隨著金融危機(jī)的寒冬逐漸的過(guò)去,，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之逐步復(fù)蘇，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,。在美國(guó),，房?jī)r(jià)在金融危機(jī)之后大幅縮水，我們常常能看到以下的廣告：“給錢(qián)就賣(mài),，一美元一套房,，抄底美國(guó)樓市�,！蹦敲�,，在美國(guó)買(mǎi)房子真的就那么合算，那么便宜嗎?抄底美國(guó)樓市到底是傳說(shuō),，還是噱頭?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員霍德明,、劉戈共同評(píng)論。
美國(guó)房?jī)r(jià)連漲21個(gè)月,，有投資客大手筆抄底,，究竟誰(shuí)在分享美國(guó)地產(chǎn)復(fù)蘇盛宴?掘金美國(guó)房市,，隱藏風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有哪些?
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的報(bào)告顯示，從2012年3月到2013年3月,，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房的總價(jià)值達(dá)到123億美元,，成為僅次于加拿大的第二大國(guó)際買(mǎi)家。
記者：中國(guó)買(mǎi)家真的會(huì)給美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性變化嗎?
史密斯(美國(guó)國(guó)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會(huì)常務(wù)董事)：是的,，11%的國(guó)際銷(xiāo)售量都是來(lái)自中國(guó)買(mǎi)家,，特別是在高端市場(chǎng)，當(dāng)然整個(gè)市場(chǎng)的國(guó)際銷(xiāo)售量只有2%到3%,，但中國(guó)就占了11%,，而且這個(gè)數(shù)字還在不停增長(zhǎng)，所以他們是很有價(jià)值的客戶,，我們歡迎他們來(lái)投資,。
王曉蘭(中美企業(yè)峰會(huì)圣地亞哥分會(huì)會(huì)長(zhǎng))：大家都往洛杉磯，往拉斯維加斯去,，現(xiàn)在洛杉磯已經(jīng)價(jià)錢(qián)已經(jīng)就是炒的很高了,，現(xiàn)在已經(jīng)他們開(kāi)始要想來(lái)圣地亞哥了。圣地亞哥現(xiàn)在房?jī)r(jià)的話,，就是今年跟去年比起來(lái),，它大概上升15%到20%了。
除了住宅項(xiàng)目,，中國(guó)公司也開(kāi)始出手美國(guó)寫(xiě)字樓項(xiàng)目,。2013年5月，SOHO中國(guó)首席執(zhí)行官?gòu)埿罓款^的財(cái)團(tuán),，以7億美元購(gòu)入紐約地標(biāo)寫(xiě)字樓通用汽車(chē)大廈40%的股權(quán),，10月，復(fù)星公司以7.25億美元的價(jià)格將第一大通曼哈頓廣場(chǎng)收入囊中,。
劉戈：對(duì)于已經(jīng)接受高房?jī)r(jià)的中國(guó)人來(lái)說(shuō) 紐約的房子真的不算貴
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)我覺(jué)得也就是那么一說(shuō),，兩三年前大家都說(shuō)要抄底，覺(jué)得美國(guó)的房?jī)r(jià)跌下來(lái)了以后,，它就有了投資價(jià)值�,，F(xiàn)在雖然回升，但是北京,，上海的房子漲的更厲害,，就拿紐約的房子來(lái)比。以前我們覺(jué)得紐約高不可攀,，現(xiàn)在一看其實(shí)跟北京差不多,。同樣的公寓，差不多的位置,，比如說(shuō)在美國(guó)紐約曼哈頓所謂的上東區(qū),，就在中央公園旁邊,，很好的地理位置，平均下來(lái)中檔公寓六七萬(wàn)人民幣一平米,，在北京很多好的地方已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這個(gè)價(jià)格了,。對(duì)于已經(jīng)接受了北京，上海的高房?jī)r(jià)的中國(guó)人來(lái)說(shuō),，這房子真的不算貴,。所以這個(gè)時(shí)候，有孩子也好,，沒(méi)孩子也好,，都可以買(mǎi)一套放在那。
包括像復(fù)星,，他們?cè)谌A爾街附近買(mǎi)60層的大樓,，按平米算，比上海的房?jī)r(jià)要低得多,。以前對(duì)自己來(lái)說(shuō)是一個(gè)高不可攀的地方,，現(xiàn)在可以在這里擁有地產(chǎn),，那我為什么不買(mǎi)呢?
霍德明：紐約,、舊金山、洛杉磯及華盛頓等城市具投資價(jià)值
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
如果2009年,、2010年買(mǎi)的房子那肯定是抄到底了,，但是它還沒(méi)有升到2006年，2007年的高峰,。我暑假在美國(guó)待了三個(gè)月,，現(xiàn)在的樓市，好的地方大概達(dá)到了原來(lái)的90%,，如果不好的地方大概是70%,，80%。當(dāng)然紐約特別不一樣,，紐約是個(gè)全世界都來(lái)移民的地方,，中國(guó)現(xiàn)在很多也是為2歲的孩子來(lái)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，更何況美國(guó)是12年的免費(fèi)義務(wù)教育,，你只要在紐約市上學(xué),，將來(lái)哥倫比亞，或者紐約大學(xué),，甚至旁邊的哈佛都是可以考慮的,。你現(xiàn)在如果有一百萬(wàn)美元，在紐約市可以買(mǎi)到最多一千平尺的房子,，按咱們的算法就一百平米,，你放15年,，現(xiàn)在紐約市的房子如果是說(shuō)一千塊錢(qián)的話，15年以后肯定是兩千到三千塊錢(qián),，而且一方面你的孩子又上學(xué)了,。
因?yàn)槲沂峭鈬?guó)人，所以看美國(guó)還是基本上還是看外國(guó)人聚集的地方,，越有新的資金進(jìn)去的地方,，那才真正有活力的地方。紐約肯定是的,，舊金山也是,，洛杉磯也是，相對(duì)講起來(lái),，西雅圖,、波士頓就稍微少一點(diǎn)，但是這些城市還是比亞利桑,、俄亥俄要有利,。以我們這種所謂的新資金的概念進(jìn)去，紐約,、舊金山,、洛杉磯，包括華盛頓這些地方還是值得投資的,，因?yàn)樗丛床粩嘤行碌馁Y金進(jìn)去,，而新的資金進(jìn)去，就是為商業(yè),，再不然就是為科技業(yè),，或者是為將來(lái)的孩子投資用，但是投資一定是要找好的大學(xué),，不會(huì)到荒郊野外地方去,。
劉戈：美國(guó)沒(méi)有新移民的城市房?jī)r(jià)還是比金融危機(jī)之前低
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
移民有一個(gè)特點(diǎn)，他一定要會(huì)攢堆住,，也就是中國(guó)人移民一定要找中國(guó)移民的地方,，到紐約就要住到法拉盛，那么到了美國(guó),，有很多都是到洛杉磯周邊的一些地方,，那么印度的，包括其它地方的移民都是找自己的地方,，這些地方實(shí)際上就有一定的剛性,，本來(lái)這個(gè)地方可能就是幾萬(wàn)人口的一個(gè)城市，那來(lái)幾百個(gè)人就會(huì)對(duì)這個(gè)地方的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一個(gè)非常大的影響,。因?yàn)樗男路孔雍苌�,，基本上都是存量的房子,，賣(mài)家也沒(méi)多少，只要來(lái)幾百個(gè),、幾千個(gè)人,，這個(gè)地方房?jī)r(jià)就突然一下起來(lái)了，反倒是美國(guó)沒(méi)有新移民的地方,，房?jī)r(jià)都非常的低,。我今年秋天去芝加哥，旁邊新竣工的那些房子非常漂亮,，而且你還可以根據(jù)自己的意愿再進(jìn)行一些重新的設(shè)計(jì),，那房子都是三四百平米的房子，就是二三十萬(wàn)美元,，都是本地人在消化本地的房子,，所以說(shuō)房?jī)r(jià)比金融危機(jī)之前還是要低。
我們的房子這么長(zhǎng)時(shí)間一直是持續(xù)上漲的狀態(tài),，美國(guó)的房子實(shí)際上從上世紀(jì)50年代開(kāi)始,，基本上就是波浪型的，漲漲跌跌,，所以可能這十年就漲下去,，下一個(gè)十年又跌的很厲害�,？傮w來(lái)說(shuō),，他是不是一直上漲,，這是存疑的,。拿資金回報(bào)率來(lái)講，我舉一個(gè)例子,，紐約上東區(qū)一套一室一廳的公寓,，大概70平米，應(yīng)該是四百萬(wàn)左右,，平均下來(lái)是六萬(wàn)人民幣,，如果他租出去可以租兩千美元左右，就是一萬(wàn)多塊人民幣,，看起來(lái)比北京的回報(bào)率要高一些,。但是它還有兩項(xiàng)費(fèi)用，一個(gè)是物業(yè)費(fèi),，有一千美元左右,，另外一個(gè)，就是所謂的地稅有一千美元左右,，這兩項(xiàng)加起來(lái)以后,，也基本上把租金的部分吃掉了,，所以你如果僅僅是想做一個(gè)財(cái)務(wù)投資，在曼哈頓買(mǎi)房子也是不劃算的,。所以很多留學(xué)生到了那個(gè)地方,，經(jīng)過(guò)仔細(xì)的測(cè)算最后還是覺(jué)得租房子核算。給2歲孩子買(mǎi)房子的,，那是屬于富翁,、土豪，那有錢(qián)他就買(mǎi)了,。
霍德明：美國(guó)同樣有學(xué)區(qū)房概念 學(xué)區(qū)房極具投資價(jià)值
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
在美國(guó)的持有成本一般來(lái)講有房地產(chǎn)稅,，一般大概1%作為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，有些城市會(huì)比這個(gè)低,，0.8%,，0.7%，但是有些城市會(huì)高到將近2%,，尤其是在東部,，波士頓、紐約這塊地方,。再加上其它還要修修換換,，2%到3%的持有成本，如果你租金能夠收到5%,，6%的話,，扣掉3%，也只有3%的凈收入了,。當(dāng)然,，如果你要是找到非常好的，現(xiàn)在價(jià)位非常低的,，當(dāng)然投資性非常好,，再不然如果要長(zhǎng)期持有，比如說(shuō)為孩子上學(xué)買(mǎi)房,，那你就一方面要考慮到持有成本,，以及還有你孩子本身是不是真的能夠上哥倫比亞。
其實(shí)80年代我在美國(guó)居住,，到90年代的時(shí)候,，那段時(shí)間正好是美國(guó)房地產(chǎn)往下走的時(shí)候，我在波士頓1986年買(mǎi)的房子,，當(dāng)初13萬(wàn)買(mǎi)的,，1993年，1994年脫手的時(shí)候只賣(mài)了8萬(wàn)塊錢(qián)，可是1996年如果我不脫手的話,，那個(gè)同樣的房子20萬(wàn),，今天我上網(wǎng)去查我原來(lái)那個(gè)房子，40萬(wàn),。
如果是學(xué)區(qū)房的話,，那我倒覺(jué)得還是可以考慮投資，買(mǎi)了房子以后出租,，回報(bào)率有時(shí)候到8%,，像亞特蘭大，在去年暑假時(shí)候有朋友就找我去,，保證8%以上,，就是扣掉其它的費(fèi)用。我非常動(dòng)心,，但是由于亞特蘭大太遠(yuǎn)了,，萬(wàn)一要修房子，包括要跟律師簽個(gè)什么東西的話還是很麻煩,，所以我就沒(méi)有買(mǎi),。但是亞特蘭大在美國(guó)不算是漲的很厲害的地方，因?yàn)樗�屬于底部,，而且學(xué)校旁邊又很好,。像這種學(xué)區(qū)房的概念，我覺(jué)得在美國(guó)是絕對(duì)適用的,，而且你要是買(mǎi)了,，還是比租要好，但是如果說(shuō)不是這種特別的學(xué)區(qū),，或者純粹自己想要住的話,，那我覺(jué)得租還是比較劃算一點(diǎn)。
霍德明：就算QE在今年退出 美國(guó)的房?jī)r(jià)還是會(huì)繼續(xù)上漲
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得QE政策的預(yù)期在變,，而且大家早就知道它要變了,，以前我們講QE3要退出了,，好像造成房?jī)r(jià)要大跌,，但是過(guò)去這兩個(gè)月來(lái)完全沒(méi)有這么一回事。所以我的結(jié)論是,，QE在今年退出,，對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)是一點(diǎn)影響都沒(méi)有，而且相對(duì)講起來(lái),，由于人們預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)再漲,，至少超過(guò)2008年、2007年那時(shí)候的最高點(diǎn)，瘋了,，其實(shí)指日可待了,，20%再漲15%到20%這么一個(gè)預(yù)期在未來(lái)兩年里面，可能還會(huì)吸引,。在目前一段時(shí)間里,，更多的亞洲，或者中東地區(qū),，印度的人到所謂美國(guó)這種移民居住的地方去,，但是如果你不是到移民居住地方去的話，我覺(jué)得還是少去,，因?yàn)槲铱催^(guò)的很多城市,，包括伊利諾伊、底特律這些城市還是少碰,。
劉戈：大部分中國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房子就是有需求 跟美國(guó)樓市漲跌無(wú)關(guān)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí),，大部分中國(guó)人去美國(guó)買(mǎi)房子，跟美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲漲跌跌沒(méi)關(guān)系,，他就是有需求了,。一方面，美國(guó)的房子對(duì)于很多中國(guó)人來(lái)說(shuō),，它的價(jià)格已經(jīng)不是高不可及了,。另外，現(xiàn)在孩子在美國(guó)留學(xué)的很多,，很多人也在美國(guó)有生意,，所以既然現(xiàn)在北京，上海的房子已經(jīng)這么貴,，那我為什么不把下一套買(mǎi)房子投資的錢(qián),，讓我在美國(guó)有一個(gè)窩，我出租也好,，孩子以后工作也好,，就是做一個(gè)投資，所以他反倒不受美國(guó)房地產(chǎn)漲漲跌跌的影響,，就是因?yàn)閷?shí)力強(qiáng),，土豪，有錢(qián),，所以這房子必買(mǎi)不可,，而且有需求。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度了以后,，資本向外溢出的這種沖動(dòng)是自然而然的,，每一個(gè)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)這樣一個(gè)過(guò)程,，包括歐洲的國(guó)家，包括日本,，包括東南亞,，包括我們現(xiàn)在，總量上來(lái)說(shuō)其實(shí)真的是不多,，但是現(xiàn)在的速度非�,？臁Ｈツ甑臅r(shí)候我到美國(guó)去開(kāi)一些會(huì)議,，開(kāi)的是學(xué)術(shù)性的會(huì)議,，結(jié)果在中間不斷有中介，有經(jīng)紀(jì)人在大會(huì)上發(fā)言,，最后這個(gè)會(huì)議都變成了賣(mài)房子的會(huì)了,。新的經(jīng)濟(jì)體一旦增長(zhǎng)起來(lái)以后，它的這種需求就會(huì)像爆炸式的增長(zhǎng),，美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人熟悉這一套,，所以專(zhuān)門(mén)要把房子賣(mài)給你，所以這個(gè)時(shí)候廣告多了,，接觸多了,，你就覺(jué)得大家都在美國(guó)買(mǎi)房子，但是總量上來(lái)說(shuō)沒(méi)那么多,。