中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù),，2013年12月，全國百城房價環(huán)比上漲0.7%,，自2012年6月以來連續(xù)19個月環(huán)比上漲,。盡管房價月度上漲走勢趨于平穩(wěn)，但不同城市房價分化明顯：一二線城市房價上漲壓力依然突出,；三四線城市價格繼續(xù)下行,。業(yè)內(nèi)人士認為，2014年樓市房價和房企分化還將加劇,，差異化調(diào)控或?qū)⒈苊夥績r大幅波動,，加之新型城鎮(zhèn)化的推進以及調(diào)控長效機制的構(gòu)建，將為布局三四線城市房企帶來機遇。
房價房企雙分化趨勢明顯
最近多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)和研究報告顯示,，我國樓市房價和房企分化趨勢明顯,。一二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù)，房價上漲壓力依然突出,；三四線城市面臨價格下行風(fēng)險,。同時，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢,，與中小房企的距離分化發(fā)展格局也越來越明顯,。
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，2013年12月100個城市中有68個環(huán)比上漲,，32個城市環(huán)比下跌,。與11月相比，12月環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少1個,，其中漲幅在1%以上的有19個,，較上月減少9個；12月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加1個,，其中跌幅在1%以上的有15個,，較上月增加5個。報告認為,，12月房價上漲走勢趨于平穩(wěn),，但值得注意的是，在熱點城市房價漲幅趨穩(wěn)的同時,，不同城市房地產(chǎn)市場分化進一步加劇,。
業(yè)內(nèi)人士認為，一線及熱點二線城市市場持續(xù)去庫存,，二三線城市大多庫存積累,。中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來,，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位,，以北京為例，消化庫存周期僅6.9個月,。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，二線城市中，營口,、丹東,、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時,，市場表現(xiàn)欠佳,，去化時間多超20個月,，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。
山西大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授耿曄強認為,，縱觀2013年房價走勢,，各地地王不斷涌現(xiàn)，從9月份開始,，一線城市房價漲幅驚人。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)看,，北上廣深四個一線城市房價9-11月連續(xù)同比漲幅超過兩成,。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，一線城市的中心區(qū)和周邊差距非常大,，比如說北京西城區(qū)的房價和它的周邊平谷,、密云、延慶以及河北的固安,、香河,，相差達到10倍。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉認為,，從全國樓市看,，市場已經(jīng)分化，一二線城市爆漲,，三四線城市平穩(wěn),，整體市場冷熱不均衡。
另外,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,，2013年銷售額過百億企業(yè)擴容至71家，萬科,、綠地,、保利、中海,、恒大,、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億，行業(yè)領(lǐng)先陣營持續(xù)壯大,。同時,，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢，進一步拉大了與中小房企的距離,，分化發(fā)展格局愈加明確,。
2014年樓市“雙分化”或?qū)⒓觿?/STRONG>
業(yè)內(nèi)預(yù)計2014年,，房地產(chǎn)價格上漲繼續(xù)分化,，不排除房價下跌城市數(shù)目進一步增加,，或呈現(xiàn)極端分布。若各地房價繼續(xù)分化會造成一線城市“地王”頻出,，三四線城市樓市“高空置率”風(fēng)險,。同時，2014年樓市或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰?BR> 中國銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟金融展望報告》指出,，2013年以來,，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來這一趨勢還將延續(xù),。由于三,、四線城市就業(yè)和發(fā)展機會有限，這種經(jīng)濟發(fā)展不均衡,、就業(yè)機會不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化,。此外，十八屆三中會全要求,，進一步放寬中小城市戶籍限制,，嚴(yán)格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進,，中小城市的土地供給將大幅增加,，房價下跌城市個數(shù)可能繼續(xù)增加。
花樣年控股集團董事局主席潘軍認為,，由于一線城市的供應(yīng)量不足,，而需求極大，所以一線城市房價將延續(xù)漲勢,。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的,，緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大,，房價將保持平穩(wěn)可能不會有增長,。而四線城市是一個下降的趨勢，所以現(xiàn)在全國樓市呈現(xiàn)極端分布,。
業(yè)內(nèi)人士認為,，2014年房企“分化”呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰薄埡陚フf,，2013年,，百億房企軍團擴大到71家，較2012年增加18家,，其銷售額合計達到2.3萬億元,，2013年房企“千億軍團”的擴容與百億企業(yè)規(guī)模的擴大，暗示市場集中度進一步提高,。預(yù)計2014年“千億軍團”房企將達到10家以上,，而百億房企或?qū)⒔咏?00家,，房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。
此外,，千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯,，尤其是對于排名30以后的房企來講，“力爭上游,，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征,。
“差異化”為房企發(fā)展迎來機遇
張大偉等業(yè)內(nèi)人士認為，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將更講究因地制宜和分類指導(dǎo),。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為,，商品房價格過快上漲的原因是綜合性的，但調(diào)控指標(biāo)過于落在房價上,，調(diào)控政策過于側(cè)重行政手段,，實際操作過于一刀切,，顯然已不符合實際,。市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜娬{(diào)針對不同城市的不同狀況，實行不同政策,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，類似溫州這樣的城市，放松限購政策也就有了它的合理性,。而對于類似北京這樣的一線城市來說,，房價的猛烈上漲確實給民眾帶來了巨大的壓力，但依靠限購等行政手段已經(jīng)很難起到壓低房價的效果,，更重要的是需要政府推進綜合改革,，將掌控過多的資源外移，減輕人口導(dǎo)入壓力,。
張宏偉等專家認為,，樓市調(diào)控的地方政策主要表現(xiàn)為：重點一二線城市依舊從嚴(yán)，三四線城市有望迎來機遇期,。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州,、南京、武漢等為代表的重點二線城市,，將延續(xù)2013年四季度以來的從嚴(yán)態(tài)勢,。一是10月以來，已有超16個一線和二線城市出臺地方新政,，紛紛收緊限購和二套房貸政策,，致使一批人一夜之間喪失了購房資格，還有一批人望而卻步,。二是房貸政策不斷收緊,，雖然國家層面并未出新政,，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款，且放貸周期大幅拉長,。目前來看,，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊�,！�
全國城鎮(zhèn)化會議提出要推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制,，合理確定大城市落戶條件,，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。耿曄強說,，這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農(nóng)業(yè)人口進城,，從而衍生出新增住房需求。目前,，我國推進新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展,，加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。