要說2013年最活躍的地產(chǎn)公司,，非萬達(dá)莫屬,。
在中國的地產(chǎn)版圖上,，許家印和王健林,，常常被相提并論。他們一南一北,，同樣高調(diào),，先后成為福布斯中國富豪榜首富，同樣玩轉(zhuǎn)足球隔空較勁,。
軍人出身的王健林,，向來以執(zhí)行力著稱。在過去一年里,，壓在王健林心頭的恐怕有兩件事,。一是IPO上市遲遲未果，二是面對風(fēng)光無限的恒大足球,，萬達(dá)如何突圍,。
2013年萬達(dá)集團(tuán)的資產(chǎn)達(dá)到3800億，收入達(dá)1866.4億,，其中,，地產(chǎn)收入1262.5億，第一次躋身房地產(chǎn)行業(yè)銷售前三甲,。值得一提的是,，萬達(dá)是排名前十的地產(chǎn)公司中，唯一的未上市公司,。
有著敏銳政治嗅覺的王健林,，早在10多年前就開始涉入足球領(lǐng)域。但比他小四歲的許家印盡管進(jìn)入晚,，卻憑借一個(gè)亞冠,，搶盡了風(fēng)頭。這著實(shí)讓3年掏出5億注資中國足球的王健林感覺到巨大壓力,。
而王健林的反擊似乎才剛剛開始,，在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)急速擴(kuò)張之外,，萬達(dá)的動(dòng)作不少。
2013年,，萬達(dá)在香港成功買殼并成功發(fā)債,、年尾力推海外收購項(xiàng)目AMC影院紐交所上市，而瘋狂的并購還在繼續(xù),，2013年萬達(dá)還收購了兩家旅行社,，以及頂級(jí)游艇品牌英國圣汐近92%股權(quán)，7億英鎊投資倫敦豪華酒店,。
這還不夠,，在與馬云打賭之后，萬達(dá)又放下姿態(tài)開始試水O2O電商,。而就在剛剛,，曾投資過大連萬達(dá)和足協(xié)的王健林又當(dāng)選了中國足協(xié)的新一任顧問,。
不安心只做地產(chǎn)商的王健林,，對萬達(dá)的未來究竟有怎樣的野心？
IPO融資壓頂：焦灼排隊(duì)兩年
“今年要推動(dòng)2個(gè)目標(biāo)公司上市,，這是投資管理中心的重點(diǎn)工作,。”
2014年1月,，在IPO重啟的緊鑼密鼓中,，萬達(dá)集團(tuán)的年會(huì)也在自家酒店展開，掌門人王健林的這一句話吸引了市場頗多關(guān)注,。
據(jù)證監(jiān)會(huì)1月16日最新披露的IPO預(yù)備公司申報(bào)名單顯示,，萬達(dá)集團(tuán)旗下共有兩家子公司在會(huì)，分別是處于還在初審中的大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn),，以及正在落實(shí)反饋意見的萬達(dá)電影院線,。這兩家公司的在會(huì)時(shí)間都不短，公開資料顯示,，商業(yè)地產(chǎn)和電影院線申報(bào)發(fā)行的首次公告時(shí)間均為2012年2月1日,。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，商業(yè)地產(chǎn)的報(bào)會(huì)時(shí)間比首次公告時(shí)間早得多,，是在2010年,。
近幾年來，萬達(dá)集團(tuán)一路保持著高速擴(kuò)張,，但它的上市之路卻走得頗為坎坷,。
王健林對上市的渴望由來已久。早年,，王健林本想通過REITs形式赴香港上市,，甚至為此前往美國學(xué)習(xí),，準(zhǔn)備做得充足，但到了臨門一腳,，卻因?yàn)檎咴驍R淺,。
2007年，正是國內(nèi)資本市場蓬勃發(fā)展的高峰,，王健林又迫不及待地公布了萬達(dá)在A股的上市計(jì)劃,，并給出了精確的時(shí)間表，“2009年上半年力爭完成私募工作,，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者,；下半年完成股份制改造和高管期權(quán)的分配工作，擇機(jī)上市,�,！�
2009年2月，萬達(dá)引入建銀國際作為基石投資者,，啟動(dòng)萬達(dá)集團(tuán)的股份制改造,。8月份，又引入太平洋同盟,、建銀國際資產(chǎn)管理和華控匯金3家PE,。兩輪融資金額超過40億元，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)國內(nèi)民營公司私募股權(quán)融資最高額,。
雖然王健林能用實(shí)際行動(dòng)證明自己的執(zhí)行力,，但他無法控制證監(jiān)會(huì)的審批流程，以及政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策調(diào)控,。
當(dāng)年萬達(dá)釋放出來的上市意向和決心最后交付給了等待,。而PE的投資目標(biāo)是退出回報(bào)。據(jù)悉,，建銀國際在投資萬達(dá)時(shí)曾與萬達(dá)簽署對賭協(xié)議,，并對萬達(dá)的上市時(shí)間做了限定。建銀國際當(dāng)時(shí)的入股是Pre-IPO項(xiàng)目,，但至今3年,，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在會(huì)狀態(tài)還在“初審中”。
可想而知,，萬達(dá)對上市的執(zhí)著背后,，除了對資金的需求，也有PE的壓力,。據(jù)最新動(dòng)態(tài),，與萬達(dá)同時(shí)報(bào)會(huì)的首創(chuàng)置業(yè)和富力地產(chǎn)都已撤回申請，目前,，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是在會(huì)的唯一的地產(chǎn)公司,。
而對于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的上市進(jìn)程,，業(yè)界普遍并不看好。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)的再融資都非常艱難,，雖然比之前樂觀,，但時(shí)間點(diǎn)依舊不能確定，更何況是IPO,�,！币环康禺a(chǎn)分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者(微信公眾號(hào)money-week)，“而地產(chǎn)股應(yīng)該會(huì)先放再融資,，再放IPO,。”
另一位華南地產(chǎn)分析師表示,，“萬科的股價(jià)都跌破了每股凈資產(chǎn),，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正處在一個(gè)被市場嚴(yán)重低估的時(shí)段，現(xiàn)在選擇A股上市對地產(chǎn)公司來說并不是一個(gè)很好的時(shí)機(jī),�,！�
他表示，萬達(dá)地產(chǎn)謀求上市的地點(diǎn)應(yīng)該是在境外,，“招商和金地都在向借殼的公司注入資產(chǎn)了,�,！倍贏股之外,，萬達(dá)也一直在馬不停蹄地開拓融資渠道。目前,，萬達(dá)集團(tuán)擁有兩個(gè)上市平臺(tái)：一是借殼香港公司的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn),；二是2013年底在紐交所上市的AMC院線。
商業(yè)地產(chǎn)走鋼絲的秘密
南萬科,，北萬達(dá),。
商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)最核心的支柱產(chǎn)業(yè)，也是萬達(dá)聲名鵲起的地方,。萬達(dá)也成為商業(yè)地產(chǎn)“黃埔”軍校,，人員流失一度非常嚴(yán)重。
2013年萬達(dá)集團(tuán)收入達(dá)1866.4億元,，其中,，商業(yè)地產(chǎn)收入為1456.2億，也就意味著整個(gè)集團(tuán)的收入中,，有近八成是商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)的,。
一路走到與中國地產(chǎn)大佬萬科平起平坐，萬達(dá)兇猛地追趕了4年,。
2009年,，萬科的全年銷售金額為630億元,，位居行業(yè)第一，并在次年突破千億,，成為國內(nèi)第一個(gè)問鼎千億的地產(chǎn)商,。而同樣是2009年，在中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售業(yè)績20強(qiáng)中,，我們還找不到萬達(dá)的身影,。2010年，萬達(dá)以369億元銷售額沖進(jìn)榜單前十,，彼時(shí),，萬達(dá)銷售額是萬科的近1/3。
2013年,，萬科以1740.6億元的銷售額居首,，萬達(dá)則以1301億元銷售額緊跟其后，排第三位,。值得一提的是,，萬達(dá)是排名前十的房企中，唯一的未上市公司,。
相較于其他地產(chǎn)公司的銷售額,，萬達(dá)1301億元業(yè)績背后是更大的項(xiàng)目體量。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向理財(cái)周報(bào)記者分析稱,，“與A股上市房企住宅地產(chǎn)偏多不同,，作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬達(dá)持有大量物業(yè),，其每年銷售額主要由銷售回款和物業(yè)租金組成,。而每年租金的價(jià)格為該物業(yè)樓價(jià)的3%-8%�,！�
據(jù)王健林披露,，“萬達(dá)2013年施工面積5179萬平方米，萬達(dá)一家企業(yè)的施工面積接近整個(gè)歐洲施工面積的總和,�,！�
而這與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的模式息息相關(guān)。
萬達(dá)廣場是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品,。在萬達(dá)廣場的選址上,，萬達(dá)一般會(huì)與政府合作，選擇剛起步發(fā)展的三四線城市,，或一二線城市的舊城區(qū)或開發(fā)區(qū),，以低價(jià)拿地，并結(jié)合城市自身的發(fā)展來帶動(dòng)商區(qū)的發(fā)展,。
萬達(dá)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式使其掌握了更多的商業(yè)資源,，在招商方面,，萬達(dá)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式，這樣可使萬達(dá)的自持物業(yè)在前期保證滿鋪開業(yè)經(jīng)營,。同時(shí)給周邊的住宅和外圍商業(yè)街營造便利的銷售條件,。
由于戰(zhàn)略聯(lián)盟會(huì)導(dǎo)致在租金回報(bào)率偏低，住宅和商業(yè)街的銷售額反過來在前期可以補(bǔ)給自持物業(yè)的經(jīng)營,。自持物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn),，又可以抵押給銀行，以獲得更多的貸款投入到下一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè),。
市場對萬達(dá)的這種商業(yè)模式稱之為“以售養(yǎng)租”或“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”,。上述業(yè)內(nèi)人士向理財(cái)周報(bào)記者分析稱，“萬達(dá)的這種模式在早期曾受到過業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑,，一旦某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題,，資金鏈就會(huì)有斷裂的危險(xiǎn)�,！�
而高周轉(zhuǎn)帶來的急速擴(kuò)張,，有利亦有弊。好處是讓萬達(dá)快速做大,，擠進(jìn)國內(nèi)地產(chǎn)前三把交椅,，而危險(xiǎn)的則是這種高速發(fā)展將萬達(dá)裹挾進(jìn)去，“停不下來”,。
他分析稱,，“現(xiàn)在走萬達(dá)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)公司也很多，萬達(dá)已經(jīng)從一對一地跟政府談協(xié)議,，變成了需要跟別的地產(chǎn)公司競爭,，成本壓力也越來越大�,！边@也是萬達(dá)不斷收購有現(xiàn)金流的經(jīng)營體的因素之一。
王健林也表示,，“房地產(chǎn)無法產(chǎn)生長期,、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流,�,！�
轉(zhuǎn)型如何玩文化產(chǎn)業(yè)
深諳商業(yè)地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)的王健林，試圖從文化產(chǎn)業(yè)找轉(zhuǎn)型,。
萬達(dá)電影院線上市,，不會(huì)像其商業(yè)地產(chǎn)上市那樣預(yù)期悲觀�,！坝捎谏陥�(bào)的時(shí)間比較早,，以前的財(cái)務(wù)報(bào)表太舊,，現(xiàn)在正在補(bǔ)充最新的財(cái)務(wù)報(bào)表�,！比f達(dá)電影院線保薦機(jī)構(gòu)中銀國際內(nèi)部人士告訴理財(cái)周報(bào)記者,。
上述華南地產(chǎn)分析師也表示，“相較于地產(chǎn),，院線屬于政策大力扶持的文化產(chǎn)業(yè),，上市的可能性更大�,！�
據(jù)王健林2014年最新的內(nèi)部講話,，萬達(dá)院線2013年收入41億元。截至目前,，萬達(dá)院線全國共有142家店,，2013年新增影院28家；屏幕總數(shù)1247塊,，2013年新增屏幕267塊,。
而根據(jù)藝恩咨詢數(shù)據(jù)，2013年,，中國內(nèi)地票房報(bào)收217億元,，其中，萬達(dá)院線以31億元票房位于城市院線首位,。
“到2020年,，萬達(dá)房地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入比例將降到50%以下�,！蓖踅×謱θf達(dá)的轉(zhuǎn)型策劃已久,。在王健林看來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期只有40-50年,，當(dāng)一個(gè)國家的城市化率達(dá)到80%以上,，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)大幅萎縮。王健林選擇的方向是文化旅游產(chǎn)業(yè),，他的未雨綢繆始于2004年,。
2003年，王健林想將影院引入萬達(dá)商業(yè)綜合體,，于是跟上影集團(tuán)談合作,，希望萬達(dá)廣場開到哪兒，上影的屏幕就放到哪兒,。那個(gè)時(shí)候,，國內(nèi)電影產(chǎn)業(yè)還未像如今這么火爆，談判當(dāng)然不順利。
王健林于是親自操刀,，成立了萬達(dá)電影院線公司,。從2004年哈爾濱萬達(dá)電影城開業(yè)，至今近10年時(shí)間,，而王健林憑借自己做地產(chǎn)的魄力,，將萬達(dá)電影院線做到了全國第一。
但他對電影院線的野心遠(yuǎn)非如此,。
2012年,，萬達(dá)以26億美元收購全球排名第二的美國AMC影院公司。根據(jù)王健林披露,，萬達(dá)2012年并購AMC,，當(dāng)年便扭虧為盈，創(chuàng)造利潤5000萬美元,。2013年12月,，AMC在美國紐交所上市。
除了通過海外并購增強(qiáng)實(shí)力,，獲得更多的影片制作和發(fā)行資源,，萬達(dá)在影院的布局上也呈現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式。其在青島投資的東方影都影視產(chǎn)業(yè)園,，總投資300億元,，據(jù)稱是目前全球最大的影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。而王健林也表示,，該項(xiàng)目是“集團(tuán)2017年前持續(xù)幾年的一號(hào)工程”,。而王健林也表示，“今后萬達(dá)就是雙輪驅(qū)動(dòng),，商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游兩手抓,。”
可見,，王健林對旗下文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展寄予了厚望,。納入文化集團(tuán)的業(yè)務(wù)非常多，包括電影院線,、連鎖量販KTV,、主題公園、影視產(chǎn)業(yè)園,、影視制作公司、傳媒以及旅游城,。
為了配合全產(chǎn)業(yè)鏈的布局,，2013年10月，萬達(dá)集團(tuán)還并購了兩家旅行社。其中,，收購湖北新航線國旅,，萬達(dá)占70%股份；另又全資收購了北京環(huán)行五洲旅行社,。
上述華南地產(chǎn)分析師告訴理財(cái)周報(bào)記者(微信公眾號(hào)money-week),，“中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年已經(jīng)過去，開發(fā)商轉(zhuǎn)型是大勢所趨,，雖然萬達(dá)從地產(chǎn)板塊延伸出許多業(yè)務(wù),，大方向依舊是從商業(yè)地產(chǎn)向文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型�,！�
萬達(dá)千億帝國版圖
作為中國當(dāng)前最頂級(jí)的地產(chǎn)商人,，王健林比以往任何時(shí)候都活躍。
60歲的王健林,，身上有明顯的軍人印記,。王健林16歲入伍，16年后從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè),，在大連市西崗區(qū)人民政府做了3年辦公室主任,，16年的部隊(duì)經(jīng)驗(yàn)促成了后來萬達(dá)的軍事化管理風(fēng)格，而19年的軍政生涯也為萬達(dá)與政府的關(guān)系奠定了基礎(chǔ),。
1989年接下舊城改造工程,，1994年入主大連足球俱樂部做品牌，2000年主導(dǎo)萬達(dá)從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),，現(xiàn)在又將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化旅游,，王健林的每一個(gè)選擇極其果斷，又極其冒險(xiǎn),，每一步都“富貴險(xiǎn)中求”,。
上述華南地產(chǎn)分析師告訴記者，“萬達(dá)的成功有四方面的原因,，一是運(yùn)營和招商能力,，二是有實(shí)力能拿項(xiàng)目，三是品牌做起來了有號(hào)召力,，但最終都?xì)w結(jié)到第四點(diǎn),，也就是人的因素，老板有戰(zhàn)略眼光,，有魄力,。”
萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)顯示,，目前萬達(dá)集團(tuán)旗下共有四大支柱產(chǎn)業(yè),，商業(yè)地產(chǎn),、高級(jí)酒店、連鎖百貨和文化旅游,。2013年,，萬達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)3800億元。而據(jù)王健林披露,，2013年,，酒店管理公司收入36.3億元，同比增長30%,；文化集團(tuán)收入255.2億元,，同比增長23%；百貨收入154.9億元,，凈利潤增虧7%,。百貨一直是萬達(dá)集團(tuán)的發(fā)展短板，成立至今未實(shí)現(xiàn)盈利,，需要地產(chǎn)公司常年輸血,。其商業(yè)人才的流失也是萬達(dá)不得不面對的一個(gè)問題。
近些年,，王健林開始頻頻出現(xiàn)在西方媒體的視野中,。家大業(yè)大的王健林總結(jié)這一年萬達(dá)的重大項(xiàng)目，其收購標(biāo)的有本土旅行社,、3.3億英鎊并購的世界頂級(jí)游艇品牌,、7億英鎊投資的倫敦豪華酒店，并成功在香港借殼,，力推AMC紐交所上市,。
為此，王健林還接到英國首相卡梅倫的致信,，祝賀萬達(dá)集團(tuán)在英國成功并購圣汐游艇公司和投資開發(fā)萬達(dá)酒店,。
王健林慢慢開始展現(xiàn)中國商人強(qiáng)勢的一面。在剛剛結(jié)束的一次論壇上,，王健林當(dāng)場反駁哈佛大學(xué)教授約瑟夫奈發(fā)表的不適當(dāng)言論,，認(rèn)為這是一種不禮貌的行為。
王健林想把萬達(dá)帝國推得更遠(yuǎn),。萬達(dá)的兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)都要做到全產(chǎn)業(yè)鏈布局,。他在地產(chǎn)上將萬達(dá)定位為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營商，而非開發(fā)商,；而在開拓出文化旅游之后,，他更想掙脫出房企的名頭，將萬達(dá)建成綜合性企業(yè),�,！叭f達(dá)要做百年企業(yè),�,！�
然而,，文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)還是有很大區(qū)別�,！叭f達(dá)的電商也正在試運(yùn)營,，但文化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)不像商業(yè)地產(chǎn)可以標(biāo)準(zhǔn)化，新技術(shù)多,，很難管控,。且文化產(chǎn)業(yè)需要更開放的管理風(fēng)格，集權(quán)制管理并不適合企業(yè)的發(fā)展,�,！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士分析稱，“地產(chǎn)商都在轉(zhuǎn)型當(dāng)中,，但地產(chǎn)的未來究竟在何方,，大家都在探索�,！�