這些,，我覺得有靠譜的，有不靠譜的,，本來在這些相對比較發(fā)達(dá)的,、法制比較完善的地方,，你可能買房擔(dān)心的要少，因?yàn)榇蠹乙膊桓腋蓧氖�,，但是現(xiàn)在出現(xiàn)了一些專門針對中國人的中介,，你就要多一個心眼兒，這個當(dāng)中會有一些麻煩,。我看過一個案例,，他最初是和銀行簽了一個抵押，抵押了以后,，銀行說這個錢我只能給你貸出幾千歐元來,，他就買不起那個樓了，然后在退的時候,，人說我不能退,，那沒法退了。