近日,，一則《三四線城市將出現50多座鬼城》的報道，再次引起人們的警覺,。而房地產市場在2013年的“非正�,！备咴鲩L，加劇了2014年房地產市場的不確定性,。值得注意的是,，確定的是房地產市場城市分化將會加劇，不確定的則是已膨脹的泡沫是否會破滅,。也正是因為房地產市場的不確定,，部分地方政府表示，不再繼續(xù)盲目賣地擴張,，以防止滋生更大的風險,。
貴陽率先收緊大盤供應
貴陽市日前發(fā)布《關于進一步促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(試行)》，指出自2014年1月1日起,，貴陽市總建筑面積五萬平方米及以上項目須由市發(fā)改部門核準方能列入開發(fā)計劃。住宅類房地產項目容積率老城區(qū)原則上不得突破3.5,，其他區(qū)域不突破2.5,。住宅類房地產項目單宗用地不超過20公頃。
該意見針對超級大盤,、超高層建筑等都釋放了加強統(tǒng)籌管理信號,。局部地區(qū)按照城市功能布局需設置超高層建筑的，規(guī)劃方案須報貴陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設委員會審批,。已批用地面積在20公頃以上或規(guī)劃建筑面積100萬平方米以上的住宅區(qū)建設,，需充分論證其功能配套、城市基礎設施承載能力,、交通影響評價,、環(huán)境影響評價后，按程序報批,。
除限制住宅地產開發(fā)規(guī)模外,，貴陽還將加強土地儲備和供給、推進“凈地”出讓等,。具體來看,，經營性用地禁止采取“現狀”、“政府收取純收益”,、“生地凈掛”等方式出讓,，全面推行“凈地”出讓,。土地出讓前，必須完成地塊內土地及房屋征收,、補償等工作,，處理好土地、房屋產權,、安置補償等法律經濟關系,，并明確土地開發(fā)的投資進度和開發(fā)時限�,！�
同時,，進一步細分不同用途土地在基準地價基礎上的地價適用標準，充分考慮對集約節(jié)約利用土地的政策引導,，對貴陽市優(yōu)先發(fā)展產業(yè)尤其實體經濟,、教育文化、養(yǎng)老等用地是實行差別化地價管理,�,！�
此外，為加強房地產市場監(jiān)管,，貴陽市還將統(tǒng)籌商品房預售管理,，建立監(jiān)管資金和風險準備金保障機制，逐步提高商品房預售資金監(jiān)管比例,，并納入專戶管理,。適時推行全額監(jiān)管。完善房地產企業(yè)和投資人信用檔案,，建立企業(yè)信用等級制度,。
業(yè)內人士認為，鑒于貴陽市已開發(fā)和正在開發(fā)的住宅類超級大盤較多,，新規(guī)定釋放了較明顯的收緊住宅地產開發(fā)的信號,，特別是對于老城區(qū)高容積率、高密度的大盤將實施嚴格的統(tǒng)籌調控,。而另一方面,，貴陽市將鼓勵和引導房地產業(yè)與文化、體育,、旅游,、商貿、工業(yè),、醫(yī)療,、教育等產業(yè)有機結合，發(fā)展復合地產,。
事實上,，常住人口不到450萬,，面積不足300平方公里，GDP1300億元的貴陽,，在其主城區(qū)便有多個千萬平方米,、占地近十平方公里的超級大盤。數據顯示,，貴陽目前有千萬大盤5個,，百萬平方米以上大盤16個。僅貴陽在3年內上市的這些百萬平方米以上的大型樓盤,，就可以為貴陽提供接近300萬人的住房,，而這幾乎是貴陽目前城區(qū)人口的兩倍。其中,，最大盤花果園城市綜合體1800萬平方米,，便可供給35萬人。而另一千萬大盤,，雖然供應面積僅1200萬平方米,，但其占到卻高達2038.02萬平方米。
貴州財經大學教授,、貴州省房地產研究院副院長夏剛在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,，從2013年底，貴陽市開始醞釀改進房地產開發(fā)模式,，特別是多方對“超級大盤”模式都產生一定擔憂,。“由于之前開發(fā)的超級大盤營銷觸角遍及貴州各縣乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn),，大量潛在需求被提前透支，未來新樓盤挖掘需求潛力將更加困難,。如果再出現一批超級大盤,，一旦市場定位不明確，難以找到合適的消費群體,，將面臨較大風險,。”
夏剛說,，貴陽市的一些大盤確實在功能配套,、城市基礎設施承載能力、交通影響方面不甚協調,。此次出臺的新規(guī)把加強規(guī)劃統(tǒng)籌和完善精細化管理提到了重要位置,，釋放了較明顯的收緊住宅地產開發(fā)的信號，特別是對于老城區(qū)高容積率,、高密度的大盤將實施嚴格的統(tǒng)籌調控,。
庫存壓頂風險積聚
值得注意的是,，擁有大量特大盤的貴陽雖是個別，但三四線庫存高企,，風險積聚已是共識,。國務院發(fā)展研究中心主任李偉此前表示，根據國研中心的調研報告,，國內房地產市場風險仍在進一步積累,，區(qū)域性分化趨勢越來越明顯，三四線城市出現泡沫破裂現象,，房地產已成為中國經濟增長的最不可預測因素,，令人擔憂。
中指院數據顯示,，截至2013年11月,，一線城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個月,；典型的二線城市可售面積較歷史高位略有下降,，出清周期保持在10個月左右，而典型的三線城市可售面積則是升至歷史高點,，平均出清周期高達37個月,，去庫存壓力突出。世聯地產數據顯示,，丹東樓市庫存去化時間甚至高達73.3個月,。
從土地存量來看，一線城市現有土地存量僅需要兩年左右消化,，二三線城市土地消化時間分別為10年和12年,。對此，中指院指出,，部分二三線城市潛在供應明顯超出當地人口,、經濟和市場規(guī)模的承載能力，供應過剩風險凸顯,。
平安證券報告指出,，目前三四線城市普遍面臨較大庫存去化壓力，根據我們測算,，2014年一二三線城市供需比將分別為短缺12%,，富裕42%和83%，2014年不同城市間供需比將加大差異,。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示,，就房地產市場成交量而言,，2014年一二線城市的成交量將穩(wěn)中有跌,，三四線城市則普遍看跌。從總量來看，13億平方米的量級也許將成為階段性的天量,，2014年下跌的可能遠大于上升,。對于房價,，明年除北京以外,，上海、廣州,、深圳的房價將穩(wěn)中略有升,，而二線城市壓力早已凸顯，三四線城市目前也是調整的趨勢,。
“換句話來說,，2013年的中國樓市已然見頂，2014年房地產市場可能將根據各城市的供需關系或高位盤整,、或觸頂回落,。”丁祖昱判斷道,。
此外,，也有業(yè)內人士表示，國內房地產市場已經進入了存量時代,�,！耙痪�城市存量住房再交易規(guī)模已經達到新房交易規(guī)模的兩倍，二線重點城市如天津,、杭州等存量房與新房交易規(guī)模之比也已經達到1：1,，而蘇州、武漢和成都等其他二線城市也在向這一趨勢靠攏,，未來兩三年內也將進入存量房主導的時期,。”
“三四線城市方面,，盡管存在大量新增用地可資利用,，但存量房存在供應過剩和空置待消化的問題，這還沒有考慮處于施工狀態(tài)的潛在供應,。”上述業(yè)內人士認為,，未來,，一線城市和重點二線城市將依舊是吸引人口流入的主要區(qū)域，人地矛盾自然會將住房需求引導到存量市場上,，三四線城市雖然將從城鎮(zhèn)化紅利中分一杯羹,，但是由于資源分配仍不會有大變化，這就意味著,，就算不產生新的增量,，三四線城市仍難以短期內產生大量需求,，快速消化存量。
應從粗放型向精細轉型
2014年開端的房地產市場已有變化跡象,。一方面隨著年底部分重點城市調控收緊,，房地產市場出現疲態(tài)，另一方面,，熱錢流入中國房地產市場數量也開始減少,。
住建部政研中心研究員趙路興表示，之前造成熱錢大量流入國內房地產市場的QE3,，而日前美聯儲宣布退出QE,，大量熱錢或將流出中國。另外,，2013年兩度“錢荒”過后,，2014年國內資金形勢也并不明朗。因此,，房地產作為以資金支撐的產業(yè),，其發(fā)展也將受到很大限制。
而房企在有限的資金條件下,，多會選擇抗風險程度較高的一線城市和部分重點二線城市,，因此，三四線城市開發(fā)量也將隨之走緩,。
但值得注意的是,，政策層面，調控政策效果程度仍面臨阻力,。趙路興表示,，由于地方對房地產投資拉動依賴性較大，在地方債務壓頂的背景下,，若承債能力下降,，財政困難，地方或會被迫放松調控,，再次對房地產調控造成影響,。
在此情況下，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為,，在高風險區(qū)域內,，應減少土地供應，緩解供求關系,�,！霸诮洕w疲軟的背景下，地方政府急于賣地補充財政資金的傾向愈加明顯。因此,，應警惕地方財政短缺加大賣地沖動的行為,，進一步挖掘地方購買力，以免更多的‘空城’變?yōu)椤沓恰�,�,！?BR> “可以視當地情況，多開發(fā)文化地產和養(yǎng)老地產,、教育等主題地產,。”顧云昌認為,，有針對性的開發(fā)模式,，促進房地產從粗放型向精耕細作轉型，更好的,、有序的引導當地房地產行業(yè)發(fā)展,。