根據(jù)美國(guó)海外房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)公布的一份調(diào)查顯示,，英國(guó)倫敦現(xiàn)在成為了2013年全球投資者海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的第一選擇。而不久前,，英國(guó)首相卡梅倫訪問(wèn)中國(guó)時(shí)也帶來(lái)了英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列信息，對(duì)中國(guó)投資者寄予很高的期待,。那么,，在過(guò)去的這一年里，英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟熱到了什么程度?當(dāng)中又會(huì)有什么樣的投資機(jī)會(huì)?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚,、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論,。
2013，英國(guó)樓市究竟熱成了什么樣?當(dāng)中又有怎樣的投資機(jī)會(huì)?
英國(guó)倫敦的房產(chǎn)頗受中國(guó)投資者的青睞,。2012年,，中國(guó)買家購(gòu)買了倫敦27%的新建住宅房，占總交易金額的17%,，2013年上半年,，來(lái)自中國(guó)大陸的買家又購(gòu)買的價(jià)值約1.7億英鎊的倫敦房產(chǎn)。
馬紐薩德維(倫敦柴思房地產(chǎn)公司銷售主管)：中國(guó)買家都是現(xiàn)金買家,，他們喜歡新房,，很多還喜歡高層公寓。
王藝(贏克沃茲中國(guó)部總監(jiān))：300萬(wàn)人民幣的一個(gè)投資,，在北京可能買的一個(gè)房產(chǎn),，它的租金能達(dá)到3000(元)到4000(元)人民幣，那么如果把這300萬(wàn)人民幣投到倫敦的這樣一個(gè)房產(chǎn),，它的租金能夠合成人民幣應(yīng)該是在15000元左右,。
楊珊珊(本臺(tái)記者)：目前正值英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇時(shí)期，很多地段的寫字樓租金已攀升至2008年前金融危機(jī)的最高點(diǎn),，因此很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)投資者在投資英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要做出謹(jǐn)慎選擇,。
向松祚：二戰(zhàn)以后 倫敦三環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)每十年翻一番
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
倫敦其實(shí)現(xiàn)在還是有投資機(jī)會(huì)的,，因?yàn)閺慕鹑谖C(jī)以后，2009年到2012年,，這四年倫敦的房?jī)r(jià)一直沒(méi)有漲,，一直在下跌，這非常奇怪,。其實(shí)在2012年的時(shí)候,，包括倫敦當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為，2013年還會(huì)下跌,，結(jié)果2013倫敦的房?jī)r(jià)漲了10%,，這出乎意料。到2013年9月份,，三季度開(kāi)始,，就有人講說(shuō),，倫敦的房?jī)r(jià)漲的太快，因?yàn)檎麄�(gè)英國(guó)的房?jī)r(jià)只漲了不到6%,，好像是5.1%,，但是倫敦漲了10%。倫敦房?jī)r(jià)漲了10%,，其實(shí)在全世界相比不算什么,，因?yàn)樗?0%的漲幅在主要的大城市里可能排名在30名以后。2013年漲幅第一名就是迪拜,，第二名是中國(guó)大陸,，第三名是中國(guó)的香港。倫敦10%的漲幅是被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面的,。所以它過(guò)去四年內(nèi)房?jī)r(jià)一直處于一個(gè)下降的態(tài)勢(shì),，2013年突然上漲，多多少少有點(diǎn)出乎大家的意外,。
從投資的角度來(lái)講,，倫敦的平均房?jī)r(jià)，特別是好房子的房?jī)r(jià),，我看過(guò)一些房子已經(jīng)非常貴了,。比如我自己親自去看過(guò)的，一個(gè)海德公園旁邊的房子,，是非常古老的一個(gè)房子,，位置可能是相當(dāng)于北京的天安門周圍了，海德公園是非常有名的富人區(qū),。倫敦最有名的叫肯辛頓區(qū),，肯辛頓是非常著名的富人區(qū)，房子是非常典雅的,，也是非常有文化底蘊(yùn)的房子,。我們?nèi)タ吹囊粋�(gè)房子，它有五個(gè)臥室,，面積300平米左右,，你知道多少錢嗎?其實(shí)這個(gè)房子的標(biāo)價(jià)已經(jīng)是非常離譜了，是2700萬(wàn)英鎊,，差不多就是2.4億人民幣,。我講這個(gè)的意思就是，倫敦的房子漲幅不高,，但是倫敦的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)非常高了,，因?yàn)閺亩?zhàn)以后差不多是這樣，倫敦的房?jī)r(jià)做過(guò)一個(gè)很詳細(xì)的研究,，二戰(zhàn)以后它每十年,，特別是倫敦,，我們講的三環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)每十年就是差不多翻一番，非常穩(wěn)定,，當(dāng)然它中間有調(diào)整,，但是平均看起來(lái)就是十年就會(huì)翻一番。現(xiàn)在大家在說(shuō)倫敦的房?jī)r(jià),，從2008年金融危機(jī)以后,，是不是在這個(gè)十年之內(nèi)新一輪會(huì)不會(huì)再翻一番?
從漲的趨勢(shì)來(lái)講，它應(yīng)該來(lái)講是一個(gè)好的時(shí)機(jī),，但是倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)第一個(gè)是房?jī)r(jià)本身的水平很高,，第二個(gè)，倫敦基本上是二手房,，基本上沒(méi)有新房,，新房占的比例已經(jīng)非常非常小。
張鴻：英國(guó)也有買不起房的啃老族
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
它沒(méi)有那么多工地,，也沒(méi)有蓋那么多新房子,，像海德公園那塊，你什么時(shí)候投資都是長(zhǎng)期投資項(xiàng)目,，它不是說(shuō)今年就能暴漲什么的,，但是那個(gè)地方永遠(yuǎn)有富人，全世界富人的理想可能都是在海德公園旁邊擁有一套自己的住房,。我們最近做海外投資房地產(chǎn)系列,，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō),，幸福的上漲其實(shí)都是相似的,。英國(guó)我們回過(guò)頭來(lái)看，去年之所以上漲,，首先它的經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇,，本來(lái)預(yù)計(jì)沒(méi)有那么好，突然復(fù)蘇,，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的上漲,，然后收入水平的上升,，失業(yè)率開(kāi)始下降,，然后政府的補(bǔ)貼。因?yàn)檎谇皟赡晗碌臅r(shí)候,，政府為了救市,，出了大量的補(bǔ)貼購(gòu)房的政策，包括買首套房的時(shí)候房?jī)r(jià)的20%,，政府會(huì)給你補(bǔ)貼,，你想想這個(gè)力度多厲害,。然后吸引外來(lái)投資者，,，資本利得稅是免的,。
當(dāng)然，現(xiàn)在可能說(shuō)漲上來(lái)要調(diào)控,。因?yàn)樗渤霈F(xiàn)啃老族,，買不起房。還有一個(gè),，我看到一個(gè)數(shù)據(jù)是供需方面的,，就是2013年購(gòu)房需求上漲了25%，但是待售房屋的供應(yīng)12年來(lái)新低,，只增長(zhǎng)了6%,。
向松祚：有很多中國(guó)人是為了小孩讀書在英國(guó)買房投資
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
有幾個(gè)情況，我經(jīng)常去英國(guó),，因?yàn)楹芏鄼C(jī)構(gòu)在英國(guó)都有分支機(jī)構(gòu),，特別是中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)，包括銀行,、證券公司,、保險(xiǎn)公司，很多都準(zhǔn)備去倫敦,，因?yàn)閭惗厥鞘澜缟蠑?shù)一數(shù)二的金融中心,。它們有很多買寫字樓主要也是圍繞在所謂的倫敦金融城附近，中國(guó)有很多公司買了這附近的樓,，那么他們買這個(gè)樓主要為了自用,，并不是為了投資。當(dāng)然,，未來(lái)也可能有投資的價(jià)值,。我去看過(guò)他們買的這些樓，這些樓以前也都是比如說(shuō)英國(guó)公司,、歐洲公司,、美國(guó)公司他們?cè)瓉?lái)的樓，現(xiàn)在看到中國(guó)愿意出一個(gè)很高的價(jià)錢,，就賣給了中國(guó)的公司,。我覺(jué)得這是一個(gè)大的趨勢(shì)，它作為一個(gè)重要的金融中心,，它的商業(yè)地產(chǎn),，特別是寫字樓，確實(shí)有很好的價(jià)值,，尤其是一些非常具有歷史意義的重要建筑,。
我再說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù),，倫敦的需求來(lái)自哪里?2013年整個(gè)倫敦新買房的人有49%是外國(guó)人，這個(gè)數(shù)字是非常準(zhǔn)確的,，這49%的外國(guó)人里面亞洲占到差不多60%,，在60%的亞洲人里面中國(guó)人占到差不多一半還要多一點(diǎn)，那是什么需求刺激亞洲人或者中國(guó)人過(guò)去的?首先是商業(yè)的需求,，就是很多的公司企業(yè)想到國(guó)際大都市,，金融中心，商業(yè)中心有他們的點(diǎn),，有他們的布局,，由此就會(huì)帶來(lái)一些本身的住宅的需求，比如說(shuō)很多海外的CEO,，這些老板可能要在當(dāng)?shù)刭I一個(gè)住宅,，買一個(gè)公寓，甚至買一個(gè)別墅,。
另外還有一個(gè)很吸引人的,，就是我們發(fā)現(xiàn)每年英國(guó)的大學(xué)，中學(xué),，現(xiàn)在甚至小學(xué),，包括幼兒園都到中國(guó)來(lái)做推廣，就是英國(guó)人已經(jīng)把他的教育當(dāng)作一個(gè)非常重要的吸引外資的產(chǎn)業(yè),，它當(dāng)成一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng),，很多中國(guó)的小孩都在英國(guó)念書。我認(rèn)識(shí)的朋友中有三個(gè)是因?yàn)樾『⒃谀亲x書,，就為小孩在那買了房子,，所以這個(gè)需求是多種多樣的，它不是說(shuō)完全是為了投資,。
張鴻：不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn) 英國(guó)政府都?xì)g迎
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
平安人壽買的叫勞合社的大樓,，是倫敦金融城的一個(gè)地標(biāo)性建筑，它不光是在金融標(biāo)志性建筑,，據(jù)說(shuō)在建筑領(lǐng)域也是一個(gè)標(biāo)志性建筑,。而且現(xiàn)在平安說(shuō)，樓里面的物業(yè)都已經(jīng)出租出去了,，所以現(xiàn)在中國(guó)人壽,、太平人壽都排著隊(duì)說(shuō)也要去到那去。而且卡梅倫到中國(guó)來(lái)其實(shí)是招商引資,，在這之前其實(shí)倫敦市長(zhǎng)也來(lái)過(guò),，公開(kāi)說(shuō)歡迎萬(wàn)達(dá)去,，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在那兒成立了公司,，開(kāi)始投資酒店項(xiàng)目了,。所以他們現(xiàn)在其實(shí)都看重了不管是普通投資者，還是機(jī)構(gòu)投資者,，不管是到那邊投的是普通房產(chǎn),，包括綠地，12億英鎊已經(jīng)開(kāi)始弄,，那是一系列的有點(diǎn)類似我們棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目,，也有公寓什么的。這些其實(shí)都是大項(xiàng)目,，不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn),，他在這個(gè)時(shí)候都鼓勵(lì)你過(guò)去。
向松祚：QE推出英國(guó)是受益國(guó) 英國(guó)的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲一段時(shí)間
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
倫敦這個(gè)市場(chǎng)比較特殊,，特別是倫敦中心區(qū),，它跟紐約曼哈頓很相似，原因在哪里?有人說(shuō)全世界可能有三到五個(gè)地方的房?jī)r(jià)似乎是永遠(yuǎn)只漲不跌的,，就是從長(zhǎng)期趨勢(shì)永遠(yuǎn)是漲的,，那么這里面肯定包括倫敦，包括紐約的曼哈頓,。無(wú)論經(jīng)濟(jì)危機(jī)再嚴(yán)重,，長(zhǎng)期來(lái)看曼哈頓的房?jī)r(jià)還是在漲，它原因很簡(jiǎn)單,，就是這個(gè)地方它太特殊,，它是一個(gè)金融中心，金融中心總有人要去,，倫敦也是一樣�,，F(xiàn)在有個(gè)預(yù)測(cè)，就是到2025年,，整個(gè)倫敦,，就是我們所謂的市中心到2025年，還要增加100萬(wàn)人口,，這100萬(wàn)人口主要是外來(lái)的人,，就是外來(lái)的一些比較高收入的人群，那這些人群當(dāng)然住房需求就比較高了,，所以這是一個(gè)核心的概念,，就是他人口的需求，特別是高財(cái)富的人,，高素質(zhì)的人群涌到倫敦去,，而很多都有買房實(shí)力，這些人一定會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。更重要的是,，英國(guó)現(xiàn)在的貨幣政策是非常寬松的,，它的貨幣政策實(shí)際上量化寬松比美聯(lián)儲(chǔ)搞的還早，而且它長(zhǎng)期實(shí)行是0.5以下的基準(zhǔn)利率,，那么它現(xiàn)在住房長(zhǎng)期的按揭利率,，30年，20年期的,，其實(shí)連3%都不到,，所以它是非常便宜的。再加上財(cái)政上面它有很多優(yōu)惠的政策,，特別是對(duì)一些比較窮的人買房,，比如說(shuō)各種補(bǔ)貼，稅收優(yōu)惠,，所以貨幣政策和財(cái)政政策兩個(gè)政策,，都是有助于房地產(chǎn)復(fù)蘇的，因?yàn)樘貏e是卡梅倫上臺(tái)以后,，他把房地產(chǎn)的復(fù)蘇作為他刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)殺手锏使出來(lái)的,，所以這是一個(gè)非常核心的因素。
我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),，就是說(shuō)可能世界上很多國(guó)家的貨幣政策都會(huì)受到美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松退出的影響,，就是說(shuō)退出以后資金會(huì)流到外面去，恰恰倫敦相反,，因?yàn)閭惗乇旧砭褪且粋�(gè)非常龐大的美元市場(chǎng),，所以美聯(lián)儲(chǔ)的量化寬松退出了，很多錢還會(huì)流到倫敦去,，倫敦是最大的美元市場(chǎng),，也是最大的歐元市場(chǎng)之一。它是受益國(guó),，所以往往這個(gè)金融危機(jī)以后,，倫敦的金融市場(chǎng)反而更加活躍，它跟紐約很相似,，紐約當(dāng)然是最大的美元市場(chǎng),，倫敦是紐約之外的最大的美元市場(chǎng)，也是最大的歐元市場(chǎng),。所以從新興市場(chǎng)撤出這些錢,，有相當(dāng)一部分都到了倫敦，所以它的量化寬松貨幣政策還有條件繼續(xù)搞下去,，它現(xiàn)在那個(gè)央行的行長(zhǎng),，從加拿大去的卡尼已經(jīng)說(shuō)了,，說(shuō)我們現(xiàn)在是非常明確的目標(biāo)，我們的失業(yè)率要降到多少,，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要多少,。他是非常明確的，他比美國(guó)的貨幣政策還要激進(jìn),，所以這也是推動(dòng)它的房?jī)r(jià)還會(huì)漲一段時(shí)間的一個(gè)核心的力量。
張鴻：房地產(chǎn)市場(chǎng)從某種程度上來(lái)說(shuō)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
無(wú)論是什么貨幣政策,，其實(shí)都是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)來(lái)制定的,。這一輪金融危機(jī)，房地產(chǎn)先倒下了,，房地產(chǎn)帶來(lái)了危機(jī),，現(xiàn)在復(fù)蘇了，房地產(chǎn)在往前走,，所以房地產(chǎn)某種程度上來(lái)說(shuō)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表,。我們的金融政策開(kāi)始寬松了，它就走好,。
現(xiàn)在單純說(shuō)英國(guó),，現(xiàn)在大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家是看好的。因?yàn)閺?013年下半年開(kāi)始突然走好,，然后英國(guó)政府突然從上個(gè)月開(kāi)始,，預(yù)計(jì)他們的2013年走勢(shì)的時(shí)候，他原來(lái)預(yù)計(jì)的是增速0.6,， 2013年調(diào)整到1.4,，然后對(duì)2014年的增速調(diào)整從1.8調(diào)整到了2.4，這是他們幾乎有史以來(lái)調(diào)整幅度最大的,，就是他們突然變得樂(lè)觀了,。金融時(shí)報(bào)對(duì)100個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家也做了一個(gè)調(diào)查，說(shuō)也是2.4的增速,，就是說(shuō)起碼未來(lái)一年,，英國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)在復(fù)蘇當(dāng)中，所以這其實(shí)給它的樓市奠定了一個(gè)基礎(chǔ),，失業(yè)率還會(huì)下降,，經(jīng)濟(jì)還會(huì)上升。
向松祚：房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)嚴(yán)重影響城市發(fā)展 英國(guó)官員已釋放泡沫警告
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
什么事都是雙刃劍,，我到英國(guó)財(cái)政部,，他們財(cái)政部的官員也講過(guò)，他們其實(shí)不太希望倫敦的房?jī)r(jià)漲的太快,。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲太快,，去年有一半的是外國(guó)人買的,，外國(guó)人都是有錢人去了，他把房?jī)r(jià)抬的老高,，實(shí)際上對(duì)本地人不利,，本地人現(xiàn)在失業(yè)率就高，很多人沒(méi)有收入,，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了以后,，它租金也會(huì)漲，那就使得倫敦的生活成本上升,，生活成本會(huì)上升對(duì)于那些沒(méi)有工作的人,，或者低收入人群就會(huì)非常困難。
實(shí)際上這個(gè)房?jī)r(jià),，我們講一個(gè)城市的房?jī)r(jià)快速上漲,，它不一定就是好事，它一定是有兩面性的,。比如說(shuō)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲的太高了,，當(dāng)然對(duì)已經(jīng)有房子的人，對(duì)于買了好幾套房子的人是有好處,�,；蛘哒f(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商那是好的，或者說(shuō)對(duì)于想賣土地的政府是好的,，但是對(duì)于大多數(shù)老百姓不是一件好事,，因?yàn)樗纳畛杀旧仙敲瓷畛杀旧仙龝?huì)嚴(yán)重的影響城市的發(fā)展,。所以現(xiàn)在包括財(cái)政部的官員也在警告說(shuō),，英國(guó)的房子可能又開(kāi)始出現(xiàn)泡沫了，其實(shí)已經(jīng)釋放了這個(gè)信號(hào),，也就是說(shuō)大家要小心,，沒(méi)準(zhǔn)我又會(huì)把那些政策收回去。