隨著金融危機的寒冬逐漸的過去，海外房地產(chǎn)市場也隨之逐步復(fù)蘇，越來越多的人開始關(guān)注海外房地產(chǎn)市場的變化,。在美國，房價在金融危機之后大幅縮水,，我們常常能看到以下的廣告：“給錢就賣,，一美元一套房，抄底美國樓市,�,！蹦敲矗诿绹I房子真的就那么合算,，那么便宜嗎?抄底美國樓市到底是傳說,，還是噱頭?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員霍德明、劉戈共同評論,。
美國房價連漲21個月,，有投資客大手筆抄底，究竟誰在分享美國地產(chǎn)復(fù)蘇盛宴?掘金美國房市,，隱藏風(fēng)險會有哪些?
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會公布的報告顯示,，從2012年3月到2013年3月，中國人在美國購房的總價值達(dá)到123億美元,，成為僅次于加拿大的第二大國際買家,。
記者：中國買家真的會給美國房地產(chǎn)市場帶來實質(zhì)性變化嗎?
史密斯(美國國家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會常務(wù)董事)：是的，11%的國際銷售量都是來自中國買家,，特別是在高端市場,，當(dāng)然整個市場的國際銷售量只有2%到3%，但中國就占了11%,，而且這個數(shù)字還在不停增長,，所以他們是很有價值的客戶，我們歡迎他們來投資,。
王曉蘭(中美企業(yè)峰會圣地亞哥分會會長)：大家都往洛杉磯,，往拉斯維加斯去，現(xiàn)在洛杉磯已經(jīng)價錢已經(jīng)就是炒的很高了,，現(xiàn)在已經(jīng)他們開始要想來圣地亞哥了,。圣地亞哥現(xiàn)在房價的話，就是今年跟去年比起來,，它大概上升15%到20%了,。
除了住宅項目，中國公司也開始出手美國寫字樓項目,。2013年5月,，SOHO中國首席執(zhí)行官張欣牽頭的財團(tuán),，以7億美元購入紐約地標(biāo)寫字樓通用汽車大廈40%的股權(quán)，10月,，復(fù)星公司以7.25億美元的價格將第一大通曼哈頓廣場收入囊中,。
劉戈：對于已經(jīng)接受高房價的中國人來說 紐約的房子真的不算貴
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實我覺得也就是那么一說，兩三年前大家都說要抄底,，覺得美國的房價跌下來了以后,，它就有了投資價值。現(xiàn)在雖然回升,，但是北京,，上海的房子漲的更厲害，就拿紐約的房子來比,。以前我們覺得紐約高不可攀,，現(xiàn)在一看其實跟北京差不多。同樣的公寓,，差不多的位置,，比如說在美國紐約曼哈頓所謂的上東區(qū)，就在中央公園旁邊,，很好的地理位置,，平均下來中檔公寓六七萬人民幣一平米，在北京很多好的地方已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這個價格了,。對于已經(jīng)接受了北京,，上海的高房價的中國人來說，這房子真的不算貴,。所以這個時候,，有孩子也好，沒孩子也好,，都可以買一套放在那,。
包括像復(fù)星，他們在華爾街附近買60層的大樓,，按平米算,，比上海的房價要低得多。以前對自己來說是一個高不可攀的地方,，現(xiàn)在可以在這里擁有地產(chǎn)，那我為什么不買呢?
霍德明：紐約,、舊金山,、洛杉磯及華盛頓等城市具投資價值
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果2009年、2010年買的房子那肯定是抄到底了,，但是它還沒有升到2006年,，2007年的高峰,。我暑假在美國待了三個月，現(xiàn)在的樓市,，好的地方大概達(dá)到了原來的90%,，如果不好的地方大概是70%，80%,。當(dāng)然紐約特別不一樣,，紐約是個全世界都來移民的地方，中國現(xiàn)在很多也是為2歲的孩子來買學(xué)區(qū)房,，更何況美國是12年的免費義務(wù)教育,，你只要在紐約市上學(xué)，將來哥倫比亞,，或者紐約大學(xué),，甚至旁邊的哈佛都是可以考慮的。你現(xiàn)在如果有一百萬美元,，在紐約市可以買到最多一千平尺的房子,，按咱們的算法就一百平米，你放15年,，現(xiàn)在紐約市的房子如果是說一千塊錢的話,，15年以后肯定是兩千到三千塊錢，而且一方面你的孩子又上學(xué)了,。
因為我是外國人,，所以看美國還是基本上還是看外國人聚集的地方，越有新的資金進(jìn)去的地方,，那才真正有活力的地方,。紐約肯定是的，舊金山也是,，洛杉磯也是,，相對講起來，西雅圖,、波士頓就稍微少一點,，但是這些城市還是比亞利桑、俄亥俄要有利,。以我們這種所謂的新資金的概念進(jìn)去,，紐約、舊金山,、洛杉磯,，包括華盛頓這些地方還是值得投資的，因為它源源不斷有新的資金進(jìn)去,，而新的資金進(jìn)去,，就是為商業(yè),，再不然就是為科技業(yè)，或者是為將來的孩子投資用,，但是投資一定是要找好的大學(xué),，不會到荒郊野外地方去。
劉戈：美國沒有新移民的城市房價還是比金融危機之前低
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
移民有一個特點,，他一定要會攢堆住,，也就是中國人移民一定要找中國移民的地方，到紐約就要住到法拉盛,，那么到了美國,，有很多都是到洛杉磯周邊的一些地方，那么印度的,，包括其它地方的移民都是找自己的地方,，這些地方實際上就有一定的剛性，本來這個地方可能就是幾萬人口的一個城市,，那來幾百個人就會對這個地方的房價產(chǎn)生一個非常大的影響,。因為它的新房子很少，基本上都是存量的房子,，賣家也沒多少,，只要來幾百個、幾千個人,，這個地方房價就突然一下起來了,，反倒是美國沒有新移民的地方，房價都非常的低,。我今年秋天去芝加哥,，旁邊新竣工的那些房子非常漂亮，而且你還可以根據(jù)自己的意愿再進(jìn)行一些重新的設(shè)計,，那房子都是三四百平米的房子,，就是二三十萬美元，都是本地人在消化本地的房子,，所以說房價比金融危機之前還是要低,。
我們的房子這么長時間一直是持續(xù)上漲的狀態(tài)，美國的房子實際上從上世紀(jì)50年代開始,，基本上就是波浪型的,，漲漲跌跌，所以可能這十年就漲下去,，下一個十年又跌的很厲害,。總體來說，他是不是一直上漲,，這是存疑的。拿資金回報率來講,，我舉一個例子,，紐約上東區(qū)一套一室一廳的公寓，大概70平米,，應(yīng)該是四百萬左右,，平均下來是六萬人民幣，如果他租出去可以租兩千美元左右,，就是一萬多塊人民幣,，看起來比北京的回報率要高一些。但是它還有兩項費用,，一個是物業(yè)費,，有一千美元左右，另外一個,，就是所謂的地稅有一千美元左右,，這兩項加起來以后，也基本上把租金的部分吃掉了,，所以你如果僅僅是想做一個財務(wù)投資,，在曼哈頓買房子也是不劃算的。所以很多留學(xué)生到了那個地方,，經(jīng)過仔細(xì)的測算最后還是覺得租房子核算,。給2歲孩子買房子的，那是屬于富翁,、土豪,，那有錢他就買了。
霍德明：美國同樣有學(xué)區(qū)房概念 學(xué)區(qū)房極具投資價值
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
在美國的持有成本一般來講有房地產(chǎn)稅,，一般大概1%作為一個標(biāo)準(zhǔn),，有些城市會比這個低，0.8%,，0.7%,，但是有些城市會高到將近2%，尤其是在東部,，波士頓,、紐約這塊地方。再加上其它還要修修換換,，2%到3%的持有成本,，如果你租金能夠收到5%，6%的話,，扣掉3%,，也只有3%的凈收入了,。當(dāng)然，如果你要是找到非常好的,，現(xiàn)在價位非常低的,，當(dāng)然投資性非常好，再不然如果要長期持有,，比如說為孩子上學(xué)買房,，那你就一方面要考慮到持有成本，以及還有你孩子本身是不是真的能夠上哥倫比亞,。
其實80年代我在美國居住,，到90年代的時候，那段時間正好是美國房地產(chǎn)往下走的時候,，我在波士頓1986年買的房子,，當(dāng)初13萬買的，1993年,，1994年脫手的時候只賣了8萬塊錢,，可是1996年如果我不脫手的話，那個同樣的房子20萬,，今天我上網(wǎng)去查我原來那個房子,，40萬。
如果是學(xué)區(qū)房的話,，那我倒覺得還是可以考慮投資,，買了房子以后出租，回報率有時候到8%,，像亞特蘭大,，在去年暑假時候有朋友就找我去，保證8%以上,，就是扣掉其它的費用,。我非常動心，但是由于亞特蘭大太遠(yuǎn)了,，萬一要修房子,，包括要跟律師簽個什么東西的話還是很麻煩，所以我就沒有買,。但是亞特蘭大在美國不算是漲的很厲害的地方,，因為它還屬于底部，而且學(xué)校旁邊又很好,。像這種學(xué)區(qū)房的概念,，我覺得在美國是絕對適用的，而且你要是買了，還是比租要好,，但是如果說不是這種特別的學(xué)區(qū),，或者純粹自己想要住的話，那我覺得租還是比較劃算一點,。
霍德明：就算QE在今年退出 美國的房價還是會繼續(xù)上漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得QE政策的預(yù)期在變,，而且大家早就知道它要變了，以前我們講QE3要退出了,，好像造成房價要大跌，但是過去這兩個月來完全沒有這么一回事,。所以我的結(jié)論是,，QE在今年退出，對美國房價是一點影響都沒有,，而且相對講起來,，由于人們預(yù)期房價還會繼續(xù)再漲，至少超過2008年,、2007年那時候的最高點,，瘋了，其實指日可待了,，20%再漲15%到20%這么一個預(yù)期在未來兩年里面,，可能還會吸引。在目前一段時間里,，更多的亞洲,，或者中東地區(qū)，印度的人到所謂美國這種移民居住的地方去,，但是如果你不是到移民居住地方去的話,，我覺得還是少去，因為我看過的很多城市,，包括伊利諾伊,、底特律這些城市還是少碰。
劉戈：大部分中國人在美國買房子就是有需求 跟美國樓市漲跌無關(guān)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實,，大部分中國人去美國買房子,，跟美國的房地產(chǎn)市場漲漲跌跌沒關(guān)系，他就是有需求了,。一方面,，美國的房子對于很多中國人來說，它的價格已經(jīng)不是高不可及了,。另外,，現(xiàn)在孩子在美國留學(xué)的很多，很多人也在美國有生意，所以既然現(xiàn)在北京,，上海的房子已經(jīng)這么貴,，那我為什么不把下一套買房子投資的錢，讓我在美國有一個窩,，我出租也好,，孩子以后工作也好，就是做一個投資,，所以他反倒不受美國房地產(chǎn)漲漲跌跌的影響,，就是因為實力強，土豪,，有錢,，所以這房子必買不可，而且有需求,。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度了以后,，資本向外溢出的這種沖動是自然而然的，每一個國家都經(jīng)歷過這樣一個過程,，包括歐洲的國家,，包括日本，包括東南亞,，包括我們現(xiàn)在,，總量上來說其實真的是不多，但是現(xiàn)在的速度非�,？�,。去年的時候我到美國去開一些會議，開的是學(xué)術(shù)性的會議,，結(jié)果在中間不斷有中介,，有經(jīng)紀(jì)人在大會上發(fā)言，最后這個會議都變成了賣房子的會了,。新的經(jīng)濟(jì)體一旦增長起來以后,，它的這種需求就會像爆炸式的增長，美國的經(jīng)紀(jì)人熟悉這一套,，所以專門要把房子賣給你,，所以這個時候廣告多了，接觸多了,，你就覺得大家都在美國買房子,，但是總量上來說沒那么多。