中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù),，2013年12月,，全國百城房價環(huán)比上漲0.7%，自2012年6月以來連續(xù)19個月環(huán)比上漲,。盡管房價月度上漲走勢趨于平穩(wěn),，但不同城市房價分化明顯：一二線城市房價上漲壓力依然突出,；三四線城市價格繼續(xù)下行。業(yè)內(nèi)人士認為,，2014年樓市房價和房企分化還將加劇,，差異化調(diào)控或?qū)⒈苊夥績r大幅波動，加之新型城鎮(zhèn)化的推進以及調(diào)控長效機制的構(gòu)建,，將為布局三四線城市房企帶來機遇,。
房價房企雙分化趨勢明顯
最近多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)和研究報告顯示,，我國樓市房價和房企分化趨勢明顯。一二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù),，房價上漲壓力依然突出,；三四線城市面臨價格下行風險。同時,，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢,，與中小房企的距離分化發(fā)展格局也越來越明顯。
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示,，2013年12月100個城市中有68個環(huán)比上漲,，32個城市環(huán)比下跌。與11月相比,，12月環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少1個,，其中漲幅在1%以上的有19個，較上月減少9個,；12月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加1個,，其中跌幅在1%以上的有15個，較上月增加5個,。報告認為,，12月房價上漲走勢趨于平穩(wěn)，但值得注意的是,，在熱點城市房價漲幅趨穩(wěn)的同時,，不同城市房地產(chǎn)市場分化進一步加劇。
業(yè)內(nèi)人士認為,，一線及熱點二線城市市場持續(xù)去庫存,，二三線城市大多庫存積累。中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，近兩年以來,，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京為例,，消化庫存周期僅6.9個月,。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二線城市中,，營口,、丹東、鄂爾多斯,、溫州等城市則在庫存高企的同時,，市場表現(xiàn)欠佳，去化時間多超20個月,，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月,。
山西大學經(jīng)濟與管理學院教授耿曄強認為,，縱觀2013年房價走勢，各地地王不斷涌現(xiàn),，從9月份開始,，一線城市房價漲幅驚人。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)看,，北上廣深四個一線城市房價9-11月連續(xù)同比漲幅超過兩成,。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，一線城市的中心區(qū)和周邊差距非常大,，比如說北京西城區(qū)的房價和它的周邊平谷,、密云、延慶以及河北的固安,、香河，相差達到10倍,。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉認為,，從全國樓市看，市場已經(jīng)分化,，一二線城市爆漲,，三四線城市平穩(wěn)，整體市場冷熱不均衡,。
另外,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，2013年銷售額過百億企業(yè)擴容至71家,，萬科,、綠地、保利,、中海,、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億,，行業(yè)領(lǐng)先陣營持續(xù)壯大,。同時，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優(yōu)勢,，進一步拉大了與中小房企的距離,，分化發(fā)展格局愈加明確�,！�
2014年樓市“雙分化”或?qū)⒓觿?/STRONG>
業(yè)內(nèi)預計2014年,，房地產(chǎn)價格上漲繼續(xù)分化，不排除房價下跌城市數(shù)目進一步增加,，或呈現(xiàn)極端分布,。若各地房價繼續(xù)分化會造成一線城市“地王”頻出,，三四線城市樓市“高空置率”風險。同時,，2014年樓市或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰?BR> 中國銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟金融展望報告》指出,，2013年以來，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象,，未來這一趨勢還將延續(xù),。由于三、四線城市就業(yè)和發(fā)展機會有限,，這種經(jīng)濟發(fā)展不均衡,、就業(yè)機會不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化。此外,，十八屆三中會全要求,，進一步放寬中小城市戶籍限制，嚴格控制特大城市新增人口,，這意味著隨著土地改革制度的推進,，中小城市的土地供給將大幅增加，房價下跌城市個數(shù)可能繼續(xù)增加,。
花樣年控股集團董事局主席潘軍認為,，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大,，所以一線城市房價將延續(xù)漲勢,。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的，緩步增長的趨勢,。三線城市可能面臨的壓力比較大,，房價將保持平穩(wěn)可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢,，所以現(xiàn)在全國樓市呈現(xiàn)極端分布,。
業(yè)內(nèi)人士認為，2014年房企“分化”呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰�,。張宏偉說,，2013年，百億房企軍團擴大到71家,，較2012年增加18家,，其銷售額合計達到2.3萬億元，2013年房企“千億軍團”的擴容與百億企業(yè)規(guī)模的擴大,，暗示市場集中度進一步提高,。預計2014年“千億軍團”房企將達到10家以上，而百億房企或?qū)⒔咏?00家,，房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈,。
此外,，千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯，尤其是對于排名30以后的房企來講,，“力爭上游,，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。
“差異化”為房企發(fā)展迎來機遇
張大偉等業(yè)內(nèi)人士認為,，2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將更講究因地制宜和分類指導,。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，商品房價格過快上漲的原因是綜合性的,，但調(diào)控指標過于落在房價上,，調(diào)控政策過于側(cè)重行政手段，實際操作過于一刀切,，顯然已不符合實際,。市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜娬{(diào)針對不同城市的不同狀況，實行不同政策,。
業(yè)內(nèi)人士指出,，類似溫州這樣的城市，放松限購政策也就有了它的合理性,。而對于類似北京這樣的一線城市來說，房價的猛烈上漲確實給民眾帶來了巨大的壓力,，但依靠限購等行政手段已經(jīng)很難起到壓低房價的效果,，更重要的是需要政府推進綜合改革，將掌控過多的資源外移,，減輕人口導入壓力,。
張宏偉等專家認為，樓市調(diào)控的地方政策主要表現(xiàn)為：重點一二線城市依舊從嚴,，三四線城市有望迎來機遇期,。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京,、武漢等為代表的重點二線城市,，將延續(xù)2013年四季度以來的從嚴態(tài)勢。一是10月以來,，已有超16個一線和二線城市出臺地方新政,，紛紛收緊限購和二套房貸政策，致使一批人一夜之間喪失了購房資格,，還有一批人望而卻步,。二是房貸政策不斷收緊，雖然國家層面并未出新政,，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款,，且放貸周期大幅拉長,。目前來看，2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊,�,！�
全國城鎮(zhèn)化會議提出要推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,，有序放開中等城市落戶限制,，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模,。耿曄強說,，這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農(nóng)業(yè)人口進城，從而衍生出新增住房需求,。目前,，我國推進新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展，加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè),。