國內(nèi)限購限貸,，海外置業(yè)最近成為了投資新寵！土地房產(chǎn)私有,、永久產(chǎn)權(quán),、外國人可以貸款、近30年來每年平均增長7%,、公寓租金年回報率7%,，別墅則是5%……聽了這些數(shù)字,你是不是動心了？會不會想去澳大利亞投資房產(chǎn),？在澳大利亞投資買房真的如此美妙,？其中有著怎樣的風(fēng)險？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠,、張鴻共同評論,。
澳洲真的是海外地產(chǎn)投資天堂嗎？其中有著怎樣的風(fēng)險,？
據(jù)記者了解,，2013年，澳大利亞來自中國的房產(chǎn)投資已經(jīng)排在第三位,，僅低于美國和新加坡兩地,，美國和新加坡的投資主要是基金公司和房產(chǎn)企業(yè)投入房地產(chǎn)開發(fā)，而中國的投資則是更多的來自個人和家庭,，投資方式也更集中在直接購買新房上,。
2013年，對于投身房地產(chǎn)行業(yè)不久的祁岳來說,，無疑是趕上了一個好年頭,，公司在澳大利亞開發(fā)的兩處樓盤，一處上半年竣工交付，一處下半年剛剛施工,，但現(xiàn)在都已經(jīng)賣完清盤,。
祁岳（澳大利亞B1集團董事長）：去年其實我們兩個樓盤，第一個樓盤就是在悉尼西部的差不多我們82套房子就是全部都銷售空了,，而且大家也都入住了,，那么在新開盤的這個伯伍德項目的210套房子，實際上我們也是在差不多一個月之內(nèi)就全部都售空了,。我覺得2014年的房價還會增長在兩位數(shù)以上,，15%到20%之間。
據(jù)澳大利亞房地產(chǎn)研究機構(gòu)統(tǒng)計,，2013年,，悉尼房價上漲了14.5%，如果加上租金收益,，全年的房產(chǎn)增值在20%左右,，這使得悉尼的平均房價已經(jīng)超過了65.5萬澳元，約合354萬人民幣,，高居世界最貴房價榜單,，盡管如此，悉尼房地產(chǎn)界和市場分析機構(gòu)都認為,，2014年,，房價還將上漲。
張鴻：寬松的貨幣政策和移民政策的放松也助推了澳洲的房價
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澳大利亞是因為吸引的土豪太多,，它自己這兩年也產(chǎn)生土豪特別多。有數(shù)據(jù)顯示2013年,，他們的商業(yè)地產(chǎn)交易額又創(chuàng)了新高,，增幅達到70%，本地的機構(gòu)投資人,、本地土豪的投資額增幅百分之六十多,。它現(xiàn)在又形成了種種洼地，這個洼地不是價格的洼地,，比如說它的匯率在往下走,，然后它寬松的貨幣政策，還有就是最近幾年澳大利亞的移民政策開始放松,，它放松了移民資格以后,，買房的人就開始多了，尤其是移民當(dāng)中可能有很多也是土豪,。
如果你不是澳大利亞人,，那你在當(dāng)?shù)刂荒苜I一手房，但是一手房里面可以有50%的賣給外來投資者,，其實比例已經(jīng)相當(dāng)大了,，然后外來的投資者在本地也能貸款，他首套也有補貼,。再有,，他特別有意思的是，他在還款上和很多國家不一樣,，它有一定期限的,，你只還息，不還本,，所以這誕生了一個什么呢,？我就查澳大利亞很多中介的網(wǎng)站，你會發(fā)現(xiàn)一個叫以房養(yǎng)學(xué),。就是很多人去澳大利亞留學(xué),，然后中介就說，房子可以只還利息這幾年,，而且房子又能出租出去,，又能賺點租金，等你學(xué)上完了以后,，你一算,，好像自己上了幾年學(xué)還賺了點。
馬光遠：整個澳大利亞的匯率在走低 這意味著房價還會往上走
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事實上澳大利亞這幾年主要的一個支柱產(chǎn)業(yè),，就是礦產(chǎn)資源隨著這幾年全球經(jīng)濟處在低谷,，對它的影響非常大，所以這幾年經(jīng)濟的這種不是很景氣，導(dǎo)致它在整個貨幣政策上放的比較松,，而且更主要的是什么呢？它也希望通過房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟,，所以這幾年事實上在發(fā)達經(jīng)濟體里面,，澳大利亞的整體的房價相對比較平穩(wěn)，平穩(wěn)的基礎(chǔ)上一直是向上的,，而且沒有經(jīng)歷一個大的調(diào)整,。因為所有國家的房地產(chǎn)市場都有一個特點，就是當(dāng)你利息比較低,，貨幣政策比較寬松的情況下,，那么不動產(chǎn)是一個投資保值的首選。再加上如果把它作為一個刺激經(jīng)濟的政策,，那么效果會更加明顯,。我們現(xiàn)在看到整個澳大利亞的匯率在走低,，這當(dāng)然對整個澳大利亞的房地產(chǎn)來講，這種走低就意味著房價還會往上走,。
事實上,，比如說美國房地產(chǎn)是一個支柱產(chǎn)業(yè)，那么在歐洲的一些國家中也是支柱產(chǎn)業(yè),，但是像澳大利亞這樣,，經(jīng)歷了金融風(fēng)暴以后，仍然保持房價很明顯的上漲,，在發(fā)達經(jīng)濟體里是比較少的,，我想主要跟海外投資熱潮有很大的關(guān)系。
張鴻：土地私有,、無房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅是吸引中國投資客的主要因素
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房價反過來其實也某種程度上，現(xiàn)在已經(jīng)開始影響澳大利亞的貨幣政策,，比如說他們在討論需不需要再降息的時候,，可能會考慮房價現(xiàn)在已經(jīng)漲的挺厲害的了，是不是需要調(diào)控了,。本地的一些地產(chǎn)商們擔(dān)心的恰恰是未來如果美國經(jīng)濟復(fù)蘇了,，這些投資客們就跑到美國去了，那我們這里的房地產(chǎn)市場是不是又不保了,？他們有這種擔(dān)心,。
澳大利亞其實和我們是差不多，比如現(xiàn)在在北京,，你要是買大的townhouse,，買起來總價按平米算好像不是特別貴，挺值的,，但是未來你的出租和出售都會有問題,，都會很麻煩。如果你的公寓在市中心,，又是在CBD,，那就相對來說好出租、好賣一些,，所以澳大利亞的公寓房就會相對來說,，單價會貴一點。澳大利亞有一個不同,，土地是私有的,，所以如果你買了一個別墅，你將擁有這塊土地,，這也是很多中介吸引海外投資者非常重要一點,。如果你買了這個土地,，那土地就歸你了。當(dāng)然也什么沒有70年產(chǎn)權(quán),。所以說如果你更看重一紙土地契約,，那你就買別墅。
其實它吸引人的不光是靠利率這些,，比如說它和其他發(fā)達國家有一個非常重要的不同，就是房產(chǎn)稅,，就是它持有環(huán)節(jié)是沒有房產(chǎn)稅的,。比如說就可以以房養(yǎng)學(xué)。當(dāng)然,，房子的維修,、物業(yè)費等等要承擔(dān)，但是持有成本不是特別高,。還有一個,，就是中國人可能特別看重的一點，澳大利亞沒有遺產(chǎn)稅,。此外,，他們有比較成熟的法律保障，你做了房東以后,，把房子出租出去,，他也有相關(guān)的對出租房屋的法律保障。
馬光遠：貨幣政策是大家決定是否去該國投資房產(chǎn)的重要因素
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其實主要看預(yù)期怎么樣,，比如說未來2014年，整個澳大利亞的經(jīng)濟形勢如果不錯�,，F(xiàn)在我們判斷美國整體經(jīng)濟形勢不錯,，但到澳大利亞我們來看，整個發(fā)達經(jīng)濟體在2014年未來的預(yù)期出現(xiàn)了明顯的一個分化,，美國比較確定,，那么歐洲能不能把這個底兜住往上走？現(xiàn)在還不好說,。澳大利亞整體來看不好不壞,，也就是說既有悲觀的因素，同時也認為這個經(jīng)濟壞也壞不到什么地方去,，所以大家認為未來整個澳大利亞的貨幣政策變化的可能性不大,，甚至還有可能再降息。
在這種情況下,，整個發(fā)達經(jīng)濟體的貨幣政策,，包括未來的經(jīng)濟走勢發(fā)生分化的情況下,，那么大家的海外投資也開始出現(xiàn)分化。比如說美國的房價很低,，我們就到那個地方去,，但是如果說整個美國的經(jīng)濟形勢很好，現(xiàn)在好像美國有些房子已經(jīng)超過了危機以前了,。在這種情況下,，貨幣政策可能成為大家決定是不是到這個國家投資的一個很重要的因素。
馬光遠：澳大利亞也分一線城市,、二線城市 房價差別也較大
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現(xiàn)在我們談澳大利亞的房產(chǎn)，最值得向大家提醒的是什么,？澳大利亞也分一線城市,、二線城市。我們現(xiàn)在談到的這些所謂漲的很好的地方,，主要在悉尼這些大城市,，而不是說所有的房地產(chǎn)都很怎么樣。因為澳大利亞最主要的還是人少,，你到一些城市去了以后非常漂亮,，但是人不多。因為整個澳大利亞整體,，無論是房地產(chǎn)中介,，還是房地產(chǎn)的統(tǒng)計，整個的基礎(chǔ)制度建設(shè)非常好,。比如說談到房產(chǎn)的話,，我們可能說的不是說悉尼的房產(chǎn)，而是應(yīng)該更具體到悉尼哪個地方,，甚至哪一套房子的價值怎么樣,。我們現(xiàn)在看7%，這個針對性就很強,，并不是說所有的都是7%,。比如說你每天坐火車上班，在很遠的地方,，那里的房價跟悉尼市內(nèi)的房價肯定沒法比,。
因為我們有時候買房子，因為國內(nèi)有很多陷阱,，所以我們每個人把合同會研究的特別透,，而且會成為一個專家。但事實上,，因為澳大利亞整個房地產(chǎn)市場很規(guī)范,，每一個環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的中介機構(gòu)來幫你做,。比如說房產(chǎn)稅的問題、遺產(chǎn)稅的問題等等,，這些事實上對很多國家來講,，影響到整個房地產(chǎn)市場。比如說在英國,，遺產(chǎn)稅可能最后能達到40%,，也就是到最后，這個房子如果是你的遺產(chǎn),，那40%就歸政府了,。所以我覺得要多了解一些常識，多做功課,。
張鴻：去澳大利亞求學(xué)的年輕人助推了當(dāng)?shù)氐淖夥啃枨?BR> �,。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
你如果找了好的中介,，包括這種投資中介,，做了很好的法律安排的話，基本上他們能承諾的投資回報率還是可以的,。他保證承諾給你回報,，然后他負責(zé)出租出去，即使出租不出去,，他也會給你固定的回報,。那就基本說明，它在市中心一些比較好的地方,，包括澳大利亞也有學(xué)區(qū)房,，也有很多移民。它比加拿大好在哪兒呢,？就是去加拿大那求學(xué)的年輕人沒有那么多,，但是去澳大利亞求學(xué)的年輕人特別多，年輕人也助推了租房的需求,。如果你買了一個好的小戶型,，出租相對來說沒那么難。
有一點要提醒大家的是,，雖然說最近30年平均房價增長了7%,，但它是有周期的，大概它的周期在7到12年一個上漲周期,，2004年以后,，其實經(jīng)過了一輪下跌，所以一些地產(chǎn)商,，包括一些中介會告訴你,，現(xiàn)在正是新的一輪上漲的開始,。你也要小心，對房價的走勢其實沒有人看得準,，包括那些專業(yè)的中介,。
再有，澳大利亞是個移民國家,，移民國家的生活方式就是移民心態(tài),，就是他很可能是買個游輪，到處劃著玩,，但是他不買房,，所以他本地的這些人也都是移民心態(tài)出來的，他的大多數(shù)人也都是租房,，可能租一輩子,。
馬光遠：目前澳大利亞房地產(chǎn)的市場周期在一個轉(zhuǎn)折的時間點上
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
事實上在澳大利亞熱點城市的熱點房,，租金非常高,。比如說你租一個很小的房子，每個月租金可能兩三千澳元,，等于說你的收入是四五千的話,，你的一大半都拿去租房子了。所以很多人因為租金高,，如果金融政策比較不錯的話,，那么他會去選擇買房子。而且未來移民比較多的話,，它整個租金的收益率本身比美國要高,。當(dāng)然要看到房地產(chǎn)的周期，這個周期現(xiàn)在算下來已經(jīng)在一個時間點上,。
如果說明年整體經(jīng)濟,，比如說中國經(jīng)濟，2014年我們確定的目標是要放棄沒有效益,，沒有質(zhì)量的增長速度,，但是中國經(jīng)濟對澳大利亞的經(jīng)濟影響非常大。也就是說,，如果我們速度保持平穩(wěn)的話,，澳大利亞的鐵礦石的需求不會太高。在這種情況下,，我想低的貨幣政策可能還會持續(xù),，如果說它的大宗商品本身再出現(xiàn)下一輪的下探，還可能有降息的可能，那么如果降息的話,，可能更會吸引新一輪的投資,，但是這也意味著風(fēng)險的逐漸到來。
如果我們到澳大利亞去買房,，一方面當(dāng)然要學(xué)好算各種帳,，那么同時對未來整個經(jīng)濟，房地產(chǎn)的大周期應(yīng)該有一個比較好的判斷,，當(dāng)所有人到那個地方去買房的時候,，一般意味著風(fēng)險就會到來。